1、- 1 -渭南市人民政府法制办公室关于公开征求渭南市住宅物业管理条例（草案征求意见稿）意见的通知为了进一步增强立法工作的透明度，提高公众参与度，广泛听取社会各方面的意见，保障立法质量，现将渭南市住宅物业管理条例（草案征求意见稿）全文公布，向社会各界征求意见。征求意见截止日期为 2018 年 3 月 31 日。通讯地址：渭南市人民政府法制办公室邮政编码：714000 联系人：高艳妮电 话：2109031传 真：2109031电子邮箱：附件：渭南市住宅物业管理条例（草案征求意见稿）渭南市人民政府法制办公室 2018 年 2 月 24 日 - 2 -附件渭南市住宅物业管理条例（草案征求意见稿）目 录
2、第一章 总 则第二章 业主及业主自治组织第一节 业主与物业使用人第二节 业主大会和业主大会分会第三节 业主委员会第四节 物业管理委员会第五节 其他规定第三章 前期物业管理第四章 物业服务与管理第五章 物业的使用与维护第六章 物业保修金与住宅专项维修资金第七章 监督管理 第八章 法律责任第九章 物业争议的解决第十章 附 则- 3 -第一章 总 则第一条（立法依据和宗旨） 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、物业使用人、开发建设单位及物业服务企业之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、和谐的居住环境，根据 中华人民共和国物权法、国务院 物业管理条例、陕西省物业管理条例及
3、有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条（适用范围） 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条（物业管理相关概念） 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、住宅组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本条例所称物业服务企业，是指经依法登记从事物业服务，取得独立法人资格的企业。
4、第四条（物业管理与服务的原则） 物业管理与服务应当坚- 4 -持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合，遵循公平公开、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。第五条（监管部门及职责） 市住房和城乡建设行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。县（市、区）住房和城乡建设行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。发展改革、规划、城市管理、工商、质监、价格、公安、水务、环境保护、园林绿化、财政、民政、消防、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的相关监督管理工作
5、。街道办事处、镇人民政府在县（市、区）物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例规定的职责，负责本辖区物业管理活动的指导、协调和监督工作。街道办事处、镇人民政府应当设立物业专干岗位，物业专干在街道办事处、镇人民政府领导下依法履行本辖区物业管理职责。第六条（社区居民委员会、村民委员会协助义务） 社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展物业管理相关工作。第七条(第三方评估) 鼓励业主、业主自治组织、建设单位、- 5 -物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。物业服
6、务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面、公正。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第八条（物业管理协会） 物业管理协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和监督实施物业服务规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务秩序和环境，提高物业服务企业服务质量和服务水平，维护物业服务企业合法权益。鼓励物业服务企业加入物业管理协会。第九条（物业管理招标投标平台） 本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务
7、企业。第二章 业主及业主自治组织- 6 -第一节 业主与物业使用人第十条（业主和物业使用人的定义） 本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。本条例所称物业使用人，是指房屋的承租人、受委托管理人或其他实际占有或使用人。第十一条（业主权利） 在物业管理活动中，业主享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议（以下简称业主大会），对物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会
8、会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；- 7 -（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）对保修资金和公共收益的使用情况享有知情权和监督权；（十一）享有要求其他业主、物业使用人等停止侵害他人、公共利益的行为的权利；（十二）法律、法规规定的其他权利。前款第六项至第十项规定的事项业主享有请求公布、查阅、复制的权利。第十二条(业主义务) 在物业管理活动中，业主应当履行下列义务： （一）遵
9、守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则（以下简称大会议事规则）；（二）遵守住宅区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按时交纳物业服务费用；（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（六）在互联网平台参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动，必须使用实名；（七）法律、法规规定的其他义务。 - 8 -业主、物业使用人不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。第十三条（物业使用人的权利和义务） 在物业管理与服务活动中，物业使用人的权利和义务由业主与物业使用人根据法律法规、临时管理规约、管理
10、规约、物业服务合同等在房屋租赁合同或相关合同中约定。其他实际占有或使用人的权利义务有约定的从其约定，没有约定的，依据相关法律法规、临时管理规约、管理规约由相关利益方协商确定。合同约定不明或者没有约定的，物业使用人享有除专属于业主的权利以外的其他业主权利，履行除专属于业主的义务以外的其他业主义务。第十四条（业主的专属权利与义务） 下列权利为业主专属权利：（一）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（二）参加业主大会会议，行使投票权；（三）提议召开业主大会；（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、保修资金、专项维修资金和公共收益的使用情况享有的知情权和监督权；（五）对业主委员会工作的监督权；（
11、六）法律、法规规定的其他专属权利。下列义务为业主专属义务：- 9 -（一）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（二）在互联网平台参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动；（三）法律、法规规定的其他专属义务。第二节 业主大会和业主大会分会第十五条（业主大会和业主大会分会） 住宅区内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个住宅区成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。住宅区规模较大，可以成立业主大会分会。第十六条（业主投票形式） 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套
12、一票。其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积 100 平方米以下房屋为 1 票，100 平方米以上的每满 100 平方米的为 1 票。第十七条（业主大会组成及召开条件） 业主大会由一个住宅区内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个住宅区内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积 50以上的，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，- 10 -且房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积20以上的，应当召开首次业主大会。第十八条（业主大会筹备程序） 住宅区符合业主大会成立条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处
13、、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组，并派员担任筹备组组长，组织召开首次业主大会会议, 县（市、区）物业管理行政主管部门积极做好指导工作。第十九条（建设单位向筹备组提交资料） 建设单位应当向业主大会筹备组提供业主名册、住宅区划分证明、房屋及建筑面积清册、建筑规划总平面图、物业出售和交付使用时间、共用设施设备交付使用备案证明、物业服务用房配置资料、已筹集的专项维修资金清册等文件资料
14、，并在住宅区内提供相应的人力、场地支持。 第二十条（业主大会筹备组组成人员） 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会物业专干一名，社区居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应- 11 -当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在住宅区内显著位置公告，公告时间不少于七日。筹备组正式开展筹备工作前，县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业
15、主代表推选办法，依法明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。第二十一条（筹备组成员应当具备的条件） 业主大会筹备组成员应当符合下列条件:（一）具有完全民事行为能力；（二）及时履行交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务；（三）本人及其配偶、直系亲属未在本住宅区开发建设单位任职；（四）本人及其配偶、直系亲属未在本住宅区提供物业服务的企业任职；（五）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（六）无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或- 12 -者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为；（七）无不宜担任业主大会筹备组成员的其他情形。 业主大会筹备组成员资格
16、由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会审查。第二十二条（筹备组履行下列职责） 业主大会筹备组履行下列职责:（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定业主委员会选举办法；（五）提出业主委员会组成人员候选人名单；（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在住宅区内显著位置公示。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集
17、体讨论决定是否采纳并予以书面答复。第二十三条（业主大会筹备组期限及其解散） 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。- 13 -业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料，并由物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者开发区管委会在资料移交完成后七日内公告解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。第二十四条（首次业主大会的召开） 划分为一个住宅区的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第十七条规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首
18、次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。第二十五条（业主大会会议形式） 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有住宅区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。 业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。召开业主大会会议应当书面记录并存档。第二十六条（集体讨论形式召开业主大会会议） 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加- 14
19、 -业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。第二十七条（书面征求意见形式召开业主大会会议） 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在住宅区内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会
20、或者其委托的社区居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。第二十八条（业主大会会议） 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知社区居民委员会。业主大会可以设立业主大会分会。业主大会分会是业主大会定期会议和临时会议闭会期间，为解决部分业主因公用设施设备损坏，需要使用专项维修资金维修、采购等事项而设立的- 15 -由部分业主参与的议事机构。第二十九条（政府组织召开业主大会会议） 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府
21、或者开发区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。第三十条（业主大会的职权与职责） 业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项:（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；（三）物业管理模式；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）续筹和使用住宅专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）业主大会分会的设立和议事规则。（八）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（九）利用共用部位、共用设施设备进行
22、经营及收益分配等事项；（十）对住宅区内的相关财务收支情况进行审计；（十一）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组- 16 -成人员工作津贴的开支范围、标准；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项、第六项、第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第三十一条（业主大会分会职权、职责及组织） 业主大会分会以幢为单位，每幢楼的业主组成一个业主大会分会。业主大会分会，决定涉及本分会范围内的下列事项：（一）选举和更换分会的会长
23、、副会长；（二）续筹和使用仅涉及本幢楼的专项维修资金；（三）改建、重建仅涉及本幢楼的建筑物及其附属设施。（四）涉及本幢楼的其他重大事项。业主大会分会需要决定的事项应当经专有部分占该分会区域内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会分会会长，是本分会的代表，是本业主分会会议的组织者和主持者，协助业主大会及业主委员会的工作，组织本分会业主决定本条第一款列举的事项。副会长协助会长工作。业主大会分会会长、副会长的任期与业主委员会委员的任期相同，连选可以连任。- 17 -业主大会分会第一次会议由业主委员会主持，业主大会分会成立后的会议，由业主大会分会会长主持，会长因故不能
24、主持业主大会分会时，由副会长主持。第三十二条（业主大会及分会表决方式） 业主大会会议和业主大会分会表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议和业主大会分会表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。业主大会分会表决结果和决定必须经业主委员会会议通过后生效。第三节 业主委员会第三十三条（业主委员会性质及产生方式） 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会选举产生之日为其成立日期。第三十四条（业主委员会组成及任期） 业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体
25、人数和任期由业主大会议事规则规定。业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第二十一条的规定。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，- 18 -在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任和物业纠纷调解员。第三十五条（业主委员会备案资料规定） 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及县（市、区）物业管理行政主管部门备案；开发区范围内的，向开发区管理委员会备案:（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）业主委员会组成人员的基本情况。县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理
26、委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在住宅区显著位置公告备案情况。备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在住宅区内显著位置公告。第三十六条（业主委员会印章管理制度） 业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。第三十七条（业主委员会的职责） 业主委员会履行下列职- 19 -责:（一）执行业主大会的决定；（二）召集业主大会会
27、议，报告物业法律法规和物业服务合同的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理业主共有收益；（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；（七）审核需要业主分摊的费用；（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；（十）调解物业使用纠纷；（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；（十二）管理住宅区物业及物业服务的档案资料，监督前后所聘物业服务企业资产、资料、设施设备的交接工作。（十三）业主大会赋予的其他职责。第
28、三十八条（业主大会临时会议） 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20以上业主提议；- 20 -（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；（三）街道办事处（镇人民政府、开发区管委会） 、社区居民委会、物业服务企业提议，且业主委员会认为必要的；（四）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。第三十九条（业主委员会及其委员的禁止行为） 业主委员会及其委员不得有下列行为:（一）阻挠、抗拒执行业主大会决定；（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（三）违反业主
29、大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章；（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；（五）未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；（六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产；（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。- 21 -第四十条（指定召集业主委员会会议） 业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会
30、议。第四十一条（业主不得担任业主委员会委员的情形） 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示:（一）不具有完全民事行为能力的；（二）本人及其配偶、直系亲属与同一住宅区内提供物业服务的企业有利害关系的；（三）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质且未改正的；（四）未按照规定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金且未改正的；（五）违法出租房屋且未改正的；（六）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（七）被判处刑罚的；（八）法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他情形。第四十二条（业主委员
31、会的管理活动） 业主委员会会议应- 22 -当作出书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在住宅区内显著位置公告。业主委员会应当建立活动档案，档案包括：各种会议的书面材料；业主委员会选举产生、备案材料；物业服务合同；业主委员会认为需要存档的其他材料。业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关等部门的工作，接受街道办事处（镇人民政府、开发区管理委员会）、社区居民委员会指导监督，作出的各项决定，应当告知属地街道办事处（镇人民政府、开发区管理委员会）、社区居民委员会，并听取其意见和建议。第四十三条（业主委员会应当公开的资料）
32、业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询:（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）住宅专项维修资金的筹集、使用明细；（五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；（八）其他应当向业主公开的资料。- 23 -前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业住宅区内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第四十四条（业主委员会期满报告和换届选举） 业主委员会任期届满三个月前，
33、应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。业主委员会不得委托他人出席业主委员会会议。第四十五条（业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬） 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬由全体业主承担，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。业主委员会委员的报酬标准不低于本市最低工资标准的二分之一，业主委员会专职委员的报酬不低于本市最低工资标准。工作经费筹集、管理、使用和业主委员会
34、委员报酬的具体办法和标准由业主大会决定。第四十六条（业主委员会换届资料移交） 业主委员会应当- 24 -自任期届满之日起十日内，在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章
35、及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。第四节 物业管理委员会第四十七条（物业管理委员会） 住宅区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责:（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的；- 25 -（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处（乡镇人民政府）两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；（四）业主委员会不履
36、行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。保障性住房具备前款规定情形之一的，镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当及时组织成立物业管理委员会。第四十八条（物业管理委员会的组成） 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员组成。物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中
37、推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十一条的规定。物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会协调解决。第四十九条（物业管理委员会成立后的告知义务） 自物业- 26 -管理委员会成立之日起十日内，街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门；开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。第五十条（物业管理委员会职责及解散程序） 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求
38、全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会自业主委员会成立之日起，七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后，由物业所在地的镇人民政府、街道办事处或开发区管理委员会公告解散。第五节 其他规定第五十一条（建设单位对筹备组召开首次业主大会的义务）召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据住宅区规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。- 27 -首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在住宅区内
39、显著位置公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。 第五十二条（业主大会的财务制度） 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在住宅区内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。第五十三条（业主大会及业主委员会财务审计） 经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全
40、体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。第五十四条（业主大会、业主委员会的决定的效力） 业主大会、业主委员会的决定，对住宅区内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本住宅区物业管理无关的决定。- 28 -业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、危害社区安定、损害社会公共利益的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会应当责令其限期改正或者撤
41、销其决定，并通告全体业主。第五十五条（业主的申请撤销权） 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定损害其合法权益的，可以要求辖区物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。第五十六条（业主委员会成员违法责任） 业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本住宅区物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。第三章 前期物业管理第五十七条 （建设单位前期物业管理责任） 本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，采用招投
42、标的方式选聘具有独立法人资格的物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业实行前期物业管理，应当签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。前期- 29 -物业服务合同应当自签订之日起十五日内，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案，并在住宅区内予以公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的，建设单位应当在合同终止或解除后重新选聘物业服务企业。建设单位与前期物业服务企业不得具有投资关联关系和其他实际控制关系。建设单位与前期物业服务企业具有投资关联关系和其他实际控制关系的，对住宅区物业质量、服务质量不达标而
43、对业主造成损害的，应当承担连带责任。建设单位不得与投标前期物业服务的企业串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会和物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。第五十八条（住宅区的划分） 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分住宅区的申请。县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具住宅区划
44、分决定。县（市、区）物业管理行政- 30 -主管部门划分住宅区前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。第五十九条（住宅区的划分因素） 划分住宅区应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则，按照下列情况进行具体划分:（一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个住宅区，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的住宅区；（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个住宅区；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的住宅区；（四）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个住宅区；（五）不同住宅区地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个住宅区。第六十条（住宅区的变更） 住宅区划分后不得擅自变更。确需变更的，应当形成调整方案，并向县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。
