1、,都市综合体案例分析与借鉴,纽约洛克菲勒中心,“纽约心脏”曼哈顿,北京国贸中心,日本福冈博多运河城,日本福冈博多运河城,购物中心,剧场,最大程度借景,五星级酒店,东京六本木新城,保利文化广场,北京万达广场,伦敦金丝雀码头,都市综合体简介,都市综合体案例借鉴与分析,二,对尊地地产的启示,三,目 录,一,一,都市综合体简介,1,都市综合体定义,2,都市综合体特征,3,城市化进程与都市综合体,写字楼,都市综合体是什么？,公寓,酒店,商业,展览,都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成
2、一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。,都市综合体的定义,HOPSCA,都市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,城市化进程与都市综合体,城市化发展,“ 一个城市只有一个中心 ”,广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,上海-南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,上海由一个中心向多个中心发展,上海-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-
3、徐家汇,上海-虹桥,上海南京路,上海城市化发展,北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代,城市化发展,北京城市化发展,深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的,城市化发展,深圳城市化发展,深圳都市综合体的发展,周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题,都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰,国贸,地王,中信城市广场,中航城,万象城,保利文化广场,周边环境问题 功能搭配问题,周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题,二,都市综合体案例借鉴与分析,1,国内外失败案例分析,2,成功案例借鉴,都市综合体
4、失败的案例分析蒙特利尔地下城 Montreals underground city,每年4到5个月的漫长冬季。 40年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。 地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。,道路系统长度约为40公里。 每天通行人数超过50万。 共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。,蒙特利尔简介,地下城主要数据指标,蒙特利尔地下城发展历程,20世纪70年代，地下城的概念出现，但中心区依然缺乏公共设施。,蒙特利尔开设了4条地下商业走廊，大都位于同一条地铁交通干线的下面。,90年代 至今,20世纪 70年代,萌芽，地下城
5、的建筑面积大约在50万平方米左右，主要由地铁、广场、旅馆组成，市中心的地铁站出现了少量的地下人行通道。,建设了更多的地下通道形成了一个由步行通道联系起来的庞大的系统,人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。,蒙特利尔地下城的失败,商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城。 建城过程中，注重新旧文化的结
6、合，强调新旧两种文化和建筑方式,项目亮点,项目不足,蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴,地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。,规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。,失败 原因,规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。,蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。,经验 积累,占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2物业形态
7、： 40万平米的商业 20万平米住宅 尼罗河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游乐场、儿童乐园 各地风格的美食街总投资额：25亿元 建筑密度：38.55%,都市综合体失败的案例分析东莞华南MALL,曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊评为 “世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL生活城”,华南MALL这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，为什么要更名呢？,商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差，更名是对目前现状的反思和调整!,东莞华南MALL现状及根源,华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之
8、前业态设置的55。 文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施。 各类主力店也比预期的少了50，同类商业替换率也超过30。,华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式。 购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足， 本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。,新华南MALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALL生活城已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。,购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以满足人们“
9、一站式”的“生活需求”，而非仅仅满足“一站式”的“消费需求”。,业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。,华南MALL的调整方向,主 题,功 能,业 态,东莞华南MALL的借鉴,都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。,对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲/娱乐/购物/
10、度假功能最易实现成功。,都市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应重点考虑本土化的特征。,定 位,体 量,文 化,都市综合体成功案例分析深圳华润中心,项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。 物业形态： 万象城 5A甲级写字楼华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币,华润中心,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（
11、Rel）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳 City Value,奥林匹克标准真冰溜冰场,华润大厦： 出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。,华润中心一期盘点,万象城：已接待顾客2000多万人次，商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一,华润中心一期获得巨大成功！,华润万象城都市综合体成功运营的思考,一期,二期,华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住
12、宅缺失，中高档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CBD带来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,五星级酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,高消费人流,让我们从华润中心的真实价值探究其成功因素,地王信兴广场,书城深交所发展银行,华润中心,国贸大厦,中信城市广场,中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。 华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的 华润地王财富圈！,世界金融中心,成
13、功硬指数,一级商业中心,甲级写字楼,星级酒店,华润写字楼 地王大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心,华润酒店 木棉花酒店 晶都酒店 万德酒店 世界金融中心,华润万象城 中信城市广场,成功软指数,银行,金融证券,保险,联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金,友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险,深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行,华润能量指数,商业航母,5A级写字楼,五星级酒店,华润品牌能量,成功硬指数,成功软指数,华润能量指数,华润中心,港人北上,东部人群西进,西部人群重返,市外人群南下,营
14、运城市空间 引航城市地产,填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失,全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次,传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵,华润中心,决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。,运营城市是复合地产发展的最高境界！,华润中心的规模体量,项目所在城区的外在发展要求,华润中心运营城市,华润中心成功原因分析,科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。,华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城
15、市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。,开发 节奏,地理 位置,华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续发展。,运营 城市,三,对尊地地产的启示,都市综合体前景,未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。,都市综合体在中国将大有可为！,中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到 实验，大部分获得了成功！,我们取得的成就,沃尔玛亚洲中心 将世界500强总部留在深圳,新华南MALL生活城东江畔新都市主义街区,东营银座城市广场,合肥安福国际广场
16、,西安天地时代广场,规划、设计、建设难,开发节奏难把握,国外成功案例 结合本土文化难,我们发现的难题,都市综合体招商、营销难,成功！,YES,面对都市综合体，我们还需思考的问题,地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题,备受瞩目的深圳市重大建设项目“华润中心二期”于2008年7月25日上午全面封顶，此举宣告深圳首个“都市综合体”项目主体工程全面完成，标志着深圳即将进入“都市综合体”时代。 华润（深圳）有限公司总经理吴向东、凯悦国际酒店集团亚太区董事总经理朱民康以及路易威登中国区董事总经理施安德启动了封顶仪式，并与受邀到场的数百名嘉宾一同见证了万象城二期招商取得的丰
17、硕成果，一批国际顶级奢侈品牌，如LV、HERMES、BVLGARI等将于2009年登陆深圳。此外，作为华润中心重要组成部分的高端住宅“幸福里”展示中心也在当天面向媒体拉开帷幕，之后，将正式开始接受预约参观。目前，华润置地已经发展成为总资产超过500亿港元、净资产超过240亿港元的综合型地产企业，土地储备面积超过2220万平方米，业务范围拓展至北京、上海、深圳、成都等 19个城市，“商业+住宅”模式全面覆盖不同的城市需求，而以华润中心为代表的“都市综合体”即是其中之一。在深圳华润中心项目获得成功后，华润置地确立了“在全国范围内复制发展以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的都市综合体”的发展战
18、略，不久的将来，更多的“都市综合体”将落户杭州、大连、沈阳、成都、武汉、南宁等城市。深圳华润中心是华润集团在国内倾力打造的首个“都市综合体”作品，随着2004年底华润中心一期落成并投入使用，这一战略已获得初步成功。如今的万象城已成为深圳的标志性购物中心，每年客流量达3000万人次以上；而国际5A甲级写字楼“华润大厦”，更是深圳最高水准的办公场所，吸引了包括汇丰银行、荷兰银行、UBS、上投摩根、雅培制药、日本财险、华泰友邦基金、拜耳材料等世界500强企业竞相入驻；即将于 2009年开业的华润中心二期，将充分展现“都市综合体”对于城市资源的强大聚合能力-约20000平米的商业休闲广场，定位为万象城
19、的延续、补充和升华，全球最大的奢侈品集团LVMH旗下最著名品牌LV已确定将其中国最大旗舰店开到这里，此外，HERMES, BVLGARI, SALVATORE FERRAGAMO, MONTBLANC等更多世界顶级品牌旗舰店的入驻，将使万象城成为全国奢侈品最密集的区域；世界闻名的豪华酒店管理集团-环球凯悦集团，将在华润中心二期开设大中华地区第六家君悦酒店，深圳君悦酒店高度达195米，33层之上的酒店大堂将成为酒店最吸引人的独特风景线；坐拥“华润万象城”和“深圳君悦酒店”等顶级配套的超高层住宅幸福里，邀请香港著名设计师精心设计，采用世界级品牌，以精装修标准交付，同时还将吸取君悦酒店和香港顶级发展
20、商的服务精华，塑造深圳最高端的物业服务体系。,深圳华润中心简介 负责开发、经营及管理深圳“华润中心”项目，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”和国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于2004年12月竣工开业。二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，将于2005年全面开工建设。华润(深圳)有限公司已启动在全国范围内复制发展以“万象城”大型购物中心为主力品牌和主导产品的大型综合性商
21、业地产项目的战略。主要产品与服务 万象城：是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。华润大厦：是一座国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，市场招商已全面展开。目前已有多家知名跨国金融机构、国际物流公司及华润集团旗下数家上市
22、公司入驻华润大厦。木棉花酒店：属中小型时尚商务酒店，凭借艺术的设计、温馨的服务和独特的风格深受住客欢迎。,华润万象城主力店铺： REL时尚生活百货：专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆。 Ol超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。,华润中心内精致住宅项目，是以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源型高尚住宅。由3栋49层的超高层住宅组成，楼高165米，总建筑面积约11万平方米，总
23、户数近800户。幸福里与华润万象城、君悦酒店为邻，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，借此难能可贵的特征和质素，使得这种城市中心型的豪宅难以超越并不可复制。幸福里将以其优异的品质成为深圳、甚至全国的高端住宅物业典范。,国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 华润大厦以其优越的地理位置、精致的建筑设计、完善的设备设施以及良好的物业管理，赢得了国内外客户的青睐。到目前为止，已有近40家国际金融机构及
24、国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。,坐落于华润中心二期的深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾客提供非一般的
25、饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。被亚太商务旅游杂志评为“世界最佳商务酒店品牌”的君悦品牌Grand Hyatt 是环球凯悦集团超豪华的酒店品牌。君悦以气派非凡、雍容华贵和富有创意的设计风格而着称，矗立于国际大都市和门户城市。从辉煌富丽的大堂，气势宏伟的建筑，到先进的商务科技，宽敞的客房，创新的餐饮，完善的会议宴会设施及豪华的水疗SPA 等设施和服务，随时满足商务、会议、美食、休闲及娱乐等全方位都市需求。 深圳君悦酒店是继北京、上海、广州、香港及台北后，环球凯悦集团在大中华地区开设的第六家君悦酒店。预计2009年开业。,Thank You!,
