1、上 海 “家 天 下 ”花 园 别 墅物 业 管 理 招 标 书YCH 招标单位： 上海“家天下”业主大会、业主委员会代理单位： 上海原创物业管理招投标代理有限公司二 七 年 七 月2目 录前附表前 言第一部分 物业基本情况及要求1. 物业基本情况2. 物业管理内容3. 物业管理要求4. 其他要求第二部分 关于招标5. 招标事宜6. 开标时间及地点第三部分 投标人须知7. 说明8. 投标文件的编制9. 投标文件的递交10. 开标11. 评标标准及方法12. 定标13. 其他第四部分 附件投标格式文件附件家天下总平面图3前 附 表序号 内 容1招标单位：上海家天下业主大会、业主委员会物业地点：松
2、江新桥车新公路 2 号招标方式：公开招标发包内容：住宅小区物业管理2资格预审合格通知发出时间：2007 年 12 月 20 日 10：00 时开始3购取招标文件、资料时间：2007 年 12 月 21 日 14：00 时地点：徐汇区宛平路 9 号庆余宾馆北楼底层会议室联系人：徐老师4投标保证金：人民币叁万元整（支票） 、标书工本费：人民币 500 元（现金）时间为购取招标文件时。5书面提问传真截止时间：2007 年 12 月 24 日 17：00 时前，传真号：（021）联系人：徐老师6答疑、踏勘和发放补遗文件：2007 年 12 月 27 日 13：30 时地点：松江新桥车新公路 2 号联系
3、人：陆小姐 联系电话：7递交投标书截止时间：2008 年 1 月 10 日 13：30 时地点：另行通知8开标时间：2008 年 1 月 10 日 13：30 时地点：另行通知9 投标有效期：90 天（日历日）4第一部分 物业基本情况及要求1. “家天下”物业基本情况及主要技术经济指标本项目建造的物业类型为：独立别墅、联排别墅。 物业坐落位置： 松江新桥车新公路 2 号地块四至范围：东至盛世香樟花园，西至车新公路，南至新镇路 ，北至站前路。 本项目总用地面积平方米。其中：道路用地 23200 平方米。本项目总建筑面积 55654 平方米。其中：住宅总建筑面积 52516.95 平方米，非住宅总
4、建筑面积3137.05 平方米。地上建筑各类型物业包括：物业的建筑结构为框架。本项目的建筑密度为 12.7%；综合容积率 0.29；绿化率 40%；绿化面积平方米；集中绿化率 25%。本项目规划建设机动车停车位 239 个，其中：地上公共停车位 20 个（提供免费停车） ，地上私家停车位219 个。并按照规划设计建造了非机动车停车位。小区共设置 2 个出入口，其中：人、车共行出入口 1 个，开放时间：24 小时。消防出入口 1 个，开放方式：必要时开放。物业管理用房的配置情况：物业管理企业办公用房，建筑面积为 120 平方米；坐落位置：会所 1 内；业主委员会活动用房，建筑面积为 30 平方米
5、；坐落位置：会所 1 内。本项目所在街道（村）：民益居委会。本项目主要设施设备的配置及说明：1. 小区路灯及使用情况详见附件八。2. 小区楼宇设置:景观灯、大堂吊灯、大堂空调。3. 小区智能化设施的配置：周界报警、可视对讲电子 门禁、电子巡更、住户防盗报警。物业类型 建筑面积（M 2） 幢数会所 3119 2独立别墅 81联排别墅具体收费建筑面积见：附件九、分户房屋面积实测表 138警卫室 26 1合计 3145 22254. 门卫室 1 间、垃圾房 1 间、监控室 1 间、设备房 1 间、 儿童乐园 1 处、其他配套用房设施：健身房、超市、餐厅和交谊厅。有关小区设备设施能耗功率情况详见附件九
6、、小区路灯及设备使用功率清单备注：上述相关数据仅供参考，最终以现场实物情况及数据为准。2. 物业管理内容委托物业管理服务的主要内容包括：（但不限于下列内容）2.1 物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；2.2 365 天 24 小时受理住户房屋、设备、设施的报修（包括：区域内公共、共用范围、住户自用范围及开发商保修范围） ；2.3 供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；2.4 物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运，等环境卫生维护工作；2.5 物业管理区
7、域内的绿化、景观的养护、运行及管理；2.6 物业管理区域内 365 天 24 小时门岗、监控中心值勤、公共区域安全巡视和公共秩序维护；2.7 物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；2.8 物业管理区域内的消防安全宣传和防范；2.9 物业管理区域内突发事件的处置；2.10 社区特约服务及会所游泳池等服务；2.11 社区交通运行服务；2.12 365 天住户服务需求及投诉受理；2.13 物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用、物业服务费收入、物业经营收入等的账务管理；2.14 物业档案资料、住户档案资料的收集、管理；2.15 物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的
8、行为管理（包括：建筑垃圾的管理） ；2.16 物业管理法律法规及常识向住户的宣传；2.17 社区文化的组织和开展；2.18 招标人与中标人在物业管理委托合同中约定的其它事项。63. 物业管理要求3.1 综合管理服务要求序号 内容 服务要求（1） 小区内设置管理处。 （2） 办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。1 管理处设置 （3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、咖啡厅内至少要配有无线网络。（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，必须具备外语沟通的能力，有五年以上国际性小区经理任职经历。2管理人员要求（2） 所有前台人员必须受过专业服务训练，其中 50%以
9、上必须具有外语会话能力,前台每班每个时段务必有一位。3 服务时间 （1） 周一至周日每天早上六点至晚上十点在管理处进行业务接待，并提供服务。（1） 服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。（2） 晨唤服务要做到及时准点。（3） 外籍人员出入境办理服务（含业主访客及短暂入住的家属）（4） 24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理。（预约除外）（5） 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。（6）确实执行小区业主委员会所制定的小区房屋装修管理规定，落实对于小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象每天监督、
10、劝阻、制止或报告。必要时物业公司按照国务院制定的物业管理条例和上海市住宅物业管理规定相关规定采取法律行动。（7）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，并每月给业委会财务明细支出报表，业主委员会有权要求物业提供详细的财务，必要时审计。（8）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。业主委员会有权查看公共设施档案，查阅自己私人的档案。（9）制定小区物业管理与物业服务工作计划，每月组织实施，并对全体业主公示，留有一份给业委会作为
11、备案。（10）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 90%。与业委会合作，一年两次对业主进行书面服务满意调查，公开调查结果，并分析提出改进措施。（11） 制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送书面制度供小区业主委员会备案。（12）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（13） 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（14）能提供至少 5 种以上特约服务（有偿）和 5 种以上便民（无偿）服务；物业租赁服务；节假日有专题布置，每年组织四次社区活动。具体列出。4日常管理与服务（15）
12、对外来社区访客进行管理，须做到事先通报及经住户允许才放行的基本要求。7（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（17） 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。3.2 公共区域清洁卫生服务要求项目 序号 内容 服务要求1 地面和墙面地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。2楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。3消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。4 天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。5 门
13、、窗等玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。6 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。公共部分7 垃圾收集按区域楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。物业公司必须推动垃圾分类加入，以符环保要求。8道路地面、绿地、明沟道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水，并配备相应记录本。9公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。10 水景打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保
14、持水体无异味。11 垃圾厢（房）对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。12 果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。13 消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。在消毒灭鼠之前，要提前一周公示。夏天应定期灭蚊，并应植防蚊树，对死水进行治理以防治小区中蚊害。14 生活垃圾收集每日两次对社区住户生活垃圾进行收集。每周一次对生活垃圾容器进行清洁及养护。社区部分15 公共厕所每日不定时对社区公共厕所进行清洁及维护，保持无尘、无味，设备完好，发现损坏及时修复，并保证有卫生纸。83.3 公共区域秩序维护服务要求序号 内容 服务要
15、求（1） 上岗时衣冠整洁，要穿制服，佩带好胸卡。（2） 接电话时主动报姓名，应答亲切和蔼。1 前台人员要求（3） 三十分钟内给客人答复。（1）专职保安人员，以青年为主，每个月流动率不能大于 30%，平均在社区工作的时间超过六个月，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。敢于对违反社区规章制度的行为予以制止。2 保安人员要求（4） 配备对讲装置和其他
16、必备的安全护卫器械。（1）各主要路口 24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，24 小时立岗及巡逻岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。3门岗及社区各岗 （2） 对外来人员及车辆进入小区，通过对讲系统及电话联系住户，决定是否放行。（3） 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对非业主携带的物品搬出要有业主的书面许可条并实行记录。（1） 保安人员每日不少于 2 人，24 小时进行社区巡逻。（2） 接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。4 巡逻岗（3） 在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（1）小区设有
17、监控中心，具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口、球场、健身房、游泳池等）、周界报警（全封闭）等技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。5技防设施和救助 （监控岗）（3） 小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。（1）地面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序，在死角的地方装反光镜。保证车辆在等人时保持熄火状态。（2） 有专职人员 24 小时巡视和协助停车
18、事宜。（3） 协助、指挥访客车辆到达预定地点。6 车辆管理（4） 保安人员应该加强对车速的限制，保证车速不超过 20 公里/小时。93.4 公共区域绿化日常养护服务要求基本条件 内容 要素 养护要求（植物） 绿地面积 (平方米)修剪 草坪保持平整，草高不超过 8cm。清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于 5%。灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。病虫害防治 及时做好病虫害防治。社区草坪其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于 5%。球场果岭三月到十月之间每周修剪一次球场果岭铺沙十一月到十二月之间保养一次球场球道三月到十月之
19、间每两周修剪一次球场草坪春季、夏季秋季每日浇水养护，保证球场的质量球场水景、水池每周养护清洁一次，水池定期投药灭蚊(虫)。球场草坪球场草地春夏秋季病虫害防治每周一次修剪定期修剪乔、灌木，常年保证灌木基本无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型；植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。中耕除草、松土 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于 5。扶正加固 树木基本无倾斜。树木保护小区中公共区域的树木非
20、经小区业主委员会书面同意，不得任意砍伐或移种，所以树木须列籍管理，对于枯死树木应有计划的补种。树木其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。灌、排水 保持有效供水，无积水。补种 缺枝倒伏不超过五处。修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率 10%以上。 2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。 3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的 0.5%以上。4、绿地保
21、存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。花坛花境病虫害防治 适时做好病虫害防治。社区绿化面积 38000 平米，球场绿化面积63000 平米，共计绿化面积为平米103.5 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务要求项目 内容 运行、保养、维修服务要求房屋结构 每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟每月一
22、次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至 9 月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，转弯处设置反光镜。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施、 儿童乐园等每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更
23、换的除外。公共部位安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年至少保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。供水系统 变频水泵4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。1、每周二次检查排水泵，每季 1 次润滑加油保养。2、每年二
24、次对排水系统全面维护保养。排水系统 雨水、生活污水 排放3、控制柜电气性能完好，运作正常。公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。公共电气柜 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。公共照明服务中心、警卫室、保安房、 员工餐厅空调大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。11保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。健身房每日一次巡查、
25、清洁，发现损坏立即修复，保证器械、设备的安全使用（如需更换的除外）。保证更换陈旧设备，根据上海市住宅物业管理规定的第三十四条规定，在维修资金中支出。保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。场地清洁、保养每日不低于二次。网球场根据社区网球场使用须知，协调、督促社区人员正常使用。保证更换陈旧设备。每日一次巡查室内、室外游泳池电机、电器类电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。游泳池水质保养按国家及社区 ISO 相关标准执行。每周物业公司的工作人员自己检查一次，水质检测结果每月公布一次。游泳池游泳池安全管理员工作时间：每年 69 月周一至周五 13:00
26、20:00，周末 10：0020：00 每日游泳池四周地面清洁，户外桌椅、户外伞、按摩池、桑拿房保养清洁，有损坏的和陈旧的及时维修或更换。公共设施造景水池电机水泵保养及维护每周不少于 1 次。电机水泵使用时间为 8:0020:00。每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，如损坏部位及时修复，保证其正常运行。周界报警小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。监视系统 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆
27、的车牌号，录像功能正常。电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。弱电系统卫星电视 有线电视定期进行调试与保养，对业主家庭使用发现问题及时处理，保证其小时运行正常，电视图像清晰。1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。5、每半年检查一次
28、消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。消防系统 消防设施、设备6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。避雷系统 避雷设施 每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。123.6 目前社区特约服务要求（供参考）项目 内容 服务项目 当前月度费用今日美国 ￥352.50明报 ￥245.00联合报 ￥212.50中国时报 ￥212.50商业周刊 ￥125.50她 ￥70.00财富 ￥55.00时尚家居 ￥20.00新民晚报 ￥21.00上海日报 ￥50.00读者文摘 ￥34.17报刊杂志新闻周刊 ￥93.33咖啡厅咖 啡 咖啡、茶叶、糖等 ￥850.00ESPN 卫星电视HOME
29、 BOX OFFICE 卫星电视CNN 国际电视卫星电视好莱坞电影台由投标单位中国国际广播电视局上海办事处洽谈费用收视系统有线电视 每户的费用从物业 服务费中支出外墙清洗 社区住户外墙清洁一年一次,外窗清洗一年两次。服务人员提供服务后需要业主签名，每户一本服务记录本。由投标单位自行测算房屋体检 一年两次对住户房屋进行空调、门窗、铰链、供气、供水、供电等方面的检查。 由投标单位自行 测算端午节中秋节万圣节社区活动圣诞节活动策划、物品采购、场地布置、音响调试、外请人员协调，反馈意见收集及参加人员的控制。￥2,850.00/次社区保险 社区公众责任险 社区公共场所第三者责任险 570.00坐诊服务每
30、周三、六两次在社区门诊部坐诊，请提供需要坐诊的时间、医疗全科健康咨询服务及门诊服务。保健顾问必须自行取得相应资质和行医许可证，具体坐诊时间由社区保健顾问与业主协商后自行制定坐诊时间。电话咨询服务 社区医师 15 小时（8:0022:00)提供社区业主有关健康的电话咨询服务社区保健顾问预约服务 医师根据业主需要，电话预约提供业主出诊服务。￥3,500.00社区服务电话、邮寄费 ￥4,000.00其它办公费用提取社区服务零星办公费 ￥1,300.0013业主委员会办公费 ￥500.00业主委员会律师费 ￥4,000.00业主委员会秘书费 2,100.00请确认“社区活动”费用 2，850.00 元
31、是每次社区活动发生的费用。补充：现小区正常支付费用中需要加入一项公共污水处理费。小区每月污水处理费用为 1600 元，收费单位是上海松江区松东水环境净化有限公司。3.7 社区交通运行服务要求项目 内容 服务项目社区班车每日从社区至南方商城往返共计 15 次。首班车：7：00AM 从家天下至南方商城。社区班车末班车：10:40PM 从南方商城至家天下。社区至古北超市每周二次。社区至莘庄乐购（麦德龙）每周一次。购物班车社区至松江菜场每周二次。保证车辆安全，定期检测记录。应派任无事故记录、和蔼亲切的驾驶员。交通运行其 他 社区班车是进出社区的门户，驾驶员应负起搭乘人员的管控责任，对于小区业主的客人搭
32、乘须先征得业主的同意，非业主或经业主同意人员不得搭乘。社区班车现使用车辆为开发商向外单位租用，车型为四川丰田 30 人座。社区交通运行费应由投标单位根据租车、用油、司机等成本自行计算报价。144. 其他要求4.1 本项目打算物业服务收费住宅建筑面积最高标准不得超过人民币： 7.20 元/月/ 平方米，此收费已包括上述所有的物业服务要求以及“其它办公费用提取”的费用。物业服务收费财务结算方式为包干制。4.2 物业经营收入（包括：社区餐厅、社区超市）可以作为小区的经营收入并纳入物业服务的收支预算。当前的社区餐厅可纳入物业服务预算的月收入大约为人民币： 5000 元，社区超市可纳入物业服务预算的月收
33、入大约为人民币： 1000 元。 （现社区餐厅、社区超市属于外包性质，承包单位自负盈亏，可以将承包单位缴纳的物业管理费纳入物业服务的收入中。 ）4.3 物业公司有责任保证所有设施的维护，每个月必须在预算里面预留一定的物业管理费作为维护与更新常用的设备。(预留的具体金额由物业公司自行预算，维护与更新常用的设备一般是指灯泡等小设施，比较大的设施、设备维护与更新的费用在维修资金中支出。)另外，业委会每个月从物业管理费中提取 8000 元作为运作费用。专款专用，接受监督。 （此处的 8000 元是业委会用于“第 13 页提到的其它办公费用提取中的业主委员会办公费、业主委员会律师费、业主委员会秘书费。
34、）业委会对以上两笔费用具有审批权。4.4 班车必须要求全保险。 （现社区班车是以租赁方式取得，保险费用由出租方承担。物业公司作为承租方一定要要求保险中有“第三者责任险“，以保证乘车人员的权益。 ）4.5 在物业租售方面应积极配合。4.6 物业公司要按照国家规定，加强宠物管理。4.7 现小区正常支付费用中需要加入一项公共污水处理费。小区每月污水处理费用为 1600 元，收费单位是上海松江区松东水环境净化有限公司。4.8 投标方一旦中标，投标方在投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。4.9 本次招标，招标方与中标单位签署的物业管理
35、服务委托合同的期限为三年。4.10 对招标文件的提问请以书面传真形式。上述要求请投标方在投标方案中作出实质的响应。15第二部分 关于招标5. 招标事宜5.1 招标文件购买a） 招标文件于 2007 年 月 日 10：00 时在徐汇区宛平路 9 号庆余宾馆北楼底层会议室。招标书 500元/本。b） 投标人购得招标书时应检查页数、附件数量、词义模糊不清等，应告知“招标人” （或“招标代理人”）补全或澄清。否则因之而造成的不良后果，招标人（或“招标代理人” ）不承担责任。5.2 踏勘和答疑招标人（或“招标代理人” ）于 2007 年 月 日 13：30 时在物业地点全称组织全体投标人进行现场踏勘，同
36、时举行现场答疑，发放补遗文件（如果必要） 。5.3 招标文件的澄清投标人对招标文件如有疑问，可以要求澄清，但必须在收到招标书后的三天内以书面形式传真到招标人（或“招标代理人” ）处。招标人（或“招标代理人” ）汇总归类后将视情予以答疑澄清，必要时给予书面答复。5.4 招标文件的修改a） 招标人（或“招标代理人” ）有权在投标截止日期前、对招标文件进行修改或补充。对招标文件的修改或补充将以书面形式通知所有招标文件购买者，并作为招标文件的正式组成部分。b） 考虑到招标文件的修改或补充可能对投标人准备投标文件的时间影响，招标人（或“招标代理人” ）可酌情推迟投标截止日期。6. 开标时间及地点6.1
37、投标截止时间和开标时间为同一时间：2007 年 月 日 13：30 时。超过时限概不接受投标文件或补充更改文件。6.2 开标地点：另行通知16第三部分 投标人须知7. 说明7.1 投标人条件：在上海依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级（含）以上物业管理资质的物业管理企业。7.2 招标文件中代名词定义a） “招标人”：系指上海家天下业主大会、业主委员会。b） “招标代理人”：系指组织本次招标活动的上海原创物业管理招投标代理有限公司。c） “投标人”：系指响应本次招标、参加投标竞争的物业管理企业。d） “项目”：系指“家天下” 。7.3 投标文件中代名词定义招标人要求各投标人在投标文件中出现的
38、下列名词取得一致：a） “业主委员会”：即招标文件所指的“招标人” 。b） “业主”：系指购买“家天下”商品房的自然人或法人。c） “住户”：系指使用“家天下”商品房及其公共设施的自然人或法人。d） “本企业”：即投标人。e） “管理处”：系指中标人设置在项目的现场管理服务机构。7.4 投标费用招标书工本费：人民币 500 元/本，现金支付。投标保证金：人民币叁万元整，支票支付。处置方式：a） 如果投标单位未中标，由招标人确定中标人后的 5 日内退还保证金，利息不计。b） 如果投标单位中途弃标，或者中标单位因自身原因拒签物业管理委托合同，保证金将不予退还；c） 如果某投标单位中标，但在签署物业
39、管理委托合同时未能将招标书中的服务要求和投标书中承诺的服务标准写入合同，造成招标方重新确定中标单位时，保证金将不予退还；d） 如果某投标单位中标，并签署了物业管理委托合同，保证金无息退还。8. 投标文件的编制8.1 投标要求投标人应仔细阅读招标文件，领会招标要求，并保证投标文件中所提供的全部资料和信息的真实性，以及其投标文件内容对招标要求作出的实质性的响应。任何对招标文件的忽略或误解均不能作为投标文件没有完全响应招标要求的理由。8.2 投标语言及计量单位17a） 投标文件（包括文函、电传）均使用中文，如文中出现外文缩写必须注加中文说明。b） 投标文件中的计量单位必须使用国家法定计量单位，而且要
40、求前后统一一致。8.3 投标文件的组成投标文件应由企业资信资料、商务文件、技术文件三部分组成，并装订成册。8.4 企业资信资料投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有足够的履约能力的资料文件，作为投标文件的一部分。这样的资料应包括：a） 工商营业执照 、 物业管理企业资质等级证书复印件。b） 与物业管理相关的企业荣誉证书复印件。c） 投标人管理类似项目业绩介绍。8.5 商务文件请以下列顺序装订：a） 投标公函。 （使用附件一表式）b） 投标申报表（使用附件二表式）c） 法定代表人资格证明书以及授权委托书。 （使用附件三表式）d） 拟派项目经理的简历表。 （使用附件四表式）e） 物业管理处收入
41、预算方案。按住宅总建筑面积物业服务费，物业服务费收缴率为 100的情形下测算f） 开办费预算方案及计价分类明细。8.6 技术文件请投标人按照下列规定目录以及要求编制技术文件，但，在不打乱规定目录序号的前提下，投标方可以不限于下列内容。第一章 管理服务理念、目标一、 总体管理服务理念和目标（要求：结合本项目的规划布局，建筑 风格，智能化硬件 设 施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位。注意：服务目 标须量化，能 够予以评价或第三方确 认）第二章 物业管理机构运作方式一、 管理处组织架构及部门设置（要求：编制管理机构、工作职 能组织运行图并标注各岗位、部门人数和总人数。如果某项物业管理服
42、务外包，须注明该项服务属外包和人工数。 ）二、 管理处运作方式及各部门职责（要求：阐述管理处经理的管理职责、内部管理的 职责分工。 ）第三章 与物业管理有关的制度18一、 管理处日常管理制度及考核办法目录二、 住户房屋、设备设施报修（保修） ，管理处处理流程图三、 住户投诉，管理处处理流程图四、 住宅装修管理办法及装修管理流程图（要求：包括向业主、施工单位提供的有关告知性文件、装修管理协议、表式，装修登 记流程、 违章劝阻、制止流程）五、 物业服务费、物业经营收入及物业维修、更新账务运作方式第四章 管理服务人员配备一、管理处各岗位员工的任职要求二、管理处经理简历三、管理处各部门、各岗位的人员配
43、备数以及各岗位的职责（要求：拟配管理处经理、主要工程技 术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟 配人选，数量，职称。 ）四、管理处新员工的培训方案及计划第五章 物业管理用房及相应管理设施的配置（提供物业管理用房的使用计划、 办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。 ）第六章 物业管理服务分项标准与承诺（要求：针对本招标书第一部分第 3 节“物业管理的要求”作出高于、低于、不予承诺或增加承诺的描述，但这种描述必须是在没有完全改 变“ 招标方物业管理服务要求”原意的基础上进行可以量化的或可以被评价的具有实质性意义的描述。 请使用附件六：对 物业管理服务
44、要求的承诺样式文本。如果投标方全部等同接受招标方的要求，本 节只需文字说明： “全部等同接受招标方的物业管理要求。 ”）第七章 物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施（要求：包括日常维修养护计划和定期维修养护计划）三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施四、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案五、保障物业管理区域内环境清洁度的措施六、小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施七、物业管理区域内保安 24 小时值勤，巡视重点部位 24 小时监控的岗位责任描述八、小区公
45、共秩序维护管理设想九、小区交通管理和车辆停放管理设想十、小区消防安全宣传和防范设想十一、 物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想19十二、 物业档案管理设想第八章 物业管理应急措施。一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施五、发生火警时的应急措施六、接报刑事、治安事件处理程序七、遇燃气泄漏、触电事故处理程序八、遇爆炸物或可疑物品处理程序九、其他突发事件的应急处理程序第九章 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施第十章 智能化设施的管理与维修方
46、案第十一章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案第十二章 提供业主公约的建议稿（要求：包括物业使用和住宅装修的禁止行为）第十三章 本企业在投标项目中的服务特色。（要求：包括物业其他公共事务的管理服务）8.7 技术文件编制注意事项：a) 所有投标文件分册必须按上述顺序编排目录和装订。b) 所有投标文件（除复印件外）正文请用小四号仿宋体。c) 所有投标文件要求编页码。d) 所有投标文件中不得出现涂改，插字或手写字（签名除外） 。9. 投标文件送达的要求9.1 投标文件签署和规定a） 投标人应提交五套书面版本投标文件（一正四副） ，每册投标文件应明确注明“正本”和“副本”的字样。如正本和副
47、本有差异以正本为准；一套电子版本（word 格式，光盘）投标文件。书面版本和电子版本必须一致。b） 每册书面版本投标文件应加盖企业公章和法人代表印章。9.2 投标文件的密封和送达a） 投标文件应按正本和副本装订成册，资信文件、商务文件、技术文件为一套。b） 投标文件应采用统一的外包装材料，封口处应加盖骑缝公章。c） 因开标时间与投标截止时间相同，投标人可以自行监护投标文件，并在开标时间前送达开标现场。投标人在投标截止时间后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。209.3 无效投标a） 未密封的投标文件。b） 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的。c） 未按规定的时间、地点送达的。d）
48、未能按照招标文件要求编制的或粗制滥造的。10. 开标10.1 投标人或投标人授权代理人须参加现场开标。10.2 开标顺序：a） 首先由招标人（或招标代理人）代表当众宣布参与本次招标活动的投标单位，并查对应收投标文件数。b） 查验投标文件的密封情况，确认无误后记录在案，然后启封所有投标文件。c） 按投标单位名称汉语拼音 ABC 顺序，由投标人代表当众唱报单独封存的投标公函附件“投标申报表”内容。d） 唱报完毕后投标人或投标人授权代理人应在“开标记录”上签字确认，如唱报的数字与投标文件上的数字不符，将被视作废标。11. 评标标准及方法11.1 评标原则a） 须符合国家、地方及行业的相关法规、规范、
49、条例、规定。b） 须符合本招标文件的要求。11.2 开标完成后立即进入评标程序，投标企业须在场外静候，随时准备接受评标委员会的询问。拟定中的项目经理也须同时到场，随时准备接受评标委员会的面试。11.3 投标文件的澄清a） 为了有助于对投标文件的审查、评估和比较，评标委员会有权在评标过程中向投标人询问，以证实和澄清投标文件的内容。投标人有责任指派专人进行答疑。如评标委员会要求，重要的答复可以是书面的。b） 任何答疑的内容（包括形式）都不具有对投标文件内容进行实质性修改的功效。11.4 评标委员会a） 招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设 7 人。其中，招标人指派 2 人，由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 5 人 。b） 评标委员会负责对投标文件进行客观的审查、评估和比较，并根据评标标准和方法分别对投标文件进行打分。c） 为保证评标的公正性，评标委员会成员名单予以保密。2111.5 评标办法本项目采用打分和评估相结合的综合评价法。评标委员会将分别对投标书编
