1、房地产调控推动产业结构调整2011-9-15温家宝总理表示有决心在本届政府任期内把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。他提出，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段，政府有责任管好房地产市场，要依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。去年，4 月和 9 月国务院发动了两轮的调控攻势，但是情况并没有按照总理期望的那个方向发展。今年，再谈楼市，温家宝总理信心依然，他说：“我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。”面对今年 2 月的所谓史上最严“限购”令，开发商
2、将会采取怎样的应对措施？对开发商究竟有多大影响？全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔表示“鸭梨”很大，不仅广州，包括北京、上海等城市今年成交量至少会下滑 60%以上，“卖不出去，肯定要降价”，黄文仔预测，希望今年楼市“回落 20%”。这次的楼市调控与以前大有不同，似乎有点势不可挡。而且从去年 4 月的第一轮调控开始，在地产界就引起了普遍的深刻的反省。表示从了的不只是任志强一个人，这从岁末年初的年会、论坛就可以看的很清楚。整个地产界都很悲观，基本上没有了往年兴奋地踪影。最近楼市大炮的声音已经很少，业内开始配合调控的呼声很强，开发商圈里也有不少人对限购政策表示了赞同的意见，积极投身
3、保障房建设的就更多了。种种迹象表明，楼市向反方向转弯的可能性已经不容置疑。不过房价要下降，只能等交易量下降到一定程度并且比较长时间没有回暖的迹象出现之后了。这样的楼市就像凤凰一样涅磐了。当然，这样的市场一定不再有暴利，品牌将决定开发商的生存状态，专心致志设计、精益求精施工，造好房子将成为地产界关注和讨论的中心话题。1 3600 万套保障房促楼市转轨保障房不是新东西，只不过前几年的保障房走的有点远离需要保障的中低收入家庭了，保障房进入商品房交易市场也不是什么新鲜事，结果是一方面投资炒房者火爆热闹异常，一方面中低购房人望房兴叹。国务院总理温家宝 2 月 27 日在与广大网友网聊时指出，我们计划在今
4、后五年，新建保障性住房 3600 万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。届时，保障性住房的覆盖率将达到 20%，将有力缓解住房问题的压力。这么大规模的保障住房建设量，不仅是在偿还过去的“欠账”，也体现了政府责任担当。众所周知，1998 年房改的意义，不仅是实行住房分配货币化，而且也明确提出保障绝大多数人住房。然而，房改之后，出现了过度市场化和保障房欠账，直到 2007 年才真正开始大规模建设保障住房。据相关报道，整个“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了 1140 万户城镇低收入家庭和 360 万户中低收入家庭住房困难问题。以此来计算，“十二五”
5、保障住房建设规模将比“十一五”多出 2400 万套。是上一个五年计划的三倍还多。3600 万套保障住房，不仅与改善民生紧紧联系在一起，如此大规模的保障房供应量，将对中国楼市产生深远影响。大力建设保障房的计划意味着中国楼市真正迈入了商品房与保障房并驾齐驱的双轨时代。商品房长期主导市场的时代即将终结，保障房与商品房真正要平分天下了。总理说“不要走偏方向”。就是要让中国楼市真正回归“市场的归市场，保障的归保障”。总理多次讲过，本届政府有能力解决楼市的问题，而现在距离本届政府到届只剩一年多的时间了。这么看来，今年也是保障住房建设的关键年。“十二五”保障住房计划建设总量 3600 万套，而今年就安排了
6、1000 万套，无疑，今年保障住房建设任务重时间紧，要为此后几年开个好头。可以说，无论是中央政府还是地方政府都面临前所未有的考验，既考验决心、效率，也考验着资金和土地保障。在全国保障性安居工程工作会议上，李克强副总理表示，今年要求建设 1000 万套保障性住房是硬任务，对于稳预期控房价、扩内需转方式具有重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措。1000 万套保障房意味着什么？去年我国各类保障性住房开工量为 590 万套，1000 万套意味着增70%。同时，1000 万套保障房几乎相当于去年全年商品住房的销售总量，这是自 1998 年我国政府停止福利分房、实施房改后，政府推出的最大规模的保障房计
7、划，意味着在既有的商品房市场的基础上，又新增了一个等量的保障房市场。十二五规划期间，建设 3600 万套的保障性住房，这将彻底改变中国房地产市场的格局，若每套住 3 人，未来 5 年将有超过 1 亿人住在保障性住房中，这是非常大的数字。尤其今年中央政府已经与地方政府签订了 1000 万套保障性住房的责任书，意味着将有一半以上的住房市场由保障性住房所替代，各个地方政府都采用倾斜的政策，优先满足保障性住房的土地供应和建设。如果按每年 1%的城市化率计算，每年中国城市化进程中新增加的人口也就是 1000 多万人。过去保障房之所以供应少，原因之一就在于保障房投资风险大、收益少，社会资金和银行看不上眼，
8、因而，缺少资金支持。要完成 3600 万套建设任务，不但要拓宽融资渠道，更要增加财政补贴，否则，这个任务恐怕完不成，这既需要提高土地出让金的投入比例，更要加大财政资金转移力度。国资委副主任邵宁在一次记者会上表示，巨额的国企红利是企业暂时替人民保管的红利，只要人民需要，随时可以提走。国土资源部的数据显示，2010 年全国土地出让收入高达 2.7 万亿元。其中，北京在全国各大城市中土地收入位列第一，高达 1600 多亿元。现行“土地出让金”的收取和分配政策，至今已为各级政府筹集了超过 7 万亿元的资金。随着“土地出让金”用途逐渐扩大，日益成为地方财政重要财源，导致土地收益的短期化行为，以致滥批滥用
9、土地。减弱地方政府对“卖地收入”的利益冲动和依赖，就是要规定土地收入只能用于民生保障建设投入。国土资源部规定，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变用途的，应由政府收回，另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。为了避免出现去年上半年开工进度较慢、年底集中“赶工”的情况，今年 1000 万套保障房建设的总体时间表已经确定。住房和城乡建设部已经提出要求，各地要早谋划、
10、早动手，尽快落实到项目，尽快落实资金和土地。今年计划建设的项目，要尽早开工，最迟在 11 月底前要全部开工建设。同时要加快工程进度，保证工程质量，确保今年基本建成 500 万套以上。实施保障性安居工程，关系人民群众切身利益，关系经济平稳较快发展，关系社会和谐稳定。“针对低收入住房困难家庭的保障性住房建设，是当前工作的首要任务、重中之重。住有所居的目标有条件、有能力实现。”住房城乡建设部部长姜伟新说。2 楼市调控促经济结构调整2011 年将开工建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套，未来 5 年，我国计划新建保障性住房 3600 万套，保障房建设的井喷时代无疑已经到来。住房和城乡建设部部
11、长姜伟新日前表示，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”期末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。受益于保障性住房建设规模的不断扩大，包括部分房地产企业、水泥、玻璃以及其他类型建材产品等建材行业、机械行业及家电行业都将受益。随着保障性住房的大规模开工，以挖掘机、推土机为代表的工程机械产品也将迎来大规模需求的爆发，从 1 月的销售增速来看，这种需求的增长态势已经开始显现，因此对于工程机械也比较看好，例如三一重工、中联重科等龙头企业，有望随着保障性住房的大规模开工而迎来业绩提升。在家电产业方面，从今年 1 月份的家电销售数据来看，远远
12、好于预期，同时保障性住房的竣工将带来大量的家电需求，加之家电下乡的刺激政策，未来家电产品的销售将维持在一个高速增长的阶段。本来都以为高新技术产业、金融业是美国的支出产业，但是在经济危机之后，一些学者的研究证明，美国的制造业对美国经济意义依然重大。自工业化以来，制造业一直是美国经济的支柱产业。二战后，美国制造业在与日、德等国的竞争中，经历了一个“绝对强大蜒渐次衰落蜒重塑优势”的过程。在此期间，美国各界对制造业的地位和作用有了更为深刻的认识，并达成了共识，即无论什么时代，制造业都是一个创造财富、提供就业机会、促进创新的重要生产部门。美国大力促进制造业的研发投入和创新，通过产业升级来推动经济结构转型
13、的成功经验，对正在探索新型工业化道路的发展中国家具有借鉴意义。2000 年以后，受经济周期的影响，美国本土的传统制造业的比较优势进一步丧失并加速转移。但是，客观地说，目前美国制造业的产值产量仍然一枝独秀，在以信息、生物技术为代表的高技术制造领域具有明显优势，其高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的 1/5。此外，通过将传统制造业向发展中国家转移，美国也充分利用了发展中国家的低成本优势，并通过对制造业价值链高端的控制，获取高额利润。随着知识经济和服务业的发展，制造业虽然在美国经济、社会发展中所占比重有所下降，但仍占据重要地位。从发展战略的角度看，我国的房地产业也不应该被定位于“支柱产业”
14、。中国的“支柱产业”应回归于制造业，制造业才是中国经济崛起的脊梁，制造业的振兴，才能推动中国从经济大国走向经济强国。自从我国实行住房市场化以来，催生出一个庞大的房地产业，这个产业不仅应该满足人们“居者有其屋”的需要，而且还能带动诸如钢铁业、建材业、建筑业、家具业和家电业等 20 多个行业的蓬勃发展，在推动中国经济快速发展的过程中，发挥了重要作用，应该说功不可没。然而地方政府，甚至整个社会都热衷于房地产业，就让房地产走上了歧途，银行贷款、市民炒房，甚至中小制造业都转产搞了房地产。房价飞涨、地价暴涨，房地产基本上就成了投资的对象，成了 GDP 的符号，而其本来的居住功能已经就被空置房、撂荒土地掩埋
15、起来了。中国改革开放 30 多年的经验教训证明，我们的确不能再把房地产业放在支柱产业的位置上，否则，中国未来的经济发展将会走错方向。联合国工业发展组织的简报称，中国已经超越日本，成为仅次于美国的世界第二大工业生产国。该组织估算，2009 年中国的工业增加值在全球总值中占到 15.6%，已超过日本的 15.4%，仅次于美国的 19%。中国要从经济大国向经济强国迈进，就应该把制造业的发展放在首位，把制造业当作支柱产业来大力发展。房地产业虽然可以带动许多相关行业，但它所带动的产业都是相对低端的。比如，房地产所带动的钢铁业，主要是钢筋等低端产品；而制造业对钢铁业的带动，将是全方位的。在全球经济危机演化
16、的过程中，发达国家的经济弱化和中国经济的继续增长，使中国迎来了巨大的发展机遇。在制造业方面，我们近年来听到不少“超越”的新闻：中国造船业超越韩国成为全球最大造船国；中国汽车业超越美国成为全球最大汽车生产国；2009 年，中国机床制造业首次超越日本一举成为全球最大机床生产基地，而且中国当年机床生产总值达到 109 亿美元，几乎比日本的 58 亿美元多出一倍。虽然中国制造已经叫响全世界。但是，中国远没有成为世界制造业强国。中国机床的出口全球第一，但高端的机床中国依然需要进口；中国是全球汽车生产大国，但中国生产的汽车大多是外国的品牌；中国是全球最大的制衣国，但高端的制衣印染设备仍然依赖进口；中国生产
17、出歼 10战斗机，但它的发动机却是俄罗斯制造的。经济危机，催生了新兴战略产业的萌发，战略性新兴产业也有望成为中国经济增长的下一个支柱产业。温总理代表中央提出“要用科技的力量推动经济发展方式转变，选择若干重点领域作为突破口，力争较短时间内见效，使战略性新兴产业尽早成为国民经济先导产业和支柱产业。”当前我国正处在经济结构战略性调整的关键时期，发展战略性新兴产业是我国经济长远发展的重大战略选择，新兴产业发展的速度和规模从根本上决定了我国在国际市场上的地位和总体竞争能力。显而易见，新兴产业的发展需要不断提高推动科学发展的能力，科技将会成为引领未来经济发展最重要的牵引力。战略性新兴产业是一个涵盖范围很广的概念，而中央极为重视的战略性新兴产业则主要包括新能源、新材料、信息通信、新医药、生物育种、节能环保、电动汽车等七大领域。战略性新兴产业必须掌握关键核心技术，具有市场需求前景，具备资源能耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的特征。文化产业被视为 21 世纪的“朝阳工业”。毫无疑问，文化产业将成为未来世界经济的新的增长点，而文化产业也将成为国民经济的重要支柱产业之一。作者：国务院台湾事务办公室 马跃成 来源：中国房地产金融2011 年第 06 期责任编辑：刘芳
