1、2014 年版与 2001 年版城镇土地估价规程比较林 建 漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是 2007年物权法的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。二、修订的主要内容1、结构框架调整参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。“基本估价方法
2、”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。附录调整为四个，即附录 A 收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录 B 基准地价评估用表、附录 C 现场勘查用表、附录 D 估价报告及工作底稿规范格式。需 要 重 点 关 注 的 是 ： 现 场 勘 查 用 表 估 价 师现 场 查 勘 时 需 要 填 写 现 场 勘 查 用 表 ， 需 要 有 估 价 师签 字 ， 报 告
3、 存 档 中 和 电 子 化 备 案 的 过 程 中 作 为 必 备的 附 件 材 料 。 【 现 场 勘 察 用 表 适 用 于 待 估 宗 地 、 比 较案 例 或 交 易 实 例 进 行 现 场 勘 查 时 记 录 有 关 勘 查 内 容和 结 果 ， 包 括 基 本 情 况 调 查 表 、 区 域 及 个 别 条 件 调查 表 （ 分 宗 地 填 写 ） 、 基 础 设 施 情 况 调 查 表 （ 分 宗 地填 写 ） 】2、 概 念 的 调 整重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场
4、价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。增、删个别术语和定义。新规程增 加 了 公 示 地价 、 标 定 地 价 、 课 税 地 价 、 土 地 估 价 的 概 念 ， 删 除了 熟 地 价 格 、 毛 地 价 格 、 生 地 价 格 、 估 价 期 日 、 基准 地 价 更 新 、 征 地 费 用 的 概 念 。3、 要 求 的 调 整技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域
5、地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。估价原则新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。估价方法对应估价原则估价方法 估价原则市场比较法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则剩余法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则收益还原
6、法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则基准地价系数修正法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则成本逼近法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则出让地价评估 增加价值主导、审慎原则、公开市场原则公共管理与公共服务和交通运输用地估价增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提 出 了 “评 估 少 有 交 易 ， 市 场 化 程 度 极 低 且 土 地 收益 难 以 显 化 的 特 定 用
7、 途 土 地 价 格 ， 在 省 级 以 上 土 地估 价 行 业 协 会 组 织 专 家 论 证 的 基 础 上 ,可 以 选 择 一 种适 宜 的 主 要 估 价 方 法 ,并 应 在 报 告 中 充 分 披 露 ,附 具专 家 论 证 材 料 。 ”的 解 决 方 案 。主要估价方法市场比较法；收益还原法；剩余法；成本逼近法；公示地价系数修正法。基准地价制定 不 同 用 途 地 价 评 估用途分类。宜参照土地利用现状分类的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；方法选择原则。国家标准土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12 个一级
8、类、56 个二级类，一级类主要按土地用途，二级类 按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。土地利用现状分类表一级类 二级类 一级类 二级类 一级类 二级类水田 工业用地 铁路用地水浇地 采矿用地 公路用地01 耕地旱地06 工矿仓储用地 仓储用地 街巷用地果园 城镇住宅用地 农村道路茶园07 住宅用地 农村宅基地 机场用地02 园地其它园地 机关团体用地 港口码头用地有林地 新闻出版用地10 交通运输用地管道运输用地灌木林地 科教用地 河流水面03 林地其它林地 医卫慈善用地 湖泊水面天然牧草地 文体娱乐用地 水库水面人工牧草地 公共设施用地 坑塘水面04 草地其它草地 公园与绿地 沿海滩涂批
9、发零售用地08 公共管理与公共服务用地风景名胜设施用地 内陆滩涂住宿餐饮用地 军事设施用地 沟渠商务金融用地 使领馆用地 水工建筑用地05 商服用地其它商服用地 监教场所用地11 水域及水利设施用地冰川及永久积雪宗教用地 空闲地09 特殊用地殡葬用地 设施农用地田坎盐碱地沼泽地沙地12 其他土地裸地不同权利状态下土地价格评估4、文字调整“农村建设用地”改为“集体建设用地”； “征用”改为“征收”；“房地产”改为“不动产”；“还原利率”改为“还原率”；“估价基准日”改为“估价期日”；“商业用地”改为“商服用地”；“居住用地”改为“住宅用地”。5、档案资料的管理要求新规程中明确，估价资料归档。完成
10、并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管 15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。三 、 编 写 土 地 估 价 报 告 有 调 整 的 事 项（一）基本事项要求的调整1、封面增加电子备案号。2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。设定的容积率取上限或下限应明确。是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。 【估价对象界定：
11、是否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。5、估价报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。（二） 、估价报告各部分应注意的问题第一部分 封面 摘要1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿） ；技术报告关键词，年度写提交报告
12、年度；技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（福建）*（2015） （技）字第*号” 。3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。4、土地估价结果一览表表格上方增加“估价目的” ；删除“宗地位置”列；“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定”用途；“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率；“土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”列。第二部分 估价对象界定1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物） ；如果有其他内容在地价定义里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。2、土地登
13、记状况应说明估价对象的来源、土地级别。3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款） 、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期） 、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。4、土地利用状况现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等） ；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等） 。5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等） 、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价政策等） 、产业政策（含金融及税收政策） 、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合
14、实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容） 。第三部分 土地估价结果及其使用1、估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文件号。2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原则。根据估价对象特点与估价目的有所选择。3、估价的前提条件和假设条件。说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等）4、需要特殊说明的事项。 （估价中的不确定性及其对估价结果的影响程度？）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；对估价结果和
15、估价工作可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；其他需要特殊说明的问题。5、估价方法。选用基本规定：（估价报告）简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种（估价技术报告）除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用” “不宜使用”的方法，应说明理由从不同用途角度选用估价方法的规定
16、。 “估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”住宅用地a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b)对位于中心城区的住宅用地，不宜 采用成本逼近法；c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；d)对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法；e)对新开发土地，可选用成本逼近法。工矿仓储用地a)评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较
17、法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b)如缺少市场可比案例，可酌情选用 成本逼近法与公示地价系数修正法；c)对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；d)对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；e)对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。商服用地a)评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b)评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法；c) 对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法；d)对已建在用的商服用地，首选收益还原法 ；（宜）e) 对投资待建的商服用地，可选择剩余法。D、公共管理与公共服务和交通运输用地评估a)评估公共管理与公共服务和交
18、通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b)如缺少市场可比案例，可酌情选用 成本逼近法与公示地价系数修正法；c)慎用收益还原法与剩余法。从不同权利特征角度选用估价方法的规定。“估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
19、”第四部分 附件增加：比较案例照片、现场查勘记录表（现场勘查估价师签字） 、估价师现场查勘照片。土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。四、修订内容比较15城镇土地估价规程（国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会）2014 年版（GB/T18508-2014）2014-07-24 发布， 2014-12-01 实施2001 年版（GB/T18508-2001）2001-11-12 发布， 2002-07-01 实施引言 按现行法律法规修改；对集体土地所有权永久性取得改为“征收”根据城市规划法 、 房地产管理法 、 土地管理法制定本规程第 3 章 术语和定义 附录 D
20、名词解释附录 C 基准地价成果图示 附录 C “基准地价评估用表”部分内容章节增加附录 D 现场勘查用表章节删减附录 B 市场比较法原理及公式演变章节内容调整“估价原则”移入第 4 章“总则” ；“基准地价系数修正法、路线价法的应用”移入第 6 章“主要估价方法” ；第 9 章“不同用途土地价格评估”列出公共管理与公共服务用地、交通运输用地用途评估。“基准地价系数修正法、路线价法”列在第 7 章“宗地地价评估”第 8 章“主要用途土地价格评估”列出综合用地评估。第 2 章 规范性引用文件 第 2 章 引用标准第 5 章 价格影响因素 第 4 章 估价原则及价格影响因素第 6 章 主要估价方法
21、第 5 章 基本估价方法第 8 章 宗地地价评估程序第 7 章 宗地地价评估第 9 章 不同用途土地价格评估第 8 章 主要用途土地价格评估章节结构名称变化第 10 章 不同权利状态下土地价格评估第 9 章 其他权利土地价格评估第 1 章 范围 表述变化本标准适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价评估”本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价评估”第 2 章 规范性引用文件GB/T 18507 城镇土地分等定级规程GB/T19231 土地基本术语GB/T21010-2007 土地利用现状分类TD/T1001-2012 地籍调查规程TD
22、/T1009-2007 城市地价TD/T1001-1993 地籍调查规程16动态监测技术规范第 3 章 术语和定义 公示地价、课税地价、土地估价、综合还原率、土地还原率、建筑还原率、征收补偿费用、公示地价系数修正法熟地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、综合还原利率、土地还原利率、建筑还原利率、征地费用、城镇拆迁安置费用、基准地价系数修正法第4章 总则估价技术原则 替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则遵循替代原则、遵循最有效利用原则、遵循预期收益原则、遵循供需原则、遵循贡献原则、遵循报酬递增递减原则、遵循变动原则一般因素 土地及住房制度与政策、国民和社会经济发展规划土
23、地制度、住房制度、社会和国民经济规划区域因素 繁华度或集聚度、规划及土地开发利用限制商服繁华程度、土地使用限制第5章 价格影响因素个别因素 规划及土地开发利用限制 土地使用限制增加 将基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法列入“公示地价法”基准地价系数修正法、路线价法基本公式变化 P=PBABCDEP-待估宗地价格；P B 比较实例价格；A-交易情况指数调整；B-估价期日地价指数调整；C-区域因素条件指数调整；D-个别因素条件指数调整；E- 使用年期修正指数调整V=VBABDEV-待估宗地价格；V B 比较实例价格；A-待估宗地情况指数调整；B-估价期日指数调整；D-区域因素条件指数
24、调整；E- 个别因素条件指数调整收集交易实例增加“明确价格内涵”确定比较实例估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过 3 年；比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性比较实例应选择与估价期日最接近第6章 主要估价方法市场比较法评估程序变化估价期日通常用地价指数进行修正；地价指数的编制应符合主要用地价指数进行修正17修正 TD/T1009-2007 的有关要求将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部条件下的价格将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格区域因素修正综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数将区域因素的各因子对地价影
25、响程度求和，得出区域因素条件指数容积率、其他规划限制条件规划限制条件当容积率对地价影响较大时，应单独修正个别因素修正综合考虑个别因素中的各因子对地价影响程度确定个别因素条件指数将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数其他因素修正除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正，如容积率修正等适用范围 市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中
26、有关参数的求取基本公式 P=a/r P-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租） ；r-土地还原率V=a/r V-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租） ； r-土地还原利率程序内容确定还原率测算收益价格确定还原利率试算收益价格确定待估宗地价格年总收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用年总收益是指待估宗地按法定用途出租或自行使用估算年总收益估算年总收益，应考虑客观闲置损失。经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营性收入或生产性收入收益还原法评估程序确定年总费用年总费用是指利用土地进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出总费用指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出18a）
27、土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他税费b）不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用确定土地纯收益a)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年总收入；C-年总费用b)不动产出租：a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-不动产纯收益；I hn 房屋纯收益Rin=Rlg-Clg Rin-不动产纯收益；R lg-不动产年总收益；C lg-不动产年总费用利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况：当房
28、屋经济寿命早于设定土地使用年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格当房屋经济寿命晚于设定土地使用年期时，应按照土地使用期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值c)自用土地(1)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年租金收入；C-年总费用(2)房地出租：a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-房地纯收益；I hn 房屋纯收益Rin=Rlg-Clg Rin-房地纯收益；R lg-房地出租年总收益；Clg-房地产出租年总费用(5)自用土地或待开发土地确定还原率a）土地纯收益与价格比率法：应选择 3 宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的
29、交易实例b）安全利率加风险调整值法：安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同(1)土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型与待估土地相似的交易实例(2)安全利率加风险调整值法：安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率在确定土地还原利率时，19土地用途、不同区位、不同土地使用年期及不同时期的土地还原率的差别还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别适用范围适用于有现实收益或潜在收益的土地估价适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价基本公式P=Pr-Ph-T
30、 P-待估宗地价格；P r-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费V=Vr-Ph-T V-待估土地价格；V r-房地产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费程序 a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价格；c）测算房屋价值；d）测算交易税费；e）测算待估宗地价格。测算不动产交易价格应根据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定可用正常市场交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定测算房屋现值参照收益还原法中的有关规定测算测算交易税费主要包括不动产交易过程中的税费评估现有不动产所含土地价格测算土地价格
31、应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正基本公式P=A-B-C P-待估宗地价格；A-不动产总价；B-开发项目整体的开发成本；C-客观开发利润V=A-B-C V-待估土地价格；A-开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B-整个开发项目的开发成本；C-开发商合理利润程序 c)测算完成开发后的土地或不动产总价；d)估计开发建设周期和投资进度安排；e)测算开发成本和开发商客观开发利润；f)测算待估宗地价格(3)估计开发建设周期和投资进度安排；(4)估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；(5)估算开发成本和开发商合理利润；(6)确定待估宗地的土地价格剩余法
32、评估待开发土地的价格测算 采用市场比较法或趋势分 采用市场比较法与长期趋20开发完成后的不动产总价析法确定其在评估期日的价值，对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值测算开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和测算利息利息率的选取应参照同期银行公布的同期贷款利率在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，
33、从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率测算利润如果采用现金流法，折现率的取值综合考虑了利息和利润率因素，可不单独测算利润适用范围 一般可运用于以下情形 允许运用于以下情形基本公式 P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PE+R3p-待估宗地价格；E a-土地取得费；E d-土地开发费；T-税费；R 1-利息； R2-利润；R 3-土地增值；P E 土地成本价格V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3V-土地价格；V E 土地成本价格程序c)确定土地增值(1)判断待估土地是否适用成本逼近法；(4)确定土地开发后较开发前的价值增值额；(5)按地价公式
34、求取待估土地的土地价格；成本逼近法确定土地取得费按取得土地权利而支付的各项客观费用计算，不同情况如下：a)征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费21涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。b) 征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构
35、筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。c)通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。用来确定。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。从市场购入的土地时，土地取得费就是土地购买价格确定土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算宗地红线外的土地开发费为达到所设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费
36、。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。确定各项税费土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费政府规定的教育附加费等其他在土地取得过程中直接相关的税费等征地过程中发生的税费一般有：(5)政府规定的教育基金及其他有关税费房屋拆迁过程中发生的税费一般有：(1)房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；(2)政府规定的其他有关税费。22
37、确定土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息按照界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。确定土地开发利润按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润确定土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行
38、土地开发而产生的价值增加额或比率测算按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算价格修正确定应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其他因素修正，确定土地价格当土地增值是以有限（无限）年期的价格与成本价格的差额确定时根据待估宗地在区域内的位置和条件，进行个别因素修正当土地增值是以有限（无限）年期的市场价格与成本价格的差额确定时适用范围 少有交易的地区或类型 交易实例少的地区基本公式 P=Plb(1K i)Kj+DP-待估宗地价格；P lb-某用途、某级别（均质区域）的基准地价；K i-宗地地价修正系数；K j-估价期日、容积率、土地使用
39、年期等其他修正系数V=Vlb(1K i)KjV-土地价格；V lb-某一用途土地在某一土地级上的基准地价公示地价法基准地价系数修正法适用范围可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过 323年。路线价法适用要求路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则和要求与基准地价系数修正法类同。当区域内同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。基本公式 P=PsABCDP-待估宗地价格；P s-标定地价；A-待估宗地交易情况指数；B-待估宗地估价
40、期日地价指数除 以标定地价期日地价指数；C-待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数；D-待估宗地年期修正指数程序 a)收集标准宗地及标定地价相关资料；b)选择 3 个（含 3 个）以上可比标准宗地；c)进行相关地价影响因素修正；d)测算待估宗地价格。标定地价系数修正法适用要求可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于同一相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过 1 年。第7章基准地价更新一般要求 a)基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于 3 年一次，每
41、隔 6(1)为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标24年应进行一次全面更新；b)全面更新应在最新地价影响因素资料的基础上，重新划分土地级别或均质区域；局部更新可利用符合要求的地价指数完成准的现实性，在土地市场变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。(2)基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程基准地价评估范围 具体要求如下：a)当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面更新；b)当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化
42、时，可只进行局部更新；c)当土地级别变化时，应更新级别基准地价。更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新一般程序 b)拟订估价作业方案；c)收集估价所需资料；d)实地查勘；h)编辑整理评估报告书，估价资料存档。(2)拟订估价作业计划；(3)收集资料实地查勘；(4)分析整理相关资料；第8章宗地地价评估程序明确估价基本事项 应征得委托方认可，订立委托协议，主要包括以下内容：a)明确估价目的。估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。估价目的应符合相关法律、法规及政策规定。b)明确待估宗地。明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地
43、利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。c)明确估价期日。估价期主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等25日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。d)明确价格内涵。价格内涵应根据估价目的确定，地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件） 、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。e)明确估价日期。明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。拟订估价作业方案 在明确待估宗地基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟订作业方案，主要包括以下内容：a)拟订估价技术路线和初
44、步选择估价方法；b)拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；c)预计所需的时间、人员和经费；d)拟订作业步骤和时间进度安排需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等收集估价所需资料 a)宗地自身资料，包括反映土地权属状况及实体状态的资料；d)其他类型的资料，如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料实地查勘 估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况及周围环境等情况。对待估宗地及周边情况等估价人员必须实地查勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用
45、状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。26进行现场拍照，同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。选定估价方法，试算价格评估土地价格，除特殊情况下，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。确定估价结果 若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。撰写并提交评估报告书应撰写土地估价报告书，并编制估价技术报告（评估工作底稿） 。当同一估价项目所含宗地位于多个市县时，应以各市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿） 。估价报告及估价技术报告（评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附录 E。在撰
46、写文字（或表格）报告的同时，应制作评估报告和估价技术报告（评估工作底稿）的电子版。估价报告与估价技术报告（评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应要提交给委托方之前，先予备案。要提交评估报告书。估价报告书包括土地估价报告和土地估价技术报告 ；报告书格式分文字式和表格式。估价资料归档 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15 年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。第8章不同用一般规定 估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程27
47、度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。土地用途类 a)住宅用地；b)工矿仓储用地；c)商服用地；d)公共管理与公共服务用地；e)交通运输用地评估中，待估宗地用途的设定宜参照 GB/T 21010-2007土地利用现状分类的二级类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地；(4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、教育或者其他用地。价格影响因素 a)评估不同用途的土地价格，应对影响土地价格的
48、一般因素、区域因素和个别因素进行深入分析；b)分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。途土地价格评估住宅用地评估影响因素分析一般因素：经济因素：土地与不动产市场状况等；行政因素：当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策等。区域因素：交通条件：道路状况与交通管制、出行的便捷程度等；环境因素：空气、噪一般因素：经济因素：就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；行政因素：房地产租金与税收政策、住宅政策等。区域因素：交通条件：道路状况与交通便捷程度等；环境因素：噪音空气污染28声、光源污染个别因素：建筑密
49、度、毗邻道路的类型与等级、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度估价方法选择原则如下：a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b)对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法；c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；d)对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法；e)对新开发土地，可选用成本逼近法。居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。评估技术要点评估已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格时，应注意与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜使用。评估高档公寓用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。评估普通居住用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。工矿仓储用地评估
