1、金域华府项目产品定位报告,需要重点解决的问题,一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）,一、项目土地属性研究,一、总体思路-以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值,1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。,1、目标客户群类型，购买用途； 2、生活、配套等价值点发掘； 3、项目整体形象定位； 4、大片区价值
2、点分析,1、项目土地属性确定； 2、区位、土地核心价值点提炼； 3、目标客户来源、类型、购买目的。,结论,一圈层,东城南片区,南城东片区,CBD、CLD,项目价值点,二圈层,三圈层,新基片区 规划资源,第一圈层 新基片区与周边片区的关系,第一圈层分析1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系,本案,南城区以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。旧区北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩建连接沿河路和莞太大道南北走向的十条横路，使其成为现代商贸和服务休闲中心。新区是东莞城市建设开发的重点区域， CBD、CLD都将位于此区
3、域，规划包括南城办事服务中心、南城生态居住区、东莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、南城东片区地产板块等。 另东城南片区东泰居住组团由于周边生活配套极其成熟，可有效弥补项目生活配套的不足；,第一圈层分析：与周边四大片区的关系,结论：新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩大客户辐射区域；从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是：万江、厚街、虎门、道滘、深圳。下面
4、分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍：,1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场,大型滨水商业环境 1、大型超市 2、大型百货 3、综合市场 4、中式餐饮美食街 5、步行街 6、宾馆,大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场 林荫步道，船形广场、滨水广场,1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等,1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道,1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学,坡地与水景结合的生态公园,林荫公园 约10万平米,体育公园 约12万平米,购物公园 约20万平米,文化公园,生态公园 约15万平米,购物广场,CLD片区详规介绍
5、,一、功能定位 一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区，总占地面积2.1平方公里。 二、关键信息 1、五大核心主题公园，面积和配置如右图； 其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭商业步行街区； 体育公园占地面积相当于2个东莞体育中心。 文化公园占地面积相当于30个可园。 生态公园占地面积与南城文化广场相当。 2、总占地面积214万平米； 3、居住人口：60000人； 4、一期拍卖时间及地价： 08年6月18日，整体拍卖114万，70.8亿元起拍； 5、住宅容积率1.54。,2008年1月21日星期一 东莞日报,一、功能定位 集中全市三
6、大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套： 1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。 B、商业、餐饮配套 1、会展国际酒店； 2、第一国际商业街； 3、沿路中小型酒店、沿街餐饮； C、政府公建 1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心 结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的核心地段。,CBD片区详规介绍,南城东片区整体详规分析,是新城区重要组成部分、南城区重要的生活服务区，为东莞市中央商务区配套服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间的高品质新型社区。 同时，
7、它将与中央生活服务区共同构成CBD和南城区重要的生活服务区。 整体规划结构为“1核3区”，即1个中央公共服务核，2个居住区和1个工业园区 中央公共服务核：以体育公园为基础，与西侧中央生活区购物公园呼应。,公园,东骏豪苑,世纪城,格林小城,新中银,片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西平、雅园、绿色世界一带发展。这个板块的一大特点是生态绿化好，地块规整，随着该片区楼盘的开发、居住人口的增多，生活配套、商业配套将得到改善。,东莞大道,旗峰公园、旗峰山旅游区,四环路,莞长路,三环路,本案方向， 5分钟车程,东城南片区整体详规分析,1、功能定位： 依托市行政中心
8、、商务中心，以居住功能为主的生活综合配套区。 2、规划关键点： 2-1、自然环境保护：旗峰山旅游区的生态绿区，保证片区自然环境纯粹性； 2-2、休闲娱乐：旗峰公园、怡丰食街等5分钟车程；,片区核心价值点提炼,1、拥有完善成熟居住区生活娱乐配套； 2、周边聚集了一批高素质的白领，这些人群很多来自广州、深圳等，进一步带动周边服务产业，同时也成为项目稳定的租客或二手房买家，存在潜在客户；,东泰居住组团,第一圈层分析小结：,第二圈层 新基片区规划、发展分析,功能定位：为城市新中心区有机组成部分，以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团。 规划范围：临南城科技大道，南接五环路，西连东莞水道，北至四环
9、路，莞太路则从南北向穿越规划区，规划总占地面积约为公顷，规划居住人口.万人。 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地工业组团”等六个组团。 规划关键：1、规划南城滨河公园及处社区绿地，公共绿地总用地为.公顷。2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；,第二圈层分析1、新基片区整体详规分析,配套和道路分布图,本案,项目位于城市发展的重点区域，且政府的重点建设区域就在项目周边，价值上升潜力不
10、可估量；但项目周边区域目前现状工业环境较差，片区还没有形成集中的居住环境，配套设施不完善。,周边配套情况：,第二圈层分析小结：,二、竞品分析,第一国际,凯旋城,格林小城,CLD,景湖春晓,东骏豪苑,国际公馆,森林湖,CBD 公建群,中信新天地,石竹花园,绿色世界生态,金色华庭,本案地块,百悦尚城,金域中央,御花苑,清华居,景湖花园8期,景湖湾畔,江南第一城,原则： 主力户型 目标客户,竞争对手锁定,主要竞争对手,干扰对手,核心竞争力 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 关键要素 产品差异、类别墅化、大附送面积 规划要点 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品,
11、金域中央,价值点研究：土地、产品、营销赋予,特色园林，创新产品：赠送面积丰富，附加值高；,产品价值点,1、属于CLD中的现代化社区； 2、富有远见，城市阶层的理想居所。 3、广告主题语：人杰中央，阶层梦想，城市勋章,营销赋予值点,竞争项目景观规划,中心水景,景 观 中 轴 线,环行水系,小区取几何中心设置中心水景景观，并向主入口延伸大灶跌水景观中轴线。 小区外部环行水系，用原生木材作成亲水木栈道 小区景观中穿插了富有生活趣味的雕塑,围绕环行水系营造弧型水岸风情街区,金域中央成交客户类型,东 骏 豪 苑,建筑设计特点介绍,一期18万，已经入住； 二期12万，即将交楼；,三期20万，销售中,项目占
12、地400多亩，以中高层及高层建筑作围合，在围合空间中分别规划有独立别墅群、迭层别墅、小高层公寓等多样的组团。及穿插于各期绿化带中的园林式会所，和沿街设立的商铺、菜肉市场、幼儿园等。 通过高低不一、错落有致增加项目层次感，多个建筑组团间的景观过渡与园景主题，在保证景观审美的同时，尽可能多利用空间，增加公众之休憩区域；,茶馆,泳池,西餐厅,休闲运动,配套功能分布商业街铺：全长约700米，约2万多，立面新颖美观、视觉高档极具特色；会所：“庭园式会所” 规划即融会所于园林之中，观湖畔水景，里面新颖靓丽，给业主提供必备的功能服务外，也是一道美丽的风景线，不呆板具观赏效果；园林景观规划：3万湖景、1万多中
13、心广场、四大景观会所各具功能、三个景观大泳池及二期前大型水景广场、三期7大主题景观规划，阳光绿化带等，小区众多花林小道纵横交织 ，“七里小道七里景”，漫步东骏不仅赏识美景更是一种惬意的生活方式 。东骏园林景观具观赏性和参与性与一体。,价值点研究：土地、产品、营销赋予,1、园林景观作了较大投入； 2、每户景观均好性较佳； 3、产品类型多样化。,产品价值点,1、传世气质，品质社区，东莞上层人士高尚居住区； 2、广告主题语：东莞豪宅新坐标,营销赋予价值点,东骏豪苑成交客户类型,百 悦 尚 城,核心竞争力 大社区、配套齐 关键要素 丰富年轻的建筑立面 规划要点 “W”型商业街区，“E”型水系景观，行列
14、式点式建筑排布,（4车道规划路）景观中轴线,水景,景观带,水景,景观带,80米长的“E”型水景设计，增加建筑亲水空间。通过大小广场、休闲平台的穿插设计，注重景观的可参与性，凸显生活功能。,竞争项目景观规划,建筑风格 以灰色，浅灰色和白色为主色调，配以木材凸框，富有现代感；年轻、简洁而又丰富，不拘泥于单一的建筑外观。 房间以半步阳台取代传统的飘窗设计，增强立面效果，并增加住户的景观面。,利用规划路打造景观轴线，营造出“W”型的风情商业街区，不仅增加了商业临界面积，而且形成曲折的购物空间，增强消费趣味。 小区自备3万多平方米商业配套，包括集中商业、休闲及社区功能会所等，生活所需一应俱全。 项目还将
15、建一所从幼儿园到初中一体化的优质学校。,学校 （幼儿园-中学）,2竞争项目产品分析,半步阳台,价值点研究：土地、产品、营销赋予,特色园林，商业街、学校、创新产品：赠送面积丰富，半步阳台取代飘窗；,产品价值点,新中心区立体居住城邦 以区位、空间、园林为诉求点，强调中心区里的生活质感，立体居住概念，“一切缘起于德国魏玛公园”,营销赋予值点,百悦尚城12月25日开盘成交客户类型,总占地：18万平方米 容积率：1.86 总建面：34万平方米 规划户数：3075户,江南第一城概况,核心竞争力 现代江南的延续品，以各类高端产品打造又一江南大社区 关键要素 宏远大社区，以中式生活倡导中式文化 规划要点 容积
16、率拆分、以地块间的产品成长迎合城市成长，实现利润最大化,竞争分析客户认知竞争项目价值点及抗性,竞品的启示总结,1、金域中央启示 （1）项目地块临东莞大道和光彩路等，居住环境面临噪音和灰尘的影响，外围设置环行水系，起到避震、防尘的作用。 （2）金域中央大面积的赠送（首层花园、地下室、顶层阁楼、露台等）做法有效提高附加值。小复式、错层、赠送夹层的户型设计深受年轻人青睐，创新型户型更具吸引力；金域中央在开盘前即已广受关注和青睐，除了项目实景效果外，另一个重要原因是其赠送的面积非常大。所以应在赠送面积上多做文章，以提高项目的附加值和性价比。2、百悦尚城启示 （1）百悦尚城中间有4车道规划路将项目地块一
17、分为二，项目的整体感和规模性被破坏，百悦尚城的做法是将市政规划路建造成林荫景观路，视觉上感觉像是小区的景观中轴线，大大提高项目的完整性使社区规模感增强。 （2）层次丰富：小区“E型”水景，融进建筑与园林，景观不大，但层次感丰富，参与性强，这是该项目的卖点之一。与我们在客户访谈中客户提到的观点一致。 （3）商业街以“W”模式排列，增加了商业的临界面积，增加购物休闲空间的同时有多余的停车位，也提高了临街铺面的价值。 （4）在考虑客户群体需求的基础上，建议适当创新，比如百悦尚城对于传统飘窗变成一种普通居家功能，丧失市场冲击力时，以半步阳台取代飘窗的做法争夺眼球。该项目也有大面积的空中庭院花园赠送（2
18、房送1个，3房送2个），但其1+1拼接户型方案市场抗性很大。3、东骏豪苑启示 （1）庭院式会所规划，将会所融进小区园林，使会所不仅只提供功能，也是景观，值得借鉴。 （2）项目的硬件投入、园林景观规划是其他楼盘所无法媲美的，是项目最大的购买因素，品质高，层次丰富，业主可聚集的空间多且美。小区内林荫小路纵横交错，非常适合家人散步聊天和跑步等户外活动，生活感很强。增加户外活动设施与运动区域是值得本案考虑的方向，08年奥运年引发的体育热潮将会席卷整个中国，适当规划户外空间，贴近热点也能有效吸引关注和增加卖点。,目标客户分析,目标客户群概述,客户描述及价值点分析,客户分析结论,目标客户概述,客户描述及价
19、值点分析,一、“青年之家”-客户类型描述,1、年龄30岁以内，接近结婚状态； 2、高学历、高文化； 3、工作繁忙，日常生活高速运转； 4、工作5年以内，有一定的资金积累； 5、对前卫、时尚的事物有认同感，易受感性的东西打动； 6、置业经验欠丰富，具有从众的心理。,一、“青年之家”-客户标本描述,客户一：庞清明,一、“青年之家”-客户标本描述,客户一：庞清明,二、“小太阳家庭”-客户类型描述,1、有知识、有文化，多为企业中层管理人员； 2、年龄在30-35岁，家庭结构一般为三口之家； 3、正在通过自身的努力拼搏，争取更高的认同感； 4、懂得欣赏一些高品味的事物，但不会过于苛求； 5、工作比较忙，
20、闲暇的时间不多； 6、大多数已首次置业。,二、“小太阳家庭” -客户标本描述,客户二：刘涛,二、“小太阳家庭” -客户标本描述,客户二：刘涛,三、“后小太阳家庭”-客户类型描述,1、多为企业中高层管理者； 2、知识、见闻丰富，阅历深厚，有自己独特的审美观和价值观； 3、观念开放，包容性强，能够容纳新鲜事物，对于创新的东西比较敏感； 4、对品牌比较忠诚，认可大发展商的产品； 5、属二、三次置业，多为改善生活自住。,三、 “后小太阳家庭” -客户标本描述,客户三：祁圣赓夫妇,三、 “后小太阳家庭” -客户标本描述,客户三：祁圣赓夫妇,客户分析结论,1、新基土地属性验证 “靠近中央生活区，生活配套、
21、氛围好” “未来的升值空间不可估量” 这是受访客户对这个地块最普遍的看法。2、CLD对客户的意义,客户原音摘录： 刘涛先生：我理解的中央生活区就是一个包含了生活、休闲娱乐的地方，它里面包括医院啊、学校、超市等比较生活齐全的区域。 张代广先生：是由政府规划的一个中央生活区，是东莞政府为了提高整体格调，定位比较高，要求土地的出让和开发商的素质都非常的高。,从客户的言语中，我们看到“CLD”概念是备受认可的。,3、通过与受访客户的沟通，我们得到以下有价值的信息：对于项目区域价值的认识客户对万科品牌的认可度非常高，均表示开卖时一定会到现场了解。“中央生活区”概念已深入人心，值得深化挖掘。目前项目周边的
22、杂乱环境（厂房、靠近主干道）会成为本案树立高端形象的障碍。客户对价格的思考非常理性，价格必须是建立在楼盘整体“价值”的基础上，从侧面思考，客户可以接受高价格，但需要以高品质的产品支撑。相比于其他城区，南城的发展潜力最大，生活大环境最舒适。初访中，对客户进行该地块楼盘售价测试时，最集中的价格区间段是60007500元/平米。 1,对于户型的需求受访客户对户型创新的意识越来越强，对入户花园、客厅通透度、享受型空间的需求异常敏感。 大部分受访者表示，希望有留给自己设计的室内空间，比如指出主卫墙体的设计。 在访谈过程中，我们发现女性的购房决策权越来越强，并且她们的需求独立而感性，如衣帽间、厨房的设计。
23、 新一代本地（广东）人的大家庭群居意识逐渐淡化，“分开住，离得很近”的观念将逐渐取代以往几代人同居住一套房。,对于小区规划的需求置业者对完全人车分流的规划设计很看重，这是在座受访者非常看重的元素。 关于社区运动场所，受访者普遍反映应该大众化，实用性，像网球场之类的小众运动不适宜。 关于园林，客户关注得更多的是“协调”而不是价值昂贵。 关于外立面，客户更偏好现代感强的风格。景湖春晓、景湖春天、格林小城和东骏豪苑是客户们提到的比较喜欢的建筑风格楼盘。 学校的创新教育、安全性是客户关心的重要问题。,价值点发掘和拔高,经过系列客户访谈我们发现，在深化客户已经认同的“中央生活区”概念的同时，加强项目综合
24、软硬件改善，给客户一些眼前一亮的“惊喜”，将大大拔高项目的形象与档次；客户对项目很感兴趣，但对价格的预估相对保守，主要是理性的客户更关注“万科能带给我怎么样的生活？”,价值点发掘和拔高,可以说，客户对新基地块的位置、价值、潜力已经非常认可，这对我们后期进行推广很有利，在这个基础上，深化“中央生活区”概念的同时，提高产品软、硬件配置，可以将项目价值充分发掘和拔高,推广前期，重点是扯起 “CLD核心生活圈”、 “高品质人文社区”、 “万科品牌”三面大旗，为金域华府项目的强势入市植牢根基。,客户访谈价值点与客户间的联系,目标客户对项目的理解、价值点、抗性,青年之家 青年持家 小小太阳,客户类型,核心
25、价值点排序,抗性排序,规避办法,小太阳,后小太阳,1、发展商品牌； 2、区域价值 3、建筑风格； 3、 突显个性化；,性价比,对项目形象的期望,1、区域价值； 2、品牌发展商； 3、性价比,1、区域稀缺价值。 2、未来的生活中心地带；,周边环境较差,1、品牌发展商项目； 2、时尚风格，突显个性； 3、交通方便、配套完善。,1、人性化管理 2、高品质小区,在这里找到舒适型的生活，寻求一种认同感和归属感。,1、高实用率。 2、强调万科的品牌效应。 3、以赠送面积增加附加值。,通过建筑规划，尽量避免影响社区内部。,四、产品定位建议,户型配比,户型修改意见,精装修及科技附加值,配套规划,产品配比建议,
26、产品配比分析之一： 南城区-主要在售中高档洋房的现状从价格的急先锋变成了新政之后的重灾区，尤其进入12月以来，销售速度直线下滑，部分楼盘至今销售挂零；部分楼盘大举价格利器，优惠幅度不断加大。1、投资客以及改善居住型买家严重抑制，买家观望气氛持续冰冻，对价格的回落抱有高度期望；加上入户政策的调整，致使市场进一步萎靡。2、优惠措施力度不断加大，湾畔推出30套特价单位，每套优惠10几万，最低单价5900元，普遍单价6500，降幅达1000。金色华庭本月20日推售的1+1拼合户型，成交均价仅为4730元/。,产品配比分析之二：竞品户型配比的启示建筑面积70平米左右二房，市场供应量较少，此类户型主要集中
27、于小公寓类项目，是市场的空白点；建筑面积89 小三房功能全、总价低、可首付“二成”置业门槛低，存在着较大的市场需求，因此08年上半年将推的江南第一城此类户型配比达75%；建筑面积110-130平米三房目前市场产品供应比例最高，927之前呈现供需两旺的态势，但927之后此类户型变成难点户型。以东骏豪苑为例，927新政带来的变化：三期此面积段三房由畅销户型转变为难啃的“骨头；”建筑面积130-150平米的三房，销售缓慢。以东骏豪苑为例，其一、二、三期销售最缓慢的均是此类户型。但130平米能做到四房，销售情况将改善；9070政策下的拼接大户型927之后被证实市场抗性很大，加速项目不宜规划“1+1拼接
28、户型”；周边租赁市场活跃（东泰、新天地等），一群正值上升阶段的白领聚集于此，中央生活区形成后，此区域有可能成为这部分人更为向往的生活区域，首次置业的客户潜力巨大；客户深度访谈过程中提到，并不是所有的人都向往中心区生活，中心区配套好、交通方便，但同时也存在拥挤和噪音等问题，所以更适合追求时尚娱乐的年轻人置业；赠送面积是各大楼盘普遍具备的亮点，因此本项目的产品设计上需在赠送面积上重点考虑。控制总价、提高性价比、有面积赠送的中小户型，相对于中大户型来说市场抗风险能力要强。,产品配比建议,出发点：销售速度快、销售风险小，市场供应少、需求大的产品。 经济性、销售速度和抗风险角度的户型为主：1、套型面积7
29、0的二房：紧凑、总价低，占30%；2、套型面积89 的三房：功能全、总价得到控制，满足9070规划要求，占50%； 东莞银行按揭首付二成的实际执行标准以建筑面积计，为满足部分二成首付的需求，将部分该类户型（20%）的建筑面积控制在90 内。 舒适改善型的户型为辅：1、套型面积105110的舒适三房还是很有必要的，项目的价值势必也会吸引部分向往市中心区的改善需求客户群；2、套型面积120140三、四房，仅满足少部分客户，地块暂不设置。,户型修改意见,A户型：121.7三房/96.6 三房,B户型：100.6两房/85两房,缺点：B2，两房两厅一卫，建筑面积85平米。（建议压缩客厅开间至3.6米，
30、建筑面积压为75平米以内，套型面积6570） 客户关注度：高,优点：100 两房拥有超大阳台，可改成小3房 客户关注度：高 关键词：100 左右的两房变三房很有吸引力的,优点,缺点,内阳台,精装修、科技附加值建议,精装修调研结果,1、客户愿意接受统一精装修的比例2、客户愿意为精装修投入的成本：1000-1500元/平米； 2、精装修资金投入排序建议一、地板（地板的品牌、档次很重要）；二、厨卫系统；三、墙面、墙地砖；四、入户门 （最重要的是牢固，其次是美观）；五、系统家电（如有团购优惠价格，建议考虑）六、涂料（关键是涂料的质量、污染情况）七、吊顶八、系统五金九、户内门十、收纳系统,精装修调研结果
31、,1、受访客户喜欢的地板颜色深色调 2人（ 18.1% ） 浅色调 9人（ 81.8% ） 2、材质木材 5人 （ 45.4% ）砖面 6人 （ 54.5% ） 3、对入户门而言，客户最关注的是 美观 1人 （ 9% ） 质量 5人 （ 45.4% ） 开启方式和便捷性 0人 （ 0% ） 锁具 2人（ 22% ） 其他 ( 品牌) 3人 （27.2%） 4、各功能区收纳系统建议位置 是否设置 放置物品 入户花园 （ 是 ） （ 种植花草，堆放杂物 ）玄关 （ 否 ） 卧室 （ 是 ） （ 衣帽间、书柜 ）书房 （ 否 ） 走廊 （ 否 ）卫生间 （ 是 ） （ 洗涤用品柜）厨房 （ 是 ）
32、（垃圾杂物、食品、厨具柜等）,附加功能要求调研结果,家居智能,物业安防系统,附加功能要求调研结果,物业安防系统,环保,空调,供水,电器配置调研结果,1、电器配备受访客户的接受程度消毒碗柜（ 7人 ） 其中3人不接受电器配备的方案热水器 （ 5人 ） 微波炉 （ 4人 ）洗衣机 （ 3人 ）冰箱 （ 0人 ）2、考虑团体采购价格优惠因素，由万科配置冰箱、洗衣机、微波炉，客户可以接受的价格范围A8000元以下 ( 5人 )B10000元以下 ( 3人 )C15000元 ( 0人 ),精装修及产品附加值建议,大部分受访客户不接受带精装修，原因是从自住角度，希望有自己个性化的装修风格。 受访客户对万科
33、提供的装修（特别是地板、品牌厨卫、门、磁砖等容易看得到价值的部分）还是表示抱有信心。 受访客户接受的装修方案价格在1000-1500元/平米，其中家电配置价格总额在8000-10000元以下。 客户对“环保”概念的设施比较感兴趣，如太阳能设备、垃圾回收站，这一点女性客户尤其敏感。 智能化设施配备上，客户认知不多，但只表示感兴趣了解，同时关注附加管理费用的问题，建议在家庭电器远程控制系统等智能化方面无需投入，但对家庭防盗系统（门、窗探测器，煤气报警、紧急按钮）、可视对讲、宽带的需求明显。 客户对“直饮用水”这个概念抱怀疑态度，觉得不够卫生安全，除非在有严格检测保证安全的情况下愿意尝试。,项目配套
34、规划建议,关于会所功能，通过运动主题商业中心和泛会所满足需求,原音摘录： 廖先生：“我有小孩子，所以学校很重要；在社区附近有购物街市就可以了，不一定要在社区里面有大型超市。” 戴先生：“室外大众化体育场所，篮球场，羽毛球场，恒温泳池、不建议做网球场等小众运动场所。” 蒋太太：“小区里面做到人车分流很重要，这样小孩子和老人家在社区的道路上玩耍和行走都比较安全，我们不用担心太多。” 祁先生：“我就不会太在乎容积率之类的数据，但小区里不要显得拥挤，道路要比较宽阔，可以做天然的跑步场地。” 邓先生：“运动场所最好是室内外的都有，特别是室外的可以增加业主们的互动性。小孩的玩耍场所一定要够多，不需要集中在
35、某一个点，可以多点分布。反而老人家的休闲场所不需要太多。因为老人家一般会带着小孩子去玩耍。”,根据调研的结果，排在前四位的分别是：一、篮球场（室外）二、泳池三、羽毛球场（室内）四、室内综合馆,会所总体建议,引入泛会所概念建议在首层开放空间及过渡空间中增设园林式泛会所的功能，补充会所配套，提高项目附加值；,商业中心既可做到为私家内部(住宅部分)服务 也能对外经营，保证会所功能的持续性经营；,“运动主题”商业中心配置,注：以上二楼功能面积分区设计上注意可在引入专业机构后予以调整，以满足其经营需要。,首层架空层进行泛会所的功能设计，令架空层空间兼具参与性和观赏性，营造体现社区档次感、品质感的开放空间
36、。,具有艺术气息的风雨廊设计，各幢均可连通会所。,首层架空层“园林式双主题泛会所”建议,为园林增添高品位的文化气息,艺术文化主题营造方式： 就如同儒雅的罗马人一样他们从小就像生活在博物馆里，抬眼就是玛夫尔的绘画，转身就是米开朗基罗的雕塑。在小区建筑艺术的潜移默化下，最终也将获得一种积极、稳重、儒雅的“小区气质”。,架空层泛会所区域功能建议,1、艺术长廊,首层开放空间结合泛会所的文化主题，通过底层架空体现品味生活 设计上，架空层融入艺术长廊、定期艺术展、艺术涂鸦等泛会所功能进行设计，提升开放空间的参与度、体现社区的品味； 配合艺术展览等活动的进行，架空层内设置固定的活动区域，为艺术创作者提供交流
37、、定期发表作品的场所；,架空层泛会所功能建议,2、社区小院落,住户希望在院落一角有一块邻里交往的欢乐、温馨的空间，小院落适合放置休闲桌椅坐椅、乒乓球桌、小型儿童游乐设施等。,3、儿童天地 4、夕阳红,在架空层转角、空闲位置，需要给住户休憩的空间，让老人打牌，小孩子玩耍，实用性强，增添亲切感。,架空层泛会所功能建议,5、涂鸦板,公示社区最新信息，业主联谊活动、体育互动比赛的一个空间。摆放位置：均匀分布于架空层各个位置摆放数量：每个组团一个,立体式园林 通过抬升/下沉等处理手法，为小面积园林建立多层次的立体式园林空间体系； 结合开敞式泳池/公共户外健身配套等设施的设计，创造社交活动和业主互动的平台
38、； 为营造良好的居住空间，构筑以人为本的生态建筑，设立架空层，引入阳光、引入新风、引入树木、引入流水、引入视野； 增加园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼作用；,项目的园林表现,幼儿园,中庭园林,主入口,园林、水系,将会所位置向外围商铺连接，留出会所后的空间，以其作为两边园林的景观联系节点，使整个园林更具整体感。,2,1,少做大面积集中的水景，换以点、线结合连成面的主题，让水系延伸到住户的活动区域，使得住户有更多的参与空间。,小区入口广场设置叠水等趣味性景观,3,风雨廊,会所,车库建议,引入阳光、引入新风、引入视野打造“清风车库，阳光车库” 如下图：,在地下车库各处设
39、计连通地面的漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，通过此大堂打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促的印象。,阳光和绿化,商业规划,项目一期东连城市风景，西临新基大道，南接宏图路，北临东二南路，尤以东连城市风景，沿着宏图路的一带底商，其商业价值较大；而项目一期西侧的底商远离城市风景商业区，同时，偏离宏图路主干道，其商业价值较低。,B,B区：建议做中型社区超市，如：华润万家等社区超市； 面积要求：400600平方米； 工程要求：给水排水等,A,A区：商业中心为主轴，建议做西餐/便餐业态：如：上岛咖啡、真功夫、肯德基等业态； 面积要求：300500平方米； 工程要求：餐饮基本功能包括：隔油池、给水排水
40、、烟道等,建议项目商铺门前可做双排停车位的考虑，可参考十三碗地面停车场的设计方式。,商业街工程建议,不同的建筑风格能为本项目注入迥然不同的价值品味，从以下几种住宅建筑风格的比较分析中，判断出较为合乎本项目定位的建筑风格；,住宅的建筑风格取向,本项目立面概念规划，现代时尚味足，立面空间感好，层次感丰富；竖向线条使空间呈现微妙的层次感，几何线条对称明显、整体立面干净利落大块整洁，在高层的表现上视觉上更高耸、气势更挺拔；不足点：此立面效果及色彩运用的感觉，东莞楼盘已多次出现，万科高尔夫、金地格林小城、光大景湖春晓、新中银金色华庭等都有较为接近的立面。同质化竞争，审美价值减弱，冲击力和市场吸引力在降低
41、。,景湖春晓,格林小城,万科金域华府效果图,金色华庭,方案一,本项目一期目标客户群，客户的年龄将偏年轻化。且考虑到周边租赁市场活跃（东泰、新天地等）着一群正值上升阶段的白领聚集于此，中央生活区形成后，此区域有可能成为这部分人更为向往的生活区域，首次置业的客户潜力巨大。因此立面上应以时尚、运用颜色的搭配对比突出张扬的个性。,百悦尚城对于白色的成功运用是本案可以借鉴的地方，搭配灰色和局部 木色，整体感觉靓丽、时尚又不失档次和厚重感；,百悦尚城 外立面效果图,方案二,入户大堂入户大堂是小区的门面，是带给客户第一尊荣感的场所，应体现其品质感； 整体应以简约风格，强调功能性和实用性为主；,公共室内空间的装饰表现,经典回顾：万科高尔夫花园,电梯间,侯梯厅,信报间,入户区间,图片来源： 万科高尔夫花园,高尔夫项目作为东莞万科的标杆，其大堂的设计采用简约实用风格，与金域华府的风格定位相仿，故我们建议在高尔夫的基础元素上，加入金域华府自身的风格。,2,C,C,- 时尚感强 浅色调 - 简约 不累赘- 个性而不张扬 艺术化处理,金域华府应该是怎样的风格？,简约风格，时尚感十足。,白色墙面，配上艺术化的壁画，凸显艺术风采。,玻璃材料吊灯，增添档次感。,入户大堂设计建议,金域华府单体平面及商业中心概念设计评价标准,
