1、浅谈城市综合体项目施工阶段现场管理要点 包兵 包志强 镇江宝龙置业发展有限公司 摘 要： 随着国家城市化进程不断推进, 单一的地产开发模式, 已经远远不能满足现代市民居住生活要求, 融合商业零售、酒店餐饮、商务办公、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能为一体的城市综合体如雨后春笋。通过对 2 个大型城市综合体项目建设施工阶段, 从专业角度出发进行归纳总结, 对主要管理控制要点进行阐述。关键词： 城市综合体; 施工阶段; 项目管理; 作者简介：包兵, 镇江宝龙置业发展有限公司, 高级工程师。收稿日期：2015-10-29On the Key Points of Field Management in
2、the Construction Stage of Urban Complex ProjectBAO Bing BAO Zhi-qiang Zhenjiang Powerlong Real Estate Development Co., Ltd; Abstract： With the continuous advance of the national urbanization process, a single real estate development model, has far can not meet the requirements of modern people livin
3、g and living, the integration of commercial retail, hotel dining, business office, apartment, integrated entertainment five core functions as one of the city complex., The author has experienced two large-scale urban complex project construction, the construction stage of the urban complex project,
4、from the professional point of view, the main management control points are expounded, and the general engineering management personnel to communicate with each other.Keyword： urban complex; construction stage; project management; Received： 2015-10-290 引言城市综合体主要特点, 占地面积大、工期急任务重, 一次性投入较大, 建筑形式大多是裙房加
5、1 幢或多幢塔楼组成, 一般经过立项、设计、施工、运营与维修等几个阶段, 而施工阶段主要施工顺序从:基础主体结构设备安装施工室内装修室外管网及铺装绿化验收开业。与其他工程项目相比主要突出为: (1) 工程变更较多, 从开工到开业连续不断; (2) 设备、安装及调试工程量大; (3) 消防工程验收系统多; (4) 参建单位多、协调任务重、全过程、全方位动态管理;在做好进度控制、质量控制、和成本控制管理以外, 还应注意以下几点工作。1 基础及主体施工(1) 由于满足多业态的设计要求, 项目基础较深、上部结构大跨度、大空间, 根据 2009 年 87 号文件-关于危险性较大的分部项工程的安全管理需要
6、提前做好深基坑、高支模等较大危险分项工程的专家论证, 必要时还需进行基坑及周围环境监测。(2) 为满足停车要求和功能机房设置, 一般地下室面积较大, 在布置塔吊时应充分考虑避开地下、地上设备机房、电房、主要通道等位置, 以免影响后期施工、安装调试、验收和开业。(3) 地下室、底板、墙板、顶板防渗漏工作要充分到位, 尤其是混凝土的抗渗等级、振捣、拆模、养护、防水须严格按照方案要求施工;特别细部要处理到位, 如:后浇带部位钢丝网宜拆模时一并拆除, 日后锈蚀容易成为渗漏通道;止水钢板根部、止水螺杆处理、后浇带侧板清理以及后浇带封闭时间等均严格按方案和图纸设计要求进行。(4) 施工段划分要合理, 尽量
7、保持各段工程量大致相等, 便于组织流水施工, 同时混凝土施工缝接头留设处理规范, 避免产生冷缝。(5) 对工程有随砌抹要求的风井, 特别要重视质量管理和控制, 不仅保证墙体砌筑质量、灰缝饱满, 同时保证随抹粉刷要平实、压光, 有效保证不漏光、不漏风的基本要求。(6) 基础与主体施工期间对主力店提资条件, 尽量施工前变更, 既保证进度, 又节约投资。(7) 屋面施工时应加强出屋面管井、机房、女儿墙、洞口周边、套管周边等混凝土的浇筑质量控制和保证混凝土翻边高度, 并应将保温层厚度考虑在内。(8) 屋面各种套管、管井, 必须按图纸设计做好预留、预埋工作, 尽量减少屋面后开洞开孔, 不留渗漏隐患;各种
8、设备基础须满足数量、平面尺寸和承载受力要求, 施工到位, 如:冷却塔基础、空调设备基础、风机基础等。(9) 对工程图纸变更应以书面指令形式发放, 同时组织施工单位技术人员进行技术交底, 并及时在图纸中标注, 工程结束后绘出完整版竣工图纸。2 安装工程施工(1) 随基础与主体施工进度, 要做好各项洞口预留和管线预埋工作, 对一些较大尺寸设备, 如风机、冷冻机、隔油器、电梯、自动扶梯等, 须事先规划好安装就位线路, 并按设备尺寸预留安装洞口, 等设备就位后砌筑墙体。(2) 室内综合管线施工前须进行图纸会审及交底, 本着追求空间最大化和有压管让无圧管, 小管让大管的原则, 将空间位置、尺寸划出剖面图
9、, 标出各种管道、管线、桥架的具体位置和相互之间的排布关系, 在大面积施工前还需进行样板段施工, 根据现场实际情况, 必要时作适当优化调整。(3) 根据实际情况对地下室车辆通道上部通风风管, 考虑到对驾驶者压抑的心理, 尽量将风管调整到两侧停车位上部空间。(4) 对穿越防火卷帘的管道应从卷帘滚轴上部穿越, 并保证防火卷帘的高度和防火封堵符合消防验收规定;同时对人防门附近管道, 管线要注意人防门的开启方向和开启角度, 必要时须调整高度和管线走向。(5) 对公共区域消防 JPG 管预埋施工时, 宜在模板上按管线走向用红色油漆做出标记, 拆模后能在发现混凝土底板上清晰可见管线的走向, 避免了公共区域
10、装饰, 天棚吊杆施工时损坏消防信号线。(6) 一次消防通过验收, 一般作为主力店商家进场的重要标志, 故工程主体封顶后应立即组织消防进场施工, 从支架、吊架、主管、支管、消防栓 (箱) 包括消防控制室及消防泵房等整个消防系统, 统一部署落实施工, 且主管、支管宜及时分段试验、打压, 确保系统调试顺利。(7) 按规定要求认真落实工程单机调试和联动满负荷调试工作, 这也是开业正常运营的重要前提和保障。(8) 工程封顶后, 立即组织虹吸雨水施工, 并在一层用临时管将雨水引往室外排水系统。3 室内装修与外幕墙施工(1) 室内公共区域装饰应有施工样板段, 通过样板段施工对材料、造型等有感性认识, 既方便
11、优化与调整, 同时也通过样板段样品材料的采购使用, 建立采购材料商家供应平台。(2) 施工中应加强与其他施工单位配合, 如将吊顶龙骨施工好后, 给消防调整喷淋头的高度和水平位置, 保持在一个水平面和一条直线上。(3) 吊顶封板前, 隐蔽管道应试压合格并通过验收, 各分包负责人在交接隐蔽验收签字确认。(4) 外幕墙施工应注意金属幕墙拼花图案、同时加强进场材料检查, 保证金属材料负公差在规范允许范围内;石材幕墙要注意色差控制, 挂贴前要事先排版。(5) 对细部节点深化设计, 如:伸缩缝部位施工节点、沉降观测点处施工节点、防雷测试点处施工节点等。4 室外管网与景观、绿化施工(1) 室外管网应根据综合
12、管网图, 按有压管让无圧管, 小管让大管的原则进行施工, 一般先进行雨污水管道施工, 接着电力管沟施工, 最后进行自来水管道与燃气管道施工。(2) 室内通向室外排水管道埋地不仅要考虑冻土层厚度, 还要注意泛水坡度应符合设计要求并不小于 0.3%;雨水、污水走向分明, 不应接错;同时所有窨井都尽量避开商场主次入口和商家店铺门口, 宜设置在通道两侧和商铺隔墙位置。(3) 严格按照图纸设计进行分区划块准确定位、返水方向及坡度, 竖向堆土造型等, 如:水池、花坛、花境、消防登高场等。(4) 室外铺装应保证混凝土基层密实、厚度、强度等级、返坡满足设计要求, 并做好各主次出入口与四周场地、道路的衔接。(5
13、) 室外广场绿化一般不宜栽种较多大树, 起着点缀作用即可, 防止遮挡商家店招, 影响商业气氛。(6) 栽植大树时朝阳面应与移植前相一致, 同时加强养护管理如:支撑树干、平衡株势、包裹树干、合理使用营养液及水肥管理。5 其他(1) 地下室环氧地面施工, 经常会遇到地面返潮和空气结露, 无法进行正常施工, 一般采取加强通风措施, 采用大功率轴流风机加强空气流通, 同时开启地下室辅助排风。(2) 加强成品保护工作, 一般需对装修工程、幕墙玻璃、门扇玻璃、栏板玻璃、地面地砖、防火门扇、地漏、虹吸排水口等采取保护措施。(3) 加强甲供材采购与供应, 保证正常施工。如:地砖、墙砖、石材、小商户电箱、电缆等
14、。(4) 加强装修期间工程变更管理, 及时与招商及各商家进行技术对接, 对商户提出的要求, 尽可能满足, 一般集中表现为:墙体的拆、改、建;增加上下水和燃气管道等, 拆、改、建工作宜建立施工小分队进行专项施工。(5) 加强变更造价控制, 根据变更指令单, 成本核算人员应每天到现场跟踪审核变更完成情况, 建立变更台账。(6) 对防火封堵工作要高度重视, 是消防验收的关键工作之一, 主要表现为:管井平面封堵、各种管道、桥架穿墙封堵等。(7) 加强安全文明施工管理, 商户进入装修阶段, 各施工单位、各商户装修, 每天产生大量建筑垃圾, 宜安排小分队统一进行清理外运;施工中还应加强施工用电、用水、防火
15、、防盗等方面管理, 确保施工安全。(8) 加强内部协调管理, 根据合同分包情况, 一般参建单位较多如:土建、幕墙、室内装饰、消防、泛光照明、标识标牌、交通划线、车辆导视、弱电信号、电梯安装、雨污水、景观绿化等, 所以必须加强现场的施工管理与协调, 否则会相互干扰、制约从而影响整个项目开业。(9) 加强外部协调工作, 项目从开工至开业, 会经历多次主管部门的检查和各项工程验收, 必须主动加强与主管部门的沟通和协调, 如:住建局、规划局、供电局等等。(10) 项目开业前后, 还需与商业公司做好实物, 资料档案移交、交底、培训、维修保养等各方面后勤保障工作, 确保商业正常运营。6 结语随着国家深化改
16、革的步伐及“十三五”规划出台, 在今后城市发展规划中, 城市综合体将不断涌现, 朝着更具有现代性、前沿性、国际化、多元化、节能减排方向发展, 以方便和提高居民生活质量为中心, 提供“吃、喝、玩、乐、购”一站式服务, 对我们工程管理人员的素质、能力有着更高的要求, 就需要我们不断的去学习、总结、交流, 切实提高我们的管理能力和水平, 更好地服务于社会、服务于工程。参考文献1全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.全国一级建造师执业资格考试用书市政公用工程管理与实务M.4 版.中国建筑工业出版社, 2016. 2GB502422002 建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范S.中国建筑工业出版社, 2002. 3梁世连, 惠恩才.工程项目管理学M.东北财经大学出版社, 2004.
