1、*# “积分欢乐嘉年华” 活动方案,活动背景,以产品优惠、活动互动等方式来营造关注氛围，提高美誉度。借势即将到来的国庆节及*25周年大回馈系列活动，来吸引市场关注，用现场活动诱导以展开31号江景房源的再次热销。通过活动奖项，吸引人气，促进销售，进行多种类老少皆宜的有趣全民欢乐积分活动。通过与特价房促销结合，增进销售。,活动时间：,2008年10月1日、10月2日（周三、周四） 下午 2：005：30,活动地点：*#销售中心内场+外场空地,活动地点：,客户：所有来访客户、新推房源意向客户、新老业主、*会会员及子女 目标客群：企业机关单位家庭、个体经验户、社会大众、洪城大市场商户 拟邀媒体：南昌搜
2、房网、南昌晚报、江南都市报 工作人员：*公司工作人员、共读地产工作人员、物业公司工作人员,活动对象：,国庆活动主题,国庆活动*# “积分欢乐嘉年华”活动 *25周年大回馈之国庆全民同欢,活动亮点：,1、嘉年华活动形式 烘托气氛2、积分 与促俏结合,活动内容：积分欢乐嘉年华,规则： 参赛选手现场报名，自愿表演。 由现场工作人员控制时间，并负责填写积分卡并盖章，积分才有效。 本次嘉年华活动共由6个小活动组成，每个活动最高积分为15分,总分为90分。 所有参赛选手凭身份证领取一张积分卡。 参赛选手可按积分不同领取相应的奖品。,同乐一表演游戏：飞镖狙击手 规则： 1、现场报名(自愿上台表演) 2、飞镖
3、按靶数计分数 3、每人有3次投飞镖机会 4、最高的靶数计上积分卡 备注： 1、此活动建议在内场举行 2、由现场工作人员控制时间 3、靶数以5环以上开始计分，5环-6环为5分，7环-8环为10分，9环-10环为15分,活动场地：飞镖 狙击手,同乐二表演游戏：幸运大灌篮 规则： 1、现场报名(自愿上台表演) 2、在内场摆设一台投篮机 3、每人有1次机会 4、按进篮个数计分数， 备注： 1、此活动建议在内场举行 2、由现场工作人员控制时间 3、进篮以5个以上开始计分，5球-6球为5分，7球-8球为10分，9球-10球为15分,活动场地： 幸运大灌篮,同乐三表演游戏：开心辞典 规则： 1、现场报名(自
4、愿上台表演) 2、每人只能抽取一张竞赛卡 3、每张竞赛卡上有5个知识小问答 4、填好竞赛卡并由现场工作人员收取竞赛卡 备注： 1、此活动建议在内场举行 2、由现场工作人员控制时间 3、答对2题以上开始计分，2题为5分，答对3题-4题的为10分，答对5题的为15分,活动场地： 开心辞典,同乐四表演游戏：掌上明珠 规则： 1、现场报名(自愿上台表演) 2、每组为两个参赛选手进行比赛 3、手持乒乓球拍，不停的击打，保证球拍上面的乒乓球不能中途落地（落地者为比赛结束） 4、需绕过路障，到达终点，才算比赛结束 备注： 1、此活动建议在外场举行 2、由现场工作人员控制时间 3、其中路障设置可摆放椅子，须绕
5、行由现场工作人员控制时间 、最早到达的选手为15分，第二个坚持到终点的为鼓励分10分,同乐五表演游戏：同心协力 规则： 1、现场报名(自愿上台表演) 2、本活动必须两人搭挡完成，一名选手背另一名选手 3、每组为两组参赛选手进行比赛 4、一名选手用纱巾蒙住眼睛，另一名选手为他指路，绕过路障，达到终点 备注： 、此活动建议在外场举行 、由现场工作人员控制时间 、其中路障设置可摆放椅子，须绕行；汽球，须踩破；鲜花，须抬起，递给背上的选手最早到达者，为15分；第二组坚持到终点的，给鼓励分10分 、最早到达者，为15分；第二组坚持到终点的，给鼓励分10分 此环节可以根据现场报名情况，建议设定为情侣参加。
6、,同乐六表演游戏：金字塔 规则： 1、现场报名(自愿上台表演) 2、在内场摆设一张空桌 3、每个选手有1次机会，游戏可以三名选手一组 4、把一叠十个杯子反扣排列成：以底层4个，上一层3个顶层为1个 备注： 、此活动建议在内场举行 、由现场工作人员控制时间 、最快的为15分，第二个叠好的为10分，第三个奖励分5分,活动场地：金字塔,礼品建议：,活动环节：【*#千人签名活动】,签名许愿 国庆同欢,备注： 活动期间，凡到现场看房的客户，均可在现场签名展板上写下自己对国庆佳节的祝福，或者是对家人的祈愿，也可以对已经圆满结束的北京奥运会的回顾纪念。 该签名展板签满后，*#将统一收回珍藏。,为庆祝中华人民
7、共和园建军国59周年，又恰逢*集团成立25周年之际，特别推出本次千人签名许愿活动，以寄托对革命先烈的缅怀之情，对目前幸福生活的珍惜之情，还有*#浓浓的爱国之情。,营销建议：,鉴于国庆节有长达7天的假期，在此期间，如何将那些潜在客户吸引到现场来看房？如何让嘉年华快乐贯穿整个十月？我们建议：特价房活动+国庆活动。利用最优惠的利益诱惑客户的眼球，同时配合丰富有趣的游戏活动来吸引人气，以达到预期的销售目的。备注：特价房的价格、房源等信息由*提供。,短信：（针对市区）,短信：,媒体执行：,短信文案: 国庆去哪，还没想法吗？去*#看看吧！10月1日，大型欢乐嘉年华活动即将启动，系列娱乐游戏纵情放送，全程备
8、有精美大奖，乐翻十里江岸！江岸热线：3722 888,报纸,国庆去哪?还没想法？到*#看看10月1日，大型欢乐积分嘉年华活动，系列娱乐游戏纵情放送。 全程备有精美大奖，汇聚人气，乐翻十里江岸！嘉年华时间：10月1日上午9：0012：00 嘉年华地点：*#营销中心,报广文案：,报广设计：,报眼文案：,国庆去哪?还没想法？10月1日，大型欢乐积分嘉年华活动，精美礼品纵情放送。嘉年华时间：10月1日上午9：0012：00 嘉年华地点：*#营销中心,报眼设计：,网络通栏,国庆去哪？还没想法？10月1日，积分欢乐嘉年华活动即将启动系列大礼，缤纷送不停,通栏文案：,通栏设计：,条幅设计：,积分卡：,答题卡
9、：,答题卡：,巨幔：,易拉宝：,电台,时长：15s 音乐：都市感地 人声：女声 语调：欢快地、语速稍快 内容：国庆去哪，还没想法吗？（稍作停顿）到*#看看吧，10月1日，大型欢乐嘉年华活动即将开启，精彩游戏，丰厚大礼，邀您共度佳节。江岸热线：3722 888,电台文案：,电话通知：9月219月30日，销售人员电话通知登记客户：活动信息+特价优惠信息。,DM单张：9月日，针对洪城大市场的商户采取DM单张通知：活动信息+特价优惠信息，费用为9000元。,活动流程,现场布置,停车场：由23名保安负责看管和接待安排车辆停放活动入口处：在入口做空飘气球与彩虹门，开发商签到人员1名，2名礼仪小姐，另安排4
10、名保安维持现场秩序内场接待处：可设在销售中心内场一角，由2至4名置业顾问为当天认购客户进行导购服务休息处：可设在售楼中心内场一侧，同时由2名服务人员负责为客户及时提供饮料在活动现场设置医疗应急设备与医务人员，保洁员负责场地卫生的及时清理工作选房区、签约区等可根据现场实际安排。,会场布置以实际效果为准，将按照不同区域进行不同划分,沙盘,出入口,缴费区、咨询台,同乐二： 幸运大灌篮,同乐 三： 开心 辞典,洽谈区,同乐六：金字塔,签约区、休息区,饮 品 水 果 区,洗手间,现场活动示意图：,同乐一：飞镖狙击手,现场布置,活动费用,费用总计：138360元,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分
11、,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到 哪些作
12、用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路,三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来,区域 市场分析,专业 市场分析,项目 市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析
13、,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤,第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法
14、3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析 1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析 1、投资
15、：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,房地产市场预警预
16、报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第三步 专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品
17、房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第四步 项目市场分析 （微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对
18、竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要素经济形势（宏观政策）/
19、重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于
20、偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,第1天：成都卧龙日隆丹巴 （350KM） 住
21、宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。 第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145
22、KM) 住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新
23、都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。 第3天：新都桥稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁 （110KM） 住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍
24、珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM） 住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高
25、山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM） 住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。 第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM） 住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400
26、米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM） 住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜
27、花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密
28、。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM） 住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM） 住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,
