辽宁农村土地确权的相关问题及对策研究.docx

1、辽宁农村土地确权的相关问题及对策研究张长凤我 国 土 地 管 理 法 实 施 以来， 虽 然 在 土 地 登 记 工 作 方 面 取 得 了 比 较 显 著 的 成 绩， 但 是， 受 多 方 面 因 素 的 制 约， 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 总 体 上 是 呈 现 滞 后 状 态 的。 问 题 主 要 是 集 中 体 现 在 发 证 率 低 和 确 权 登 记 层 级 不 到 位 两 个 方 面， 也 就 是 说 已 经 发 证 的 农 村 集 体 土 地 所 有 权 大 部 分 只 是 确 权 登 记 到 行 政 村 农 民 集 体 一 级， 并 没 有 确

2、 认 到 每 一 个 具 有 所 有 权 的 农 民 集 体。 集 体 土 地 财 产 权 不 够 明 晰 的 状 况， 已 经 严 重 制 约 了 农 村 经 济 发 展 的 现 实 需 求， 并 进 而 影 响 到 国 家 经 济 改 革 的总体进程。1 号文件） ， 为此， 国土资源部、财 政 部、 农 业 部 联 合 下 发 了 关 于 加 快 推 进 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 的 通 知 （ 国 土 资 发【201 1】60 号 ， 以 下 简 称“ 三 部 文件” ） ， 2011 年 6 月， 结合辽 宁 省 的 实 际 情 况， 辽 宁 省 国 土

3、 资 源 厅 转 发 并 同 时 下 发 了 相 关 文 件（即辽国土资 发 【 2011】 118 号） ， 其 中 辽 宁 省 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 方 案 明 确 了 农 村 集 体 土 地 所 有 权 确 权 登 记 发 证 的 范 围、 工 作 任 务， 至 此 开 启 了 辽 宁 推 进 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 的 进 程。 也 就 是 说， 在 整 个 工 作 推 进 过 程 中， 最 先 开 展 的 是 有 关 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 的 发 证 工 作， 这 项 工 作， 在 辽 宁 地 区 已

4、 经 于 2013 年 初 得 到 了 落 实 并 顺 利 完 成。 其 后， 自 2014 年 8 月 起， 难 度 更 大、 意 义 更 为 深 远 的 关 于 宅 基 地 使 用 权 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 等 部 分 的 确 权 登 记 发 证 工 作 开 始 了 更 深 一 层 次 的 推 进 工作。 根据国土资源部、 财政部、 住 房 和 城 乡 建 设 部、 农 业 部 和 国 家 林 业 局 联 合 下 发 的 关 于 进 一摘 要 农 村 土 地 确 权 工 作 为 赋 予 农 民 更 多 的 财 产 权 利， 保 障 农 户 宅基 地 用 益 物 权， 实

5、现 集 体 经 营 建 设 用地 与 国 有 土 地 同 等 入 市、 同 权 同 价，促 进 城 乡 统 筹 发 展 提 供 了 产 权 基 础 和法 律 依 据。 本 文 分 析 探 讨 了 辽 宁 地 区农 村 土 地 确 权 的 现 状、 意 义 和 存 在 的问题，提出了相应的对策和建议。关 键 词 建议农 村 土 地； 确 权； 对 策 一、辽宁开展农村土地确权工作的现状与进程1. 总 体 概 述。 辽 宁 地 区 新 一轮 农 村 土 地 确 权 工 作 的 展 开 起 于2011 年 6 月， 其 依 据 是 为 贯 彻 落 实 中 共 中 央 国 务 院 关 于 加 大 统

6、筹 城 乡 发 展 力 度 进 一 步 夯 实 农 业 农 村 发 展 基 础 的 若 干 意 见 （ 中 发【2010】1 号， 以 下 简 称 中 央作者：辽 宁 社 会 科 学 院产业论坛集 体 土 地 全 都 有 了 权 属 明 确 、 四至 清 晰 的“ 身 份 证 ”。 根 据 “五 部 文 件 ”要 求 ， 解 决 农 民 承 包 地 块 面 积 不 准、 四 至 不 清 等 问 题， 逐 步 建 立 和 完 善 土 地 承 包 经 营 初 始、 变 更、 注 销 等 登 记 制 度。 针 对 实 践 中 遇 到 的 问 题 及 各 地 就 此 提 出 的 相 关 建 议， 为

7、统 一 认 识 和 做 法，2012 年 8 月， 辽 宁 省 国 土 资 源 厅 制 定 了 辽 宁 省 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 有 关 问 题 的 处 理 意 见 ；2012 年 11 月， 召 开 了 辽 宁 省 农 村 集 体 土 地 确 权 发 证 暨 宗 地 统 一 代 码 编 制 工 作 会 议， 研 讨 并 修 改 了 辽 宁 省 市 县 际土地权属界限接边工作方案 ， 标 志 着 辽 宁 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 工 作 取 得 了 阶 段 性 的 成 就 ， 至 此， 辽 宁 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工

8、作 顺 利 完 成 了 其 第 一 阶 段 的任务。第 二 阶 段 的 工 作 ， 是 从 2014 年 8 月 开 始 了 更 为 深 层 次 的 推 进 工 作 。 此 前 ， 从 2009 年 起， 辽 宁 省 就 已 经 根 据 农 业 部 的 要 求， 先 后 在 四 个 地 区 展 开 了 确 权 登 记 颁 证 试 点。 自 2014 年 起， 辽 宁 将 在 全 省 范 围 内 展 开 试 点， 其 涵 盖 了 77 个 涉 农 县（ 市、 区 ） 的77 个 乡 （ 镇 ） ， 仅 在 沈 阳 市 等 5 市、 辽 中 县 等 24 县（ 市、 区 ） 财 政 投 入 就 达

9、 2146.9 万 元。 截 至2014 年 8 月 底， 77 个 乡（ 镇 ） 已 经 完 成 了 对 23.8 万 农 户 的 调 查 工 作， 占 试 点 总 数 的 79.8%； 对9.1 万 户 的 73.67 万 亩 承 包 地 完 成 了 实 地 测 量， 分 别 占 试 点 总 数 的30.5% 和 21.4%。 从 2015 年 起， 辽 宁 省 将 全 面 实 施 农 村 土 地 承 包 经 营 权 的 确 权 登 记 颁 证， 力 争 到步 加 快 推 进 宅 基 地 和 集 体 建 设 用地 使 用 权 确 权 登 记 发 证 工 作 的 通 知 （国土资 发 【 2

10、014】 101 号， 以下简称 “五部文件” ） 精神要求， 为 了 贯 彻 落 实 十 八 届 三 中 全 会 关 于“ 赋 予 农 民 更 多 财 产 权 利， 保 障 农 户 宅 基 地 用 益 物 权， 改 革 完 善 农 村 宅 基 地 制 度； 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场， 在 符 合 规 划 和 用 途 管 制 前 提 下， 允 许 集 体 经 营 性 建 设 用 地 实 行 与 国 有 土 地 同 等 入 市、 同 权 同 价 ”的 改 革 精 神 而 展 开 的 一 项 基 础 性 和 实 践 性 很 强、 意 义 重 大 的 工 作， 应 该 说

11、这 是 我 国 新 一 轮 土 改 史 上 具 有 里 程 碑地位的基石性工作。 其要求是 ： 要以登记发证为主线， 因地制宜， 采 用 符 合 实 际 的 调 查 方 法， 将 农 房 等 集 体 建 设 用 地 上 的 建 筑 物、 构 筑 物 纳 入 工 作 范 畴， 建 立 健 全 不 动 产 统 一 登 记 制 度， 实 现 统 一 调查、 统一确权登记、 统一发证， 力 争 尽 快 完 成 房 地 一 体 的 全 省 农 村 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 确权登记发证工作。在 未 来 相 当 长 一 段 时 期 内，通 过 这 次 土 地 确 权 取 得 的

12、关 于 农 村 集 体 土 地、 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 的 所 有 相 关 数 据、 所 发 的 相 关 土 地 使 用 权 证 书 都 将 会 作 为 各 项 工 作 推 进 的 依 据， 并 具 有 较 强 的 稳 定 性 ， 这 是 继 我 国 城 市 国 有 土 地 市 场 改 革 后 又 一 次 有 关 农 村 土 地 市 场 变 革 的 重 要 内 容 和 环 节 。2. 具 体 详 述 。 按 照 “中 央 1 号 文 件 ”和“ 三 部 文 件 ”的 精 神 要 求， 辽 宁 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 是 分 两 个 阶 段 进

13、行 推 进 的。 第 一 阶 段 是 有 关 农 村 集 体 土 地 所 有 权 的 确 权 发 证 工 作； 第 二 个 阶 段 是 有 关 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 确 权 发 证 工 作 的 同 期 推 进。 其 中 的 第 一 阶 段 的 工 作， 已经于 2013 年初得到了落实，顺 利 完 成。 根 据 辽 宁 省 国 土 资 源 厅 2013 年 3 月 22 日 消 息 显 示， 辽 宁 省 已 经 全 面 完 成 了 农 村 集 体 土 地 所 有 权 确 权 登 记 工 作， 全 省1210 余 万 公 顷、14 余 万 宗 农 村40 / 2

14、014.12产业论坛2017 年基本结束。 党 的 十 八 届 二 中 全 会 和 十 二 届 全国 人 大 一 次 会 议 审 议 通 过 的 国 务 院 机 构 改 革 和 职 能 转 变 方 案 明 确 提 出 建 立 不 动 产 登 记 制 度， 此 次 在 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 确 权 登 记 发 证 工 作 中 将 农 房 等 集 体 建 设 用 地 上 的 建 筑 物、 构 筑 物 一 并 纳 入， 将 会 形 成 覆 盖 城 乡房地一体的不动产登记体系。4 是 落 实 最 严 格 的 耕 地 保 护 制 度 和 节 约 用 地 制 度、 提 高 土

15、 地 管 理 和 利 用 水 平 的 客 观 需 要。 通 过 土 地 确 权 登 记 发 证， 可 以 进 一 步 查 清 宗 地 的 权 属、 面 积、 用 途、 空间位置， 建立土地登记簿。 通 过 这 项 工 作， 也 能 够 摸 清 土 地 利 用 的 历 史 和 现 状， 夯 实 农 村 土 地 管 理 和 改 革 的 基 础， 从 而 改 变 农 村 土 地 管 理 薄 弱 的 局 面。 通 过 该 项 工 作， 确 认 了 农 民 集 体、 农 民 与 土 地 长 期 稳 定 的 产 权 关 系， 将 农 民 与 土 地 物 权 紧 密 地 联 系 在 一 起， 从 而 进 一

16、 步 激 发 农 民 保 护 耕地、 节约和集约用地的积极性。 土 地 管 理 法 实 施 以 来，辽 宁 省 自 上 世 纪 九 十 年 代 起 组 织 开 展 农 村 集 体 土 地 登 记， 在 集 体 土 地 所 有 权 登 记 发 证 方 面 的 工 作 已 经 基 本 完 成 ， 在 土 地 登 记 工 作 方 面 取 得 了 比 较 显 著 的 成 绩。 但 受 工 业 化、 城 镇 化 快 速 发 展 和 基 层 政 府 资 金 投 入 方 面 等 多 方 面 因 素 的 制 约， 导 致 农 村 集 体 土 地 和 宅 基 地 登 记 欠 账、 滞 后， 已 经 难 以 适

17、应 改 革 的 要 求。 这 其 中 问 题 主 要 是 集 中 体 现 在 发 证 率 低 和 确 权 登 记 层 级 不 到 位 两 个 方 面， 也 就 是 说 已 经 发 证 的 农 村 集 体 土 地 所 有 权 大 部 分 只 是 确 权 登 记 到 行 政 村 农 民 集 体 一 级， 并 没 有 确 认 到 每 一 个 具 有 所 有 权 的 农 民 集 体。 集 体 土 地 财 产 权 不 够 明 晰 的 状 况， 已 经 满 足 不 了 农 村 经 济 的 发展现实需求。2. 全 社 会 的 土 地 物 权 意 识 欠 缺， 农 民 的 土 地 权 利 还 没 有 得 到

18、完全的依法确认和保护。长 期 以 来， 农 村 集 体 土 地 权 属 纠 纷 不 断， 邻 里 间 宅 基 地 的 权 利 范 畴 争 议 现 象 也 是 层 出 不 穷， 农 村 社 会 矛 盾 也 由 此 变 得 比 较 严 重。 以 下 这 些 方 面 的 工 作 都 是 需 要 进 一 步 深 入 研 究 落 实 的， 包 括 查 清 宗 地 的 权 属、 面 积、 用 同、 空 间 位 置， 建 立 土 地 登 记 簿， 查 清 土 地 利 用 情 况， 夯 实 农 村 土 地 管 理 基 础， 确 认 农 民 与 土 地 长 期 稳 定 的 产 权 关 系 和 土 地 物 权 关

19、 系， 落 实 最 严 格 的 耕 地 保 护 制 度 和 节 约 用 地 制 度， 提 高 土 地 管 理 利用水平等。3. 保障农户宅基地用益物权、建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 的 基础法律数据还不够完善。二、辽宁开展农村土地确权工作的意义1. 维 护 农 民 合 法 权 益， 促 进农 村 社 会 秩 序 和 谐 稳 定 的 法 律 保 证 和 现 实 需 要。 通 过 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证， 能 够 有 效 解 决 农 村 集 体 土 地 权 属 纠 纷， 化 解 农 村 社 会 矛 盾， 依 法 确 认 农 民 土 地 权 利， 强 化

20、 农 民 特 别 是 全 社 会 的 土地物权意识， 有助于在城镇化、 工 业 化 和 农 业 现 代 化 推 进 过 程 中， 切 实 维 护 农 民 的 权 益。 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 是 农 民 及 农 民 集 体 重 要 的 财 产 权 利， 直 接 关 系 到 每 个 农 户 的 切 身 利 益。 通 过 依 法 确 认、 明 晰 农 民 的 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权， 可 以 有 效 解 决 土 地 权 属 纠 纷， 化 解 农 村 社 会 矛 盾， 为 农 民 维 护 土 地 权 益 提 供 法 律 保 障， 有 利 于 促

21、 进 农 村社会秩序的和谐与稳定。2. 是 深 化 农 村 改 革， 促 进 城 乡 统 筹 发 展 的 产 权 基 础 和 现 实 需 要。 依 法 确 认 和 保 障 农 民 的 土 地 物 权， 以 法 律 的 尊 严 来 保 护 农 民 享 有 的 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权， 是 改 革 完 善 宅 基 地 制 度， 实 行 集 体 经 营 建 设 用 地 与 国 有 土 地 同 等 入 市、 同 权 同 价， 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 等 农 村 改 革 的 基 础 和 前 提， 也 为 下 一 步 赋 予 农 民 更 多 的 财

22、产 权 利， 促 进 城 乡 统 筹 发 展 提 供 了 产 权 基 础 和 法 律依据。3 是 构 成 即 将 建 立 和 实 施 的 不 动 产 登 记 制 度 的 基 本 内 容。三、存在的问题农 村 集 体 土 地 登 记 发 证 的 目 的 是 全 面 贯 彻 落 实 党 的 农 村 政 策， 切 实 保 护 农 村 集 体 经 济 组 织 和 农 民 的 合 法 权 益， 进 一 步 加 强 土 地 管 理， 推 动 农 村 土 地 管 理 制 度 改 革 进 程 。 但 由 于 历 史 的 和 改 革 自 身 的 需 要 ， 还 存 在 诸 多 问 题 ， 主 要 是 从 以 下

23、 几 个 方 面 有 所 体 现 。1. 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 总 体 上 呈 现 滞 后 状 态， 集 中 体 现 在 发 证 率 低 和 确 权 登 记 层 级不到位两个方面。2014.12 / 41产业论坛根据 “五部文件” 精神要求，也 为 了 贯 彻 关 于 全 面 深 化 农 村 改 革， 加 快 推 进 农 业 现 代 化 的 若 干 意 见 ( 中 发【2014】1 号 ) 和2014 年 政 府 工 作 报 告 精 神， 国 家 建 立 和 实 施 了 不 动 产 登 记 制 度， 该 工 作 整 体 推 进 的 基 础 性 问 题 就 是

24、需 要 有 法 律 保 障 的 数 据 库 资 源。 如 果 没 有 这 一 基 础 数 据 的 支 撑， 那 么， 推 进 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 确 权 登 记 发 证 工 作， 实 现 落 实 十 八 届 三 中 全 会 关 于“ 赋 予 农 民 更 多 财 产 权 利， 保 障 农 户 宅 基 地 用 益 物 权， 改 革 完 善 农 村 宅 基 地 制 度； 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场， 在 符 合 规 划 和 用 途 管 制 前 提 下， 允 许 集 体 经 营 性 建 设 用 地 实 行 与 国 有 土 地 同 等 入 市、 同

25、 权 同 价 ”的 改 革 精 神 都将会成为空谈。和 用 途 等 基 本 情 况。 有 条 件 的 地方 要 以 大 比 例 尺 地 籍 调 查 为 基 础 来 制 作 地 籍 图、 建 立 地 籍 信 息 系 统， 将 成 果 入 库， 规 范 化 管 理。 以 此 为 基 础， 开 展 土 地 总 登 记、 初 始 登 记 和 变 更 登 记， 建 立 动 态 更 新 机 制， 确 保 土 地 登 记 数 据 的 准 确 性； 加 强 争 议 调 处 就 是 要 及 时 调 处 并 建 立 权 属 争 议 调 处 信 息 库， 动态地、 高效率地化解争议， 为 确 权 的 准 确 性 创

26、 造 条 件； 规 范 成 果 是 指 要 确 权 到 具 有 所 有 权 的 农 民 集 体 经 济 组 织， 补 正 完 善 已 经 发 证 但 宗 地 档 案 资 料 缺 失 或 不 规 范 的 资 料， 修 正 补 测 宗 地 测 量 精 度 不 够 的 资 料， 更 正 错 误 的 登 记 资 料； 加 强 信 息 化 建 设 是 指 要 把 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 同 地 籍 信 息 化 建 设 相 结 合， 建 设 全 省 土 地 登 记 信 息 动 态 化 监 管 查 询 系 统， 提 高 地 籍 管 理 工 作 的 社 会 化 服 务 程 度； 强 化

27、 证 书 应 用 是 指 要 实 现 凭 证 管 地 用 地 制 度， 权 利 证 书 一 定 要 发 放 到 权 利 人 手 中， 严 禁 以 统 一 保 管 等 名 义 扣 留、 延 缓 发 放 土 地 权 利 证 书， 依 证 发 放 拆 迁 补 偿， 进 入 市 场 流 转 的 经 营 性 集 体 建 设 用 地 使 用 权 必 须 经 过 确 权 登 记， 确 保 产 权 清 晰、 四 至 清 楚、 没 有 纠 纷， 确 保 承 包 地 流 转 前 后 土 地 性 质 和 用 途 不 变， 农 民 承 包 土 地 权 益 不 受 损 害， 对 涉 及 宅 基 地 调 整 的， 必 须

28、 以 确 权 登 记发证为前提。总 之， 要 确 保 农 村 土 地 确 权 登记发证工作在成果规划、 耕保、 利 用、 执 法 等 国 土 资 源 管 理 的 各 个 环 节 发 挥 基 础 性 的 作 用。 使 农 村 集 体 土 地 登 记 发 证 与 集 体 建 设 用 地 流 转、 城 乡 建 设 用 地 增 减 挂钩、 农 用 地 流 转、 土 地 征 收 等 各项重点工作挂钩。2. 加 强 组 织 领 导， 保 障 经 费 预 算， 做 好 宣 传 引 导， 强 化 督 促 落实。由 省 级 人 民 政 府 国 土 资 源 部 门 牵 头 成 立 相 应 的 领 导 小 组 负

29、责 组 织 实 施， 周 密 部 署 安 排， 建 立 全 省 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 进 度 汇 总 统 计 分 析 和 通 报 制 度， 逐步建立网上动态上报机制 ； 按 照 中 央 1 号 文 件 要 求， 统 筹 安 排， 切 实 保 障 经 费 足 额 纳 入 财 政 预 算； 借 助 土 地 登 记 代 理 机 构 等 专 业 力 量， 提 高 确 权 登 记 发 证 工 作 的 效 率 和 规 范 化 程 度； 还 要 通 过 各 类 媒 体 宣 传 动 员 广 大 群 众， 了 解 该 项 工 作 的 重 要 意 义、 目 标 和 政 策， 创

30、造 良 好 的 舆 论 环 境 和 工作氛围。 深刻领悟、 重在落实、 务 求 实 效。 各 级 领 导、 各 相 关 部 门 要 高 度 重 视， 这 是 中 国 改 革 史 上 在 土 地 问 题 上 具 有 奠 基 石 意 义 的一项重要工作。3 建 立 健 全 不 动 产 统 一 登 记 制 度， 积 极 应 对 工 作 中 的 问 题 和难题。根 据“ 五 部 文 件 ”要 求， 解 决 农 民 承 包 地 块 面 积 不 准、 四 至 不 清 等 问 题， 逐 步 建 立 和 完 善 土 地 承 包 经 营 初 始、 变 更、 注 销 等 登 记 制 度。 在 农 村 地 籍 调

31、查 工 作 中， 其主要内容包括 ： 准备工作、 权 属 调 查 、 地 籍 测 量、 房 屋 调 查 和 成 果 归 档 与 数 据 库 建 设 等 内 容。 这 其 中 权 属 调 查 更 是 地 籍 调 查 的 核 心， 是 保 证 土 地 确 权 登 记 发证的关键， 也是容易产生问题、 发 生 权 属 纠 纷 的 关 键 所 在， 是 看 似 简 单 却 是 最 为 棘 手 和 复 杂 的 一四、对策建议根据 物权法 土地管理法等 相 关 法 律 法 规 及 土 地 登 记 办 法 ， 实 践 中， 根 据 试 点 经 验 ， 应 特 别 重 视 以 下 几 个 问 题 的 落 实

32、。 以 下 这 些 问 题 都 是 需 要 在 实 践 中 不 断 完 善 、 不 断 创 新 的 工 作 。1. 要 提 升 土 地 确 权 工 作 效 率 和准确性，强化成果应用。围 绕 地 籍 调 查、 土 地 确 权、 争 议 调 处、 登 记 发 证 工 作 中 存 在 的 问 题， 深 入 研 究、 创 新 办 法、 细 化 和 完 善 相 关 政 策。 严 禁 通 过 土 地 登 记 将 违 法 违 规 用 地 合 法 化。 其 中， 地 籍 调 查 是 土 地 登 记 发 证 工 作 的 前 提， 要 查 清 农 村 每 一 宗 土 地 的 权 属、 界 址、 面 积、42 /

33、 2014.12。产业论坛地 机 构 集 中 统 一 管 理， 在 地 籍 数据 库 的 基 础 上， 建 成 以 土 地 登 记 和 信 息 服 务 为 主 要 内 容 的 地 籍 管 理 信 息 系 统。 实 时 更 新、 在 线 监 管、 拓展信息应用的广度和深度， 进 一 步 提 升 土 地 监 管 能 力 和 社 会 服 务 化 水 平。 另 外， 要 认 真 落 实 土 地 登 记 资 料 公 开 查 询 办 法 ， 切 实 推 进 土 地 资 料 的 公 开 查 询 工 作， 规 范 查 询 程 序、 明 确 收 费 标 准、 提 高 服 务 水 平。 土 地 确 权 作 为 我

34、 国 建 立 不 动 产 登 记 制 度 的 产 权基础， 其数据库建设的真实性、 准 确 性 是 一 项 重 点 和 难 点 工 作。 资 料 的 整 理 归 档 与 数 据 库 建 设， 该 项 信 息 化 数 据 平 台 引 用 工 作， 辽宁省正在招标落实中项 工 作。 核 心 工 作 集 中 在 核 实 权属 情 况、 实 地 指 界、 丈 量 界 址 边 长 及 相 关 距 离、 绘 制 宗 地 草 图、 填 写 地 籍 调 查 表 等 方 面。 因 为 历 史 原 因， 既 往 已 经 多 年 遗 留 的 问 题， 在 这 次 权 属 界 定 中 还 会 再 次 凸 显， 村 民

35、 往 往 会 因 为 一 点 点 指 界 误 差 而 造 成 大 的 纠 纷， 进 而 影 响 社 会 的 稳 定； 同 时 这 也 是 一 项 容 易 产 生 黑 幕 交 易 的 土 壤， 因 此 这 项 工 作 需 要 投 入 很 大 精 力 才 能 顺利完成。实 践 中， 要 以 登 记 发 证 为 主 线， 因 地 制 宜， 采 用 符 合 实 际 的 调 查 方 法， 将 农 房 等 集 体 建 设 用 地 上 的 建 筑 物、 构 筑 物 纳 入 工 作 范 围， 建 立 健 全 不 动 产 统 一 登 记 制度。 实现 “三统一” 、 “一加速” ， 即 统 一 调 查、 统 一

36、 确 权 登 记、 统 一 发 证， 力 争 尽 快 完 成 房 地 一 体 的 全 国 农 村 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 确 权 发 证 工 作。 确 权 登记发证工作的推进中， 要以 农 村 地 籍 和 房 屋 调 查 技 术 方 案（ 试 行 ） 为 依 据， 以 服 务 和 支 撑 登 记 发 证 工 作 为 切 入 点， 兼 顾 集 体 建 设 用 地 流 转、 改 革 完 善 宅 基 地 制 度 等 土 地 制 度 改 革、 不 动 产 统 一 登 记 制 度 建 设 的 实 际 需 要； 同 时 还 要 制 定 和 完 善 该 项 工 作 推 进 中

37、 的 相 关 政 策， 存 在 的 问 题 及 解 决 的 方 案。 在 以 下 几 方 面 的 工 作 中 要 特 别 注 意， 严 格 界 定。 一 是 严 格 划 分 宗 地 问 题。 宗 地 一 经 确 定， 就不得随意调整， 确需分割、 合 并 或 调 整 边 界 的， 应 经 国 土 资 源 主 管 部 门 会 同 有 关 部 门 同 意。 二 是 准 确 界 定 土 地 登 记 用 途。 依 据是 土地利用现状分类 （GB/T21010-2007） 二级类填写 ， 有其它 批 准 文 件 的、 与 上 述 依 据 不 对 应的， 按依据重新确定归属地类， 按 照 新 归 属 地

38、类 办 理 登 记， 同 时 在 土 地 证 书“ 记 事 栏 ”内 标 注 批 准 用 途。 三 是 规 范 土 地 出 让 年 限 起 算 时 点。 这 其 中 要 特 别 重 视 对 违 法 用 地 又 补 办 了 出 让 手 续 的 用 地 的 出 让 时 点 的 界 定。 四 是 规 范 储 备 土 地 登 记、 土 地 抵 押 登 记 问 题 的 规 则 制 定。 五 是 进 一 步 明 晰 有 关 超 面 积 宅 基 地 登 记 政 策。 若 实 际 占 用 面 积 超 过 批 准 面 积 要 有 备 注， 要 在 宗 地 图 上 用 虚 线 标 注 超 站 部 分。 六 是 严

39、 格 土 地 登 记 的 统 一 管 理、 依 法 审 查 土 地 登 记 的 申 请 材 料。 八 是 土 地 登 记 人 员 要 持证上岗。4 完善土地登记代理制度。 省 （ 区 、 市 ） 国 土 资 源 部 门 要 加 快 土 地 登 记 代 理 机 构 建 设， 建 立 地 方 相 关 行 业 协 会 ， 发 挥 土 地 登 记 代 理 制 度 的 作 用 。 同 时 ， 地 籍 管 理 的 业 务 部 门 要 加 强 对 土 地 登记 代 理 机 构 的 业 务 指 导 能 力 。5 建立土地登记会审制度。 在 土 地 登 记 审 查 过 程 中 ， 会 涉 及 到 土 地 用 途

40、 、 出 让 年 限 起 算 时 点 无 法 准 确 界 定 的 情 况 ， 土 地 登 记 的 相 关 工 作 人 员 认 为 其 上 一 级 部 门 的 决 定 与 国 家 土 地 登 记 有 关 规 定 不 是 相 符 合 的 ， 以 及 其 它 超 出 地 籍 业 务 部 门 职 权 范 围 的 事 项 ， 此 时 ， 应 当 提 请 国 土 资 源 主 管 部 门 领 导 召 集 相 关 部 门 进 行 集体会审，并形成书面意见。6 推 进 土 地 登 记 的 信 息 化 建 设 和 建 立 健 全 信 息 公 开 查 询 制 度 。 土 地 登 记 档 案 资 料 应 当 由 当参

41、考文献：1 中 共 中 央 国 务 院 关 于 加 大 统 筹 城乡 发 展 力 度 进 一 步 夯 实 农 业 农 村 发 展基础的若干意见 （中发 【2010】1 号 ， 简 称 中 央 1 号 文 件 ），2011 年 5 月。 国 土 资 源 部、 财 政 部、 农 业 部 联 合 下 发 的 关 于 加 快 推 进 农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 的 通 知 （ 国 土 资 发 【2011】60 号， 简 称“ 三 部 文件”） ， 2011 年 5 月。 辽 宁 省 国 土 资 源 厅 下 发 的 辽 国 土 资 发 【2011 】 118 号文件 ， 20

42、11年 6 月。 国 土 资 源 部、 财 政 部、 住 房 和 城 乡 建 设 部、 农 业 部 和 国 家 林 业 局 联 合 下 发 的 关 于 进 一 步 加 快 推 进 宅 基 地 和 集 体 建 设 用 地 使 用 权 确 权 登 记 发证工作的通知 （国土资发 【2014】101 号，简称 “五部文件 ”）， 2014 年 8 月。 转 发 国 土 资 源 部 关 于 进 一 步 加 快 农 村 地 籍 调 查 推 进 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 工 作 的 通 知 （ 辽 国 土 资 办 发 【2013 】 78 号 ） ， 2013 年 10 月。 房地产调控策论 2011 年 12 月， 辽宁教育出版社。234562014.12 / 43