1、1目录园区地产项目 开发预案 2一、 方案摘要 2(一) 宗地范围、位置、概况 2(二) 土地取得计划（摘要） 2(三) 项目初步调研及客户产品定位（摘要） 2(四) 项目开发销售计划（摘要） 3(五) 项目投资测算（摘要） 4(六) 项目资金匹配计划 5(七) 取地/开发主体公司建议及人力资源匹配计划 6二、 土地取得方案（九通提供信息） 6(一) 取地程序及进度计划 6(二) 取地成本及支付计划 61、 周边取地成本调研 62、 取地成本测算 63、 取地成本支付计划 6(三) 取地风险及控制 6三、 项目开发预案 6(一) 区域市场供求调研 6(二) 项目初步定位 71、 客户定位 72
2、、 产品定位 8(三) 规划设计要点调整需求 9(四) 项目初步开发计划 9(五) 投资测算 12(一) 产品销售均价 12(二) 单方成本费用 12(三) 财务指标 13四、 项目资金匹配计划 14五、 取地/开发主体公司建议及人力资源计划 14(一) 取地主体公司建议及人力资源计划 14(二) 开发主体公司建议及人力资源计划 152园区地产项目开发预案一、 方案摘要(一) 宗地范围、位置、概况2期 用 地大卫城四号线 2 期总占地 128.6 亩，占地面积 85733 平方米。 地块四至：地块位于大卫城四号线创新道以北，锦绣大道以南，106 国道东侧，大卫城 4 号线 1 期西侧。 交通便
3、利，与前期建设的固安高端社区孔雀城项目距离约 800 米。(二) 土地取得计划（摘要）(三) 项目初步调研及客户产品定位（摘要）1、调研结论：我们实际也经历了大量的思考，包括对大盘配套的体量，大盘商业开发周期，近郊商业的演变，最终在参考了很多项目得出以下建议：规划理念：别墅的景观、豪宅的配套、便利的生活规划风格：统一下的丰富多彩。2、客户定位客户类别 职业特征 购房目的 关注点 年龄+家庭结构 信息获取 3北京城区年轻部白领 商务人士 自住 交通出行、生活配套 23-30 岁，多为单身或是二人世界，一般尚未有孩子 网络、户外广告牌、电视、报纸 县城中心拆迁户 原住居民 自住/投资 楼盘品质 两
4、代人，年长一代约 45-55 岁，年轻一代约 18-25 岁 地缘客户、电视、报纸、广播 县城政府公务人员 园区政府、周边区镇公务人员 改善居住条件、区域发展潜力 交通、环境 25-35 岁。家庭成员以 2-3 人为主 地缘客户、网络、户外广告牌电视、报纸 固安工业区购房者 工业区职员 自主/投资 环境、居住空间、生活配套 25-45 岁，家庭成员以 2-3 人为主 地缘客户，户外县城改善型客户 多样、不确定 改善居住空间/环境/投资 户型、朝向、采光、价格、交通、配套 30-45 岁，家庭组成以三口之家居多，人口以 3-4 人居多。报纸、电视、广告牌、展会、朋友介绍、短信、DM、网络等 非个
5、人群体 作为外企高级员工公寓 安排员工居住 生活配套 报纸、电视、广告牌、展会、短信、DM、网络等 1. 区域客群地缘性很强，客户以生活或者工作在大兴为主，但随着城区房价的上升，北京区域年轻白领成为主力； 2. 年龄集中在 2540 岁之间，70 年代末及 80 年代初生人是主力； 3. 购房目的均以自住为主，少量投资；4. 客群对生活配套、交通等比较关注。3、产品定位核心理念 大北京卫星城，幸福生活产品类型 以高层板楼产品为主，利用高品质产品和高品质生活确保去化速度并兼顾利润率。22 层高层板楼和 6 层多层相结合，在保证产品去化率。4(四) 项目开发销售计划（摘要）(五) 项目投资测算（摘
6、要）1、重要财务指标标汇总52、项目成本/利润表(六) 项目资金匹配计划6(七) 取地/开发主体公司建议及人力资源匹配计划岗 位 名 称 编 制 在 岗 缺 岗 招 聘 计 划 计 划 到 岗 时 间项 目 经 理 1 1 0助 理 项 目 经 理 1 1 0土 建 工 程 师 4 4 0电 气 工 程 师 2 3 -1暖 通 工 程 师 2 3 -1景 观 工 程 师 1 0 1 1 100730二、 土地取得方案（九通提供信息）(一) 取地程序及进度计划说明取地程序，过程节点开始及完成时间，负责人。请列表说明。(二) 取地成本及支付计划1、 周边取地成本调研选取周边近期取得的宗地作为可比案
7、例，提供其取地成本调研数据。2、 取地成本测算说明取地成本分类构成、依据、减免可行性，请列表说明。3、 取地成本支付计划说明取地成本支付时间，缓缴可行性。(三) 取地风险及控制说明取地法律风险，操作风险及其他风险，并逐项说明控制策略。三、 项目开发预案(一) 区域市场供求调研1、项目定位1.1、项目所在地房地产市场及区域市场供求现状项目名称绿地西斯莱公馆东亚马赛公馆 保利茉莉公馆恒盛波尔多小镇金融街金色漫香郡 颐和领袖城项目图片7项目位置大兴区黄村（五环）大兴区黄村（五环） 大兴区黄村（五环） 大兴区采育（六环）大兴区黄村（六环）廊坊市香河（六环）建筑类型 高层 高层 高层 板楼 板楼 高层建
8、筑面积 45.8 万 10 万 28 万 24.2 万 26 万 2.9 万 容积率 2.6 2 2.5 1.01 1.55 2.9开盘时间 2010 年 5 月2010 年 8月 2010 年 8 月 2010 年 9 月 2010 年 8 月 2007 年 5 月入住时间 2012 年 1 月2012 年 12月 2012 年 9 月 2012 年 9 月2011 年 12月 2008 年 7 月主力范围 80-130 平米 79-140 平米 85-130 平米 90-140 平米110-140 平米 85-130 平米价格情况18500 元/平米（含精装修）15500 元/平米 178
9、00 元/平米 9000 元/平米11000 元/平米6000 元/平米结论周边竞争项目主要分为黄村组团和零散的六环周边楼盘，黄村组团基本以塔板结合高层为主，多是实力开发商所开发，受益于地铁大兴线价格较高，一般在 16000-20000元/平米，户型从一居到四居比较丰富，一般都为 85 平米左右的 2 居。六环周边的楼盘多为别墅项目，高层产品不多，且品质一般，户型略微偏大，一般在 90 平米 2 居，或者 120 平米 3 居，目前还没有形成集聚效应，所以竞争力不强。我项目与竞争项目相比，还需加强产品的竞争力，同时通过完善品牌理念，完善已规划的生活配套，营造高品质景观等满足客户切实居住需求。1
10、.2、项目所在地房地产市场及区域市场供求现状 竞争特征：在目前市场现状下，在地理位置上区域内具有竞争力楼盘基本没有，加大产品力提升，扩大购买人群限制是主要问题。 产品特征： 提升产品力，尤其是规划中的配套尽快建设。价格特征：继续保持低总价开发模式。8(二) 项目初步定位1、 客户定位置业目的 都市工薪阶层、被动郊区化的置业者职业特征 年轻白领、自营中小业主、当地刚需、拆迁户年龄特征 主要在 25 岁至 45 岁之间区域特征 工作或居住区域以北京南城为主客户共性分析1) 总价优势: “低总价”是目标客户离城置业的重要动力 “大宅之美、景观为王、北京飞地、品质展示”是最核心的吸引力 2) 置业目的
11、: 大宅之美坐轻轨、我在北京有个家 小两口首次置业、老人和孩子的常驻地、家庭中坚在北京的家 3) 投资: 低总价所带来的保值、投资价值是购买目的之一 未来发展带来升值的预期 2、 产品定位核心理念:都市精英享受健康、亲情的大宅之美9(三) 规划设计要点调整需求1、 现有规划要点中，要求日照间距1:1.2 ，需求调整为大寒日日照不小于2小时。2、 现有规划要点中，建筑限高60米，需求调整为建筑限高不高于90米。3、 现有规划要点中，要求容积率2.5，需求调整为3.0。4、 二期规划指标(四) 项目初步开发计划1、 开发分期策略经济指标 合计 用地面积（） 85733 总建筑面积（） 229316
12、其中：地上建筑面积（） 214333地下建筑面积（） 13912居住建筑面积（） 211353商业面积（） 862建筑密度（%） 32%绿化率（%） 30%容积率 2.5102、 目标成本控制策略 目标合理设定，动态成本跟踪 综合分析、考量内部产品历史成本数据、技术经济指标及市场人材机供应情况，合理严肃的制定目标成本，对投资收益产生积极稳定的影响，在执行过程中进行动态成本实时跟踪、监控、预警、反馈。 落实成本的责任管理（责任成本、责任人） 目标成本通过分解成为可量化、可管控的责任成本，通过责任成本的确定把具体指标落实到职能、岗位、个人从而实现有针对性的成本管控，并建立行之有效的责任成本信息反馈
13、机制。 合约规化工作的全面推动 将目标成本拆分至合约规划，是控制目标成本落实最为行之有效的工作方法。合理规划、梳理项目全程拟发生合约，并有效指导招标、签约，才能真正把控全项目目标成本。通过合同文本标准化的确定，有效规避签约、履约风险，有效降低控制合约索赔及违约行为，从而有效控制成本的动态执行。 确定分阶段成本管控重点 更为及时性、针对性的把控各阶段影响成本的关键因素,就需明确各阶段指标管控重点： 规划阶段：容积率、道路占地； 方案设计阶段：层高、墙地比、转换层（无） 、坡屋面占比、文化石面积、窗地比； 施工图设计阶段：砼含量、钢筋含量。 集中采购的全面推进 2.1 期 2.2 期2.3 期11
14、通过项目的规模化进程、及产品标准化的不断确立，我们将进一步扩大集中采购的规模及种类，通过市场规模效应实现产品性价比的最大化。 产品标准化的进一步推进 通过我司内部产品研讨、分析，不断完善产品标准化工作，从而支持成本优化、集中采购工作的全面开展，有效控制目标成本。 流程制度的进一步完善及落地 明确的制度流程指引，是实施成本管理的有效工具。通过制度流程规范本职能及跨职能间的工作方法、步骤，使业务流高效、规范、有序、顺畅的开展，并从根本上促进管理的规范化和标准化。 3、 进度控制策略 建立工程项目施工进度的工作流程、运行程序以及工程进度监控平台； 建立三级计划进度管理体系，依据项目开发总体计划，合理
15、分解工程进度（细化到分部分项工程） ； 健全工程项目进度管理专项会议制度，交房前 3 个月落实日协调会、日报制度； 建立公司层面项目联检机制，加强过程监督及考核； 明确工期进度项目经理负责制及各岗位专项责任制； 加强合同洽商管理，结合付款条约充分约束工期进度节点，并制定奖惩条款 进场前组织资源单位合约交底和工程盘点（工作界面、工程量、材料、人员、带协调问题） 4、 建造标准建造标准 高层结构形式 剪力墙平均层高 2.8m 钢筋含量 50-60kg/m2 砼含量 0.37-0.47m3/m2 坡屋面占比 0.07-0.09墙地比 0.9-1.2窗地比 0.17-0.19文化石占比 0.07-0.
16、09技术指标住宅用电容量 50w/m2外立面 涂料结合花岗岩石材 屋面瓦 彩色水泥瓦 门窗 推拉塑钢窗 部品选择外保温 80 厚膨胀聚苯板 12入户门 成品三防门 屋面防水 SBS 3+3 厚 给水管材 PP-R（保定德菲尔、北京红枫）排水管材 UPVC（固安宝路）5、 重要工作节点17 12月15销售工作项目启动3月5 月开盘2月3 日目标市场挖掘吸筹准备和客户登记目标市场挖掘积筹7000组2010年春节 积 筹准备推广工作最大限度扩大项目知名度客户梳理客户关系维护6、 营销目标1) 让每户都市精英享受健康、亲情的大宅之美；2) 完成 2.0 产品线更深入市场，为后期区域开拓打下良好基础；7
17、、 销售策略及计划定价原则1) 符合集团利润指标要求；2) 确保持续赢利； 3) 保证安全的销售速度； 4) 确保项目品质不断提升，确保相对好绝对便宜的开发原则； 5) 考虑项目整体价格走势，适度调价，保证价格的市场竞争优势。 (五) 投资测算附拓展立项测算表。13(一) 产品销售均价(二) 单方成本费用14(三) 财务指标15四、 项目资金匹配计划五、 取地/开发主体公司建议及人力资源计划(一) 取地主体公司建议及人力资源计划说明开发的领导及组织实施机构，人力资源需求，职责分工。如现有人员不能满足需求，说明缺口、建议的解决途径及到岗时间要求。(二) 开发主体公司建议及人力资源计划岗 位 名 称 编 制 在 岗 缺 岗 招 聘 计 划 计 划 到 岗 时 间项 目 经 理 1 1 0助 理 项 目 经 理 1 1 0土 建 工 程 师 4 4 0电 气 工 程 师 2 3 -1暖 通 工 程 师 2 3 -1景 观 工 程 师 1 0 1 1 100730 16项目总经理土建工程师 暖通工程师 电气工程师 景观工程师 按揭专员助理经理销售主管建筑设计师 招采专员成本专员策划推广专员项目经理
