1、 1 / 5关于珠海经济特区物业管理条例实施细则（草案征求意见稿）的起草说明珠海市第九届人大常委会第九次会议于 2017 年 11 月 22 日通过的珠海经济特区物业管理条例(以下简称条例),自 2018年 3 月 15 日起施行。 条例的实施对规范我市物业管理市场，推动物业管理工作起到了积极作用。但由于条例内容相对于物业管理实践中遇到的问题，规定得较为笼统。为妥善解决物业管理实践中不断出现的新情况、新问题，按照条例第九十九条的规定，市物业管理行政主管部门应当制定相应的实施细则。珠海市住房和城市规划建设局针对我市目前物业管理中存在的焦点、热点问题，在充分调研、借鉴先进地市经验的基础上，依据珠海
2、经济特区物业管理条例起草了珠海经济特区物业管理条例实施细则（草案）（以下简称细则），现就细则的相关情况说明如下：一、制定细则的必要性条例在制定过程中，因受到篇幅的限制，对一些细节性的问题不能逐一作出规定。因此，即便条例颁布后，我市目前物业管理中存在的一些焦点、热点问题的解决仍缺乏相应的依据。而随着物业管理市场形势的发展，依法管理、依法规范、依法完善已成为各行各业的共识，因此，我市急需通过进一步完善立法来解决物业管理中面临的各项问题。2 / 5二、制定细则的立法依据和起草过程细则以中华人民共和国物权法和物业管理条例为主要依据，以条例为基础，并参考深圳市、成都市、合肥市、温州市等外地市物业管理法规
3、、规章和先进经验，立足我市物业管理发展的现状，充分考虑建设单位、物业服务企业和业主各方的合法权益，发挥市、区、镇政府、街道办各相关职能部门的指导监督作用，以强化政府指导和监督作用为主线，发挥业主、业主委员会的主体作用为载体，遵循业主决策与物业服务企业专业化管理服务相结合，依据现实性和前瞻性相结合的原则制定。为了提高立法的专业性，我局积极参与条例的起草、修订过程，深度了解条例的立法本意，并多次参与市人大组织的立法调研，我局在条例的基础上，结合考察成果，参考全国各地已经颁布实施的物业管理法律法规及相关资料，形成细则。 细则形成后，我局分别召集物业服务企业代表、业主代表和镇政府、街道办代表召开改稿会
4、，并依法组织召开听证会，听取各方的意见和建议。经各方反复推敲论证后，对细则不断地进行修改和完善。三、 细则的主要内容细则参考条例的体例，分为总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则等七个章节，共一百一十四个条款，内容较为详实，为基层政府解决实践中遇到的物业纠纷提供了有力支持。3 / 5（一）在总则中，进一步明确市、区两级政府的职责，进一步明晰市、区、镇街的三级管理体制。在细则中，进一步突出镇政府、街道办在物业管理中的指导和监督作用，细化联席会议制度的建立和执行，强化属地管理，尽量将矛盾和纠纷化解在基层，进而维护社会的稳定、和谐。在进一步细化条例中确定的
5、管理体制的基础上，引导业主、建设单位委托社会组织提供专业服务，同时赋予政府购买第三方服务的权利，培育和引导社会组织参与物业管理，以促使物业管理更加专业化。（二）关于物业管理区域的划分和调整。确定了物业管理区域的划分原则及备案要求；同时针对实践中物业管理区域内业主的不同需要，增加了物业管理区域划分中的纠纷解决机制及物业管理区域变更的相关内容。为物业管理区域的合并或者分立提供制度依据。（三）业主和业主组织。在物业管理中，业主的诉求日益高涨，设立业主大会、选举业主委员会的需求日益旺盛。但是在设立业主大会及选举业主委员会的过程中，稍有不慎，极容易引发纠纷。细则在条例的基础上，以有利于发挥业主、业主大会
6、和业主委员会的主体作用为目的，详细规范了业主大会筹备、业主委员会选举、资格审核、异议处理、开会日常工作准备、工作职责、责任承担、违规行为处理等细节性问题，通过细则的条款设计，形成一套完备的会议、工作流程。同时，对于如何加强对业主委员会的监督，规范业主委员会的合法运作，使其有效的发挥桥梁4 / 5作用，一直是立法过程中的一个难题。 细则从业主委员会财务审计、增加监事会制度等多角度入手，增加针对业主委员会的监督内容，进一步规范业主委员会的合法运作。针对条例中新增加的物业管理委员会制度，在细则中进一步明确了设立物业管理委员会的前提条件、设立流程及人员构成，使物业管理委员会的制度更为明晰、可行。（四）
7、物业管理服务。物业服务企业资质取消后，需要通过物业服务企业的备案加强对物业服务企业的监督，针对这一需求，细则规定的物业服务企业的备案要求和备案流程，以加强对物业服务企业的监督。在物业服中，前期物业管理是物业管理过程中一个较为重要的阶段，在现实情况下，一些物业管理区域可能在相当长的一段时间内都是处于前期物业管理的状态，而前期物业服务企业的变更一直是我市立法中的一段空白， 细则的制定有效的弥补了这一空白，使前期物业服务企业的变更有法可依。在物业管理中，物业服务企业的进退机制和交接制度是直接关系社区稳定和业主利益的重要内容， 细则中规范了物业服务企业的进退程序和交接制度，同时确定了镇政府、街道办在物
8、业服务企业进退和交接中的监督责任和交接期出现物业管理真空状态的处理机制。在物业服务企业收费方面，基于酬金制将会是未来物业服务企业收费的重要方式之一， 细则详实的规定了酬金制收费模式下，物业服务企业的义务和业主在酬金制收费中的监督权利和途径。5 / 5（五）物业的使用与维护。 细则紧密结合当前物业管理领域物业的使用和维护中较为常见的问题进行规范。一是关于车位出售、出租的程序性规定及在车位比例不足的情况下，车位出售、出租的限制；二是对业主、物业使用人在房屋装修、装饰和安全使用过程中的禁止行为和注意事项进行了更为详细的规定；三是物业共有部位、共用设施设备的维修主体、责任承担、维修程序及应急维修均作出详细规定，使维修程序更为明确。（六）关于法律责任。 细则针对物业管理中常见的违规行为，在中华人民共和国物权法、 物业管理条例及珠海经济特区物业管理条例的基础上，规定了物业管理行政主管部门、镇政府、街道办和其他有关行政主管部门、建设单位、物业服务企业违反相关规定的责任承担。
