1、1,蓝光玉堂项目组20121116,2,一、项目开发目标及核心策略,3,1、项目开发目标,4,自持部分：通过项目的成功开发，形成7.09亿元的优质资产自持；销售部分：实现总体销售收入9.2亿元，并实现1.4亿元的净利润；实现项目整体的财务可持续，在销售开始后即实现资金自平衡。,财务目标,青城假日半岛：引入亲和源或国际知名酒店连锁品牌，实现项目价值提升，在2013年3月30日之前完成招商；赵公大院：阶段性自持，引入“九一堂、蜀九香、御膳宫、巴国布衣”等品牌主力商家，先期高品质造活示范区，树立品牌形象影响力，在2013年5月1日实现示范区亮相、装修进场，2013年10月1日，实现示范区试运营。,招
2、商目标,1、项目开发目标,5,2、核心策略,6,通过小面积控制、总价控制、品质保证，打造高品质超高性价比产品实现青城假日半岛公寓产品的快速去化；通过控总价、控面积、大小结合、高赠送率，扩大临街面，合理分布业态实现赵公大院运营与销售的平衡；通过小面积、低总价、高赠送、高业态和养生度假主题的打造，实现别墅产品的快速去化。,产品策略,2、核心策略,通过品牌先行、招商先行，租售并举，营造文化氛围和商业预期，串联产业链，提振市场信心，实现带租约销售，小批量多批次惜售；通过多媒体平台和渠道营销，充分挖掘都江堰景区本地客户、度假客、川西地区投资客户；成渝地区养老群体和投资群体；通过低开高走价格策略，在前期以
3、高性价比策略进行市场打击，后期以高价格产品实现利润；,营销策略,7,二、项目规划,赵公大院中国首席民俗文化主题商业乐园,万豪五星级酒店世界三大酒店品牌成都第一家,养生度假别墅,青城假日半岛酒店休闲养生文化主题小镇,8,1、项目总体规划,低密合院别墅,低总价高赠送产品,养生度假别墅,9,2、项目业态布局,3、项目规划指标,10,备注：以上指标为别墅规划方案一经济技术指标,11,三、项目定位,中国休闲养生旅游度假目的地“西蜀风情，成都文化”,1、项目整体定位及文化定位,12,参考世界知名养生小镇为蓝本，引入国际先进理念，打造产业链式养生品牌,引入国际知名酒店管理品牌，提振都江堰市形象,以成都休闲文
4、化为文化背景，打造成都及周边客户新的休闲乐园,借势都江堰得天独厚条件，引入世界顶尖理念，打造度假精品。,打造都青汶旅游第三极，创造都江堰新的旅游目的地,六大功能,集成都、川西、水、藏羌、道教、财神等文化的融合，打造藏羌汉交叉文化遗风,13,2、项目整体功能定位,14,3、项目定位分解,15,3、项目定位分解,碉楼,佛法,经潘,图腾,建筑,民族,青瓦白墙,藏、羌、彝、汉,岷江,南桥,放水节,历史,商业,建筑,信仰,民俗,16,4、项目文化定位文化元素定位,【赵公大院吃、喝、玩、乐、娱、住、行导览图】,西蜀文化广场,以西蜀风情为文化基调的中国年代主题商业示范区,碉楼文化广场,赵公大院标志牌坊,赵公
5、大院风情廊桥(300平米),藏、羌、汉主题文化商业街区,4、项目文化定位文化元素在总规上的分布,17,总规上的文化特点：以中国汉、藏、羌的经典建筑元素为基础，涵盖其文化故事内容并贯穿始终，形成一个完整的文化故事构架并和建筑结合，形成中国名族主题文化商业街区。,4、项目文化定位建筑风格：汉族为主的藏羌汉文化元素,传承藏羌，结合现代中式元素演绎，打造文化精品，形成都江堰的文化地标,藏羌碉楼,中式建筑,吉祥如意钟,18,4、项目文化定位内装：藏羌汉多元民族文化建筑风格装饰,多元文化结合，并进行不同风格的建筑分类，以打造建筑的主题文化元素,中式客厅,中式走廊,藏羌大厅,藏羌餐吧,19,结合项目的文化定
6、位，根据不同的文化主题进行整体规划并结合小品和其他元素进行主题文化的点缀,心道,赋闲,廊桥,幽竹,忆莲,20,4、项目文化定位景观：中式园林景观,河东示范区定位大型主力商家，河西以中小商家为主，确保业态和人气互补，实现销售和运营的平衡。构建业态互补、消费互动、品质协调的全链条、全时制、高品质商业系统。,大型主力商家,中小型商家,5、赵公大院业态定位：餐饮、主题文化及休闲娱乐、特色产品销售,22,5、赵公大院 业态定位：业态示意图,特色商铺销售,休闲娱乐,主题餐饮,主题餐饮,主题会所,文化会所,餐饮会所,休闲会所,休闲会所,5、赵公大院业态定位：示范区一批次商家定位（暂定）,一期一批次四大业态（
7、暂定）会所、餐饮、休闲娱乐、书院,24,四、项目运营策略,项目运营策略：总体运作方针：品牌先行，文化造势；招商先导，租售并举；产品创新，销售发力,25,在项目进入营销准备期即大型品牌的线上线下全方面品牌推广；推广重点：蓝光地产品牌，蓝光商业项目和文旅项目的投资价值；嘉宝物业、商管对别墅、公寓和商业的价值支撑；万豪酒店品牌对项目品质和价值提升。,26,1、品牌先行：三重品牌推广体系,大型品牌推广提升影响,品牌活动造势扩大影响,常态化品牌推广加速影响,项目亮相即启动线下品牌推广活动，举行品牌发布会、招商启动会、品牌展示、签约仪式等线下活动，扩大项目影响力；推广重点：万豪酒店、九一堂、318汽车旅馆
8、等签约品牌的友情出席品牌推广活动；蓝光文旅合作商家品牌的支持；,对每个新进驻的大中型合作品牌进行专项品牌发布会和专项的销售说辞，提升运营商家和投资客户的信心。,贯穿营销全城的三重品牌推广体系,27,2、文化造势,文化故事、微电影、财神漫画、贺岁短片,整合文化资源，实现文化名人、名品、民俗活动线上线下造势，借力打力,李伯清书院（借鉴刘老根大戏台）模式魏明伦剧院成都餐饮界主题文化活动秀场；（成都餐饮美女掌门秀）川、藏名人歌手现场秀邀请名人对项目示范区题词、写赋、镌刻对联；增加项目文化底蕴。,（亮相期）财神牌坊揭幕民俗大庙会养生文化节圣诞狂欢夜新年祈福钟元霄猜灯迷财神祈福道家养生讲坛民间工艺现场制作
9、手艺皮影戏,故事化体验化演艺化,中国旅游高峰论坛世界旅游年会世界文化遗产大会世界哲学与宗教年会,（17#）民俗文化博览馆名画、名品展,政府主导两大主题文化活动都江堰旅游文化活动岷江音乐赛,赵公大院锅庄舞度假摄影展美食文化节文化风情秀,道家养生文化讲坛,财神文化活动,元宵灯谜竞猜,名人文化活动,民间工艺手工秀,民俗文化活动,藏族文化节,29,2、文化造势打造属于项目自身的文化类宣传阵地,文化类微电影,文化故事,民俗博览馆,财神漫画册,财神微电视剧,养生文化手册,招商目的：立足都江堰市场现有环境、以优质资源自持、先租后售为手段，实现快速引进商家亮相为阶段目标，以期提振市场信心，为项目销售奠定市场基
10、础。通过适当的装修及运营补贴，快速吸引主力商家进场装修运营，最终达到提升商业预期价值和市场信心的目的。,30,3、招商先导,青城假日半岛,目标：打造国际养生度假社区，强化项目市场影响力，实现项目销售溢价支撑。途径1：引入上海亲和源品牌，双方共同成立一家开发公司，以股权合作方式进行联合开发与运营；或以物业租赁方式引入亲和源品牌，实现物业以带固定投资回报形式销售。途径2：引入国际知名的酒店连锁管理公司，以优质品牌、高品质服务实现项目售价支撑；同时做实公司布鲁泰尔品牌，以三方签约方式，实现项目租约式销售。,目标：打造国内知名体验式休闲娱乐主题商业街区，以项目阶段性自持引入市场优质品牌主力商家，并以快
11、速造活实现项目物业价值最大化。途径1：全力造活示范区，通过加大对示范区的招商及造活扶持，引入“九一堂、蜀九香、御膳宫、巴国布衣”等品牌主力商家，打造高品位的餐饮、休闲主题商业会所，实现项目市场占位。途径2：以精品带动大众，通过示范区的市场带动效应，实现大众品牌招商及销售，从而实现商业开发价值最大化。,赵公大院,以品牌商家拉升项目品质，以大众消费活跃商业氛围,31,3、招商先导招商思路：精品带动大众,外部政策,向政府争取商家税费减免支持，前两年全免，第三年减半；向政府争取将项目纳入旅游景点，并作为都江堰旅游环线重要景点进行推介；举办区域大型推介活动，或主题节庆营销活动，实现政府主办，公司协办。,
12、租期：810年（品牌商家基本需求）租金：前期低起租、后期高增长优惠：针对一期一批次主力商家，优惠总计约694.4万元（含装修、经营补贴）,32,3、招商先导招商政策,内部政策,2013.2,2013.4,2013.5,2013.9,2013.7,推进一期一批次招商，引进4个主力商家，共计3100 ，定向拓展、定点落位：蜀九香、同春堂、竹叶青、大蓉和、御膳宫、菜根香,配合一期一批次交房，督促商家完成交房及办理装修入场手续,配合项目正式开盘一期一批次商家装修封场商业示范区亮相（门脸装饰及效果展示）二期预招商启动,配合项目营销，督促签约商家装修进度,配合二期开盘一期一批次商家主体装修完毕，具备接待能
13、力二期预招商率达30%（签订预定协议）,33,3、招商先导招商计划,34,4、产品创新（养老度假别墅）,35,养生度假别墅产品策略： 以项目文化定位为建筑风格设计指导，以市场依据为产品定位原则；以用地土地价值为规划原则。在尽量做满容积率的前提下，考虑合院和叠拼别墅为主力产品的复合别墅形态。以控制总价为先导，总价控制在60120万之间，以50-80平米为主力户型的区域稀缺度及应市度极高的高品质低总价高赠送率及高附加值产品形象实现快速去化。通过计算得到户均赠送的庭院面积应满足50以上，可改造的其它赠送面积15-30，户均赠送在100以上。,4、产品创新（养老度假别墅）,赵公大院,产品布局策略依据地
14、块品质，按最佳资源分配原则进行产品布局,A地块设置独栋别墅作为标杆产品，置于地块内部临近小溪，环境优美的区域，拔升溢价,C地块设置叠拼别墅由于临近高速公路的位置，有噪音影响,B地块设置合院别墅作为项目主力产品，地块内部环境相对较好位置，利于对外展示以及分期销售,A地块为临河地块，价值最高；B地块靠近酒店和景观中心，价值次之；C地块靠近高速公路出口，价值最低；,A,B,C,36,4、产品创新（养老度假别墅）,总规方案一：独院+客栈总面积：约12377平米,总规方案二：独院+合院+客栈总面积：约17877平米缺点：区块内容积率有所提升，可售建面增加后，单户产品品质受限,养生度假别墅产品方案及对比,
15、合院,独院,合院,37,缺点：区块内容积率无法做满，财务总价较高，但品质较好,38,独院户型单体示意（层高6米，1层）,空中别墅单体示意（层高6米，2层）,本户型建筑面积：约65平米，6米层高，赠送面积约65平米，实得面积130平米；按建面单价15000元/平米测算，实得均价7500元/平米；总价约97万。,本户型建筑面积：50平米，赠送面积50平米，实得面积100平米；实得均价7500元/平米，总价75万。,4、产品创新（养老度假别墅）单体示意,39,4、产品创新（养老度假别墅）方案对比,40,5、销售发力：1）营销策略,项目价值打造： （1）示范区打造：在示范区亮相开街的前提下，实现低总价
16、和高性价比商铺的热销， （2）招商实现主力店的运营打造，提振散户及投资客的市场信心，实现项目商业区（2期）的快速回款。,对青城假日半岛公寓、赵公大院、养老别墅进行分批推售，压迫式销售，实现价格的低开高走。,充分挖掘蓝光内部渠道、蓝光商业客户资源、都江堰本地企事业单位、生意人、川西投资客等多种客户渠道。,品牌价值推广：蓝光、嘉宝、万豪项目整体价值推广：“国际人文度假区”实现项目的站位，利于项目整体推广,5、销售发力：2）项目整体推售计划及回款计划,【5月1日】,【13年3月7日】,【14年5月】,【9月】,公寓开盘,商业（河西）开盘,商业示范区推盘,【10月】,公寓分期强推,别墅推盘,【7月】,
17、41,项目开盘前运作目标：1、公寓部分： 实现开盘前积累约500户准客户以保证快销；2、商业部分： 实现示范区年内招商完成并实现5月亮相；3、酒店部分： 4月25日实现主体封顶,需要突破的障碍,销售周期及销售额赵公大院：3年销售周期，销售3.5亿； 假日半岛：2年销售周期，销售3.7亿,42,5、销售发力：3） 2013年营销目标,公司目标：2013年回款约1.734亿,公寓：引进分时度假酒店，去化假日半岛公寓约15000，均价10000，订购1.5亿，回款1.25亿元，并实现溢价。,商业：通过示范区的打造，争取实现5月示范区亮相，9月二期开售，年内回款4800万,实现3月样板房亮相，公寓续客
18、,示范区目标：在自持基础上，实现5月交房，办理产权后信贷变现,43,五、财务目标及保障计划,现金流概述：岷江国际度假区预计总投12.40亿元，其中土地1.32亿元，直接成本8.57亿元，开发间接费0.39亿元，期间费用0.65亿元，税金1.47亿元，实现销售回款9.23亿元，扣除已投入1.61亿元，还需投入1.57亿元。,财务指标概述：岷江国际度假区可售资源9.23亿元，面积合计7.23万平米，自持资源估价7.09亿元，面积5.49万平米；项目净利润为1.41亿元，平均净利润率15%；假日半岛、赵公大院、别墅IRR分别为457%、19%、59%。,44,1、项目总体利润测算,假日半岛现金流量表
19、 单位：万元,赵公大院现金流量表 单位：万元,1、该项目净现金流为5932万元，其中：现金总流入37586万元，现金总流出31654万元。2、该项目累计净现金流自2012年7月起第 9 个月（2013年 4 月）时转为正数。,1、该项目净现金流为4093万元，其中：现金总流入35716万元，现金总流出31623万元。2、该项目累计净现金流自2012年7月起第 27 个月（2014年 10 月）时转为正数。,45,2、项目现金流分析,别墅现金流量表 单位：万元,1、该项目净现金流为4086万元，其中：现金总流入18968万元，现金总流出14882万元。2、该项目累计净现金流自2012年7月起第
20、21 个月（2014年 4 月）时转为正数。,玉堂项目整体现金流量分析 单位：万元,1、该现金流为玉堂项目（酒店只含建设期）整体现金流测算（未含前期已投入16046万元）；项目净现金流为-15964万元，其中：现金总流入92270万元，现金总流出107964万元。2、该项目现金流未出现正数，最高峰值在2014年3季度金额为24751万元；最低峰值2016年4季度，金额为-15694万元。,46,2、项目现金流分析,47,开盘前预计需要投入资金6500万元。,3、开盘前资金投入预算,48,六、总控时间计划及组织保障,【9月】,【11月】,1、项目总控时间节点,【6月】,【7月】,【2014年3月
21、】,时间节点,工程进度,公寓计划,商业销售,2013.5月,招商计划,别墅计划,5#楼开盘,【7月】,【8月】,商业一期开盘（示范区）,别墅一期开盘（河东）,商业二期开盘（河西）,【5月】,别墅二期开盘（河西）,6#楼开盘,8#楼开盘,9#楼开盘,【9月】,7#楼开盘,10#楼开盘,4月初酒店5号楼封顶中旬公寓局部封顶下旬示范区竣工验收,9月商业二期达到预售条件,一期二批次达到预售条件,公寓6、8、9根据租售进度达到预售条件,3月前一期一批次（示范区）招商完成,9月二期预招商率达30%，示范区商业开街,5月初商家封装进场示范区商业亮相二期招商启动,【3月】,样板房完成,5月示范区亮相（装修封场）自持物业办产权实现抵押回款,7月开始商业认筹,示范区开街,2014年5月完成二期销售80%一起二批次推售,3月中旬开始认筹,49,2、项目组织保障,50,
