1、房地产开发成本,不可预测成本物业管理亏损费土地成本产品研发费政府费用施工工程费管理费用（固定费用）营销成本财务成本,一.不可预测成本,1.为什么不可预测？ 不清楚 中间有变动 突发事件 不可抗力 需要吗？应该不需要 可以列出，但不可以花 尽量归零,二.物业管理亏损费,1.为什么亏损？ 不交房、不交费 有什么办法解决？ 交房时交钱，必须 提供哪些服务 改变物业经营收入模式,三.土地成本,项目获得（前期成本） 土地出让金 契税 交易税费 拍卖费 办证费 土地占用税,四.产品研发费,1.初步定位费：调研、研究 2.规划费 3.设计费 建筑方案费（户型） 外立面 地下结构 BIM 4.机电设备顾问费
2、5.装修装饰设计,6.景观园林 7.文化艺术品 8.智能化 9.节能顾问 10.健康顾问 11.灯光设计 12.施工图：消防、空调、水电、抗震、暖气、天然气 13.外出考察学习费 14.审图费 15.预算费,五.政府费用,1.配套费 2.罚款费 3.三评费：交评、环评、震评 4.垄断企业收费：水、电、暖、气、电信 5.文物勘探 6.报批费用 7.房管局的费用,六.施工工程费,1.前期费用 围墙 临时水电、通信 土地平整2.基础 降水 支护 桩基 挖土,3.主体土建费用 4.设备 电梯 消防 水、电、气、暖 弱电等智能化 窗户、门 垃圾处理 物业用品 服务配套设备 灯光,六.施工工程费,5.装饰
3、装修 （1）内装饰 大门 单元门 大堂 候梯间 楼梯间 地下车库,（2）外装饰 墙面 空调板 雨水管 空调冷凝管 招牌 灯光,六.施工工程费,6.景观园林 道路、路铺 植物 设备 配套7.文化艺术品及导示,七.管理费用（固定费用）,人力资源费 房租及物业费 办公用品 差旅费 通讯费 交通费 公司关系费 食堂费 招标费用 礼品费用,八.营销费用,策划服务费 销售佣金 广告设计、制作费(平面媒体、影视媒体、广播媒体、网络媒体、沙盘等展示物料、楼书等销售物料、展板等装饰物料、礼品等) 营销活动费（仪式、发布会、说明会、推介会、外展、开盘、现场活动、节日活动、庆典活动、答谢会等） 媒体发布费（影视、VR、网站网络、微信APP、报纸、广播、墙体、户外、短信、DM、拓客、冠名权广告物料等） 营销中心、卖场、样板房装修装饰费 招商费 营销日常开支（销售团队开支） 公共设施运营和物业管理开支,九.财务成本,自有资金成本 （产品研发+政府报批） 可行性研究费用 贷款费用 贷款借款成本,约占15%,
