1、浅谈城市房屋拆迁与物权法2007年3月16日中华人民共和国物权法于中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过并于当年十月一日起正式实施。物权法的立法目的在于维护物权人的合法权益。房屋是每个人家的载体，是幸福的港湾。而在现实生活中，我们往往会看到或者自己会碰到房屋拆迁问题，有的人是老老实实的接受补偿搬走，而有的人则是成就了“钉子户”的美名。房屋拆迁问题在中国已经存在许多年了，而且愈演愈烈。在当今互联网高速发展的时代，加之平面媒体的广泛报道，人们更加关注这个问题并且在积极的维护自己的对房屋所有权的合法权益。城市房屋拆迁问题在中国有个代名词暴力强拆。 “或是停水、断电；或是放狗、放蛇；或是风
2、高月黑之夜，如鬼子进村一样，强行入户将酣睡的居民抬出并控制住，瞬间就将人房屋夷为平地；或是光天化日之下， “大侠”突现，冲进“钉子户”的家中，抡起大锤、铁锹，一通乱砸，威逼其乖乖就范。 ”这是百度百科里对暴力强拆的解释。从中我们不难发现，人们的权益荡然无存，人们毫无尊严，因为连自己的家都保卫不了。这就是我们的和谐社会吗？当然导致这种现象出现的原因很多。如现行规范拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。而主要原因是相关赔付不合理，国家规定的款项出现私吞现象，或者开发商不能给予合理
3、的条件，导致居民拆迁后可能失去居所。 对房屋的所有权是人们关系到自己切身利益，关系到社会稳定等大局的问题。在我看来改变这一切的根本在于立法与执法。在立法上我们虽然已经有了物权法 ，但任然需要其他法律法规的配套实施，以及合理地解决在于执法过程中出现的矛盾与纠纷。在物权法出台之前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，尚无法律规定，实践中有关房屋拆迁的实施以及相关纠纷的解决的主要依据就是2001年国务院颁行的城市房屋拆迁管理条例 ，而这一条例的规范设计以及调整方式颇受诟病。在物权法于2007年3月16日颁布之后，由于城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，因此会出现停止执
4、行的问题，而城市房屋征收与拆迁工作将会陷入无法可依的状况。针对这一问题，国务院法制办会同建设部拟订了城市房地产管理法修正案草案 ，建议根据立法法的有关规定，在有关征收法律出台前，修改城市房地产管理法。 城市房地产管理法的修正是以物权法为基础的，而国务院制定拆迁法规在法律性质上属于授权立法，因此将来国务院制定拆迁法规也必须以宪法和物权法的有关规定为依据，不得出现相违背的情形。房屋拆迁乃是以征收或征用为前提， 物权法中并没有直接对房屋拆迁问题作出规定，但是其中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八条，根据这些法律规则的内容设计，有关房屋拆迁的法律规范应
5、该包括以下方面：第一，房屋拆迁须以公共利益需要为前提。房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用权而发生，而在此三种情形下，法律均明确规定，必须以公共利益为前提。首先， 宪法中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。譬如， 宪法第十条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其次，物权法中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而
6、第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。再者，刚刚修正的城市房地产管理法第六条也明确指出， “为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋” 。第二，房屋拆迁必须以给予补偿为前提。征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。对于补偿问题，在宪法 、 物权法以及新修正的城市房地产管理法中都有明确规定。 物权法中特别强调对被征
7、收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条中指出，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第四十四条还指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。需要注意的是，给予补偿是房
8、屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为征收征用权是法律赋予的，而补偿仅仅是一种事后救济，这是与物权法的立法精神相违背的。根据物权法 ，补偿是征收或征用权存在或产生的前提而非后果。第三，房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序。 拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和给予补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生。而此种权力的行使，实质上乃属于行政权力的运用或行使， “绝对的权力绝对导致腐败” ，因此法律需要从权限和程序两个方面限制该权力的行使。对此， 物权法第四十二条、四十三条、四十四条中都有明确规定，譬如第四十三条规定，不得违反法律规定的
9、权限和程序征收集体所有的土地。而且需要进一步明确的是，违反法定权限和程序，也就丧失了征收或征用的权力，而以此为前提的拆迁行为也就当然属于无权、违法、无效的行为，因此而给被拆迁人造成损失的，违法或无权拆迁人应承担损害赔偿责任。现实中，属于行政法规的拆迁条例往往能打败位阶高于它的物权法 。因为城市拆迁房屋管理条例，它的设定是非常具体，而且城市房屋管理条例中，它引入了拆迁人、被拆迁人和政府这三方关系。从这个意义上来说，拆迁人为了自己的利益，政府是为了公众利益，但拆迁人可能不一定是为了公众的利益，他可能为了自己的利益，可能会强行用各种方式来拆迁。所以，与这一个城市拆迁管理条例相比， 物权法可能显得软弱
10、无力，成为“无权法” 。“法大，还是生命大？”当反抗强制拆迁以自焚这样的极端惨烈方式进行时，一场叩问“法”的改革正在急速酝酿。2009年12月初，由北大法学院的沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安等5位教授向全国人大常委会提出的关于对城市房屋拆迁管理条例进行审查的建议 （下称建议 ）经媒体披露后，在不到一周时间内受到了国务院的重视和回应。这意味着，一直被口诛笔伐的城市房屋拆迁管理条例即将被废止。 即便拆迁新法能达成成果，能否得到有效执行仍值得怀疑，以往的教训是，地方政府往往会有选择性地执法。实际上， 拆迁条例与宪法和土地管理法的矛盾从一开始就存在，与物权法的冲突更是明显，但几乎没有哪个地方政府
11、认为自己的行为违法，更多的解释是，后两者的条款是原则性的， 拆迁条例却很具体， “用起来更顺手” 。就在人们还在为唐福珍们的自焚痛心时，国内媒体刊发了一张反映美国开发商和“钉子户”的和谐照片：一栋商业大楼因一位老太太的拒绝搬迁而被迫改变大楼涉及图纸，盖起了一栋全世界独一无二的建筑。而近年来流传更为广泛的一则故事是普鲁士国王与该国“钉子户”磨坊主的博弈，最后以法院判国王败诉而成为“奇谈” 。无论是美国现在的“和谐佳话”还是过去德国的“君民之争” ，发生的前提都是土地私人所有，这与中国的城市土地归国家所有和农村土地归集体所有的基本制度不匹配。但同时，这些故事折射出来的人文关怀是全世界相通的。 “中
12、国可以学习和借鉴的是以人为本和法治精神，现在我们的城市发展和工业化最缺失的就是这个，干巴巴的数字取代了人们的幸福。 ”如今，修改拆迁条例的消息好似一道曙光，给了许多人希望。在此前后，中央经济工作会议召开，提及分配问题，连日来各部门密集出台的调控楼市政策，在某种意义上形成了一套呵护民生的岁末“组合拳” 。 “中国用30年的时间完成西方200年的转型，用日新月异来形容中国的城市发展并不为过，矛盾的出现在所难免，但也要有度，有的矛盾可以避免，有的矛盾不应该激化。 ”中国发展到今天，许多问题要靠深化改革完成，需要全新的思维，需要以人为本的价值回归。参考：拆迁新法重重阻力中酝酿出台 国际先驱导报 解读 城市房屋拆迁与物权法规范 羊城晚报女子为抗议强拆自焚身亡 专家批物权法成无权法环球时报
