1、福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书1电梯管理规程一、目的明确规定公司电梯运行及维护的工作规程和管理办法，确保电梯技术性能处于良好状态，保证电梯安全运行，满足业主、用户和顾客垂直交通的需要。二、适用范围适用于具备电梯的管理处的电梯管理服务工作。三、职责（一）水电值班人员或消控中心值班员负责监视电梯运行情况和故障报告。（二）水电人员负责电梯每日例行检查、故障紧急处理和外委维修的联络。（三）保洁员负责电梯的保洁工作。（四）水电班长负责电梯的综合管理。（五）管理处主任负责对电梯管理工作的检查、监督。（六）工程部电梯工程技术人员负责电梯维修保养。四、工作程序和管理办法（一）电梯的
2、类别：1、轿厢式乘客电梯，简称客梯；2、轿厢式载货电梯，简称货梯；3、轿厢式客货两用梯。（二）电梯的管理内容：1、电梯的运行管理；2、电梯的设备管理；3、电梯的维修管理；4、电梯的安全管理。（三）电梯的运行管理1、电梯的日常运行监视和巡查工作，有设立电视监控系统的管理处由消控中心的值班员负责，没有设立电视监控系统的管理处由水电值班人员负责，监视和巡查的主要内容是：福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书2（1）电梯的运行状态；（2）顾客使用电梯的情况，有否发生损坏电梯行为；（3）电梯运行故障；以上监视和巡查情况，应记录于电梯日运行巡查记录 ，并及时报告水电班长对不正常的运行状
3、态进行处理。2、电梯的运行时间管理，各管理处应当根据本辖区的特点制定电梯运行的时间表，一般原则为：（1）写字楼的电梯运行时间应区别上班时间和休息时间，一般根据本大楼人员流动情况确定 12 部电梯为 24 小时不间断运行，其余运行时间由各管理处自定；（2）高层公寓和住宅区的电梯运行时间为 24 小时不间断。3、分层停靠电梯应在各楼层的电梯厅按钮开关板上方的明显位置设置电梯楼层停靠指示牌告知顾客。4、实行客货分开的电梯，水电人员或值勤的保卫人员应引导搬运货物的顾客使用专用货梯，禁止使用客梯载运货物；没有实行客货分开的电梯，顾客搬运货物时应由管理处提供保护措施，避免损坏电梯；保洁人员运送垃圾应避免客
4、梯使用高峰期。（四）电梯的设备管理1、水电班长负责电梯工程技术资料的收集，整理和归类；2、水电班长配合工程部联系电梯技术部门按期对电梯进行年检，取得电梯运行合格证；3、水电班长监督检查工程部或其他委托的专业公司严格履行电梯维修保养合同确保电梯安全运行。（五）电梯的维修保养管理1、电梯的日常保养，每天由值班水电人员负责巡查和处理，内容包括：（1）检查轿厢内照明是否完好，操作试验各开关按钮功能是否正常；（2）检查各信号指示灯、呼梯按钮、到站铃或呼梯铃和对讲系统是否良好；（3）层门、轿厢门开关是否灵活，有无异常声响，门锁是否有效；（4）电梯运行中有否异常震动、声响和气味；运行速度、方向有无异常；平层
5、准确度是否正常；福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书3（5）对以上巡查内容应填写电梯日运行巡查记录 ，发现问题应报告水电班长和有关部门及时处理。2、 梯维修等级与周期表：维修等级 维修保养内容 周期 保养时间零修 常规保养、故障排除 每天巡保对主要部位和安全装置进行动作可靠性、工作准确性检查、调整，对全机润滑部位检查、注油10 天 2 小时一级保养对较重要的机械和电气设备进行细致的检查、调整半年 4 小时二级保养检查所有机械、电气、安全设施的工作状况，修复更换磨损严重的主要零部件。1 年 6 小时中修、大修对各部位进行分解、检修、润滑、测试，修复更磨损严重的主要零部件。3
6、 年，6 年3、工程部每年年底应协助具有电梯的各管理处制订电梯的年度维修保养计划，并记录于设备设施年度维修保养计划表 ，报公司分管领导审批。4、电梯巡保和一级以上的维修保养工作由公司工程部负责。5、工程部的巡保要做好记录，填写设备设施维修保养记录表 。管理处水电班长，必须派水电人员跟随巡保人员作业，并进行检查监督。6、对管理处水电人员进行的每天例行保养和排除故障中不能解决的问题，工程部接到报告后，应立即派维修人员赶到现场进行处理，并将处理情况记录于电梯日运行巡查记录及设备台帐 ；休息日、节假日，工程部应安排电梯工程技术人员值班，确保随叫随到，故障及时排除。（六）电梯紧急情况的处理1、发生火灾时
7、对于有消防运行功能的电梯，消控中心值班人员应立即按动“消防按钮” ，使电梯进入消防状态。对于无消防功能的电梯，应由水电值班人员立即迫降到首层并切断电福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书4梯，关闭电梯。2、发生地震时根据震前预报由水电人员关闭所有电梯，地震过后重新开启电梯时由专业电梯公司或工程部对电梯进行安全检测，确认无异常后，方可运行。3、当电梯进水时（1）底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；（2）当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；（3）电梯湿水后，由电梯公司或工程部做湿水处理。4、发生电梯困人时的救援规程（1）
8、值班人员利用电话或其它方式通知轿厢内的乘客保持镇静，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生意外；（2）根据楼层指示灯或小心开启外门观察，确定轿厢所在位置；（3）关闭电梯电源；（4）如确定轿厢所在位置与楼面距离不超过 0.5 米时，可用外门专用钥匙打开外门，然后开启轿厢门，协助乘客安全离开轿厢；（5）如确定轿厢所在位置与楼面距离较远时（超 0.5 米） ，应由值班人员进行盘车操作放人。盘车操作一般由工人在电梯机房进行，盘车方法是：进入机房，关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盖安上盘车摇柄（或手轮） ；一人持住摇柄（或手轮） ，一人手持掣动释杆，轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动；为避免轿厢上升
9、或下降太快发生危险，操作时应缓慢进行，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。操作时应注意，如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，使轿车厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。（七）检查管理制度1、水电人员负责电梯管理工作的日检，并记录于电梯日运行巡查记录 ；2、水电班长负责电梯管理工作的周检，并记录于 周（月）检查表 ；3、管理处主任负责电梯管理工作的月检，并记录于 周（月）检查表 ；福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书54、公司工程部负责电梯管理工作的巡检，并记录于巡检记录 。五、使用的表格、记录序号 名 称 标识 存放地点 存放时间1 设备设施年度维修保养计划表 管理处 至设备移交或报废2 设备设施维修保养记录表 管理处、工程 部 至设备报废或移交3 电梯日运行巡查记录 管理处 一年4 设备台帐 管理处 至设备报废或移交5 设备卡 挂于机房设备上 至设备移交或报废6 周（月）检查表 管理处 一年7 巡检记录 工程部 一年编制:饶永旺 2005.10.27 审核：陈春亮 2005.10.31 审批:何新强 福州金辉物业管理有限公司 机电设备、设施运行维护作业指导书62005.10.31
