1、建 筑 基 本 知 识 (1)第 一 节 、 建 筑 识 图 得 一 般 知 识对 销 售 人 员 掌 握 建 筑 基 本 知 识 得 要 求 不 是 很 高 ， 具 体 需 要 掌 握 得 建 筑 基 本知 识 有 以 下 几 个 方 面 ：学 习 本 节 得 目 得 有 以 下 几 个 方 面 ：1、 学 会 阅 读 总 平 面 图 、 建 筑 平 面 图 、 建 筑 立 面 图 等2、 会 计 算 各 个 单 元 建 筑 面 积 、 公 摊 面 积 、 楼 层 高 度 等3、 其 它一 、 施 工 图 得 内 容 和 用 途施 工 图 主 要 包 括 图 纸 目 录 、 设 计 总 说
2、明 、 建 筑 施 工 图 、 结 构 施 工 图 、 设 备施 工 图 。 图 纸 目 录 包 括 每 张 图 纸 得 名 称 、 内 容 、 图 纸 编 号 等 ， 设 计 总 说 明包 括 设 计 依 据 如 设 计 规 模 、 建 筑 面 积 等 ， 设 计 标 准 ， 施 工 要 求 等 。二 、 施 工 中 常 用 得 符 号施 工 中 常 用 得 符 号 包 括 ：（ 一 ） 、 定 位 轴 线定 位 轴 线 采 用 细 点 划 线 表 示 。 通 常 是 一 个 圆 圈 里 面 一 个 阿 拉 伯 数 字 或 英 文字 母 表 示 。 在 平 面 图 上 从 左 到 右 依 次
3、 采 用 阿 拉 伯 数 字 ， 自 下 到 上 顺 次 采 用英 文 字 母 编 写 。 需 要 注 意 得 是 字 母 i、 o 及 z 不 得 作 轴 线 编 号 。定 位 轴 线 在 施 工 图 中 通 常 将 房 屋 得 基 础 、 墙 、 柱 和 梁 等 承 重 构 件 得 轴 线 划出 ， 并 进 行 编 号 。（ 二 ） 、 标 高其 他 标 高 以 此 为 基 准 。 在 总 平 面 图 、 平 面 图 、 里 面 图 和 剖 面 图 上 ， 经 常 用标 高 来 表 示 某 一 部 位 得 高 度 。 销 售 人 员 必 须 会 计 算 楼 层 高 度 。我 国 把 青 岛
4、 黄 海 得 平 均 海 平 面 作 为 绝 对 标 高 ， 及 零 标 高 ， 通 常 情 况 下 ， 销售 人 员 计 算 标 高 都 是 采 用 相 对 标 高 得 方 式 。 即 将 首 层 室 内 主 要 地 面 标 高 定为 相 对 标 高 得 零 点 。（ 三 ） 、 尺 寸 线以 上 讲 解 需 根 据 某 个 部 分 图 纸 加 以 说 明 。（ 四 ） 、 常 用 图 例 、 根 据 楼 层 平 面 图 、 总 平 面 图 讲 解 。三 、 阅 读 图 纸 得 一 般 方 法一 套 图 纸 一 般 有 几 十 张 ， 几 百 张 构 成 ， 阅 读 图 纸 要 从 大 得
5、方 面 先 着 手 ， 在依 次 从 大 到 小 ， 从 粗 到 细 一 次 查 看 ， 平 面 图 、 里 面 图 、 剖 面 图 一 次（ 五 ） 、 一 些 常 用 术 语 得 含 义a、 开 间 ： 指 一 间 房 屋 两 条 横 向 轴 线 间 得 距 离 。b、 进 深 ： 指 一 间 房 屋 两 条 纵 向 轴 线 间 得 距 离 。c、 层 高 ： 楼 房 本 层 地 面 到 相 应 上 一 层 地 面 垂 直 方 向 得 尺 寸 。d、 地 坪 ： 多 指 室 外 自 然 地 面 。e、 红 线 ： 规 划 部 门 批 给 建 设 单 位 得 占 地 面 积 ， 一 般 用
6、红 笔 划 在 图 纸 上 ， 产生 法 律 效 力 。四 、 建 筑 总 平 面 图 得 阅 读基 本 内 容 ：1、 新 建 得 建 筑 物 得 名 称 、 层 数 、 室 内 外 地 面 得 标 高 、 新 建 房 屋 得 朝 向 等 。2、 新 建 房 屋 得 位 置 。3、 新 建 得 道 路 、 绿 化 场 地 、 管 线 得 布 置 。4、 原 有 房 屋 得 名 称 、 层 数 以 及 与 新 建 房 屋 得 关 系 ， 原 有 道 路 、 绿 化 及 管 线情 况 。5、 将 来 拟 建 得 建 筑 物 、 道 路 及 绿 化 等 。6、 规 划 红 线 得 位 置 。7、
7、指 北 针 、 风 玫 瑰 图 等 。8、 周 围 得 地 形 、 地 貌 等 。熟 悉 总 平 面 图 中 常 用 图 例 （ 另 备 ）阅 读 平 面 图 得 方 法 步 骤 ：1、 先 看 图 样 得 比 例 、 图 例 以 及 文 字 说 明2、 了 解 新 建 房 屋 得 基 本 情 况 、 用 地 范 围 、 地 形 地 貌 以 及 周 围 得 环 境 等 。3、 风 玫 瑰 图 与 指 北 针 识 读 。五 、 建 筑 平 面 图 及 识 读对 于 一 幢 房 屋 有 以 下 几 种 平 面 图1、 底 层 平 面 图 （ 又 称 首 层 平 面 图 ）表 示 第 一 层 各 房
8、 间 得 布 置 、 建 筑 入 口 、 门 厅 以 及 楼 梯 得 布 置 等 情 况 。2、 标 准 层 平 面 图表 示 房 屋 中 间 几 层 得 布 置 情 况3、 顶 层 平 面 图表 示 房 屋 最 高 层 得 平 面 布 置 图 。 有 得 房 屋 顶 层 平 面 图 与 标 准 层 平 面 图 相 同 ，在 这 种 情 况 下 ， 顶 层 平 面 图 可 以 省 略 。3、 屋 顶 平 面 图 。注 ： 平 面 图 得 阅 读 以 事 例 形 式 讲 述 。六 、 立 面 图 得 及 识 读建 筑 立 面 图 得 内 容 包 括 ：1、 表 明 建 筑 物 得 立 面 形 式
9、 和 外 貌 ， 外 墙 面 装 饰 做 法 和 风 格 。2、 表 示 室 外 台 阶 、 花 池 、 勒 脚 、 窗 台 、 雨 蓬 、 阳 台 、 屋 顶 以 及 雨 水 管 等 位置 、 立 面 形 状 及 材 料 做 法 。3、 反 映 立 面 上 门 窗 得 布 置 、 外 形 及 开 启 方 向4、 用 标 高 及 竖 向 尺 寸 表 示 建 筑 物 得 总 高 以 及 各 部 位 得 高 度注 ： 立 面 图 得 识 读 用 图 例 讲 解 。对 于 销 售 人 员 只 要 求 总 平 面 图 、 建 筑 平 面 图 、 立 面 图 得 阅 读 ， 而 建 筑 剖 面图 、 结
10、 构 详 图 不 做 要 求 。5房屋建筑基本知识 （1）房屋的建筑结构分类 房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。 （2）楼房分类 多层住宅，也称板楼，指 46 层的住宅，一般是砖混结构，没有电梯，南北通透，采光好，分摊的建筑面积小，目前在大城市新建多层住宅一般分布在郊区。 塔楼，也称塔式高层住宅，以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，一般每层分布 816 套不等的住宅。与多层住宅相
11、比，采光、通风差一些，公摊面积大，使用率低。 小高层：小高层住宅指 712 层的住宅，一般一梯两户，南北通透。也有人将其称为“板式小高层”，这是一种不规范的叫法。我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在 912 层左右。板楼由许多单元组成，每个单元有自己单独的楼梯、电梯。从其外观上看，有的呈“一”字型，有的呈 L 型，有的呈扇形。 （3）房屋用途的划分 房屋有多种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种房屋的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为 70 年
12、，用于娱乐业的商用房是 40 年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当作住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房 40 年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外 ，商业用房办理产权转移登记时契税是按 3%收取，而住宅一般是按 1.5%收取。在选择二手房时应考虑二手房屋的用途。 （4）房屋的开间 开间即住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.03.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。在 19
13、87 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上规定：砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6米、3.9 米、4.2 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40-50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。 （5）房屋的进深 在建筑学上房屋进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限
14、定在 5 米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足且通风不良，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 （6）层高与净高的区别 层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.4 米。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑，尤其是房间面积较大时，感觉会更明显。
