1、惠 州 市 房 产 测 绘 实 施 细 则（试行）Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Hui Zhou2015年 3月修订版惠州市房产管理局二一五年三月惠州市房产测绘实施细则 第 1 页 共 39页目 录第一章 总则(2)第二章 房产图绘制(3)第三章 建筑面积计算规则(4)第四章 房屋建筑面积测算(21)第五章 共有建筑面积分摊规则(26)第六章 房产变更测量(30)第七章 成果资料的检查验收和整理 (30)第八章 附则 (34)附录一：术语 (34)惠州市房产测绘实施细则 第 2 页 共 39页第一章 总 则1.1 目的为加
2、强房产测绘管理，规范我市房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。1.2 适用范围在惠州市惠城区、惠州仲恺高新区行政区域内从事房产测绘工作应当遵守房产测量规范和本实施细则，其它县、区参照执行。1.3 依据和标准中华人民共和国测绘法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法广东省测绘管理条例房产测绘管理办法房屋登记办法房产测量规范第 1单元：房产测量规定 GB/T 17986.1-2000房产测量规范第 2单元：房产图图式 GB/T 17986.2-2000关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房200274 号)1.4 基本原则1.4.1 实测原则房产测
3、绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。1.4.2 合法原则房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。1.4.3 用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾实测原则和合法原则；若两者不一致时，应按以下情况分别处理：对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划审定的设计图纸不一致的
4、，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。1.5 施测条件1.5.1 预测必须具备以下条件：土地使用证；建筑工程规划许可证；经规划部门审定的施工报建图纸；1.5.2. 实测必须具备以下条件：（1） 、分幢实测的建筑物必须完全竣工，必须具备以下条件惠州市房产测绘实施细则 第 3 页 共 39页建筑物封顶；外立面装修完成，脚手架拆除；建筑物主体及其附属物的竣工状态与规划报建的设计图纸一致,并经规划验收核实。 （2） 、分层分户实测除应达到上述竣工条件外，还应满足：分摊的
5、共有共用设备用房中，设备安装到位；功能区和功能区内各产权单位的产权界线明确、标志牢固、显著。1.6 房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 1-1计算的结果。表 1-1 房产面积的精度要求 （S 为房产面积, 平方米） 精度等级 限差（平方米） 中误差(平方米)一级 06.2. S03.1.二级 S42三级 .8. .4.各级房产面积的精度适用范围如表 1-2。表 1-2 房产面积精度测算等级的要求精度等级 不同房屋选用的等级一级 特殊房屋或委托人特殊要求的房屋二级 商品房或进入房地产市场的房屋三级 居民自建房第二章 房产图绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资
6、料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。2.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量规范执行。2.2 分层图的绘制2.2.1分 层 图 应 标 注 比 例 尺 ， 一 幢 房 屋 的 各 层 平 面 图 宜 采 用 同 一 个 比 例 尺 ， 并 标 注 指 北 方 向 。2.2.2各层图形应注明第 x层或夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第 x层的夹层；地下楼层以“B”表示，地下 1层、2 层分别表示为 B1层、B2 层。2.2.3房屋平面图的绘制，计算全部建筑面积的以单实
7、线表示，计算一半建筑面积的以虚线表示。2.2.4一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“xx层” 。2.3 分户图的绘制2.3.1分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。惠州市房产测绘实施细则 第 4 页 共 39页2.3.2跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。2.3.3房屋内有层高低于 2.20米的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高小于 2.2
8、0米” 。2.3.4某户房屋的权属范围应在分户图中以加粗线表示。第三章 建筑面积计算规则3.1 计算建筑面积的条件能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：1)应具有永久性上盖。2)应有围护结构。3)结构牢固，属永久性的建筑物。4)层高在 2.20米以上(含 2.20米，以下同)。5)可作为人们生产或生活的场所。3.2 计算全部建筑面积的范围3.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。3.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在 2.20米以上部位计算建筑面积。3.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均
9、按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。3.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。3.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在 220 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在 2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。3.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。3.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。3.2.8与房屋相连
10、的有柱走廊（剪力墙视为有柱） ，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。3.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。3.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。3.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积。3.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻
11、璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。3.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。3.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20米以惠州市房产测绘实施细则 第 5 页 共 39页上部位的外围水平投影计算建筑面积。3.2.15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。3.2.16图书馆的书库，其层高在 2.20米以上的，均按一层计算建筑面积。3.2.17有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。3.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加
12、以利用的，净高在 2.10米以上(含 2.10米，以下同)的部位，按其外围水平投影计算建筑面积(多层的按多层计)。3.2.19房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在 2.10米以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算建筑面积。3.2.20层高在 2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。3.3 计算一半建筑面积的范围3.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.2未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱） ，未封闭的挑廊、走廊、外廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的
13、一半计算建筑面积。3.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.6有上盖、具有围护结构、独户使用的平台，上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其二分之一的，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。3.4 不计算建筑面积的范围3.4.1层高低于 2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。3.4.2突出房
14、屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3.4.3阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道等，以下情况视为无上盖：阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层的；阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等的上盖在围护结构内水平连续投影面积小于其二分之一的。3.4.4房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。3.4.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。3.4.6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。3.4.7利用引桥、高架路、高架
15、桥、斜坡道、桥面作为上盖建造的建筑空间。3.4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋。3.4.9检修、消防等用途的室外爬梯。3.4.10独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。3.4.11与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。惠州市房产测绘实施细则 第 6 页 共 39页3.4.12与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊等的建筑。3.4.13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。3.4.14宽度大于 0.20米的楼梯梯段水平间隙。3.4.15宽度大于 0.40米的自动扶梯安全间隙。3.4.16窗台台面结构板高于房屋地面的飘窗。3.4.17上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。3.4.
16、18室外台阶、走廊外的台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外的部分。3.4.19跃层式房屋上层挑空部位。3.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖的建筑。3.4.21 自动扶梯、自动人行道。（在楼梯间内设置的扶手电梯应按楼梯间计算建筑面积）3.5 特殊情况下的建筑面积计算3.5.1阳台、露台建筑面积计算1)位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，其上方屋檐或盖板的水平投影部分不计算建筑面积。2）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外） ，均视为阳台，若没有完全封闭的，则按不封闭阳台计算建筑面积。3）位于二层阳台下方，即建筑物首层的建筑空间，有围护结构或
17、围护物的，按阳台计算其建筑面积。4） 在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。5） （如下图）：左右错开阳台 上下错开阳台 隔层阳台“左右错开阳台、上下错开阳台、隔层阳台” ，以上层和隔层阳台在该阳台上的水平投影、按该阳台的封闭情况分别计算建筑面积） 。说明：如A、B、惠州市房产测绘实施细则 第 7 页 共 39页上左图,为房屋立面图中的错开阳台，B阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分的长度大于0.60米时，计算一半建筑面积，A阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分计算一半建筑面积。如上右图,阳
18、台隔一层、应该按其上盖水平投影计算一半建筑面积，阳台隔两层或层高大于6.00米，视为无上盖露台，不计算建筑面积。6） 位于顶层阳台，若利用房屋屋檐挑出部分作为上盖，其宽度不大于1.10米，不计建筑面积；若利用结构楼板、专设盖板等作为永久性上盖， （包括由凸窗、空调位、花池、等所形成的盖板） ，其宽度大于0.60米时，按其水平投影面积的一半计算建筑面积（如下两图） 。7） 位于露台由主体房屋结构延伸出来的有柱、有永久性顶盖的柱廊，按该结构外围水平投影计算建筑面积（如下图） 。8） 阳台类型( 图a) ( 图b)惠州市房产测绘实施细则 第 8 页 共 39页( 图c) ( 图d)9） （如下两图）
19、 ，阳台按上盖水平投影计算一半建筑面积。10） （如下两图）,厨房与不封闭阳台没有分界线，按主体外墙走向连线为分界，厨房计算全部建筑面积，不封闭阳台按其上盖水平投影计算一半建筑面积。11） （如下图） ，规划核定图纸标注为露台，不计算建筑面积。、 ()、 、惠州市房产测绘实施细则 第 9 页 共 39页12)住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积（如下图） 。 住宅
20、一层中阳台与门廊的界定图示13) 凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间不计入阳台或花池的建筑面积。 3.5.2花池、空调机位（如下图）：1) 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。2) 位于建筑主体结构外侧，与室内不连通的平台式花池和空调机位不计算建筑面积。3.5.3楼梯、台阶、车道的建筑面积计算1) 室外楼梯和室内楼梯惠州市房产测绘实施细则 第 10 页 共 39页室外楼梯:（1)设置于建筑物主体结构以外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。（2)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。（3)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。
21、室内楼梯:（4)设置于建筑物主体结构以内的楼梯、电梯视为室内楼梯。（5)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。（6)各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。（7)室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积；无上盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。2)穿越夹层的楼梯，如果夹层不利用该楼梯作为上下通道的,其位于夹层的梯间不计算建筑面积。3)与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积（如下图） 。4)复式建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；跃层建筑的室内楼梯按一层计算建筑面积（如下左图） ；错层
22、建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积（如下右图） 。跃层室内楼梯 错层室内楼梯出 入 口出 入 口此 图 按 两层 计 算 建筑 面 积、 、惠州市房产测绘实施细则 第 11 页 共 39页5)住宅室内楼梯间的梯井宽度0.20米时，楼梯间按房屋自然层计算建筑面积；如室内楼梯梯井宽度0.20米时，或为开放式、与室内其他部位相通的，按楼梯的水平投影计算建筑面积，梯井不计算建筑面积（如下图） 。6)位于建筑物以外，与建筑物没有直接相连，因地势高差而设计的楼梯为室外台阶，不计算建筑面积。室外台阶是依据地势高差面设置的联系不同标高地面
23、的过渡构件，是房屋的辅助设施。一般情况，如台阶起终点高差不少于一个自然层，其下方应为自然地形，不设计利用，否则，应视为室外楼梯；如台阶起终点高差少于一个自然层，其下方无论是否设计利用均视为台阶（如下图） 。 7)室外楼梯最上层楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯视为无盖，最顶一层按其水平投影的一半计算建筑面积；当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖,按水平投影计算全部建筑面积。（说明：室外楼梯应位于房屋外部，供人们日常生产生活中上下各楼层时使用，有围护结构，惠州市房产测绘实施细则 第 12 页 共 39页下方形成一个建筑空间，应是永久性的房屋附
24、属设施，不包括爬梯。 ）(如下图)室外楼梯 室外楼梯无盖 室外楼梯有盖8)无上盖室外台阶（室外车道）不计算建筑面积，但若经规划报建批准下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积 (如下图) 。9)无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖（完全遮盖）的室外车道按自然层计算全部建筑面积的，车道下方空间无论是否被利用，都不计算建筑面积 (如下图) 。3.5.4门廊、雨蓬（大致分为如下几种情况） 。、 、 、 、1/2、/、2.0m、惠州市房产测绘实施细则 第 13 页 共 39页、 、房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的（如下图） ，按上盖水
25、平投影面积的一半计算建筑面积。3.5.5 走廊（含挑廊、檐廊）的面积计算:1) 走廊分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下三种情况时视为内走廊：（1）沿走廊延伸方向两侧均封闭 (如下图) ；（2）一条走廊仅一侧或两侧开敞，其余部分两侧均封闭 (如下图) ；、惠州市房产测绘实施细则 第 14 页 共 39页（3）走廊虽有一侧开敞，但该侧外部连接有盖且有围护结构的建筑空间 (如下图) 。2) 内走廊无论其两端是否封闭，均计算全部建筑面积 (如下图) 。3) 外走廊按其开敞侧是否有围护结构划分为有柱走廊和无柱走廊：（1）(如下图)： 开敞侧
26、有与结构连接为一体，类似柱（墙）的走廊，视为有柱走廊；（2）开敞侧之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；（3）(如下图) ：惠州市房产测绘实施细则 第 15 页 共 39页两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；（4）仅有附着于结构外侧的少量装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；（5）柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出，或柱可以划归其它建筑空间时，视为无柱走廊。4) 由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分，分别计算建筑面积 (如下图) 。5) 有柱走廊，有围护结构，均按其围护结构的外围水平投影计算全部建筑面
27、积；无围护结构的，按柱外围水平投影计算全部建筑面积 (如下图) 。6) 位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积。7) 位于顶层的与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物的走廊、檐廊,不计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影计算全部面积。3.5.6 墙体建筑面积计算1） 封闭阳台的外围护结构计入阳台面积，外墙以该阳台按不封闭考虑时，原楼房的惠州市房产测绘实施细则 第 16 页 共 39页外墙为准。2)幕墙墙体的面积按以下规定计算：(1) 同一楼层外墙，既有主墙，又有幕墙的，分别计
28、算；(2) 同一面全部为围护性的承重墙或框架填充墙，其外再悬挂的幕墙视为装饰性幕墙，装饰性幕墙不计算建筑面积；(3) 同一面外墙，其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，主墙体和幕墙分段确定墙厚、分别计算墙体面积；(4) 全围护性幕墙建筑，幕墙内侧局部设有主墙体的，仍按围护性幕墙墙厚计算墙体面积；(5) 悬挂式玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋围护性外墙的，结构楼板外沿至幕墙外围的垂直距离视为外墙厚度。3）阳台、室外楼梯、落地飘窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。4)（如下图）外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面
29、积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取外墙中线方法进行外半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱连接的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积；如该墙体全部为剪力墙时，可直接取该剪力墙墙中线方法进行外半墙墙体面积的计算。5)建筑物复式上空处的内半墙计入上层内墙面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。建筑物内设置夹层的，当夹层的层高在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。6）商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，有主墙体的，按主墙体厚度计算；无主墙体的，按其围护构
30、架的厚度计算；如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。7）如墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，当下半部分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为分隔墙厚度；否则，取上半分部分墙厚为分隔墙厚度。8）落地窗与阳台相邻时，共墙部分的墙体取墙中线划分，半墙面积分别计入各自建筑惠州市房产测绘实施细则 第 17 页 共 39页空间；不共墙部分取墙体外边线，墙体面积计入相应的服务空间。9）凸出外墙的构件、配件的装饰性墙体和柱（含装饰性空心柱） ，不计入墙体面积。10）对斜屋面、墙体向内倾斜等的建筑空间，其位于层高小于等于2.20米部分的外墙计算时不取外半墙。3.5.7
31、 连廊、架空通廊的面积计算1）位于地面一层的两建筑物之间的有盖通廊叫连廊，按以下情况分别计算建筑面积：（1）(如下图)：双排柱连廊，按柱外围水平投影，计算全部建筑面积。（2）单排柱及无柱连廊，若其上盖为永久性建筑的，其上盖高度不超过二个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖高度超过二个自然层或层高大于6.00米时，不计算建筑面积。若上盖为圆拱形，则以拱形顶计算该连廊的高度。2）连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度不超过二个自然层，通廊计算一半建筑面积；超过二个自然层或层高大于6.00米时，通廊不计算建筑面积。3)一幢建筑物围合形成的院子，
32、其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如下图） 。 4）当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。一幢独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。如下图所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余部分为无柱走廊；若图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。惠州市房产测绘实施细则 第 18 页 共 39页3.5.8 穿越建筑的公共通道1）穿越建筑的公共通道属于市政道路的一部分时，该通道不计算建筑面积。 2）穿越建筑的公共通道高度不超过两个自然层且不属于市政道路时, 则
33、通道应计算全部建筑面积。3.5.9通风井、烟道的面积计算1）地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；独立于建筑物之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20米以上的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积：（1) 若通风井、烟道的高度在2.20米以上，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值； （2)若通风井、烟道的高度小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用的建
34、筑面积从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除。2）烟道按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，不计算建筑面积。3）一户专用的内置烟道计入该户的套内建筑面积，一户专用的外置烟道计入该户的分摊建筑面积，层内多户共用的烟道列为其服务范围的共有建筑面积。3.5.10楼、电梯前室的面积计算 1）楼、电梯前室无论是否直接对外开敞，均计算全部建筑面积。 2）借用外走廊的一部分作为楼、电梯前室的，当前室长度小于该走廊长度的1/2时，可不区分前室，全部按外走廊计算建筑面积，如外走廊为不封闭走廊则按水平投影计算一半建筑面积（图A） 。惠州市房产测绘实施细则 第 19 页 共 39页图 A 借用走廊作
35、电（楼）梯前室图示3）楼、电梯前室外设置走廊的，如全封闭按其投影面积计算全部建筑面积，如不封闭按其水平投影计算一半面积。如有设置消防门作为间隔的以该消防门为界线，如无设置间隔的已梯间，按前室墙体连线为分界分别计算。3.5.11对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。3.5.12 建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构(如图A) ，围护结构内、层高在2.20米以上的计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结
36、构，其层高在2.20米以上的，按柱外围水平投影计算建筑面积；当架空层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算（如图B） 。图 A 图 B3.5.13多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱外围距离地面 2.20米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。 、 、3.5.14没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积（如图 A所示） 。以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定停车位惠州市房产测绘实施细则 第 20 页 共 39页的，或使用传动
37、式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积（立体车库层高在 2.20米以上） （如图 B所示） 。图 A 图 B3.5.15屋面上的建筑空间房屋天面上未经主管部门批准的以及装饰性建筑空间等不计算建筑面积。3.5.16层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层（如下图） 。 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足 2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值（如下图） 。层高计算图示3.5.17在建筑物中的层高 2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于 2.
38、20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。第四章 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：房屋幢、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。惠州市房产测绘实施细则 第 21 页 共 39页房屋建筑面积以幢为基本单元进行测算。4.1 房屋面积测算的内容房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。4.2 房屋幢、层、户的划分4.2.1房屋幢的划分幢是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。幢以主管部门批准的幢数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图） 。主管部门没有明确规定的，按附件 1进行划分：4.2.2房屋层的
39、划分和层次的编立房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋自然层数。1)房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按 1、2、3、编号。2)房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按B1、B2、B3、编号。3)错层房屋的层数按自然层数来划分。4)层高在 2.20米以上的架空层计入房屋自然层数。5)跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层数。4.2.3户的划分户指房屋各权属单元的权界线所围成
40、的范围。1)成套住宅，一般以一套划分为一户。2)独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。3)一幢房屋为同一产权人的，一幢房屋可划分为一户。4)独立使用的地下室按其权界线分户。5)不被分摊的公共部分应视为一户。6)权利人房屋产权范围为某一区域(如：一个单元、一个楼层等)，可按一个区域分为一户。7)无分隔墙体的车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界钉、施工图纸上界线清楚的可按其界址钉连线分户。4.2.4分户房屋权界线的确定分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：1)成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。2)商业铺
41、位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址钉间连线，门面临街部位取其外墙的中线。3)整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。4.2.5分户编号按下列方法编号：惠州市房产测绘实施细则 第 22 页 共 39页1)成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，从规划报建图的东南角开始，顺时针依次编为一单元、二单元、N 单元。层次编号按 4.2.2条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按规划报建图顺时针方向依次编立为 01、02、 、号。2)车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同前。车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向
42、呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。3)按区域分户的户号按幢编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋以主入口所在层数编同一户号。4.3 房屋面积数据的采集房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。4.3.1 基本规定1)测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。2)测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体 1.000.20米高处。 3)分层逐户实量，在测量草图上注记实测边长、墙体厚度。边长单位为米，
43、取位至0.001米。4)测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次测量读数较差的限差应符合以下精度要求： （1) 钢卷尺两次测量读数之差D 应满足： |D|0.001+0.0005D(当 D小于 10米时，以 10米计)。（2) 测距仪两次测量读数之差D 应满足：|D|0.005 米。5)为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。6)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。4.3.2预测面积的房屋数据采集房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技
44、术标准，计算出房屋面积。1)房屋数据采集的资料来源（1) 规划部门建设工程规划许可证及施工报建图纸。（2)房屋销售方案说明。（3)建设单位提供的其它资料。2)房屋数据采集的方法（1)图纸尺寸可以直接采集。（2)局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。（3)房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。4.3.3实测面积的房屋数据采集惠州市房产测绘实施细则 第 23 页 共 39页实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。房屋建筑面积实地数据采集要求：房屋实地应有永久性固定界标，房屋的界址应具备永久性围护结构界线， 围护
45、结构一般为实体墙、卷闸、铁门、玻璃墙（门）等，或固定的带编号的界钉等。如规划或房地产管理部门另有规定的按其规定执行。根据房屋状况实地采集房屋数据，以规划部门建设工程规划许可证及施工报建图纸、 建设工程规划验收合格证附图及竣工图纸作为工作底图，或现场绘制平面草图。1)整幢房屋外围测量（1)当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。测量时，房屋矩形的四条边均应测量。当边长无法直接测量时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。（2)当房屋外围不是矩形结构时，应测量所有外围房角点和特征点或拐点的点位坐标，通过坐标解析法计算房屋面积。测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保
46、证测站点处于同一坐标系。2)房屋内部测量（1)根据权界线分层逐户进行边长数据采集，公用建筑面积边长数据分层采集。（2)矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于 10.00平方米时，可测量矩形的长、宽两条边。（3)当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。（4)对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。（5)房屋分为层高在 2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。层高低于 2.20米的部位，以虚线区分其范围，并在其范围内注记“层高小于2.20米” 。3)墙体厚度的确定及测量（1)房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。（2)成套房屋的局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重
