1、ICS 07.040A 78 DBJ广 州 市 地 方 技 术 规 范DBJ440100/T 2042014房屋面积测算规范Standard for building area measurement2014-02-25发布 201403-01实施广州市质量技术监督局 发 布DBJ440100/T 2042014I目 次前言.II1 范围.12 规范性引用文件.13 术语和定义.14 总则.85 房屋数据采集.106 房屋建筑面积测算.137 共有建筑面积的计算和分摊.238 房屋测绘的主要成果.289 房屋建筑面积测绘成果报告书.28附录 A（资料性附录） 房屋建筑结构分类与常用长度、面积单
2、位的换算.29A.1 房屋建筑结构分类.29A.2 常用长度、面积单位的换算.30A.3 房屋测绘的共有建筑明细表.31A.4 幢的类型简图.32附录 B（资料性附录） 房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式.33B.1 房屋建筑面积测绘成果报告书封面格式35B.2 技术说明书格式.36B.3 房屋基本情况表格式.38B.4 房屋层高表格式.39B.5 房屋建筑面积测绘总平面图格式.40B.6 房屋建筑面积测绘层平面图格式.43B.7 房屋分层面积表格式.45B.8 房屋共有建筑面积分摊后的分层面积表格式46B.9 房屋各层建筑功能面积表格式.47B.10 房屋各层各单元面积表格式.48B.11
3、房屋各层各单元分摊明细表格式 49B.12 房屋共有建筑分布平面图格式.50B.13 共有建筑面积参加分摊说明格式 54B.14 楼盘明细表格式.55B.15 审核意见表格式.56B.16 房地产平面附图格式.57DBJ440100/T 2042014前 言本规范按GB/T 1.1-2009标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写的规定编写。本规范由广州市国土资源和房屋管理局提出并归口。本规范起草单位：广州市房地产测绘院。本规范主要起草人：杨堂堂、袁国辉、曾广鸿、卢穗燕、裴亚波、何红、黄少华、李军玲、邓政健、朱建伟、赵善彪、雷红英、刘武、李广兰、胡静妍、魏德宏。本规范为首次发布。DBJ440
4、100/T 20420141房屋面积测算规范1 范围本规范规定了房屋建筑面积测算的数据采集、房屋建筑面积测算、共有建筑面积的计算和分摊、房屋测绘的主要成果及报告格式等内容与基本要求。本规范适用于广州市各类房屋面积的测算。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1单元:房产测量规定GB/T 50083-1997 建筑结构设计术语和符号标准GB 500962011 住宅设计规范GB/T 50353-2005 建筑工
5、程建筑面积计算规范GB/T 50504-2009 民用建筑设计术语标准DBJ 440100/T 149-2012 地下空间产权测绘技术规范中华人民共和国建设部令2008第168号 房屋登记办法法释20097号 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1 房屋面积测算房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积等的测量与计算。3.2 房屋面积预测算对未竣工的房屋，依据广州市城市规划行政主管部门核准的建设工程规划许可证附图所进行的房屋面积测量与计算。3.3 房屋面积现
6、状测算依据房屋现状进行的房屋面积测量与计算。DBJ440100/T 204201423.4 房屋面积变更测算因房屋的权属界址、结构、层数、使用功能、房屋属性（如地址、房屋编号）等发生的现状和权属变更而进行的房屋面积测量与计算。3.5 房屋建筑面积房屋层高在2.20 m（含2.20 m，以下同）以上，有上盖，有围护，结构牢固的永久性建筑的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。注：改写GB/T 17986.12000，8.1.2。3.6建基面积建筑物基底面积。建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。3.7 总建筑面积房屋地上和地下各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层
7、但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积、按规定折算的建筑面积如阳台等以及所有符合计算面积要求的建筑面积的总和。3.8 房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙、柱体面积、套内阳台建筑面积组成。注：改写GB/T 17986.12000，B1.1。3.9 房屋套内墙体面积套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体如柱所占的面积。其中套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。GB/T 17986.12000, B1.33.10房屋使用面积房屋套内全部可供使用
8、的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。注：改写GB/T 17986.12000，B1.2。3.11房屋共有建筑面积建筑物内由多个房地产权属人共同占有或共同使用的建筑面积。DBJ440100/T 204201433.12用地面积房地产权属人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。3.13共用地面积两个以上房地产权属人共同使用的不能分割的土地范围的面积。3.14房屋产权面积房地产权属人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。GB/T 17986.12000，8.1.43.15房屋基本单元
9、有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。2008.7.1起施行的中华人民共和国建设部令第 168号房屋登记办法3.16房屋专有部分建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋；以及车位、摊位等特定空间。2009.10.1起施行的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释3.17房屋共有部分房屋专有部分以外的是共有部分。包括建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、
10、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；法律、行政法规规定的共有部分。2009.10.1起施行的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释3.18房屋要素点包括房屋界址点、房角点、房屋相关地物点，有时也包括部分权界线点。3.19层高地面到楼面、楼面到楼面、楼面到屋顶面之间的垂直距离。但房屋的顶面或平台面不应包括隔热层厚度。DBJ440100/T 204201443.20室内净高楼（地
11、）面至上部楼板结构底面之间的垂直距离。3.21地下室室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/2的空间。GB 500962011，术语2.0.233.22半地下室室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/3，且不超过 1/2的空间。GB 500962011，术语2.0.243.23幢一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。GB/T 17986.12000，定义5.4.13.24房屋的自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数，一般从高出室外地平面的第一层室内地面起算；室内层高在 2.20m以上的半地下室计算地上自然层数。假层、夹层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、
12、水箱间不计层数。3.25房屋总层数房屋地上层数与地下层数之和。3.26所在层次本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。GB/T 17986.12000，5.6.6.23.27标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。3.28架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。GB 500962011，术语2.0.19DBJ440100/T 204201453.29避难层高层建筑中，为消防避难安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。3.30转换层建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换。3.31夹层位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房
13、屋整体结构的一部分。3.32插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。3.33设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气等的设备和管道且供人员进入操作的空间层。GB/T 50504-2009，术语2.5.273.34外墙位于建筑物四周起着挡风、阻雨、保温、隔热等围护室内房间不受侵袭作用的外围结构。3.35幕墙由金属构架与板材组成的，不承担柱体结构荷载与作用的建筑外围护结构。GB/T 50504-2009，术语2.6.103.36自有墙为房屋所有者所有的墙体。3.37共有墙独立房屋中是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体；多套楼房中是指各套间的分隔墙和套与公共建筑空间
14、的分隔墙（包括山墙）等的墙体。注：改写GB/T 17986.12000，B1.3。3.38DBJ440100/T 20420146借墙毗邻房屋所有者所有的墙体。3.39走廊建筑物中的水平通道。注：改写GB/T 50504-2009，术语2.5.16。3.40门斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒、避光、隔音等缓冲作用的建筑过渡空间，其支撑顶盖的是实体墙，一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。3.41门廊位于建筑物出入口处有顶盖且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。3.42挑廊挑出建筑物墙体外，有顶盖、有围护结构无支柱的水平交通空间。3.43檐廊设置在建筑物檐下方，两端有支撑墙体、无柱
15、的水平交通空间。3.44回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。GB/T 50353-2005，术语2.0.73.45架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。3.46阳台有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、供活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。分为封闭和不封闭阳台，其中封闭阳台的实体围护结构以上全部围闭。3.47露台房屋屋顶平台或由于建筑结构退缩形成无上盖的空间。DBJ440100/T 204201473.48飘窗为房间采光和美化造型面设置的突出外墙，有围护结构的封闭窗户。注：改写GB/T 50353-200
16、5，术语2.0.23。3.49骑楼建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。GB/T 50504-2009，术语2.5.373.50骑街楼跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。GB/T 50504-2009，术语2.5.363.51阁楼位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。3.52勒脚在房屋外墙接近地面部位特别设置的饰面保护构造。GB/T 50504-2009，术语2.6.283.53门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。3.54中庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一
17、个层高的有盖建筑空间。3.55变形缝防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝，是伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。注：改写GB/T 50504-2009，术语2.6.34。3.56管道井建筑物中用于布置设备管线的竖向井道。DBJ440100/T 20420148GB/T 50504-2009，术语2.5.253.57天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙，被围合的用于房屋采光、通风的露天空间。注：改写GB/T 50504-2009，术语2.5.33。3.58屋顶水箱间突出房屋屋面建有储水池及设备的房间。3.59公共通道为满足公共通行需要而设置的
18、与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道，包括骑楼或骑街楼底层、底层楼房临街有柱或无柱走廊。3.60消防通道为满足建筑物消防需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。3.61核心筒建筑物中央部分解决垂直交通、设备电气通风等垂直井道等设置、联系其它建筑空间与外围框架形成的一个外框内筒的结构体系。3.62复式房屋套内跨跃两楼层（含两楼层）以上的房屋。3.63围护结构建筑空间各面的墙体、门、窗、栏杆等围挡物。注：改写GB/T 50504-2009，术语3.11.21。3.64建筑结构组成工业与民用房屋建筑包括基础、梁、柱、墙等在内的承重骨架体系。为房屋建筑结构的简称。注：改写 GB/T 5008
19、3-97，术语 2.1.1。4 总则4.1 房屋建筑面积测算目的DBJ440100/T 20420149房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设提供数据和资料。4.2 房屋建筑面积测算内容房屋建筑面积测算包括测量房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋要素点的位置数据和坐标数据等；计算房屋各类面积。4.3 坐标系统采用国家坐标系或地方坐标系，采用的地方坐标系应与国家坐标系相联系。4.4 基本精度要求4.4.1 房屋平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025 m。
20、4.4.2 房屋界址点的精度要求房屋界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50 m 的相邻界址点的间距误差不超过表 1的规定。间距未超过 50 m 的相邻界址点间距误差限差不应超过公式（1）的计算结果。 表 1 房屋界址点的精度要求界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差（m） 中误差（m）一 0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10 DmmD jj 02.0 (1)式中：D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m；mj 相应等级界址点的点位中误差，m；D 相邻界址点间的距离，m。4.4.3
21、 房屋边长的精度要求按二级（含二级）以下面积精度施测时，重复测量的房屋边长较差的限值应不大于边长测量设备标称精度中误差的 2 倍。4.4.4 房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。4.4.5 房屋面积的精度要求房屋面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过表 2 计算的结果。DBJ440100/T 204201410表 2 房屋面积的精度要求 单位：m2房屋面积的精度等级 限差 中误差一 0.02 S +0.0006 S 0.01 S +0.0003 S二 0.04 S +0.002 S 0.02 S +0.001 S三 0.08 S
22、 +0.006 S 0.04 S +0.003 SS为面积，以为单位。4.4.6 房屋面积精度适用范围广州地区采用二级精度等级标准。4.5 变更测算变更测算分为现状变更和权属变更测算。权属变更应有合法依据，不得随意更改已登记发证确认的权界位置、面积等合法数据和附图。房地产分割或合并申请房屋测量的，应先对原房屋进行房地产登记。分割处应设有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并。房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地使用权也随之变更或转移。4.6 质量检查与验收测绘成果应通过二级检查一级验收，即依次通过测绘单位作业部门的过程检查、测绘单位质量管理部门的最终检查和项目管理单位组织的验收或委
23、托具有资质的质量检验机构验收。5 房屋数据采集5.1 平面控制测量方法一般采用卫星定位测量、导线测量等方法。5.2 房屋数据采集设备房屋数据采集设备一般包括：经检定合格的钢尺、玻璃纤维卷尺、手持测距仪、全站仪、GNSS 接收机等。5.3 房屋要素点数据采集房屋要素点测量方法可选择采用极坐标法、交会法、GNSS-RTK 等解析方法测定，精度应满足 4.4.2的规定。5.4 房屋建筑面积预测算数据采集要求用于预售的房屋建筑面积预测算，应根据经规划部门审批的建设工程规划许可证附图及对应的电子数据（.dwg格式）进行各类建筑面积的计算。DBJ440100/T 2042014115.5 房屋建筑面积实地
24、数据采集要求房屋实地应有永久性固定界标，房屋的界址应具备永久性围护结构界线，围护结构一般为实体墙、卷闸、铁门、玻璃墙（门）等，或固定的带编号的界钉等。如规划或房地产管理部门另有规定的按其规定执行。根据房屋状况实地采集房屋数据，以规划部门建设工程规划许可证附图、建设工程规划验收合格证附图作为工作底图，或现场绘制平面草图。房屋界址、结构、层数、使用功能等房屋自然属性与地籍资料、规划报建或规划验收资料不符的地方应在图上标注并加以说明。房屋结构分类参见附录A的表A.1，历史资料比对常用的边长和面积单位换算参见附录A的表A.2。5.6 房屋面积实地数据采集通则5.6.1 测量过程应遵循先整体、后局部，先
25、外后内的原则。5.6.2 房屋外部测量，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准；房屋内部测量，以房屋基本单元数据为准。房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差应进行复量。5.6.3 已竣工房屋存在不规则形状时，应采用解析方法实测该形状若干特征点或拐点的坐标。5.6.4 当房屋的边长较长且直接测量有困难时，可选择采用 5.3所列解析方法实测房角点坐标后通过解析法计算相应边长值。5.6.5 房角点应选取房屋的相同参考点，位置一般应位于墙体 100cm20 cm高处，测量边长应处于水平状态。5.6.6 房屋边长均应独立测量两次
26、，两次读数较差在规定的限差以内，取中数作为最后结果；房屋各类建筑面积应独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。各级边长和面积的限差不超过 4.4 的规定。5.6.7 地下空间建筑的数据采集按照 DBJ 440100/T 149-2012地下空间产权测绘技术规范执行。5.7 房屋面积数据采集细则5.7.1 房屋基本单元的数据采集以房屋基本单元围合边界为准，套与套之间的共墙、套与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取房屋基本单元的套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。5.7.2 层高的测量5.7.2.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间或结构找
27、平层之间的垂直距离。层高等于室内净高加上楼板厚度，楼板厚度包括不大于 0.02 m 的结构找平层。5.7.2.2 当建筑物设计层高小于 2.10m 或大于 2.30m 时，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10 m和小于 2.30 m 之间范围时，应在不同位置测量 3个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至 0.01 m。5.7.2.3 非平顶建筑空间高度可采集室内净高，按其室内净高在 2.10 m 以上部分的水平投影计算全部建筑面积。5.7.2.4 有建设工程施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在0.02 m范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符，层高取设计值；无建设
28、工程施工图的竣工房屋，应全部实测，其层高取同一层高度相同部分不同位置实测的层高数据的平均值。5.7.2.5 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间应分别测量与记录，并加以备注说明。DBJ440100/T 2042014125.7.3 斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集5.7.3.1 斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，难以测量层高时，应在室内净高 2.10 m 处量取相应的平面定位数据，并辅以略图说明，略图参考图 1、图 16。图 1 斜坡屋顶及倾斜墙体房屋净高图示5.7.3.2 当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，边长尺寸量取到倾斜位置底部，结合倾斜墙体厚度通过解析法计算建筑面积。5.
29、7.4 阳台、平台、廊、窗的数据采集5.7.4.1 阳台需采集的数据包括：阳台上盖水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸、阳台上盖水平投影域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台上盖至底板的垂直距离。当阳台的围护结构突出于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平投影尺寸。5.7.4.2 平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围与平台周边建筑外围的相对位置关系。5.7.4.3 有柱走廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系；无柱走廊应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结构，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，量取异型柱 2.10 m 高度处的
30、柱外围尺寸作为该围护的尺寸，该种形式的建筑多见于多排柱的车棚、货棚、站台等。5.7.4.4 飘窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间的位置关系、窗台面到上盖顶面之间的垂直距离。5.7.5 墙体及以墙体起算的数据采集5.7.5.1 采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。5.7.5.2 建筑物的外墙体包括结构墙体、保温层、找平层以及敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等（用于装饰造型的除外）。实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。如规划报建审批资料已有外结构墙体的外贴面厚度数据，预测时应将外贴面厚度
31、计入外墙体厚度尺寸内。5.7.5.3 地下空间的边长测量，可实测室内边长及外墙厚度。外墙厚度无法测量时，可依据建设工程规划验收合格证附图确认。5.7.6 车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集5.7.6.1 以界址点连线作为界线的车位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系。5.7.6.2 车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构所围成的空间距离尺寸及围护结构厚度。地下车位、商业摊位等计算建筑面积的空间，与地下层外围护墙体相邻的，取地上层主墙体厚度的一半作为其围护体厚度。DBJ440100/T 2042014135.7.7 使用界钉、界线为固定界址的数据采集5.7.7.1 由房屋权利人或与产
32、权相关的利害关系人提供符合界钉规格和钉界要求的界钉位置及其定位尺寸、编号的施工图或示意图，测量人员现场拍照，实地量取界址点连线尺寸，核对界址点编号，形成界钉点之记，并经房屋权利人或与产权相关的利害关系人签字确认。5.7.7.2 界钉规格应符合以下要求：a) 界钉帽直径2 cm，界钉长 5 cm8 cm，钉杆直径不限；b) 建筑物楼板设计厚度为 8 cm12 cm，根据实际情况，对于住宅楼板，宜选用 5 cm长度的界钉；公共场所如商场楼板等，宜选用 8 cm长度的界钉；c) 每个界钉的钉帽上刻制编号。5.7.7.3 钉界应符合以下要求：a) 界址拐点应打界钉；b) 曲线的起点、中点、终点均应打界
33、钉；c) 拐点间直线段距离较长时应在直线段适当位置打界钉，界钉之间的长度不大于 10 m；d) 若拐点遭遇障碍物，则在界线与障碍物交界处打界钉，并在施工图或示意图等图件上用虚线标注障碍物范围内的界线走势，同时标注交汇拐点的定位边长与尺寸；e) 界址点应按编号顺序打界钉；f) 定位后的界钉应清晰并可视，不得任意损毁。6 房屋建筑面积测算6.1 计算通则6.1.1 计算建筑面积的房屋的条件计算建筑面积的房屋一般应具备以下条件：a) 有上盖；b) 有围护；c) 结构牢固、属于永久性的建筑物；d) 层高在 2.20 m 以上；e) 可作为人们生产或生活的场所。6.1.2 计算全部建筑面积的范围6.1.
34、2.1 永久性结构的单层房屋，其层高在 2.20 m 以上时，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。6.1.2.2 房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在 2.20 m 以上的部位计算建筑面积。6.1.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 m 以上的，按其水平投影面积计算。6.1.2.4 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20 m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6.1.2.5 挑楼、全封闭的阳台、房屋间永
35、久性的封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。6.1.2.6 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。DBJ440100/T 2042014146.1.2.7 与房屋结构相连的有柱走廊，两房屋间有上盖、非独立柱或非单排柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、非单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。6.1.2.8 与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。6.1.2.9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。6
36、.1.2.10 以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。6.1.2.11 依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在 2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。6.1.2.12 有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。6.1.2.13 坡屋顶、穹型顶以及倾斜墙体的建筑，按其室内净高在 2.10m 以上部分的水平投影面积计算。6.1.2.14 多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，按柱距离地面 2.20 m以上部位的水平投影面积计算。6.1.2.15 除与房屋室内不相通的变形缝以外的所有位于建筑内的封闭空间，当其层高在 2.20m
37、以上时，无论其是否使用，均计算建筑面积。6.1.2.16 在建筑物中的层高 2.20 m以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20 m时，仅计算夹层下方空间的建筑面积。6.1.2.17 建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。6.1.2.18 有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在 2.20m 以上的，按围护结构外围水平投影面积计算。6.1.2.19 立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在 2.20 m 以上的结构层建筑面积总和计算。6.1.3 计算一半建筑面积的范
38、围6.1.3.1 与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在 2.20 m 以上的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。6.1.3.2 独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在 2.20 m 以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。6.1.3.3 有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。6.1.3.4 所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。6.1.3.5 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在 2.20m 以上的，按外围水平投影面积的一半计算。6.1.3.6 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在
39、 2.20 m 以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。6.1.4 不计算建筑面积的范围6.1.4.1 具有以下特征之一的房屋及部位不计算建筑面积：a) 无上盖；b) 无围护；c) 装饰性建筑及构件；d) 层高小于 2.20 m；e) 沿街（巷）作为公共使用或通行的部位。DBJ440100/T 2042014156.1.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。6.1.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。6.1.4.4 房屋的天面、挑台、天面上无上盖的花园、泳池不计算建筑面积。6.1.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用
40、建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算建筑面积。6.1.4.6 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。6.1.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。6.1.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。6.1.4.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。6.1.4.10 与房屋室内不相通的房屋间的变形缝不计算建筑面积。6.1.4.11 与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑不计算建筑面积。6.1.4.12 用于检修、消防的室
41、外钢梯或爬梯不计算建筑面积。6.1.4.13 无实用功能的装饰性建筑部位不计算建筑面积。6.2 计算细则6.2.1 阳台的面积计算6.2.1.1 不封闭阳台的上盖，位于不封闭阳台所在层起两层以外的视为无上盖；上盖镂空的视为无上盖；飘窗、空调位、花池等底板不视为有效上盖。6.2.1.2 封闭阳台的上盖均为有效上盖。6.2.1.3 未完全被有效上盖遮盖的不封闭阳台，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。6.2.1.4 用玻璃、钢（铁）栏等作为不封闭阳台围护结构的形式及其边长计算范围，如图 2、图 3 所示。图 2 不封闭阳台边长计算范围图示图 3 不封闭阳台边长计算范围图示6.2.2 空中花园
42、、入户花园的面积计算DBJ440100/T 204201416空中花园、入户花园等不封闭形式的建筑空间，有有效上盖的，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。6.2.3 花台、花池、空调机位的面积计算6.2.3.1 阳台围护栏外的花台、花池等不计算建筑面积。6.2.3.2 悬挂于建筑主体结构外侧，与室内不连通的花池和空调机位不计算建筑面积。6.2.3.3 位于阳台等建筑主体结构内的花池、空调机位，与阳台间有活动间隔的，计入阳台建筑面积；与阳台间有固定间隔的，不计算建筑面积。6.2.4 飘窗、橱窗的面积计算6.2.4.1 突于外墙的飘窗、橱窗，室内净高 2.10 m 以上的按其外围水平投影计算
43、建筑面积。6.2.4.2 飘窗、橱窗其台面与房屋地面持平(落地) 且室内净高在 2.10m 以上的，按照挑楼的面积计算规定计算建筑面积。6.2.4.3 阳台范围内的飘窗、橱窗部分，室内净高在 2.10 m 以上的，按其水平投影计算建筑面积，此部分不再计入阳台建筑面积。6.2.4.4 沿房屋外围护结构面向房屋内凹的窗体，其内凹部分的水平投影计入房屋面积。6.2.5 公共通道的面积计算6.2.5.1 公共通道的判别条件：与公共道路街巷或公共开放空间相邻，且两端不封闭的通道，可作为公共道路通行。6.2.5.2 骑楼、骑街楼底层、底层楼房临街有柱或无柱走廊等公共通道的面积按以下规定计算：a) 临街楼房
44、、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积；b) 骑楼的底层计算建基面积和用地面积，但不计算建筑面积；如骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积；c) 骑街楼的底层不计算建基面积、用地面积和建筑面积；d) 由多段构成的临街公共通道，如其中一端不相通，可在最近不通视的通道拐点处划分公共通道，不通视段按外走廊的有关规定计算建筑面积。6.2.6 走廊等水平通道的面积计算6.2.6.1 走廊类型的划分如下：a) 走廊可分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸垂直方向有一侧不封闭并直接向房屋外空间开敞时，该走廊为外走廊，其他情形属于内
45、走廊；b) 外走廊按其外侧是否有结构体，划分为有柱走廊和无柱走廊。6.2.6.2 内走廊无论其两端是否封闭、是否有柱，均计算全部建筑面积；外走廊分别按有柱走廊和无柱走廊的有关规定计算建筑面积。6.2.6.3 位于首层的挑楼、挑廊、檐廊、雨蓬下方，无围护结构和围护物，无论下方是否有台阶或花基，无论是否为公共通道，均不计算建筑面积。6.2.7 楼梯、电梯、自动扶梯、观光梯、旋转梯、坡道等垂直通道的面积计算6.2.7.1 楼梯、电梯、自动扶梯、观光梯、旋转梯等垂直通道，无论其本身如何设置梯间层，均按房屋的自然层数计算建筑面积。无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。DBJ440
46、100/T 2042014176.2.7.2 地下室车道下方高度 2.20 m 以上区域内实地设置的车位，在不占用公建配套、消防通道以及不超规划核定车位个数前提下，计算车位建筑面积。6.2.7.3 垂直通道下部空间已按自然层计算建筑面积的，其底部高度不论是否在 2.20 m 以上和是否利用，均不再另行计算建筑面积。6.2.7.4 室内垂直通道包括设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯、自动扶梯等，其中：a) 复式单元套内楼梯按自然层数计算，其面积总和计入套内建筑面积，楼梯中空部分面积按中空面积计算规定测算；b) 穿越夹层的封闭式梯间不计算建筑面积。6.2.7.5 室外垂直通道包括设置于建筑物外墙以外
47、的楼梯、电梯（观光梯）等，其中：a) 室外楼梯结构包括踏步板、栏干的梯段和平台组成的沟通上下不同楼面的斜向部件，均应视为一个整体，按水平投影计算各层建筑面积；b) 位于建筑物外墙或主体结构以外，起终点高差小于一个自然层的无上盖楼梯视为台阶，不计算建筑面积。6.2.7.6 无顶盖的室外楼梯的面积按以下规定计算：a) 有支承的无顶盖单层室外楼梯按其水平投影计算建基面积、用地面积，计算一半建筑面积；b) 从室外地坪起，直跑、并经几个楼层的室外无上盖悬臂踏步楼梯不计算建基面积，其外围水平投影于所在层的面积按一半计算建筑面积，超出规划红线范围的不计算用地面积。6.2.7.7 有顶盖的室外楼梯的面积按以下
48、规定计算：a) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，或其上有挑板等且可以完全遮盖的，可视为该室外梯有顶盖；b) 首层有墙柱支承（包括独立柱、单排柱）的室外楼梯，按其水平投影计算建基面积、用地面积、建筑面积。6.2.7.8 室外楼梯的表示和计算室外楼梯所在层无顶盖的，绘制平面图时应在结构层数后括注无顶盖。如图4所示。外梯 无顶盖）(33 21A =（4.508.00）2+（4.508.00）0.5=54.00 。图 4 室外楼梯的表示和计算图示6.2.8 管井、烟道、采光井、通风井、电梯井等竖向井道的面积计算6.2.8.1 外置或内置的烟道、通风
49、井等竖向井道，按自然层计算建筑面积。DBJ440100/T 2042014186.2.8.2 有上盖的采光井、通风井、烟道等竖向井道的地面高度或突出房屋天面高度小于 2.20m 的，突出地面或房屋天面的水平投影不计算建筑面积；突出地面在规划红线范围内的计算用地面积。6.2.8.3 位于阳台的但不属于阳台配套使用的烟道等竖向井道不计入阳台建筑面积内，按该类竖向井道的使用功能计算相应建筑面积。6.2.8.4 位于阳台的给排水管等属于阳台配套使用的竖向井道，其水平投影计入阳台建筑面积内。6.2.8.5 室外的雨、污水管、空调冷凝水管等形成的竖向井道不计算建筑面积。6.2.9 天井、通天、中空、中庭的面积计算6.2.9.1 房屋内的回形楼梯，回形中空部分不计算建筑面积。6.2.9.2 楼梯梯段水平间隙大于 0.30 m 的中空部分不计算建筑面积。6.2.9.3 自动扶梯安全间隙大于 0.40 m 的中空部分不计算建筑面积。6.2.9.4 复式房屋或跃式房屋内的中空部位不计算建筑面积。6.2.9.5 有上盖的室内中空、中庭等建筑空间，按一层水平投影面积计入
