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司考钟秀勇物权法讲义:地役权.doc

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1、司考钟秀勇物权法讲义:地役权司考钟秀勇物权法讲义:地役权。为了让大家更好地迎接 2014 年司法考试,法律教育网的小编为大家编辑整理了以下内容,希望对大家的复习有所帮助,正所谓“良好的开端是成功的一半” ,大家必须重视基础阶段的复习,务必夯实好基础知识点。精彩链接:司考钟秀勇物权法讲义:拾得遗失物司考钟秀勇物权法讲义:善意取得司考钟秀勇物权法讲义:共有司考钟秀勇物权法讲义:添附、先占一、地役权的概念物权法 第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。 1概念与特征。地役权,是以他人不动产供自己的不动

2、产便利之用的用益物权。地役权具有以下特征:地役权同时涉及需役地和供役地,是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利。权利主体的广泛性。地役权人可以是不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人。内容的意定性。地役权素有“类型法定,内容意定”之名。客体亦具广泛性。地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。 2地役权与相邻关系。相邻关系,指依据法律规定,两个或两个以上相互毗邻的不动产“所有人 ”或“使用人”,在行使不动产所有权或者使用权的过程中,彼此应当给予必要便利或者接受一定限制而发生的权利义务关系。相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人(主要包括用

3、益物权人、承租人)一方权利的延伸和扩张,以及与此相伴随的另一方权利受到的限制。权利扩张一方依据相邻关系所得主张的权利,一般称为“ 相邻权 ”。相邻权不是一种独立的物权,而是一种受保护的法益。 【概念辨析】 【相邻权】VS【地役权】基于相邻关系可产生相邻权,相邻权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系,具有相似性,但区别是主要的。二者的区别如下:相邻权基于法律规定产生;地役权主要通过约定产生。相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张,非独立的物权;地役权是独立的用益物权。相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利(如“袋地” 通行权;采光权);地役权所能提供的便利的内容,概由当事

4、人约定,只要不违反公序良俗,即按照约定确定地役权的内容。相邻权的取得均为无偿;地役权的取得有偿无偿均可。相邻关系规则主要是裁判规范,往往是在发生纠纷后才发挥作用;地役权规则主要是行为规范(当然在发生纠纷后也是裁判规范)。 【真题研习】某郊区小学校为方便乘坐地铁,与相邻研究院约定,学校人员有权借研究院道路通行,每年支付一万元。据此,学校享有的是下列哪一项权利?(2010 年试卷三第 9 题) A相邻权 B地役权 C建设用地使用权 D宅基地使用权 【答案】B 二、地役权的取得 1地役权的设立。指通过合同设立地役权。这是考试的重点,须说明者有三:根据物权法第 158 条的规定,地役权自地役权合同生效

5、时设立,不需要登记;但未经登记,不得对抗善意第三人。需强调:所谓不得对抗善意第三人,指不能对抗取得供役地权利的善意第三人(此点在物权变动一章已作强调)。根据物权法第 161 条,约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。根据物权法第 163 条,土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。 2地役权合同的法定解除。根据物权法第 168 条的规定,在下列两种情况下,供役地权利人享有法定解除权,地役权合同一经解除,地役权消灭:地役权人滥用地役权的;地役权人未按照约定支

6、付到期费用,在合理期限内经两次催告后仍未支付的。 3地役权的法定取得与法定负担。物权法第 162 条规定:“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”(见【例 1】与【例 2】) 【例 1】甲村有一养鸡场通行不便,便在乙村的土地上设立了通行地役权。此后,甲村将该养鸡场承包给丙。丙法定取得地役权,有权继续在乙村的土地上通行。该地役权是否登记,对丙法定取得地役权不生影响。法律 敎育 网 【例 2】甲村在乙村的一个水库上设立取水地役权,约定每年取水 1 万吨,甲村每年支付乙村 2000 元。此后,乙

7、村经村民表决,将该水库承包给丁。丁法定负担甲村的取水地役权。若地役权没有登记,则善意的丁就不负担该地役权。这和地役权的法定取得并不相同。 三、地役权的从属性物权法 第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。 第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。 地役权虽为用益物权,但其功能在于为了需役地的便利,故地役权具有从属性,从属于需役地的所有权、用益物权(甚至是租赁权)。地役权的从属性规定在物权法第 164 条和第 165 条。可分解为四层含义:地役权不得与需役

8、地权利(所有权、建设用地使用权)分离而单独转让(见【例 3】)。地役权不得与需役地权利(所有权、建设用地使用权)分离而单独抵押。需役地权利(所有权、建设用地使用权、土地承包经营权)转让的,只要让与人与受让人无相反约定,受让人同时取得地役权。曾经的地役权人,若完全丧失对需役地的权利(所有权、建设用地使用权等),其地役权(因无所附丽)消灭(参见下文所述 2007 年试卷三第12 题)。 【例 3】建设用地使用权人甲为了通行方便,在乙的土地上设立通行地役权。假设甲仅将地役权转让被丙,转让无效,甲仍享有地役权。假设甲仅将建设用地使用权转让给丙,丙仅取得建设用地使用权,不能取得地役权。地役权消灭。假设甲

9、将建设用地使用权转让给丙,将地役权转给丁。则丙仅取得建设用地使用权,对丁的转让无效,该地役权消灭。 【真题研习】李某从自己承包的土地上出入不便,遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行,李某支付给张某 2 万元,但没有进行登记。下列哪一选项是错误的?(2008 年试卷三第 11 题) A该约定属于有关相邻关系的约定 B该约定属于地役权合同 C如果李某将其承包经营权转移给他人,受让人有权在张某承包的土地上通行,但合同另有约定的除外 D如果张某将其承包经营权转移给他人,则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行 【答案】A 四、地役权的不可分性 物权法 第一百六十六条 需役地以及

10、需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。 第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。 地役权还具有不可分性。地役权及于需役地的全部,也及于供役地的全部,不因需役地或者供役地的分割而受影响。地役权的不可分性乃其从属性的延伸,包含以下内容: 1地役权不受需役地部分转让的影响。根据物权法第 166 条,需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时,转让部分“涉及” 地役权的,受让人“ 同时享有 ”地役权。须注意:此情形下,地役权是否登记在所不

11、问。2地役权不受供役地部分转让的影响。根据物权法第 167 条,供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时,转让部分“涉及” 地役权的,地役权对受让人“具有约束力” 。须注意:在此情形下,若地役权未登记,供役地部分转让的,地役权不得对抗善意第三人。 【真题研习】甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景的需要,甲公司向乙公司支付 100 万元,乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久,乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项是正确的?(2007 年试卷三第 12 题) A小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 【答案】A 法律教育网编辑整理,转载请注明出处。

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