1、拉萨市物业管理办法拉萨市物业管理办法 （2009年10月16日拉萨市人民政府常务会议审议通过 2009年11月5日拉萨市人民政府令第23号公布 自2010年1月1日起施行） 第一章 总则 第一条 为规范本市物业管理活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，建设和谐社区，根据物业管理条例，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理和物业服务活动。 新建住宅区、配套设施齐全的旧住宅区，应当实行物业管理。 第三条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。物业服务企业应当具有相应的资质，从事物业管理人员应当按照国家规定取得相应的
2、资格。 物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 第 条 物业管理实行业主自 管理 物业服务企业管理服务相结合的 则。 第 条 市 行政主管 本市物业服务活动的 管理 。 城 区人民政府、市物 、规 、 保、 、 、 、公 、民政 应当 各自 范 内 物业服务管理 。 办事、（）人民政府 currency1、指本“区内的业主依法设立业主会。 物业管理 社区建设fi的 fl，配合 理物业管理的 。 社区民 员会应当按照有 规定业主会、业主 员会行指和 。 第条 物业服务企业 物业服务过”应当国家法法规， 格行物业服务合 ，为业主 质相的服务。 第二章 业主会及业
3、主 员会 第条 的所有权人为业主。 业主 物业管理活动，依法有相应权和务。 第条 一 物业服务区域内成立一 业主会，业主会物业服务区域内全业主成，业主会应当 全业主 物业服务活动的合法权益。 业主会自业主会会议 日起成立。 第 条 业主 成立业主会的， 以 物业所 办事、（）人民政府的指 ，业主、建设 、民 员会 员成业主会 ， 业主会 。 应当自成立日起10日内 建筑区域内 公 成员 和 。 应当自成日起30日内 物业所 的办事、（）人民政府指 ，currency1业主 业主会会议，并 业主 员会。 所 ，建设 ，得于3 。 第 条 物业服务区域内业主人 的， 以以、 、 为 ， 一 业主
4、为 业主会。 第 一条 业主会应行 （一）制定、管理规和业主会议事规则 （二） 、 业主 员会 员， 业主 员会的 （三） 、 物业服务企业 （ ）业主 员会必要的办公 集、使用方案，并 实施 （ ）制定、物业服务区域内物业共用 、共用设施设 的使用、公共秩序和 境 的维护 方的制度 （） 他有 物业服务的 。 第 二条 业主会会议分为定期会议和临时会议。 业主会定期会议应当按照业主会议事规则的规定 。 20以上的业主 议，业主 员会应当currency1 业主会临时会议。 业主会会议，应当于会议 15日前通知全业主。住宅小区的业主会会议，应当 时 知办事、（）人民政府。 第 三条 业主 员会
5、是业主会的执行机构，业主会会议 ，向业主会 并报 ，受业主、业主会 。 业主 员会人 为奇 的若干 员成，每 员具有 决权，每届任期为三至 年， 员得物业服务企业兼 。 业主 员会 员的条件、人 、任期及业主 员会 员成员增补 具事项业主会议事规则规定。 第 条 业主 员会应当自 日起30日内，向物业所 县级 行政主管 和办事、（）人民政府 案。 业主 员会应当忠实行 ，接受办事、（）人民政府、 行政主管 的指 。第 条 业主 员会行 （一）集业主会会议，报 物业管理的实施情况 （二） 业主 业主会 的物业服务企业签订物业服务合 （三）收集业主、物业使用人的意见和建议， 、 助物业服务企业行物
6、业服务合 （ ） 管理规的实施 （ ）业主会赋予的 他 。 第 条 业主 员会 员有 情形一的， 员资格自行终止 （一）再是该物业服务区域内的业主 （二）丧失民事行为能力 （三）被依法限制人身自的 （ ）以 形式 出辞 的 （ ）管理规规定的 他情形。 第 条 业主 员会 员有 情形一的，业主会决定是否终止 员资格 （一）以 方式向业主会 出辞 请求 （二）拒行 员 （三）业主 员会半 以上 员或者20以上业主 议撤销 员资格 （ ）违章搭建、拒付物业服务 侵害他人合法权益 （ ）因 他 因适合继续有 员资格的。 第 条 业主 员会应 物业服务合 期限届满60日前currency1 业主会会议
7、，是否续 物业服务企业行决，双方续的，应当重新签订物业服务合 ，再续且 方式管理的，业主会应当及时他物业服务企业。 业主会 物业服务企业的，应当 业主会会议， 方式、具实施者、物业服务合 的主要内容 行决。 第 条 业主 员会 届的， 业主 员会应当 20日内将保管的档案资料、印章和 他属于全业主共 所有的财物，移交给新一届业主 员会，并完成交接 。 业主 员会成员 务终止的，应当 5日内将 保管的有 资料、印章和财物移交业主 员会。 第二 条 物业使用人根据 业主的双方定，有业主相应的权和行业主相应的务。物业使用人行定的，业主 连带 任。业主 物业使用人定的内容，得违反法、法规和管理规的规定
8、。 第二 一条 住宅小区的业主会、业主 员会 出的决定，应当 知物业所 的民 员会，并认真听取民 员会的建议。 第三章 前期物业管理服务 第二 二条 新建住宅小区 活用水、用电必须设置出户的分户独立计量、共用 分独立计量。 全防范、消防 附属设施设 的配置应当 相 验收达到交付使用条件。 新建住宅小区交付使用前，建设 应当向市 行政主管 办理新建住宅交付使用 案手续，并 新建住宅小区建设 ”竣 验收文件和附属设施设 合交付使用的相 文件。 第二 三条 业主、业主会 物业服务企业前，建设 物业服务企业的，应当签订 的前期物业服务合 、临时管理规。 第二 条 建设 应当 销售物业前，制定业主临时管
9、理规，有 物业的使用、维护、管理、业主的共 益、业主应当行的务、违反规应当 的 任 事项 出定。 建设 制定的业主临时管理规，得侵害物业买受人的合法权益。 第二 条 物业买受人 建设 签订物业买卖合 时，应当临时管理规予以 诺。第二 条 临时管理规应当包括以 内容 （一）物业的 称、 、 及户 （二）业主使用 物业和物业管理区域内公共 所及公用设施的权益 （三）业主 物业管理的权 （ ）业主业主 员会及物业服务企业的 权 （ ）物业各项维、 护和管理 用的交 、使用、 管 （）业主 本物业管理区域内应的行为 则 （）违反临时管理规的 任。 第二 条 住宅物业的建设 ，应当通过 方式 具有相应资
10、质的物业服务企业 人 于3 或者住宅物业建筑 于3 方 的， 主管 的 以 用 议方式 具有相应资质的物业服务企业。 第二 条 物业服务企业 接物业服务时，应当物业共用 、共用设施设 行 验， 共用 设计方案或者 的，应 知 建设 或业主 员会， 接 验 认的 ，相 任人应当及时 。 第二 条 建设 应当 物业管理区域内配 必要的物业服务用 。配 的物业服务用 得于建设规 的 的3，且得 于100 方 。 第 章 物业管理服务 第三 条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，取得物业服务企业资质 。 第三 一条 物业服务企业 以将物业服务区域内的 项服务业务 给 业 服务企业，得将该区
11、域内的全 物业服务一并 给他人。 第三 二条 物业服务收 根据 物业的 质、 、 服务的内容分 实行政府指 和市 。 第三 三条 通住宅的物业服务收 实行政府指 。 通住宅以 的住宅、非住宅物业服务收 和满 分业主、物业使用人要或者接受 的 服务、 收 办服务收 ，实行市 。 第三 条 实行政府指 的 通住宅物业服务收 ，市物 行政主管 会 市 行政主管 根据物业的件设施、 境和物业服务企业的服务内容、服务 因，制定相应的 级收 及动度，向业主公布。 第三 条 通住宅前期物业服务收 水 应 政府指 范 内定，并 业主住前报物 行政主管 案。 第三 条 业主和物业服务企业 以 取包干制或者cur
12、rency1制 形式定物业服务 用。 包干制是指业主向物业服务企业“付定物业服务 用，fi物业服务企业 的物业服务计 方式。 currency1制是指 fl收的物业服务资按定 例或者定 取currency1“付给物业服务企业， 全 用于物业服务合 定的“出，结或者 fi业主有或者 的物业服务计 方式。 第三 条 实行物业服务 用包干制的，物业服务 用的构成包括物业服务成本、法定 和物业服务企业的。 实行物业服务 用currency1制的，fl收的物业服务资包括物业服务“出和物业服务企业的currency1。 物业服务成本或者物业服务“出构成一 包括以 分 （一）管理服务人员的 资、社会保和按规
13、定 取的 （二）物业共用 、共用设施设 的日常行、维护 用 （三）物业管理区域” 用 （ ）物业管理区域 护 用 （ ）物业管理区域秩序维护 用 （）办公 用 （）物业服务企业定资 旧 用 （）物业共用 、共用设施设 及公 任保 用 （ ） 业主 意的 他 用。 物业共用 、共用设施设 的、和 新、 用，应当通过 项维资予以 “，得计物业服务“出或者物业服务成本。 第三 条 物业管理服务收 实行 ，物业服务企业应当按物 行政主管 的规定将服务内容、服务 、收 项、收 服务区域内的 置公。 第三 条 业主 物业使用人定物业使用人交 物业服务 用，从 定，业主 连带 任。 物业 权移时，业主或者物
14、业使用人应当结物业服务 用。 第 条 业主 出时应当会 人到物业服务企业、社区 会、业主 员会、“区 出所、行政主管 相 机构行 案，并 人的行为 相应 任。 第 一条 物业服务范的已竣 出售，或者因 建设 因按时交给物业买受人的物业，物业服务 用 建设 全交 。 建设 已交付使用实际住的物业，物业服务 用业主从建设 交 日起 交 。 第 二条 物业服务区域内，水、电、通 、有电、 应当向终用户收取有 用。 用物业服务企业 收， 收服务 用 物业服务企业 。 第 三条 建设 、业主 员会 员、物业服务企业或者 他管理人应当分 建立并 保管物业档案、业主会 业主 员会档案以及物业服务档案。 第
15、条 业主会、业主 员会、物业服务企业应当配合公 机 、民 员会 ，共 物业管理区域内的社会 相 。 第 章 物业的使用 维护 第 条 业主、使用人应当按照规 行政主管 或者动 用 使用住宅，得 自 使用 质。 的， 法、法规及管理规 ，应当 有害 fl的业主 意，并依法 规 、 、 保、消防 行政主管 审 。 业主要 的，应当住宅 内 管理办法规定。 第 条 业主应当交 住宅维，住宅维的交 、管理、使用办法按照 自 区住宅维资管理实施 则（行）执行。 第 条 物业管理区域内有 行为一，业主 员会、物业服务企业有权 、 制止，并移交有 依法理 （一） 重结构， 自 用 （二）用或者 物业共用 、
16、共用设施设 ， 自移动共用设施设 （三） 自 物业的使用 质 （ ）侵 、 （ ）意 或者 物、 （） 、 、 物 ， 物， 出 的 和 动 （） 摊设 （）无序停车辆 （ ）违法搭建建筑物、构筑物 （ ）用物业从事危害公共益或者侵害他人正当权益的活动 （ 一） 消防通上设置路障， 或者挪用消防设施 （ 二）违反管理规的 他行为。 第 条 业主、物业服务企业得 自用、挖掘物业管理区域内的路亍? 业主 临时用、挖掘路、 的，应当征得业主 员会和物业服务企业的 意 物业服务企业 临时用、挖掘路、 的，应当征得业主 员会的 意，并取得相应行政 。 业主、物业服务企业应当将临时用、挖掘的路、 ， 定的
17、期限内恢复 状。 第 条 水、电、通讯、有电 ，应当依法 物业服务区域内相 管和设施设 维、 护的 任。 第章 罚则 第 条 业主、物业使用人、业主会、业主 员会、物业服务企业或者 他管理人、 建设 fi 物业管理活动 争议时，自行 决 能 决的， 以要求办事、（）人民政府 或者依法 起民事 讼或者申请仲裁。 第 一条 业主、物业使用人违反本办法相 规定，按定交 物业服务 用的，物业服务企业 以通知限期交 ，逾期仍交 的，按合 定收取违。 第 二条 物业服务企业违反 格法、法规的，物 行政主管 予以罚。 第 三条 违反本办法第 条规定的，建设、 、 、公 、 保、规 、城市综合执法 行政主管 按照相 规定，予以罚。 当事人具行政行为服的， 以依法申请行政复议或 起行政 讼。 第 条 行政主管 及 他行政主管 的 人员滥用 权、玩忽 、徇私舞弊的，按有规定给予行政分。 第章 附则 第 条 本办法临时管理规、管理规、前期物业服务合 、物业管理服务合的范文本，市 行政主管 制定。 第 条 旧住宅区 给水、电 项 后， 物业服务企业管理物业的，依照本办法的相 规定执行。 自行管理的自建小区、机 活区或者雇佣、 他人 项物业服务的，照本办法执行。 第 条 本办法自2010年1月1日起施行。
