1、浅谈房地产基金融资方式的发展前景摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，拓宽融资渠道对于我国房地产产业的健康发展非常重要。本文分析了房地产基金这种新型融资方式在我国的快速发展，展望了这种融资方式未来的发展前景。关键词：房地产基金 融资模式 发展前景前言：住建部政策研究中心与高和资本联合在上海发布2013 年民间资本与房地产业研究报告
2、，报告认为房地产直接融资所占比重由 2004 年的 30%上升至 2012 年的 40.5%，直接融资资金总额在 8 年间增长 6.5 倍，房地产进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和发展多元化融资，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。其中，房地产基金作为近几年来发展较为迅速的一种新型融资方式受到了业界的广泛关注。一房地产基金在我国的发展（一）定义房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品”。据百度词条介绍，房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
3、它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。 （二）发展历史从 20 世纪 90 年代开始，我国就已经出现房地产基金，但是由于种种原因房地产基金未能取得很大的发展。 金融危机后，抑制房价成为宏观调控的重中之重，房地产企业上市融资渠道被斩，银行贷款被限制，成本明显抬高，就连唯一还算宽松的房地产信托领域，也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚，而在 2011 年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。 此时，房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。国内最早进行房地产基金的尝试的企业是万科集团。20
4、05 年底，万科与中信资本在香港共同发起成立中信资本 - 万科中国房地产开发基金，该基金募集资金为 1.5 亿美元，存续期为 5 年，主要投资于万科的开发项目。2007 年，金地和瑞银集团开始接触基金管理业务，2008 年建立房地产投资平台 , 投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，2009 年 7 月成立共同持股的稳盛投资资产管理公司 ,2010 年 3 月 , 首期 1.25 亿美元基金募集成功 , 成为国内第一支开发商主导的外币地产基金。自 2010 年以后,房地产基金取得了长足发展，势头持续而迅猛，并对房地产行业有很大的支撑，随着国家调控政策的不放松、银行信贷收紧，为地产基金的生长
5、创造了环境。2011 年，各大房企纷纷开始成立或筹备房地产基金，复地集团、金地集团、华润地产、中海地产等都建立了房地产基金业务。据不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，而 AXA、MPGA、PAG 等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，规模约 40 家左右，管理资金规模近千亿。短短几年，房地产基金已从一个市场的新生儿迅速发展成为新兴的投资基金明星，有超过 200 只基金和超过 1000 亿人民币的资金管理量，发展速度令人称奇。除了资金规模庞大的特点之外，这种基金出现至今，运营模式形式多样，在投资方式、领域和策略方面也有很大细分，股权
6、投资、债权投资、夹层投资等投资方式各行其道，住宅地产、商业地产、城市综合体等投资领域百花齐鸣，机会型、增值型、核心型等各类基金策略全面发展。业内佼佼者已经在短时间内从众多机构中脱颖而出，在募集规模、投资项目、管理能力和退出业绩方面展现出强劲的实力。统计显示，2012 年共有 94 支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的 90 支基金共计募集 59.55 亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，投资方面，全年房地产行业共完成投资交易 80 起，披露金额的 77 起交易共涉及 32.09 亿美元的交易金额，投资数量同比上升 29.0%，投资金额同比回落 11.6%;可见，目前
7、我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。二案例分析(一).房地产基金的特性分析通过对几种不同的融资方式进行对比，可以发现在紧缩的财政政策下，房地产基金融资的成本较低，资金的进入、使用和退出都较安全快捷，加之良好的流通性和宽松的使用政策，都使得房地产基金融资方式越来越多地收到业内人士青睐。欧美等发达国家推出房地产基金较早，发展成熟亦有完善的法律体系支持。如美国地产业已形成房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商等为辅的格局，行业融资来源中银行仅占 15%，房地产基金达 35%的份额，之所以发展如此迅速 ,是由房地产基金的优点决定的.房地产基金的优点如下: （1）房地产基金主要是股权投资，不会
8、增加开发企业债务负担。 （2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。 （3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。 （4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。 （5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。房地产基金属于基金，它的基本架构如下：图 1 基金的基本架构图 2 房地产基金的基本架构房地产基金又可分为房地产信托产品和房地产私募基金，我们所提到的房地产基金大多数是指房地产私募基金。图三 房地产基金分类(二)
9、成功案例分析成立于 2012 年 8 月的商业地产运营机构 RET 睿意德，在短短的 4 个月问，已完成了在北京、河北、河南、江苏、湖北、云南、浙江、辽宁、黑龙江、山东和山西等地区的布局，共掌握项目 40 余个，其扩张速度令人侧目。众所周知，房地产开发的融资渠道过于依赖银行贷款，且商业地产对资金的需求更大，更需要一个好的融资渠道。而监管层对银行贷款的控制，忽紧忽松。在这种情况卜，投资商需要通过股权投资基金的方式进入房地产开发厂对于未来，只要中国的城市化还在不断往前发展，中国的刚性需求已经逐渐显示，因此，房地产开发仍然是很好的投资渠道。截至 2012 年第二季度，共有 30 只私募房地产基金募集
10、到位 60 亿美元厂但地产基金还刚刚起步，未来的路还有很长。平安财富安城 1 号房地产基金案例分析平安财富安城 1 号房地产基金是平安信托和绿城集团共同打造的信托产品，平安信托注册资本金为 69.88 亿元，位居国内信托业首位。:截至 2010年 12 月 31 日，平安信托实现合并净利润 28.48 亿元，总资产 522 亿元，信托资产管理规模达到人民币 1396 亿元。:平安信托信用风险资产不良率为 1.12%，是全国资产质量最好的信托公司之一。平安财富安城 1 号房地产基金信托产品，平安信托以股权投资方式参与绿城温州龙湾项目，年化收益率在 25%以上。该信托基金总体规模不超过 30 亿元
11、，总规模以实际募集为准，其中，信托计划成立时募集的第一期信托规模不超过 86,000 万元;信托基金期限为 3+2 年，自信托计划成立之日起至各期信托受益权存续期限届满之日止，按照信托文件规定可以提前终止或延长从基金的时间来看，信托计划第一期推介期是自 2011 年 6 月 23 日起至 2011 年 7 月 22 日止，同事为保护投资人的利益，受托人有权根据木信托计划设立的需要延长推介期 20 个工作日或提前终止推介期平安财富安城从投资模式来看，该基金以有限合伙人的身份直接或间接加入天津安城创景股权投资基金有限合伙企业，属于分期出资。资金投资对象主要用于城市旧城改造、城市基础配套设施以及保障
12、性住宅建设等项目，并同时大力发展节能、环保的绿色低碳建筑项目。其中平安财富安城 1 号房地产基金项目以股权投资方式参与绿城温州龙湾项目，年化收益率在 25%以上。该项目地块位于温州市龙湾区行政中心区，与龙湾区政府大楼隔路相望，项目容积率 1. 5，土地 190 亩，可售地上建而 18 万方，物业形态为高层公寓、法式合院。三房地产基金发展中存在的问题（一）房地产基金发展过程中面临的主要问题随着近年来国家宏观调控对银行信贷、资本市场再融资等渠道的堵截 ,越来越多的房地产开发企业开始将融资结构的改善升级作为发展战略。但是，企业进行房地产基金的筹备与募集并不轻松，除少数大型知名房地产开发企业外，大多数
13、房地产基金由于缺乏品牌，在吸引投资者方面缺乏有效的手段。同时，房地产基金缺乏相关的法律制度保障、我国的信用制度不够健全、产业经营模式的不成熟、房地产基金推出机制的问题以及存在的专业人才缺口等问题都对房地产基金的进一步发展产生了制约。目前来看，中国的房地产基金要像海外房地产基金那样走上健康发展的正轨，脚下的道路还是漫长而艰险的，因为获得规范发展和主流地位都不是一朝一夕能达到的。国内的房地产基金不是金融创新的产物，而是房地产市场融资渠道逐步变迁和演化的结果。这种变迁和演变难免会被贴上“开发商融资渠道”“明股实债”“单项目基金”等各种标签，而真实情况也确实是这样。在这种大环境下，的确很难凸显出房地产
14、基金管理人的独立品牌与投资管理能力的专业优势。（二）可行的解决方式从政府层面讲，应尽快完善、健全配套的法律体系，保证投资人的权益，理清权责关系。同时，要引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。从房地产开发企业层面讲，应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。从基金公司层面讲，应抓住外部环境变化带来的机遇，形成房地产基金的发展策略。同时要形成完善的退出机制，提供房地产私募股权投资基金多种退出形式。另外提高基金管理人的管理水平，形成资格审查制度，增进投资人与管理人互相信任，保证基
15、金投资与运营效率对于房地产基金的良好发展也十分重要。四房地产基金的发展趋势及发展前景展望从发展趋势来看，房地产基金的发展，一方面需建立更加规范独立的软、硬件管理环境 , 设立防火墙，将基金管理团队与企业自身经营团队隔离 ；另一方面 , 在投资项目选择上，应运用各种操作技巧加大非企业自身项目的投资，在土地价格、管理能力、企业规模三方面进行项目合作。鉴于成熟的国外房地产业发展经验，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。从目前国内的资金面和房地产行业环境和融资需求来看，未来几年，私募房地产股权投资基金将继续保持持
16、续增长的态势，从资金面来看，民间财富的积累客观上要求有新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。2013 年 1 月，创业投资与私募股权研究机构清科研究中心发布了 2012 年中国私募房地产投资基金数据。数据显示，2012 年共有 94 支私募房地产投资基金完成募集，其中 90 支基金共计募集 59.55 亿美元，但募集资金总额仅比 2011 年增长 1.6%，基本保持稳定。根据业内人士的分析，私募基金数的增加反映出房地产市场回暖的趋势，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。2012 年底至 2013 年初，全国房地产市场出现的一波行情也印证这一判断。根据国际房地产发展经验，促进融资多元化、发展
17、地产融资市场必将是房地产行业健康发展之路。在美国，房地产投资只有 20%来自银行的间接融资，80% 以上来自民间直接融资。近几年国内市场正在积极探索地产融资新途径，房地产基金得到迅速发展。中国城镇化进程持续进行中，房地产市场需求仍强劲，发展房地产基金这一有效的融资工具既能减少银行和其它金融机构的风险又能推动房地产行业的进步，更能促进行业金融化进程。主要依靠银行借贷的传统融资模式在银根紧缩时凸现了我国房地产行业发展的不可持续性，因此，完善政策和金融环境、加强房地产基金的发展是促进我国房地产行业发展的必由之路。尽管目前房地产基金还处于初级发展阶段，但其借助本轮宏观调控已经有了很大发展，加之其在细分
18、市场具有一定的核心竞争力，未来的发展前景必将是健康、长久和良性的。即便存在这样那样的弊端和不利，但房地产基金必将保持快速发展的态势是不容质疑的，未来它将同现在的电子商务、新能源、新媒体等行业一样获得快速的发展壮大。参考文献:1邹毅.房地产基金:适者生存的资本游戏【J.沪港经济，2012 (2)2张丽亚.美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴【J.新疆金融，2007 (5)3张岚.我国房地产基金的筹集及退出机制探讨【J.中国房地产，2006 (4)fll 张建.房地产基金【M.北京:中国建筑工业出版社，2012.2】吴红.房地产企业融资渠道的思考J.现代经济信息，2011(11).f31 李勇.房地产私募股权投资基金前景广阔 Jl.城市开发，2011(02)
