1、物权法重点难点理解中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过，现予公布，自 2007年 10 月 1 日起施行。物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原，地下矿产的归宿;小到居民的日常生活用品物权法都有明确的规定。物权法是我国市场经济的一部基本的法律，它关系到国家的基本经济制度，也关系到广大人民的根本利益，还关系到全面建设小康和和谐社会。物权法的制定和实施必然会对中国的国家、民族和人民产生深渊的历史意义。一、 物、物权和财产权物的概念：物权法所说的“物” ，是指“有形财产” ，即看得见、摸得着的财产。如土地、房屋、汽车、手机等。有形
2、财产是在法律上与无形财产（如专利技术、商业秘密、商标、著作权）相对应的。有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。物权法第二条第一款规定， “因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 ” 就是说，物权法就是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。物权法上调整的“物”它一定是具有经济价值的，而且可以让人控制的物。比如说月亮不是民法上的物，因为它没有办法我们所控制。苍蝇、蚊子也不是物权法上的物，因为它们没有独立的交换价值，也没有独立的使用价值。物权的概念物权是权利主体在法律规定的范围内，直接支配其物并享受其利益
3、，同时排除他人干涉的民事权利。我们在制定物权法的过程中间很多人提出物权这个概念很不好理解，因此建议制定财产法。在大陆法系国家之间物权和财产权都有独立的含义。财产权在大陆法系中间它包括我们讲的所有权也包括债权，还包括知识产权还包括继承权。因此如果中国只制定的法律叫财产法的话那么中国以后就没有办法制定完整的民法典。财产法的概念在大陆法系上的概念非常的广泛，甚至比较混乱。为了制定民法典我们必须要依据大陆法系的传统制定物权法。所以最终中国制定的法律它叫“物权法” ，而不是叫“财产法”物权法最核心的两个因素：一个是归属；所谓归属法律上讲实际上也就是我们一般理解的所有权，比如我们对自己的房屋、汽车、家用电
4、器享有的所有权。另外一个因素是：利用。利用在物权法上是利用的他人的物。如利用国家的土地、利用别人的房地产执行抵押贷款。这些我们在法律上叫做物的利用。物权法调整两部分关系。第一部分关系：物的所有关系。第二部分关系：物的利用关系。所谓“利用”，指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。用益物权，是“利用”他人财产的“使用价值”，即对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。如土地承包经营权，是农户利用集体土地进行种植、养殖、畜牧的权利；宅基地使用权，是农户利用集体土地建房的权利；建设用地使用权，是企业利用国有土地建造厂房、写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权，都属
5、于用益物权。物权法是调整财产关系的民事基本法律，是一国民法的重要组成部分，它调整因物的归属和利用而产生的民事关系。开发商和其他企业对国有土地的权利。二、的基本精神和原则物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。物权是直接支配物（动产或不动产）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，用益物权则是指在法律规定的范围内，对他人所有的物享有的占有、使用和收益的权利。物权法立法目的在于定纷止争、物尽其用，主要围绕三个方面规定：一是物的归属，谁是物的主人；二是权利人享有哪些权利；三是物权的保护。物权法的精神实质就在于确认和保护公民、法人和其他组织合法的财产权利。物权法规定，
6、私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。同时，物权法也对征收集体所有的土地应予补偿的原则和内容作了规定。因此，渔业权作为用益物权，意味着渔业生产者依法取得渔业权后，就享有依法占有并使用特定水域滩涂从事养殖或捕捞活动以获取收益的排他性权利。渔业权受到侵害或被占用时可以适用物权法加以保护，并依法取得合理的补偿。所谓“归属”，指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。所有权，是对自己的财产的权利。如我们对自己的房屋、汽车、家用电器享有所有权。 所有权解决物的归属问题，用益物权和担保物权解决物的利用关系。和谐。要正确理解物权法关于一方面强调“坚持公有制为主体”，另一方面又宣示“保障
7、一切市场主体的平等法律地位和发展权利”的立法精神。三、 与市场经济的发展市场经济有三个要素。第一个要素是主体要素，体现在法律上的主要是各种各样的公司法、合伙企业法。第二个要素是财产权的要素，确认财产的法律，体现在法律上就是物权法。第三个要素市场交易规则，体现在法律上的就是合同法。从我国立法的情况来看，在 2005 年和 2006 年全面的修改了中国的企业法、公司法、合伙企业法和破产法，目的在于和世界接轨。企业主体方面的法律基本上和世界接轨了 1999 年我国的合同法一直是比较先进的，跟全世界接轨的一个法律。在市场主体的法律和市场交易的法律都跟全面的跟世界接轨的情况下，中国市场经济法律体系最欠缺
8、的是确认财产权的归属的一个基本的法律。所以物权法的制定和通过最大的意义是：第一个意义完善了市场经济的立法体系。第二物权法最大的一个突破就是第一次在法律上确认了国家所有权，集体所有权和私人所有权，他们在法律上的地位是完全平等的。这样的一个原则是新中国建国以来是首次明确提出的。平等保护原则。体现在我们法律的物权法的第三条第三款和第四条，这两条确认了平等保护原则。在具体的条文上物权法第五十六条、第六十三条和第六十六条分别规定了对国家所有权、集体所有权和私人所有权的保护。平等保护原则的确立它是符合我们物权法来自于民法的一种精神，市场经济最核心的一个精神就是平等。如果不平等，那它不可能是市场经济体系，只
9、可能是一种计划经济体系。物权法的平等保护原则的确立，对保护个人财产，保护三种所有权在市场经济中的平等竞争起到了非常重要的作用。在市场经济的中间平等竞争提供了基本法律的依据，这是物权法通过以后对市场经济的一个非常大的突破。物权法通过后对市场经济的再一个突破是：明确规定了物的利用关系。从法律上市场经济建立在两部分利用关系上面：一个是资金的使用关系；另一个是土地使用关系。农民土地承包经营权，物权法明确规定了农民享有土地的权利是一种物权，在物权法下农民可以排除第三人，很大程度上促进了对农民权益的保护。 担保物权，是“利用”他人财产的“交换价值”，如借款人把自己的不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行
10、，担保银行的贷款债权，借款人不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，从拍卖所得价款获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。物权法，就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。开发商和其他企业对国有土地的一个权力：我们在高市场经济以前，中国城市都是搞得福利分房。在福利分房的年代住房非常紧张，这是什么原因呢？很重要的一个原因是住房这个体系它根本就没有没有市场化、商品化。而我们国家在住房改革以后，国家的土地流畅使用，开发商通过缴纳土地转让金的方式取得了国有土地的使用权，这个在物权法上叫做建设用地使用权。开发商取得了这个权利以后盖好了房子卖给居民使用。在这个过程中我们可以看出，开发商
11、通过土地使用权取得了很大的利润，而老百姓的住房条件也改善了，而银行因为发放银行贷款从中获得了利息。开发商受到了利益、人民群众也受到了利益、而银行也受到了利息的这样一个利益。我们从中可以看出物权法的通过对市场经济起了非常重要的积极的意义。四、物权法与依法行政的关系物权法通过以后，它对依法行政产生了非常大的影响，原因是：物权法是在法律上市具有排他性质的一种权利。物权的排他性是指它可以排除 国家或其他人干涉的一种权利。物权的“排他性”，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”，首先是警察的干涉。我们看到车站、码头、广场、街道、公路都有警察巡逻，但私人的房屋、住宅小区却没有警察巡逻。为什么警察不能
12、进入我们的小区巡逻呢？为什么许多小区的门口都有一块牌子，上面写着八个大字：“私人产业，非请勿入”。警察要进入公民的房屋：第一，须得到房主的同意；第二，警察要想强行进入，必须持有搜查证。没有搜查证强行进入，就要构成违法行为。 物权法与依法行政直接产生的影响是：行政机关不能随意干涉公民的财产权。首先，物权法对行政执法中划定公权力提出了严格要求。物权法实施对行政管理有很大影响。长期以来，在一些行政机关工作人员头脑中“无所不管” 和“公权大于私权”的思想观念根深蒂固，没有考虑公权和私权还有界限。物权法明确物的归属和利用，划定了物上私权利的范围，从另一个侧面讲，也规定了行政机关及其工作人员公权力的界限。
13、物权法实施以后，行政机关今后在行使公权力过程中，要充分树立物权观念和意识，注重和保护私人财产权, 行政机关的工作人员也应当建立对各种合法财产平等保护的新物权观念。政府的相关执法部门，在对私人进行罚款、没收财产等行政处罚时，如果没有法律明确规定的权限和履行法定的程序，都有可能侵犯公民、法人的物权。物权是具有“排他性的权利，物权可以约束、限制公权力的滥用。笔者认为，凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公权力的活动空间，这就划分了公权与私权的界限。其次，物权法对行政机关的行为提出了新要求。当前，随着城市化进程的深入，大规模的基本建设、征地拆迁、城市开发与城市规划、用地审批、公共设施设置、财
14、产方面的税收征收等方面问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。依法行政的重要内容就是行政行为必须符合法定程序。随着物权法的实施，今后各级政府在行使征收权时，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿，否则就面临公民、法人根据物权法规定的权利而提起行政复议和行政诉讼。如，在居民居住密集的地区建设治疗高传染性疾病的医院，小区的住宅楼里准许开办临终关怀医院，在农田旁边、村庄周围批准建设有污染源的工厂，在规划时不考虑原有居民道路交通出行方便的权利，以上会导致侵犯相邻权。又如，没有达成拆迁补偿协议、没有走完司法程序就强制拆迁居民房屋，就侵犯了公民的物权。再如，
15、警察没有搜查证强行进入私人房屋，既侵犯了公民的住宅安宁权和隐私权，更主要地是侵犯了公民对房屋住宅的财产权。第三，物权法对行政立法和象征性规范文件作了限制。如果政府通过的行政法律和法规，限制了私人的财产所有权的使用、处分和收益，虽然政府没有实际剥夺私人对自己财产的占有和实际控制权，但该行政立法造成私人财产在使用和处分权能方面受到限制，在经济收益方面受到减损，私人对财产所进行的经济上的有益利用以及合理的、有投资背景的期待受到损害，那么，这个行政法律和法规就违背了物权法的规定，可能归于无效。如，私人刚刚从政府手中购买到海边一块地的使用权，本来是容许开发房地产的，但政府后来出台一个文件，为保护海岸线的
16、环境，禁止在海边开发房地产，使得该块土地没用了，或者在经济收益方面受到减损，私人合理的投资期待落空。再如，一个餐馆生意红火，但它门前的道路突然被改为单行线，严重影响了生意。这就要考虑规范性文件是否合法、合理？如果合法，是否应当给私人给予补偿？第四，不动产实行统一登记制度对行政体制改革和依法行政提出了新的要求。物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。农村土地承包权的登记、农村宅基地和房屋的登记、城市房屋所有权与土地使用权如何一体登记、林权证与土地证如何统一的问题，这些都涉及政府的行政体制改革，一些政府部门就要放弃部门权力和利益。如，物权法第二十一条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应
17、当承担赔偿责任。五、物权法与民生物权法与民生的第一个方面：民生这个概念最近我们党中央提的比较多的一个概念。物权法中有很多条文体现了对民生的一种思想。对普通人民关怀的一种思想。下面我们介绍一些在物权法中比较重要的规定做一些说明。物业管理：物权法有一张建筑物区分的所有权，专门来调整高层建筑物的业主和开发商，以及业主和业主之间的关系。这直接关系到城市里生活的每一个人的利益。根据物权法的规定业主享有很多权利整体来看它包括三种：业主的自由权，业主对自己购买的房屋有独立的所有权。第二部分是：业主的共有权。这个体现在,物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿
18、地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。 道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用
19、业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条是关于车位、车库的规定。 属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。车库、车位的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用，车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车库的问题，本条规定 ：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议
20、事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划
21、内较为重大的事情，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的做出，可以采取普通多数同意的方式，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法与民生的第二个方面采光权和日照权。物权法第 89 条明确规定：公民享有采光权和日照权。这两个权利在城市中间是非常重要的一个权利。现在我们的物权法在这种权利收到其害以后业主可以提出一般的民事诉讼，这样在很大程度上保护了业主的利益。自然之“风”、“光”、“日”，与人类生产、生活密切相关。可是，相邻不动产所有人或占有人任何一方在行使权利过程中，都
22、可能带来给邻方对“风”、“光”、“日”利用上的妨碍。为避免相邻不动产所有人或占有人因此发生冲突和维护正常的生产、生活秩序，物权法才就此加以规范。我国物权法第八十九条规定：“建造筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。这也是物权法就相邻不动产如何对自然“风”、“光”、“日”的利用作出的唯一规定。因此不难理解，法律界定相互影响通风、采光和日照的是指相邻不动产建筑物，而不包括非建筑物之外的其他不动产。然而，在人们的生产、生活过程中，因通风、采光和日照发生相邻关系的情况，远远不仅存在于相邻的不动产建筑物所有人或占有人之间，而是普遍存在于不动产建筑物与不动产非建筑物和两个
23、以上不动产非建筑物的所有人或占有人之间。对这些相邻问题加以规范，对增进邻里和睦、维护正常的生产、生活秩序，无疑将产生积极作用。物权法跟这相关的还有一条就是：物权法第九十条，它叫做“不可称量物的损害”。所谓“不可称量物质侵人”是指看不见，摸不着的一些东西对环境的一些侵害，如煤气、蒸汽、热气、臭气、烟气、灰屑、喧嚣、振动，以及其他类似物质侵入相邻不动产。物权法的第九十条规定因为这些因素受到侵害的人有权利可以提出诉讼。这是物权法对公民的权利的进一步的扩展性的规定。物权法与民生的第三个方面：建设用地使用权到期以后怎么办？在现实生活中这也是我们很多人关注的一个问题。建设用地使用权到期以后怎么处理？物权法
24、第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。所谓自动续期是指 70 年以后我们所拥有的房屋的建设用地使用权自动再延续 70 年。至于在交不交建设用地使用权的出让金我们法律没有明确规定。但是有一条有利于我们业主的规定它是自动续期，不需要业主来单独的申请。那么对其他的非住宅类的建筑的建设用地使用权到期以后怎么处理这是有其他法律来规定。根据我们土地管理法的规定在非住宅类的建筑到期以后，那么国家除非是基于公共利益的收回的，通常情况下，权利人可以继续申请使用权。关注民生的第四个方面：物权法中间它确认了公民享有的一些习惯性的权利。体现在我们法律上的主要是第四十九条以及第八十五条。物权法的第四
25、十九条规定：依照法律规定属于国家所有的野生动物生源属于国家所有。如果法律没有强制性的规定这种野生动物属于国家所有，那么我们居民是可以取得这些野生动物的所有权等。物权法第四十九条同义重复的废话式规定，限定了属于国家所有的野生动植物资源的范围，避免了无谓的争论和担忧。其次，完善了国家所有权的体系和范围。物权法第八十五条规定：需要用法律调整的相邻关系的种类很多，随着社会经济的发展，其范围还在不断扩大。因此，物权法不可能对需要调整的相邻关系一一列举，只能择其主要，作出原则性规定。世界各国对相邻关系种类的规定也是有繁有简。但是在现实生活中，基于相邻关系发生的纠纷的种类很多，人民法院或者其他有权调解、处理
26、的机关在处理纠纷时，又必需依据一定的规范，所以物权法第85 条规定：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定; 法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。物权法关注民生第五个方面：物权法与农民的利益：物权法对农民的利益保护，比以前的法律相比有非常大的进步。这体现在一下几个方面：物权法保护农民利益的第一个方面：物权法它明确把农民对集体土地的土地承包经营权规定成了一种物权。物权是具有排他性的权利。这样我们充分的保障农民对他享有土地承包经营权的一个权利，而且这样的一种权利的确立它进一步巩固中国的农村土地承包经营制度。有助于发挥农民的积极性和创造性。物权法保护农民利益的第二个方面： 物权法第一次把宅
27、基地的使用权在物权法中做出了明确规定。宅基地使用权在中国它是属于农民享有的一种身份性质的、福利性质的一个权利。以前我们对它的性质不是很明确，物权法把它作为一种物权而且是用益物权来规定这有助于保证农民的利益。物权法在第三编第十三章专章规定了宅基地使用权，与土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等共同并列为用益物权，将其纳入我国物权体系，显然这是一个历史性的进步。物权法保护农民利益的第三个方面：物权法规定，集体经济组织的负责人侵害集体成员的合法利益时，收到侵害的集体成员，他可以依照法律来保护自己的合法利益（是新的规定）。物权法保护农民利益的第四个方面：物权法规定，通过公开方式取得的四荒土地的承包经
28、营权，这种承包经营权可以作为抵押的。物权法在第一百三十三条和第一百八十条对四荒土地经营权都做了明确规定。关于宅基地使用权能不能够转让？物权法没有做出明确的规定。主要考虑到宅基地的使用权，它是一种福利性质的一个权利，如果允许它自由流通的话可能会侵害农民本身的利益。但是物权法的第一百五十三条和第一百五十五条，应该说它是许可宅基地使用权的转让，只是说宅基地使用权在实践怎么转让？这个是有其他法律来进一步明确。物权法保护农民利益的第五个方面：这个体现在物权法第一百五十一条，它规定：集体可以开发集体的土地，怎么开发，这个是有其他法律来进一步详细规定，具体操作。物权法与民生的第六个方面：促进中小企业以及个体
29、户，农村承包经营户的融资。物权法一百八十一条明确规定：中小企业以及农村承包经营户，个体工商经营户他们可以自己所有的财产做一个清单，经过登记，可以向银行抵押贷款。这种抵押方式是非常便利的。六、物权法若干制度创新下面我们介绍一些非常重要的，典型的一些制度。1、征收征用制度；2004 年修改宪法时，把征收征用制度纳入了宪法中间。在宪法里面我们没有区分征收与征用，物权法这一次的规定它的第 42 条和第 44 条明确区分了征收和征用。征收征用是属于基于国家的公权力产生的对公民财产权限制的一项制度，这是它们的共同点。征收、征用都是国家基于公共利益的需要,通过行使行政权,对集体和私人财产权的限制。它们的区别
30、主要表现在：征收使用所有权，而征用使用使用权。征收主要发生在和平时期，符合公共利益的，都可以征收。而征用发生在紧急情况下。（如：战争时期、抗洪救灾才能够征用）征收它只包括不动产，征用即包括动产也包括不动产作为现代法治国家的一项基本原则,任何人非经征收不得剥夺他人的不动产。所谓征收,是指国家基于公共利益的需要,通过行使征收权,在依法支付一定补偿后,将集体、单位或者个人的财产移转给国家所有。所谓征用,是指国家因抢险、救灾等公共利益的紧急需要而通过行使征用权,临时使用单位或者个人的财产的行为。我国宪法第 10 条第 3 款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者
31、征用并给予补偿。”我国物权法按照宪法的规定,将征收征用制度做出了更为具体的规定,该法第 42 条第 1 款规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”该法第 44 条规定:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿”。物权法的上述规定,完善了我国征收征用制度。2、不动产统一登记制度物权法第十条明确规定国家要进行统一的不动产登记制度。不动产统一登记不仅符合自然属性和国际通常做
32、法，而且体现了立法机关立法为民、行政机关执政为民的要求，具有重大意义。第一，从不动产的自然属性上来看，建立不动产统一登记制度符合不动产的自然属性。因为房屋、林木、草原等其他不动产均依附于土地而存在，无法分割。第二，从国际上来看，建立不动产统一登记制度符合国际通常做法。因为世界上绝大多数国家和地区都实行的是不动产统一登记。有的国家和地区将林地、牧草地与土地看做一个整体进行统一的土地登记，而没有对林地、牧草地等进行单独登记。另外将建筑物等也作为土地的组成部分与土地一同登记，土地登记就包括对建筑物的登记，如英国、新加坡、澳大利亚、中国香港，土地的概念就包括建筑物。第三，从历史上看，建立不动产统一登记
33、制度符合我国的传统。因为我国长期以来形成了不动产统一登记的传统。民国初期我国便建立了不动产的统一登记，现在台湾地区实行的仍然是统一登记。第四，从当事人的角度来看，建立不动产统一登记制度便民，顺应民心。因为统一登记不仅可以方便权利人的申请登记，方便利害关系人的查询登记资料，减少当事人的交易成本，活跃市场交易，而且可以保护当事人的合法权益，降低交易风险。第五，从登记机构的角度来看，建立不动产统一登记制度，不仅可以提高登记效率，降低登记成本，节省国家登记的人力、资源成本，而且可以克服分别登记所造成的弊端，如避免重复抵押、减少因权属不清而造成的各种纠纷等。没有统一的不动产登记制度，主要是容易产生重登、
34、漏登等，无法充分发挥登记的公示作用，增加当事人的交易成本和国家登记成本，降低登记效率，不利于保护权利人的合法权益等等。目前，实现不动产统一登记的主要障碍有两个:一个是登记机构不统一；另外一个是法律不统一，目前各部门进行登记都有各自的法律依据。物权法第十三条 登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估； （二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。 下面我们来介绍几种物权法不动产的登记制度一个是物权法第十九条规定的：、异议登记异议登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确
35、有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。 更正登记，是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的一种登记。其目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利
36、害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效的期间做出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉的，异议登记失效。如果申请人滥用异议登记制度，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。另一个是物权法第二十条 2、预
37、告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本条是关于预告登记的规定。 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。依照本条规定，预告登记不仅可
38、以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。这个新规定的这两个登记制度有助于保护业主的利益。不动产登记制度有关的最后一个问题是不动产登记机关如果他登记错误的造成真正的权利人损失，那么不动产登记机关要承担法律责任，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。本条是关于登记错误赔偿责任的规定。实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。关于因登记机构工作人员原因造成登记错误的赔
39、偿责任，有待于随着行政管理体制改革进一步明确登记机构的性质，目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。物权法作为民事基本法，对于登记错误责任问题，在本条做出的只是原则性的规定。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。与这些登记制度相关的物权法的第二百四十六条规定：不动产登记制定的立法与过渡衔接规定法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办
40、法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。3、善意取得所谓善意取得，主要是无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权
41、利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得成立的要件是：（1）受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；（2）受让人支付了合理的价款；（3）转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。与这相关的物权法第一百零七条遗失物的转让与善意取得，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利
42、人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。4、企业抵押与浮动抵押企业抵押与浮动抵押是指一个企业自己所有的动产和不动产做一个抵押向银行或其他债权人借款。这样的一个担保方式在世界上是非常流行的，它主要是中小企业融资的一个问题，体现我们物权法上就是第一百八十一条：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。本条是关于浮动抵押的规定。浮动抵押指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人
43、约定的实现抵押权的情形，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。（1）浮动抵押设定后，抵押的财产不断发生变化，直到约定或者法定的事由发生，抵押财产才确定；（2）浮动抵押期间，抵押人处分抵押财产不必经抵押权人同意。设立浮动抵押应当符合下列条件：（1）设立浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者；（2）设立浮动抵押的财产限于生产设备、原材料、半成品、产品；（3）设立浮动抵押要有书面协议；（4）实现抵押权的条件是不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由；（5）债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。物权法第一百八十一条对我们市场经济起到了非常大的速进作用。5.收费权置押收费权置押是企业的一个融资手段。收费权置押是指一个企业它自己可以未来几年收取到的费用来做置押。在实践中间用的比较多的交通行业还有其他行业。收费权置押有助于我们企业在实践中获得更多的融资。我们总体上来看，物权法在很多方面都实现了很多的突破。包括物权法总则提到的物权法平等保护原则，这样的一个制度对我们社会将发生非常大意义，因为它第一次确认了私人财产权可以和国家所有权、集体所有权一样受到法律的同等的待遇。另外体现在物权法具体规则中有很多规定都是物权法第一次提到的。我们上面介绍的几个制度创新只是物权法中若干个制度创新中的比较突出的一些部分。
