1、毕 业 论 文题 目 个人住房贷款中不良信贷风险管理研究学 院 经济学院 专 业 金融学 济南大学毕业论文- I -摘 要随着我国金融体系建设的进一步发展和市场体制的迅速完善，银行的贷款业务逐渐向个人完全展开，个人贷款的业务种类不断增多，业务范围持续扩大，特别是个人住房贷款业务的发展更为迅猛。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的不良信贷风险问题以及竞争形势不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展，必须加强对一系列问题的研究管理。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的发展现状入手，指出存在的问题以及问题出现的原因，并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务减少不良
2、信贷风险，借鉴国外的经验教训，并提出思考及相应对策进行管理，以加快这一业务的正确快速发展。关键词：个人住房贷款；不良信贷风险；现状；问题；对策济南大学毕业论文- II -ABSTRACTWith the deepening of Chinas economic system reform development and continuous improvement of the system of the market economy, banks lending business becomes completely open to individuals, personal loans o
3、f business growing, continues to expand the scope of business, especially the development of individual housing loan more quickly. Personal housing loan business in China at the time of its development, there are bad credit risks as well as the competitive situation is not optimistic, to a certain e
4、xtent, hamper the development of individual housing loans, to sustainable development, research management must be strengthened on a number of issues. This article from the current development status of individual housing loan business to start, pointed out that because of the existing problems as w
5、ell as problems and focus on how to develop personal housing loan bad credit risk reduction, foreign experiences and lessons learned, and thoughts and countermeasures for management, to promote the healthy and rapid development of the business.Key words: housing loans to individuals；bad credit risks
6、；present situation；problem；countermeasure济南大学毕业论文- III -目 录摘要.IABSTRACT.II一、前言.1(一) 个人住房贷款概述 .11. 个人住房贷款的定义.12. 个人住房贷款的特征.1(二) 我国个人住房贷款不良信贷风险概述.21. 个人住房贷款不良信贷风险定义.22. 个人住房贷款不良信贷风险种类.2二、我国个人住房贷款业务发展现状.3(一 ) 我国个人住房贷款发展情况.3(二 ) 我国个人住房贷款业务地位.4三、我国个人住房贷款不良信贷风险产生的原因.6(一) 我国个人住房贷款欠款形成的外部原因.61. 源于借款人的原因.62.
7、 源于开发商的原因.6(二) 银行自身管理不足导致不良信贷风险产生.61. 风险管理组织组成尚不健全.62. 现行风险部门设置模式不适应.73. 银行内部管理不健全.74. 个人信用防范制度存在缺陷.7四、个人住房贷款不良信贷风险管理中存在的问题.8(一 ) 我国商业银行个人住房不良贷款状况.8(二) 个人住房贷款不良信贷风险管理中出现的问题.91. 个人住房贷款楼盘准入标准不规范.92. 个人住房贷款客户不需要评级.93. 个人收入证明虚假.94. 个人房屋产权证明不规范.9(三) 个人住房贷款不良信贷风险管理出现的问题分析.9济南大学毕业论文- IV -五、个人住房贷款不良信贷风险管理发展
8、的经验借鉴和建议.11(一 ) 个人房贷违约风险定量评价模型和指标审批体系.111. 完善个人房贷违约风险定量评价模型.112. 科学的审批标准.11(二 ) 完善住房贷款运行机制.121. 加快建设个人征信数据库.122. 加强对抵押房产的管理.123. 政府机构担保与商业保险相结合.124. 违约处理程序启动科学及时.13(三) 政府调控职能的稳定发挥.131. 充分贯彻实施中央政府的政策.132. 政府引导职能稳定发挥.133. 创建完整的房贷相关法律法规.13(四 ) 提高信用成本，防范道德风险发生.13(五) 积极实施金融创新，完善风险转移机制.141. 加快推进个人住房贷款产品创新
9、.142. 金融机构与借款人分担利率风险.143. 积极实施个人住房贷款资产证券化.14结论.16参考文献.17致谢.18济南大学毕业论文- 1 -一、前言我国个人住房贷款自 1990 年推出以来，积极影响着房地产业的蓬勃兴起，同时对于我国居民居住条件有较大幅度的改善并拉动了我国的国民经济的发展。总的来说各大银行都乐于发展个人住房贷款业务，并加强这方面的开发管理，使其稳定健康的发展。据统计，仅在 2010 年国内个人购房贷款就新增 1.40 万亿元，年末余额同比增长 29.4%5。对于个人住房贷款业务规模和额度不断的扩大和提升，我们应该准确的认识到，由于国家推出更加严格的房地产开发政策，商品房
10、开发资金来源越加紧张，所以贷出款项风险也逐渐加大，本文现就个人住房贷款不良信贷风险的形成原因以及如何管理并解决存在的问题进行简要论述。(一) 个人住房贷款概述1. 个人住房贷款的定义个人住房贷款也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款，是金融机构以个人未来预期收入为还汇款源，提供给消费者个人用于购买、建造、改建、维修住房的贷款，借贷行为发生在消费过程中，是住房金融资金运作业务的一个重要组成部分。中国人民银行在 2001 年颁布的个人住房贷款管理办法中将个人住房贷款定义为：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房抵押贷款业务的开展使得居民在支付一笔较少的首付之后，就
11、能买得起价值极大的住房，但是只有在连本带利还清全部贷款后，才能完全拥有住房的产权。当借款人无力偿还债务时，贷款人有权依据抵押合同的规定，取消借款人对抵押房屋的赎回权，并通过变卖抵押品偿还银行贷款的损失 13。2. 个人住房贷款的特征个人住房贷款包含于消费信贷中，但是个人住房贷款和中、短期消费信贷有很多不同的地方，其除了拥有消费信贷的一些特点外也具有这样特征：（1）个人住房贷款数额大时间长。住房是现代人生活关注度最高的生活必需品，具有价值高、使用价值持续时间长的特点，所以住房贷款余额是个人消费信贷中比例最高的。1995 年，美国个人住房贷款信贷额度占家庭债务的 68.2%。贷款时间方面，中、短期
12、消费贷款时间段，一般 5-7 年，最长 10 年，但是住房抵押贷款时间一般在 10 年以上，一般为在二十至三十年。马来西亚贷款时间差不多 25 年，部分发达国家的住房贷款时间一般为 15-45 年 2。（2）个人住房贷款面向度广。衣食住行是人类最根本的生存需求，在温饱问题已经解决基础上，居住条件已经是人们提高生活水平日益关注的问题。房地产业得快速发展让大家对住房更加关注，而且其宣传力度较广也使得具有购房需求的人基济南大学毕业论文- 2 -本都会借助银行贷款的支持进行购房，商品房个人购买率逐年递增，购买人群遍及社会各个阶层。（3）个人住房贷款风险较小。由于住房贷款债权债务关系明晰，担保物直接是购
13、买的房产。抵押物不仅有保险公司担保且事关借款人基本生活居住，所以非特殊情况借款人均主动还款，是低风险利润稳定的信贷品种。(二) 我国个人住房贷款不良信贷风险概述1. 个人住房贷款不良信贷风险定义风险是指在客观事物发展过程中，因为事物发展存在不确定性，导致实际收益与预期收益不同，从而蒙受损失或获取额外收益的可能性。个人住房贷款不良信贷风险是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于无法预料的不确定因素发生，使商业银行或其他金融机构不能按期收回本金和利息，由此给商业银行或其他金融机构造成损失的可能性。2. 个人住房贷款不良信贷风险种类（1）借款人的风险 借款人风险主要有还款能力风险和还款意愿风险。
14、一方面：个人住房贷款还款期限持续时间长（通常要 1030 年左右） ，在这么长一段时间里，由于借款人的收入、健康、家庭、工作等变量因素，难免会因重大变故而带来借款人不能按期或无力偿还银行贷款，进而影响借款人的还款能力。另一方面：借款人可能故意不还款，通过一定方法假造的个人贷款资料骗取银行的贷款，导致风险产生。（2）抵押物的风险抵押物风险是指抵押物价值下降的风险。抵押物价值下降风险主要指由于房价下降、抵押物折旧、抵押物毁损、功能落后等几方面使放假下跌，它的价格总值并不能抵偿银行所要回收的本金和利息。（3）假按揭风险按揭贷款是指借款人买房时用所买房屋做抵押贷款补偿资金的不足，向银行申请分期偿还的贷
15、款的行为。假按揭就是指借款人虚假购房，而利用不正当手段获得银行房贷的行为。假按揭有 3 部分构成：一是指其购房意图不真实，二是指虚假的购房行为，三是指借款人资料为编造的。（4）市场和政策风险市场风险指国民经济发展过程中周期性繁荣萧条的波动，从而使房地产业动荡并给银行带来风险损失。政策风险是指国家政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失的风险。 4济南大学毕业论文- 3 -二、我国个人住房贷款业务发展现状(一) 我国个人住房贷款发展情况我国个人住房贷款余额逐年增加，从 1998 年的 426 亿元增长到 2009 年的 4.3万亿元。其中，1998 年和 2003 年的增幅较大
16、，2003 年末比 1997 年末增长了约 61倍；2004 和 2005，由于受房地产宏观调控政策相继出台的影响，增速出现回落；2006、2007 年又出现升温迹象，特别是 2007 年，增长势头十分明显。2008 年，在国际金融市场动荡，国内从紧的货币政策及经济增速放缓的背景下，个人住房贷款回落幅度较大，贷款余额为 2.98 万亿元。2009 年，全国房屋市场普遍升温，房地产开发加快，贷款余额增加幅度也较大。从中国人民银行发布的 2009 年三季度货币政策执行报告看到，2009 年度个人住房贷款余额达到 4.38 万亿元 3。我国2005-2009 年个人住房贷款余额具体情况如表 1.1。
17、 表 2.1 我国 2005 年-2009 年住房贷款余额表(单位:亿元)年份个人住房贷款余额（亿元）环比增长率（ %）同比增长率（ %）房地产开发资金（亿元）个人住房 贷款占房地产开发资金比例2005 18430 1257.4% 15.8% 213978 86.13%2006 22506 1557.6% 22.1% 271356 82.94%2007 27000 1888.6% 20.0% 374780 72.04%2008 29800 2094.9% 10.4% 396194 75.22%2009 43800 3126.0% 47.0% 57128 76.67%资料来源: 2005-200
18、7 年来源于央行区域金融报告 2007；2008-2009 年来源于中国房地产年鉴，房地产开发资金来源于中经网数据库我国个人住房贷款在各大银行贷款利率政策略有不同，下面是我国 5 大银行分别对于首套、二套、三套房首付比例，利率水平，户籍限制等的统计。具体情况如表 2.2 各银行个人住房贷款情况。济南大学毕业论文- 4 -表 2.2 各银行个人住房贷款情况中国银行：农业银行：购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制首套 30% 最低上浮 10%二套 60% 最低上浮 20%三套 不办理 不办理省内户口均视为本地工商银行：购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制首套 30% 基准利率二套 60% 最低
19、上浮 10%三套 不办理 不办理本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料建设银行：购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制首套 30%（单身 40%） 最低上浮 10%二套 60% 最低上浮 20%三套 不办理 不办理本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料招商银行：购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制首套 30% 上浮 5%-10%二套 60% 上浮 10%-15%三套 不办理 不办理本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料(二) 我国个人住房贷款业务地位我国个人住房贷款发展的基础是银行传统贷款业务，其重要性不可质疑，目前约占全国 70%信贷市场份额，是信贷业务
20、中值得信赖的一部分。现在银行业均有个人住房贷款业务，并陆续提出更加便利的服务与低利率的政策，用激烈的竞争来抢夺个人住房贷款客户，所以个人住房贷款业务的开展是势不可挡的。首先，个人住房贷款的优势是贷款期限最长可达 30 年，利率较低，不存在转贷、贷新还旧等繁琐事物，客户可以支付少量费用使得银行综合运营成本降低。而对公贷款时间短，利率较高，不停的转贷转存，每转一次都比较繁琐费用重复，银行人力和资源浪费。另一方面个人住房贷款面对整个社会，存款客户多样化，还有广告效应，还有利于调整信贷资产结构，降低银行风险。而对公业务集中性风险强，一旦出现问题，银行往往难以承受。其次，21 世纪以来，国家的福利分房政
21、策停止，基本以货币形势分配。这一政策对房地产市场和房地产相关业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制首套 30% 最低上浮 5%，开发商需承担一部分费用二套 60% 最低上浮 20%三套 不办理 不办理省内户口均视为本地济南大学毕业论文- 5 -政策。最后，由于时代的发展，公司的资金需求可以进行发行股票或者债券方式获得，贷款需求对于银行来说竞争也非常激烈。但是小公司的经营管理，抗风险能力这些问题往往让银行不信任，所以很难得到行贷款。因此，传统贷款业务减少迅速，而且在接下来的新一代
22、竞争中，谁抓住了个人住房贷款，谁就占领了个人消费信贷的大部分竞争地位。总之，个人住房贷款业务是全国各个大小银行的重中之重，随着生活条件改善与全民素质提高，提前消费观念也将深入人心，而个人住房贷款正式消费信贷中最重要的一种，所以个人住房贷款的发展研究是非常必要的。我国对于个人住房贷款的利率政策调整也是不曾间断的。如表 2.3表 2.3 我国个人住房抵押贷款利率政策的演变过程时间 房贷利率调整政策2002 年 自 1995 年 7 月经过连续八次降息后，商行个人房贷利率为 5.04%。2004 年 5 年以下自营性个人住房贷款利率由 4.77%上升至 4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利
23、率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的 0.9 倍；5 年以上房贷利息由 5.04%加到 5.31%。2005 年 现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的 0.9 倍（即 5.51%） ，比现行优惠利率 5.31%高出 0.20 个百分点。2006 年 商业性个人房贷利率的下限由贷款基准利率的 0.9 倍扩大为 0.85 倍，其他商业性贷款利率下限保持 0.9 倍不变。2008 年 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。资料来源：中国人民银行网站
