1、万科金域华府项目市场调查报告班级：工程 1081姓名：黄学号：104110081131、金棫华府项目概况1.1 项目地段分析1.1.1 周边配套设施分析教育：紧邻余家头小学、杨园学校，小区周边有武汉市徐东路小学、武汉钢新世纪幼儿园、武钢三中、粮道街中学、武汉中学、武汉科技大学、武汉理工大学、湖北大学等众多教育配套设施。商贸：新一佳购物广场、沃尔玛、徐东平价、中百超市、杨园集贸市场、万吨冷库、欧亚达家具、金马凯旋家具、好美家家装市场、和平大世界。其他：帕菲克健身中心、飞之宇羽毛球馆、新动力羽毛球馆、美林青城游泳馆、金逸国际电影城、汤姆熊电玩城、欢乐空间 KTV。1.1.2 区位分析紧邻城市内环徐
2、东商圈，友谊大道与才茂街交汇处，武钢新总部大楼正对面 1.1.3 交通状况公交 215、316、515、540、542、554、610、725、811 才茂街站下 。1.2 项目定位构成分析1.2.1 地位分析继“润园”之后，万科在武昌打造的又一品牌力作 1.2.2 项目定位城市中心，综合型生态、人文生活区 1.2.3 构成文化园林品质住宅，根植历史遗存之上，用世界建筑的手法与技术，演绎东方哲思创意文化园林 1.3 项目历史文化底蕴1.3.1 历史遗存地块前身为“ 原武汉建筑构建二厂 ”，始建于 1958 年；武昌造船厂（原）、鼓风机厂、关山炭黑厂，到后来的“武汉长江二桥 ”的建造都用到了从这
3、里生产“工”型构建，曾经为武汉的建设和发展作出贡献。 初到这里，万科就被这块土地遗留下来的厚重的底蕴所感染，“保护” 在万科的设计理念中，是对历史的尊重，更是企业责任。 经过精细的勘察定位与多轮的设计研究，最终确定将项目中工业遗存相对集中的约 9000 平方米用地划定为“保护特区” （约为项目用地面积的 1/6），在最大限度保护该区域内包括斜片墙、双筒仓、搅拌工房在内的各种工业遗存物的同时，更将非保护区范围内的旧厂房龙骨架整体搬迁移入，进一步增加了整个“保护特区 ”的历史感与代表性。 在这块土地上，万科将用建筑领域最先进的设计理念与技术手段，演绎富含东方哲思的创意文化园林。1.3.2 世界新意
4、对历史的尊重，对环境的保护，是目前世界建筑学界探索与强调的重点方向。 规划上，借鉴了许多世界建筑学界通行的经典原理与原则。 选材上，大量采用混凝土、玻璃、锈钢板等明显带有世界建筑符号的材质。手法上，致敬世界建筑大师路易斯康，尊重自然，尊重材质，用“ 上帝材质”创造不平凡的建筑奇观。 多处室内空间的改造与装修，灵感来源于不同地域的世界建筑文化，如教堂、民居等。 1.3.3 凝韵东方3 大东方文化根基：和风禅韵中式园林；3 条设计线索：景观材质情绪；12 处（情景）节点：廊、门、涌、径、拱、宇、池、院、阁、栈、榭、林 1.4 项目住宅品质1.4.1规划“园”隐“府”中，相“ 协” 相“生” 1.4
5、.2景观归家序列，高层建筑形态下的园林居住感受； 1.4.3户型为“改善型”客户打造的品质居所，轻松实现宜居的优质居住感受； 1.4.4装修万科自身的再次超越与突破，为“改善” 客户量身打造。2、房地产市场行情2.1市场供需状况房地产“二次调控”重压下，武汉“十一”楼市销售尚可。接下来的整个十月市场是否能实现“银十”的丰收？ 房产税“箭在弦上” ,楼市扑朔迷离。昨日，记者采访多位房地产人士，呈现出来两种观点，一种是“金九出现，银十”没有”；另一种则是“楼市还会持续火爆”。 有报道称，从黄金周看银十，武汉楼市还未入秋，未来一段时间销量不会很低。“这回新政对刚性需求和改善性需求影响不大，该买还是会
6、买。”有关人士称，需求很旺，一时半会很难降温。 武汉高盛智信地产总经理梅林认为，以“十一”的商品房销量无法判断 10月走势，但惯性使然，10 月销量也不会太差，价格也不会出现大跌。 但是，10 月楼市，政策和市场压力不小。多家房产网站数据显示：60 多个项目、2 万多套新房在本月上市，有些房源集中区域，楼盘之间竞争将很激烈，或会局部价格战。 “国五条”中最新的当属房产税，大有呼之欲出势头。长源地产副总肖学峰说，将造成部分观望，包括期待于房价下降的刚性需求暂时会等待，也有一部分投资者放弃购买，客观上能抑制各类需求。2.2 销售状况2.2.1远近城区比较一周楼市走势相关数据是以亿房网市场研究中心调
7、研和统计处理得出，由于周价格受该周成交的楼盘及楼盘成交的具体房屋影响较大，故一周走势只能反映短期的变化状态，不能代表长期的走势。十月第一周(9 月 30号-10 月 6号)，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交 3121套，其中商品房成交 2896套(商品住宅成交 2614套、商铺和写字楼等非住宅成交 372套);经济适用房成交 135套。在全市商品住宅成交的 2614套中，主城区成交 1985套，远城区(黄陂、江夏)成交 629套。武汉主城区商品住宅成交情况 目前全市主城区在售楼盘 349个，成交均价 6682.64元/平方米，较前一周价格水平上涨 39.23元/平方米，楼市价格涨幅
8、 0.59%，与去年同期相比增幅 12.85%。本周主城区销售套数 1985套，较前一周增加 754套，增幅 61.25%，平均每天销量为 284套;与去年同期相比增加47.15%。武汉远城区商品住宅成交情况 目前武汉远城区在售楼盘 210个，成交均价 3674.19元/平方米，较前一周价格水平下跌 15.22元/平方米，楼市价格跌幅 0.41%。本周远城区销售套数 629套，较前一周增加 256套，增幅 68.63%，平均每天销量为 90套。远城区与中心城区成交均价比较图(注：中心区指武昌、汉口、汉阳中心区;远城区指武汉市二环线以外区域)主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅
9、销售量比较图2.2.2市场综述主城区商品住宅成交情况 本周主城区销售套数 1985套，较前一周增加 754套，增幅 61.25%，平均每天销量为 284套。主城区不同价格区间商品住宅销售情况 本周主城区楼盘成交均价主要集中在 6000-8000元/平方米，占到了整体成交量的 49.82%，较上周增加 10.59%;其次是 8000元/平方米以上，占总成交量的 28.06%，较上周减少 2.57%;5000-6000元/平方米，占总成交量的 14.21%，较上周减少 2.53%;4000-5000元/平方米，占总成交量的 6.40%，较上周减少 5.87%;4000元/平方米以下，占总成交量 1
10、.31%，较上周增加 0.37%。主城区不同面积商品住宅销售情况 本周商品住宅成交的户型面积主要集中在 90平方米以下户型，占到了整体成交量 37.31%，较上周增加 20.74%;90-120平方米户型占到 34.12%，较上周减少 8.77%;120-140平方米中大户型成交量占到总量的 22.53%，较上周减少 8.99%;140平方米以上的成交量占总量的6.05%，较上周减少 2.97%。一周楼评本周武汉主城区楼市，成交均价方面，除汉口中心区高房价项目房价有所下调而引起区域房价下跌和东西湖片区房源较多部分项目房价下调而成交均价有所下跌外，其他片区的成交均价均有所上涨，部分新开盘加推项目
11、房价较前期和片区均价上涨幅度较大而使得一些区域成交均价环比上周上涨幅度明显增大;成交量方面，由于部分 9月开盘项目较集中备案，本周整体成交量较上周亦大幅增加，其中关山片、武昌中心区、东西湖片区和二七后湖片区成交量较大。本周武汉远城区楼市，成交均价方面较上周有所下跌，不过下跌的主要原因在于区域内部分新开盘加推项目销售价格较低引起，而成交量方面，部分新开盘加推项目的销售也使本周远城区成交量较上周增加较多3、竞争楼盘状况3.1 福星惠誉国际城3.1.1基本概况规划图效果图 1效果图 2福星惠誉国际城位于城市内环线核心区、徐东中心，属武汉东湖与沙湖中间的湖区地域，近享东湖和沙湖的优美自然资源。项目总占
12、地约 15万平米，总建筑面积 59万平米，绿地率 30。分为南北 6大独立地块，每个地块均具备独特城市功能，联合起来又为一座大城。目前，此类造城模式还属全国首创。福星国际城总体定位于以高档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能复合型物业。 福星惠誉地产邀请国际著名规划团队 ATKINS担纲规划设计，以“创造城市的另一种可能”的高度打造福星国际城，力图提升武汉湖区城市形象！惊艳的“浮云”商业街将成为全武汉一大亮点，独具 IDEA的高档公寓将填补徐东商圈的空白，空中花园的归属感社区将改变徐东以往冷漠的形象 城中村常常是城市化进程中的镇痛，如何在相对凌乱和发展不均的城市背景中
13、树立自身的可识别性特征是福星国际城设计之初的目标。经过多轮的比较和考察，福星国际城以一个较为理性和强逻辑的形象特征来区别于城市环境，对比的同时，积极与城市对话，以期为武汉确立新的城市景观和规划肌理。福星国际城将规划、建筑和景观统一组织在一个强次序感的矩阵网格中，非单一建筑，而通过一个建筑群体使混乱回归秩序、简陋回归优美。 福星国际城造城一期，总建面 168603 M，总户数 1460户；东侧紧邻徐东大街，南依麦德龙、光明万丽酒店，北接长江二桥，集商业街、公寓、住宅为一体，以“colorful”为设计主题，处处体现“精彩纷呈”生活秀！福星国际城一期以当今“矩阵城市”的先进理念规划有特色商业街、主
14、题商业中心、酒店公寓、高层住宅及休闲广场等建筑。 特色浮云商业街建筑造型独特，24 层设计，局部顶层采用浮云设计，高层电梯直达，浮云底部通透，形成良好的第一界面，中部百叶穿插营造商业街的购物气氛。同时在细部设计上采用大面积玻璃窗，改善室内采光、增加商业与外界的沟通。 酒店公寓，紧临徐东大街，独具特色的外部流线造型,打破了徐东以往商务楼的单调表情。流线简洁设计，空间富有层次；每户均有落地观景窗，同时功能分区明确，动静分离，内有独立工作分区，外部有景观阳台，扩展了室内空间。为住户提供了舒适、高品味的空间感受。公寓立面是小区与城市之间一个主要的沟通界面,向城市传达着新世纪的商务自由。 高层住宅立面造
15、型以体块、色块的相互穿插为主要特征，为整个社区奠定了现代、活泼、高尚的氛围。户型设计严格按照 90/70的政策规定，以中小户型为主，面积集中在 80130 平米。楼栋布局结合环境围和成组团绿地、宅前绿化，楼层设计的多用户共享的花园，同时赠送的面积使室内品味空间得以延伸。多户共享的空中花园为住户提供了额外的情趣空间和活动场所，同时也为邻里交流提供了适宜的环境。 福星惠誉地产成立于 2001年，自 2004年连续四年蝉联湖北省房地产行业综合实力排名第一，连续三年位列全国房地产行业百强企业。2008 年，第四次被评为“中国房地产百强企业”，居第 45位，历史性傲居湖北区域龙头地位。从一开始福星惠誉就
16、注重品牌发展战略，建立了“先做人，后做事”为核心代表的优秀企业文化。并先后成功开发了福星城市花园、金色华府、汉口春天和水岸星城等项目。 3.1.2 价格及销售状况小区均价：10500 元/平方米销售状况：2010 年 1月 9日 LIVE住区 7号楼循众加推，其中 95两房变三房户型再次亮相。上午 9点，就将近有百余人来到了营销中心，当天参与选房的置业者更多达 200余人。当天推出房源销售几近售罄，再现 LIVE住区火爆销售局面。火爆的销售场面3.2汉宫银座3.2.1 基本概况汉宫银座:滨江 CBD核心/万达商圈：位处积玉桥临江高端住宅区，生活配套完善，交通路网发达，并且是规划中的滨江商务区的
17、核心区。积玉桥按城市规划即将打造成为 500强商贸区的拓展区，将形成以金融、商务办公为主的现代服务业布局。目前已群集了国内的一流开发商，这里成为武汉市少有大规模的高级住宅区。本项目毗邻万达商业广场，这里即将聚集国际六星级的万达威斯汀酒店、超高层的甲级写字楼群、国际五百强最具影响力的公司。在汉宫银座，您可以享受全方位的商务配套资源。 地铁二号线：汉宫银座紧邻由地铁、长江隧道、和平大道、临江大道等构筑的立体交通网，离地铁站不到 200米，素有“城市生命线”之称的地铁交通，将在通车之际使汉宫银座优享便捷地铁生活，价值一目了然。 星级配套：5 层为空中庭院会客区，既是空中花园休闲区，可享受阳光 SPA
18、、开生日 PARTY、喝茶聊天、看书上网；也是尊贵商务服务中心，提供商务接待区、商务洽谈区、商务秘书等服务（代订机票、代租车、打字复印、收发邮件等与星级酒店商务中心类似的服务）。 享受金都汉宫成熟配套资源：与高端人士为邻，享受金都汉宫成熟的社区资源，5 万平米现代江南园林、豪华会所、恒温泳池、买房可入读中华路金都小学，星级配套一应俱全。 绿色景观资源：南面揽黄鹤楼、蛇山绿意美景，视野开阔无遮挡，北面享金都汉宫 50000现代江南园林。落地飘窗设计不仅使室内光线充足，更将美景一览无余。 超越“拎包入住”：独创精品装修模式，品牌家电、全精装厨卫、艺术软装一应俱全。 炫酷格调：室内设计由新锐设计师为
19、时尚精英量身打造，根据您的个性爱好选择炫色空间。 星级酒店服务：引入五星酒店服务理念，提供上门干洗、室内清洁、商务中心、代租赁房屋等服务。 节能住宅/隔音隔噪：中国科技住宅先锋、首家集团型人居环境金牌建设试点单位，坚持绿色节能科技住宅创新道路。 3.2.2 价格及销售状况汉宫银座房价 均价 13000元/平方米销售状况：由金都集团开发的金都汉宫小户型产品“汉宫银座”2010 年 12月 12日正式开盘销售，记者在现场了解到，当天销售率达到 80%，销售均价为11800元/。汉宫银座打造的个性炫酷的装修风格，开创的超越以往“拎包入住”模式，为武汉时尚人士热烈追捧。 据了解，开盘当天上午 6点多就
20、有客户陆续到场，一到现场就迫不及待的在置业顾问的带领下去参观样板间。汉宫银座的样板间采用个性炫酷的装修风格，内部空间的合理分割与布局，充分利用，使个性化空间的特点发挥得淋漓尽致。更值得一提的是汉宫银座开创了超越以往“拎包入住”模式，硬装、软装、包括家具家电等全部做为房屋交付标准，获得到场的客户一致推崇，现场销售热闹纷呈，截止 2010年 12月 13日下午，开盘销售率达到 80%，为年底武汉火热的楼市再添一笔亮色。3.3统建锦绣江南四期3.3.1基本概况锦绣江南四期期雄踞中北路核心地段，10 分钟生活圈，半径内繁华可及。坐拥东湖、沙湖两大湖泊，与天然湖景相伴，空气洁净度提升；毗邻中北路主干道，
21、却又以原生树木隔离都市喧嚣，上风上水，闹中取静。 中北路内环线规划的重要建设核心，拥有辐射全城的经济战略地位。东沙大道、岳家嘴立交、地铁 4号线、过江隧道等全方位立体交通网络，构筑三镇交汇， 四通八达的中心领地。 锦绣江南四期是 30万方大社区收官之作，由 6栋小高层与独栋高层组成。2.07的容积率演绎中心罕有的舒适尺度，21%的建筑密度让家中迎来穿堂清风，还有一如继往的江南园林景致。与 2000多位高知人士为邻，分享大社区数万方成熟绿地，入主成数大社区的最后机遇，错过再无取代。 锦绣江南四期延续一贯的景观风格，35%的土地还给绿地和水，尊重地块的原有属性，重金移植属于江南的原味小品和树木，用
22、水系、花架、亭子、廊、雕塑构筑立体化景观，增添生活的丰富层次。 32年统建、成绩斐然，600 万方数十个大型品质社区见证了本土大型国企的荣耀与辉煌；连续 6年所有建成小区工程优质率均达到 100%，实践了统建做放心房的承诺。三三四”工程管理模式，保障项目全员全程的高标准管控。 锦绣江南四期以纯两房的主流户型，拉近你与中心的距离。决不铺张的户型面积减轻了总价压力，却丝毫不显封闭压抑，统建坚持一如既往的舒适原则，拒绝异形房，所有户型均方正实用，通透开阔。即使是两房也决不吝于采用阳台和飘窗，使居内阳光充沛，绝无死角。 锦绣江南紧密贴合业主的每处生活需求，引入集中供暖和全年生活热水，24小时热源供应。
23、分户计量，独立控制。特设 1600双层运动会所，包容篮球、羽毛球、乒乓球、斯洛克等多种运动项目，是为品味人士贴身打造专业级时尚运动场馆。 武汉丽岛物业管理有限公司成立于 2000年，注册资金 500万元，拥有一支高素质、精干高效的专业管理队伍。曾获得“全国物业管理示范小区”，是国家一级物业管理机构。丽岛物业以最优质的品牌模式，最一流的服务人员，为小区居民提供贴心的别墅级服务。 3.3.2价格及销售状况开盘均价为 9000元/平米。开盘当日，近八百位意向购房者参与摇号，争抢 267套房源。中午 12点30分，离正式开盘还有一个小时，意向购房者就已陆续进场就坐，等待开盘。记者了解到，项目的意向客户
24、多为首次置业者，他们大部分属于附近企业员工或在武昌工作的白领们。下午 1点 30分，摇号选房准时开始。不到 2小时，就已销售房源 90%左右，本次摇号选房全程由公证人员和购房者共同参与，为保证整个摇号选房的公平、公正、公开，活动特邀请武汉黄鹤楼公证处的工作人员进行现场监督。截止活动结束，统建公司以高达 85%的销售率让锦绣江南的完美收官变得毫无悬念，也再一次彰显出统建品牌的魅力。4、本楼盘与竞争楼盘的比较分析楼盘比较 福星惠誉国际城万科金域华府 汉宫银座 统建锦绣江南四期项目位置 武昌徐东大街28号（汪家墩站附近）武昌友谊大道与才茂街交汇处（武钢新总部正对面）武昌和平大道与中山路交汇处（农民运
25、动讲习所附近）武昌中北路126号(原湖北建筑机械厂)当前价格 均价 10500元/平方米均价 12700元/平方米均价 12500元/平方米均价 9000元/平方米物业费 1.80元/平方米月2.98元/平方米月2.10元/平方米月1.58元/平方米月建筑类别 高层 小高层、高层 高层 小高层、高层装修状况 毛坯 精装修 全装修 毛坯楼层状况 特色浮云商业街：整体 2层、局部 4层；住宅：32 层33层 33层 6栋 11层小高层，1 栋 18层高层绿化率 30.00% 35.00% 30.00% 35.00%开发商 湖北福星惠誉洪山房地产有限公司武汉市万科房地产有限公司武汉市浙金都房地产有限
26、公司武汉统建城市开发有限责任公司周边配套 教育：武汉理工大学、湖北大学，湖大附小、湖大附中、徐东路小学、商贸：销品茂，徐东平价，凯旋门广场，金马家居，欧亚达，好美家，沃尔玛、麦德龙银行：工商银行，建设银行，中国银行，农业银行，交通银行，民生银行，华夏银行医院：梨园医院、中南医院、博爱医院、武昌铁路医院餐饮休闲：星巴克咖啡、麦当劳、肯德基、光明万利酒店、华天凯旋门酒店、梨园大酒店教育：紧邻余家头小学、杨园学校，小区周边有武汉市徐东路小学、武汉钢新世纪幼儿园、武钢三中、粮道街中学、武汉中学、武汉科技大学、武汉理工大学、湖北大学等众多教育配套设施。商贸：新一佳购物广场、沃尔玛、徐东平价、中百超市、杨
27、园集贸市场、万吨冷库、欧亚达家具、金马凯旋家具、好美家家装市场、和平大世界。其他：帕菲克健身中心、飞之宇羽毛球馆、新动力羽毛球中小学:中华路金都小学、中华路小学、武汉市实验中学 综合商场:万达商业广场、司门口商圈中小学:东亭小学、水果湖第二小学、东湖小学、旭东小学、水果湖第一中学、邮政技工学校、农行武汉培训学院 幼儿园:小区幼儿园 综合商场:武商量贩、中百仓储、家乐福、国美电器、百安居、中南商业大楼、徐东平价； 银行:中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行 医院:中南医院、梨园医院 其他:中南商业圈、徐东商圈、洪山体育馆、小区运动会所馆、美林青城游泳馆、金逸国际电影城、汤姆熊电玩城、欢乐空间KTV。
