1、北京 2016 年下半年房地产估价师制度与政策：房地产部门规章考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某宗地面积为 5 000 ，现状容积率为 08，土地市场价值为 4 000 元，拟进行改造批准的规划容积率为 50，楼面地价为 1 500 元，则理论上应补交地价。A：1 250 万元B：1750 万元C：2 050 万元D：2 150 万元E：工业用地的监测点评估价格 2、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发
2、的，可征收相当于 20以下的土地闲置费。A：地价款B：房价款C：土地使用权出让金D：土地使用权出让税E：房地产估价机构必须加盖公章3、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。A专业工程B建筑工程全过程C分部工程D分阶段 4、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为_。A167%B80%C200%D60%5、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的_。A出租计划B销售计划C使
3、用计划D租售计划 6、行政裁决应坚持_的原则。A公平B公正C及时D以上均正确 7、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。A房屋竣工B房屋质量验收合格C房屋交付用户使用D业主委员会成立 8、在他人土地上通行的权利为典型的。A：地役权B：典权C：空间利用权D：使用权E：工业用地的监测点评估价格 9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元，正常开发成本为1500 元，管理费用为前两项的 5，投资利息占直接成本的 5，销售费用为 100 元，直接成本利润率为 6，则开发后的地价为【2006 年考题】A：1840 元B：2840 元C：2966 元D：3000 元E：工业用地的监测
4、点评估价格 10、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%，运营费用年增长 2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为_万元。A650B687C585D63011、公民参与合伙关系，_出资。A可以用劳务B必须用资金C必须用实物D必须用资金或实物 12、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 13、为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如
5、下：成交价格为 4000 元/m2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。A3790 元/m2B4238 元/m2C4658 元/m2D4663 元/m214、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括_。A生活污水B生产废水C工业污水D雨水 15、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008 年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆
6、迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章 16、与报酬率性质不同的名词有_。A利息率B折现率C内部收益率D资本化率 17、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括_。A资金使用B资金筹措C资金运营D资金需求 18、一套建筑面积为 100、单价为 2000 元的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 531，则该套住宅的【2004 年考题】A：实际单价为 2000 元，实际总价为 3016 万元B：实际单价为工 950 元，实际总价为 20 万元C：实际单价为 2000 元，实际总价为 20 万元D：实际单价为 2000 元，实际总价为 3016 万
7、元E：工业用地的监测点评估价格 19、下列不属于建筑安装工程费用的是_。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 20、城市基本地形图的复测周期一般为_年。A2030B10 30C10 15D510 21、某大厦总建筑面积 10000，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值
8、2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4B：3.0 C：3.8 D：7.2E：工业用地的监测点评估价格 22、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调23、房地产估价师续期注册的有效期为_年。A一B二C三D四 24、已知某房地产价格为 900 元时，需求量为 10010，当价格为 1 000元时，需求量为 9010，则需求价格弹性为。A：10B：9C：0 9D：01E：工业用地的监测点评估价格25、某地区商品住宅价格自 1997 年至 2002
9、 年分别为 3100 元/m2、3260 元/m2、3440 元/m2、3620 元/m2、3800 元/m2、3980 元/m2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为（）元/m2。A4120B4149C4184D4216二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某企业 2009 年 12 月末，负债总额为 180 万元，资产总额为 360 万元。则该企业的资产负债率是。A：40B：50 C：200 D：250E：执行层的组织协调 2、银行的个人住房贷款
10、仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险E：资金来源与资金流动性无关3、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损 4、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A利润为零时B利润最大时C允许的最低经济效益指标D允许的最高
11、经济效益指标5、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。A：折旧费、房产税B：管理费、保险费C：维修费、贷款利息D：地租、维修费E：管理费、利润 6、一般来说，与长期投资相比，短期投资。A：风险较大B：收益率较高C：流动性较好D：投资回收期较长E：借款合同 7、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30B：50C：100D：150E：执行层的组织协调 8、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应B：经济适用住房单套的建筑面积控制在 60 左右C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应D：经济适
12、用住房购房人拥有有限产权E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营 9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益 10、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。A：随机型竞争者B：凶猛型竞争者C：选择型竞争者D：从容不迫型竞争者E：软弱型竞争者11、根据投资的对象，房地产投资可以分为。A：房地产开发投资和购买投资B：土地投资和房屋投资C：建筑材料投资和土地投资D：生产投资和经营投资E：借款合同 12、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。A：技术发展调查B：产品
13、调查C：消费者调查D：价格调查E：国内外市场环境调查 13、房地产估价的基本原则和最高行为准则为_。A最高最佳使用原则B合法原则C估价时点原则D独立客观公正原则14、通过损益表可以了解。A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力B：企业获得的利润总额和分配情況C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考D：企业的经济实力E：企业的偿债能力 15、经济适用住房价格_。A由市(县)人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格 16、通风施工图纸可分为。A：立面图B：平面图C：剖面图D：系统图E：详图 17、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各
14、期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。A：投资利润率B：资本金利润率C：资本金净利润率D：财务净现值E：借款偿还期 18、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，_也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门 19、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在年内延续弥补。A：2B：3C：4D：5E：借款合同 20、下列房屋属于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有权证的B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的C：共有房屋，取得共有人同意的D：不符合安全标准的E：属于违章建筑的 21、一般将产品生产经营活动中的成本分为。A：生产成本B：销售费用C：经营费用D：机会成本E：全寿命费用 22、横道图法用于项目建设阶段的。(2009 年试题)A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同23、综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。A消防验收B规划验收C环保验收D人防验收 24、房地产估价所评估的是房地产的（）。A投资价值B账面价值C市场价值D使用价值E交换价值25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论
