1、http:/ 分为以下几个阶段。 第一阶段、 改革开放后，特别是上世纪 90 年代开始，中 国实行市场经济，这可以说是对企业的一次松绑， 也可以说是放权，让行业随着市场的需求关系自 动“调节” 。在这一时期出现了“万科” “远洋 地产” “顺驰”等比较早期的房地产企业。这一 阶段中国的房地产行业不瘟不火。第二阶段、 这一阶段可以说是中国房地产行业的过渡期， 在 1997 年东南亚金融危机之后，中国经济疲软， 政府为了扭转中国经济的颓势，开始施行住房政 策改革，从而吹熟了房地产行业。第三阶段、 2003 年以来房价一路飙升，全国各大中城市 房价上涨多呈提速态势。房地产行业得到了空前 的发展，由于
2、地价上涨、住宅房需求的增大，房 价开始出现快速增长，短短十年间涨幅超过 200%。同时出现一些新的词汇，比如“炒房”最近几年中国的房地产行业火爆，造成地价连 续上涨，各地纷纷出现“地王” 。 （图为上海 “地王”上海外滩 8-1 地块）炒房伴随着房地产业的发展而产生的投 资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机 囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被 称为炒房。房地产看起来像一张“潜力股” ，这就吸引 着炒房客们开始囤房，这直接导致的便是这张所 谓的“ 潜力股”越长越高，北京、上海、广州、 杭州等一线城市商品房价格约为2 万/，有些甚 至超过了 3 万/ 。如今单就住宅房而言，我想大 部
3、分的中国人民是买不起一套房子的，或者说是 奋斗一辈子也不能够买的起一座房。房地产的过快发展有什么危害呢？ 房地产的过快发展有什么危害呢？首先来看一下日本房地产泡沫1985 年 9 月，美国、联邦德国、日本、法国、 英国五国财长签订了“广场协议” ，决定同意美 元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的 房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时 的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采 取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产 以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人 纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价 格暴涨。1990 年 9 月日本地价达到最高点，到了十分荒 唐的程度。当时，
4、国土面积相当于美国加利福尼 亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国 地价总额的 4 倍。仅东京都的地价就相当于美国 全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄 也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的 只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 1991 年后，随着国际资本获利后撤离，很大 程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破 灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的 影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大 量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产， 破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企 业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期 形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，
5、成为 1990 年代的日本企业投资不振的一个主要原 因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄 率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时 期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。 最后，泡沫的破灭也使”银行不倒” 、 “地价只 涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状 态跌入深渊，信心指数下降。泡沫过后，是日本经济停滞的 10 年，对许多 日本国民来说，这 10 年简直如同漫长的梦魇。日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧 失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的 代价。中国的房地产现状http:/ GDP 快 速增长起到了很大的作用，但是人们所担心的 “房地产过热”的问题也接踵而至
6、。在今年出版的朱镕基讲话实录中记录了已 经卸任多年的朱镕基总理对房地产过热的担心。“我讲过房地产的过热，但是我发现绝大 多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的” 然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！ 这种过热是不得了的，1993 年就是房地产的 过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤” 。 我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已 经形成，房地产过热，风险太大。 ”其实早在 2005 年 4 月份，美国华尔街日报 就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发 表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出 :中国 房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。 该文并且援引
7、当年中国国务院下发各级政府的一 份文件来佐证其观点。房地产泡沫如何破灭的呢？ 房地产泡沫如何破灭的呢？房价持续在高位运行，给国民经济的平稳运 行带来了巨大的风险。它不仅仅掏空了广大买房 的老百姓的钱包，还让他们中的许多人背上了大 额的债务，一旦因为房价的持续走高将供求链拉 断导致房价暴跌，将会给他们的生活带来巨大的 负担。这里面的道理很简单：房价持续走高，终 有一天会高到老百姓买不起房的地步，那时，原 本指望用高房价赚取更多利润的开发商为了回拢 资金必然降价。当然，在降价以前开发商们会有一段“有价无 市”的坚持高价不降的时期，但是，一旦被日益 绷紧的资金链逼到无力维持局面的时候，降价销 售将成
8、为必然选择。但是，在房价掉头下跌时， 出于“买涨不买跌”心理的支配，持币等待的买 房人不但不会加入购买者的行列反而会“再等等 看看房价会不会再跌的低一点” 。在这样的情况下，出现价格暴降出售房产以 回拢资金的情况是很正常的，这种情况与股市暴 跌时股民恐慌性抛盘割肉平仓是同样的道理。一 旦房价在这样的情况下被打回原形，降价前买房 的人将平添巨大的包袱，这样一来，大量“负翁” 的出现会带来严重的社会问题。房地产是资本密集型的产业，如果房价持续高 涨最终把供求链拉断了，接下来房地产开发企业 的资金链也会马上崩断。中国的房地产开发企业 大都在银行有巨额贷款，特别是近几年建材和土 地上涨的情况下，如此一
9、来，银行的贷款账务无 法回收。所以，房价持续走高会对国民经济的平稳运 行带来极大的隐患。 。中国房地产的未来政府房地产宏观调控2010 年，政府出台遏制房价过快上涨的“国五 年 政府出台遏制房价过快上涨的“ ”“国十条 国十条” 条” “国十条” 2011 年，政府出台史上最严厉的房地产调控政策 年 政府出台史上最严厉的房地产调控政策 “新国八条” “新国八条”调控政策已经持续了一年有余，效果也开始 呈现，一方面是楼市成交的持续下滑，房价也开 始走向下坡。数据显示，在 11 月首周监测的楼市 成交数据仍然持续走低，在 35个城市中，有 28 个 城市楼市成交量同比下降，而且有 6 个城市的成
10、交量降幅在 50%以上。与此同时，各地的开发商 也已经有点坐不住了。 近日万科、龙湖、中海、绿地等房企纷纷降 价。中国房价下降是必然的，不过，因为高 房价已经绑架了中国经济，所以调整起来 非常困难：如果强行打压房价，中国的房 地产企业就会全部完蛋，各大商业银行也 得背上巨额债务，中国的贷款买房者也将 背上巨额的债务，中国经济是撑不住的， 中国的社会稳定也是问题。所以现在只能 慢慢调，稳稳的调。http:/ 中国的房地产行业一定要、一定会回到健康有 秩序的轨迹中，同时房价回归 理性的位置 房价回归到 的位置， 秩序的轨迹中，同时房价回归到理性的位置，这 对所有的人都有利，包括开发商们 样对所有的人都有利，包括开发商们。随着独生 子女比例的增加，应该开发经济的、 子女比例的增加，应该开发经济的、中小户型的 商品房，同时设计时更加的合理利用空间。 商品房，同时设计时更加的合理利用空间。
