1、第一节 住宅外立面设计要点 1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。5.地方规范要必加外遮阳的项目: 应对措施:01 窗扇尽量布置在外墙内侧, 建议加窗套;02 在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳 ,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。6雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端
2、项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。7阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01 无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02 有装饰柱时: 装饰柱外缘高层采用混凝土 L 型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱, 上下钢筋拉结;落水管布置在 L 型构造柱阴角部位。L 型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。8空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.
3、空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边 200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC 管引至就近的卫生间或阳台地漏。9雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色 PVC 管材上喷涂颜料，不耐久。10外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为 12-15MM。11双联窗设计要求：01 客厅与主卧室部位不出现双联窗； 02 双联窗尽量布置在次要房间；03 南立面双联窗的数量不超过 20%；04 双联窗尽量出现在顶部 1-2 层即可。第二节.公共部分设计要点 一首层门厅与门廊空间 1除类似海
4、南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。2单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设 300 MM 混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。3单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。4住宅入口大堂面积，多层宜为 812 、中高层（ 18 层以下）宜为 1525 ，高层（18 层以上）宜位 25-30，大堂面积不包括电梯厅面积。5入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功
5、能、提供休息饮品服务。 6信报箱的深度应可投放 16 开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式 01.作专门信报投递间，净宽不宜小于 1.5 米；模式 02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式 03 信报箱在架空层时，应有照明； 04 双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。7消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。二电梯厅、走廊 1电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧
6、可考虑作浅边沟 )并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。搜建筑微信2应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。3公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。4强弱电井宜合并为 1 个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面积，高层竖井净宽度不宜小于 060M；搜建筑微信 多层竖井净宽度不宜小于 035M；管井门宽度设计应保证维修操作方便。5所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即 2100 高度。设备管井应设不少于100MM 高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致
7、或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。三电梯 1电梯门口做高差 10-20MM 的反坡，防止电梯井进水。2住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库。3在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过 120 秒，发梯间隔时间不宜超过 60 秒。4电梯数量、容量和速度表5高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计。四公共楼梯间 1单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。2疏散楼梯应尽量考虑自然通风。3楼梯应注意梁底碰头问题，高度较
8、高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。4楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼梯间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯间，并设地漏，楼梯间地砖应考虑防滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。5双跑楼梯间层高 2.90 米，开间控制在 2.60-2.70 米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过 6.60 米；电梯前室的宽度控制不宜小于 1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计，18 层以上宜考虑高速电梯。五屋面 1屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求，并预留公共设施检修通道，私家
9、花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。2屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。3上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布砖，女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑，屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐）时，应设置相应洞口，避免屋顶空间闭塞。4上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台。5机房屋面应设爬梯，便于检修，爬梯应有防止儿童攀爬的措施。6屋顶排气管外加钢管保护，钢管与结构层应有可靠连接。在排气管 300 范围内多加一层柔性防水层。第三节.套内空间设计要
10、点 单体得房率：18 层以上不小于 81%，11-18 层不小于 84%，7-11 层不小于 87%，多层花园洋房不小于 87%。当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。一套内入口空间1入户门1.1 入户门应具备防盗功能，门洞高不少于 2100MM，门洞宽按两种考虑，子母门宽 1300MM，单扇门宽 1000MM（门扇净宽 900MM）。 1.2 一梯三四户单元，中间单元防盗门宜设通风装置。1.3 入户门应设墙垛，垛宽不小于 100MM，可能情况下垛宽 200MM。1.4 入户门不宜正对居室门，不应正对卫生间门和户外管井门。1.5 多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有不少于 30
11、0MM 的缓冲距离。2入户花园（根据地方政策规定与房型需要设置） 2.1 入户花园根据设计具体情况宜结构降板 100150MM。2.2 配电箱可以安装在花园内合适的墙上。2.3 入户花园要考虑照明，防水电源插座和给排水设施。3入户玄关 3.1 套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，鞋柜深300MM。3.2 入户玄关的走道净宽度不小于 1200MM，（不包含鞋柜位置）。3.3 玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地 1.30M（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒 8686MM），对讲机距门边的距离宜大于
12、 400MM；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地 0.30M。开关，对讲机，住户弱电分线箱应考虑布置的美观。4客厅及餐厅 4.1 客厅小二房户型（90 以下）开间不宜小于 3600MM，大两房及小三房户型（90-110）不宜小于 3900MM；大三房及小四房户型（90-120 ）不宜小于4200MM，130 平米以上户型不宜小于 4500MM。客厅应有良好的朝向或户外景观视野。4.2 客厅布置主家具（组合沙发或电视柜）的墙面不宜小于 3000 MM。如考虑设置柜式空调则不宜小于 4000 MM。客厅通往阳台的落地门不应满开间布置，至少一侧设置宽度不小于 550MM 的墙垛；尽量减少直接开向
13、客、餐厅的门的数量。4.3 客厅、餐厅合设时，三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风。4.4 客厅内不允许露梁；客厅、餐厅之间不宜设梁，可采用大板形式。4.5 无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。4.6 客厅正/侧面设阳台，进深不宜小于 1500MM。建议采用住宅偷面积手段，将实际进深做到 1800 MM 以上。搜建筑微信（双层栏杆，间距 600 MM，作为空调位报建，验收后将内侧栏杆拆除。） 4.7 客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种可能性，并预留相应的电器插座和冷凝水管，合理设计空调留洞及排水方式。采用分体机，暗装插座距侧墙边 200300MM
14、 ，底边距地 2.02.2M，冷媒管穿墙留洞直径 80MM，中心距地 2.20M，向外倾斜 2%。采用空调柜机，暗装插座底边高度 0.30M，留洞中心距地 250MM，直径 80MM，向外倾斜 2%。4.8 客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应保证 3 米之内有电源插座；以上插座安装高度一般为底边距地面 0.30M。客厅电视柜背景墙上都应设置 3 个以电源插座，并设置相应的电视电话多媒体宽带网等插座。安装高度应高出电视矮柜（300-400 MM 高）100 MM，安装高度宜底边距地面 500-600 MM。客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计，并位于电视
15、的垂直中间线上。4.9 餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离，有条件的情况下尽量做到明餐厅设计。4.10 餐厅开间净宽度不宜小于 2400 MM，大三房以上房型净宽度不宜小于 2700 MM。5卧室及书房 5.1 卧室及书房的开间与进深5.1.1 主卧室开间：小二房户型（90 以下）不宜小于 3400MM，大两房及小三房户型（90-110）不宜小于 3600MM；大三房及小四房户型（90-120 ）不宜小于 3800MM，卧室开间一般不宜大于 3900MM。5.1.2 次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于 3200 MM，大户型不宜小于3300 MM。 5.1.3 书房与儿童房开间：不应小于
16、2400 MM 和 2700 MM。5.1.4 卧室进深最小值 =衣柜深度+床头柜宽度 X2+床宽 +300（考虑抹灰厚度）5.2 不影响外立面效果及外墙保温的情况下，尽量考虑采用凸窗扩大使用面积。5.2.1 在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况下，宜采用步入式凸窗，进深宜不小于 600 MM。建议按照正常凸窗作窗台，验收通过后敲掉，为客户提供高附加值空间。5.2.2 步入式凸窗窗洞底边一般距地面 600 MM，如房间考虑设置书写功能，可设置为 900 高，内窗台板宜 800 高且整体浇筑，业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用。5.2.3 凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除，考虑作
17、 25 MM 薄壁方管，喷涂黑色。5.3 卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置。卧室内均应考虑一定衣柜位置，大三房以上主卧宜设步入式更衣间。主卧室宜避免卫生间直接对床开门，如通过步入式更衣间连接则可不做特殊要求。卧室门洞高2100MM，宽 900MM，门垛宽不小于 50。5.4 主卧室棚顶不允许露梁，在上层平面设计时要严格注意。5.5 书房的家具布置应考虑与插座、网络接口相一致。6厨房 6.1 厨房单侧布置操作台时开间不宜小于 1.8M，双侧布置操作台时开间不宜小于2.4M。6.2 厨房宜配置服务阳台，阳台应考虑布置洗衣机，阳台增设给水龙头及洗衣机专用地漏。 6.3 厨房操
18、作台总长度不宜小于 2600MM，各部分长度应满足以下要求：6.4 厨房须考虑配置以下电器：抽油烟机（插座暗装于吊橱内，底边距地 2000 MM）、冰箱（专用插座暗装，底边距地 130 MM）、消毒柜（插座暗装于操作台面下，底边距地 500 MM）； 如厨房设置燃气热水器，在适当位置设置电源开关，底边距地 130 MM。液化气探测器暗装于炉灶下方，底边距地 0.30M，天然气探测器安装于吊顶。在燃气探测器（0.4M）旁应预留电源线和接线盒。6.5 为方便使用电饭煲，烤箱，电热水壶等小家电，厨房在操作台适当处（非灶台，洗菜池，切菜板）另外预留 3-4 个成组防水型可开关插座，底边距操作台面 20
19、0 MM 高，一般距地面距离 1000MM。6.6 冰箱预留位不应小于 700700MM，当住宅面积超过 150时，应考虑市面上双开门冰箱（1000MM 宽、800MM 深）的尺寸。 6.7 厨房不设地漏，洗菜池宜靠外窗设置，洗菜池和灶台之间应为调理台。窗户设计应考虑橱柜的位置及合理性。 6.8 厨房排水管在楼板面上起坡明敷设，尽可能与服务阳台上的排水立管接驳。6.9 排气道6.9.1 联排别墅、独立别墅宜设排气道；多层以上住宅均应设置排气道。6.9.2 排气道不可与冰箱位相邻。6.9.3 不设排气道的厨房，应在外墙预留 150 孔洞。6.9.4 四房以上户型宜考虑工人房及小设备间，工人房尽量
20、紧靠厨房、生活阳台等服务区域，应设独立卫生间。工人房卫生间应设蹲便器、柱盆、淋浴（在蹲便器上）。7卫生间 7.1TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板（结构降板 50MM），如卫生间下层为厅房时，可采用结构降板 350MM 的大降板、侧排或同层排水等方式进行排水。7.2 卫生间墙周边应做 200 高（距结构面）反槛，反槛高度应按照相邻房间地坪计算。7.3 卫生间：门洞高 2100MM，宽 800MM。7.4 卫生间内不宜设置热水器，也不宜设洗衣机；7.5 坐便器应尽量避开卧室墙面布置。7.6 给水管、排水管不应发生冲突，立管宜结合管井布置，不遮挡排气洞口、不影响开窗，室内吊装排水管不影响
21、热水器排风管出洞。7.7 复式房上下卫生间尽量对齐。8阳台及露台 8.1 生活阳台面积不小于 4.5，推拉门两侧宜留不小于 550MM 的墙垛，方便立管和室内家具摆放；8.2 服务阳台面积不宜小于 3.0，进深不小于 1200MM，在服务阳台宜设燃气热水器、燃气计量表、洗衣机水嘴和拖布池水嘴，空调室外机等应与厨房开窗协调，合理设置，保证厨房可开启窗扇面积满足规范要求，开启方式应有利于通风换气。燃气热水器应保证与排水立管的水平距离不小于 400MM。阳台门不宜采用门连窗形式。8.3 阳台露台降板：搜建筑微信 为防止雨水灌入室内，阳台一般宜降板 80MM，露台降板分 3 种情况： 凡是垂直落影为下
22、面房间一部分的，为保证下面房间顶棚平整美观，可不降板，采用门槛方式，门槛高度不宜超过 200 MM，铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于 80MM； 凡是垂直落影为全部小房间的，降板 150 MM；凡是垂直落影为阳台的，根据露台进深降板 80-100 MM。 阳台铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于 50-80MM，便于装修。8.4 空调穿墙管避免与雨水管冲突。8.5 阳台、露台及种植屋面应预留给水点，并充分考虑排水顺畅。花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。花池池壁须现浇细石混凝土。8.6 热水器1 热水器可设在厨房或靠近厨房的服务阳台上，且应标明热水器的位置及
23、形式。纯 THOUSE 及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管。热水器设在室内时，应预留热水器排烟孔，如排烟孔穿梁，则孔中心距梁底为150，如排烟孔在梁下，则孔中心距梁底为 100。应避免和给排水管发生冲突，外墙预留 120 孔洞。9首层顶层住户特别设计9.1 首层住宅特别设计应尽可能设私家花园，花园范围应包括该户整个面宽。花园范围内不得设有管井，花园标高可以比环境标高略高。私家花园外有人行道路的，花园可向人行道开门。 首层住户各入口应设门禁，公共楼道主入口门内设对讲机，花园次入口设门铃。私家花园应预留上、下水设施。水表箱应避免设在私家花园。9.2 顶住户特别设计顶层复式上层卫生间
24、在下层厅房之上时，为保证下层厅房天花平整，上层卫生间不降板，并采用同层排水。复式厨房与标准层不对位时可不做排气道（管）而采用水平排放方式。顶层住户的私家花园应预留上下水，私家花园出入口设防雨设施并预留带防水电源插座。9.3 主体地下一层空间的利用 主体地下室北侧宜作为非机械停车库，南侧宜作为住户生活用房。 住户生活用房宜延面宽分为 2 部分：一部分归首层住户使用，可采用户内楼梯上下联系； 一部分归 2 层住户使用，可采用别墅类电梯上下联系（净尺寸 18001800MM）。 如考虑北侧地下非机械停车库实际作为机械停车库使用，则主体地下室北侧地坪及基础局部降低至与地下车库底板同高。主体北侧地下室考虑上部做夹层，净高 2190。有户内楼梯或爬梯与南侧空间结合布置。 南侧应有地下庭院，进深不宜小于 2400 MM。夹层北侧结合采光井设置采光通风高窗。第四节.建筑构造节点
