1、1目 录第一章 申报单位及项目概况 1第一节 项目申报单位概况 1第二节 项目概况 2第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 .11第一节 发展规划分析 11第二节 产业政策分析 15第三节 行业准入分析 16第三章 资源开发及综合利用分析 17第一节 土地资源利用分析 17第二节 水资源利用分析 18第四章 节能方案分析 21第一节 节能设计标准 21第二节 能耗状况与能耗指标分析 21第三节 节能措施 23第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置 .26第一节 项目选址及用地方案 26第二节 土地利用合理性分析 27第三节 征地拆迁和移民安置 28第六章 环境和生态影响分析 282第一节 环
2、境和生态现状 28第二节 生态环境影响分析 28第三节 生态环境保护措施 30第四节 地质灾害影响分析 32第五节 特殊环境影响 33第七章 经济影响分析 34第一节 经济费用效益分析 34第二节 行业影响分析 38第八章 社会影响分析 39第一节 社会影响效果分析 39第二节 社会适应性分析 40第三节 社会风险及对策分析 411第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况重庆山顶十八号项目申报单位为重庆晓威房地产有限公司（英文名称为：chongqing Promate Real Estate Co.，Ltd.）。重庆晓威房地产有限公司为外商独资公司，于 2008 年 2 月 28日正
3、式成立。公司住所：重庆市渝北区龙溪镇花卉园东路 36 号 14。法人代表：汪世忠。注册资本：9900 万美元。公司经营范围：对渝北区观音桥组团 C 分区 C81/02、C86/02宗地进行房地产开发、经营；物业管理。 （涉及行政许可的须凭许可证经营）公司的营业期限：40 年。公司股东：晓威集团有限公司，出资额为 9900 万美元，占100。公司现主要投资项目为重庆山顶十八号项目，现正在积极筹建中。公司把“ 以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务 至上，用 户 第一”作为宗旨。2第二节 项目概况1、项目建 设 背景2008 年 1-7 月，重 庆市房地 产开发投资额累
4、计完成 470.50 亿元，同比增长 29.8%，较去年同期高 1.4 个百分点， 较上个月高 3.0 个百分点。从今年 3 月以来，各月累计房地产开发投资增速分别为23.4、24.9 、 24.0、26.8，房地产投资 呈逐月平稳加快发展态势。渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域，房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。在这种背景下，重庆晓威房地产有限公司抓住机遇，紧跟重庆市发展步伐， 为重庆人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。重庆山顶十八号项目是重庆晓威房地产有限公司成立后投资建设的第
5、一个项目。该地块土地已通过招拍挂取得政府出让重庆绸厂地块的规划公告函（渝规公（2007）北龙字第 0308 号），土地出让合同等待政府审批流程中。重庆晓威房地产有限公司根据项目建设计划，于2008 年第二季度开始开展本项目的前期论证研究工作和筹划工作，并由项目法人单位重庆晓威房地产有限公司委托重庆剑谊工程管理咨询有限公司承担编制本项目的项目申请报告工作。2、建 设 地址重庆市渝北区观音桥组团 C 分区 C8-1/02、C86/02 地块。33、主要建设 内容及规模本项目为重庆山顶十八号工程，总用地面积 21586.95 平方米，总建筑面积 107935 平方米。其主要建筑物为 5 栋，均为高层
6、建筑，共约 1122 套住宅，居住人口约 3590 人。并在小区内设置商业用房、会所、居委会、消防控制室、垃圾转运站、车库 等配套设施，建立统一完备的物业管理、保安监控和便民通讯等硬件设施。4、主要工程技术指标综合技术经济指标一览表序号 指标名称 指标 单位所占比例（）备注1 总用地面积 21586.95 m22 居住户数 1122 户3 居住人数 3590.4 人 按每户 3.2 人计算4 总建筑面积 107935 m24.1 按功能性质划分4.1.1 住宅建筑面积 99669.33 m2 92.344.1.2 地下车库及设备用房 71963.75 m24.2 按地上地下部份划分4.2.1
7、地上建筑面积 100619.33 m24.2.1.1 住宅建筑面积 99669.33 m2 92.34销售单位面积 96302.61 m2 0.69 占容积面积公摊（公摊和入口大堂） 13366.72 m2 0.19 占容积面积4.2.1.2 会所 750 m2 占容积面积44.2.1.3 垃圾转运站 200 m2 占容积面积4.2.2 地下建筑面积 7315.67 m2 6.784.2.2.1 地下商业 5999.59 m2 占容积面积4.2.2.2 车库和设备用房（包筒体） 71963.75 m2 不含建筑面积4.2.2.3 销售处（地下会所） 750 m2 占容积面积4.2.2.4 物业
8、管理处 398.68 m24.2.2.5 社区用房（居委会） 167.4 m2 15m2/100 户4.2.2.6 消防控制室 48 m25 停车泊位 1464 个5.1 地面 68 个5.2 地下 1396 个6 容积率 57 建筑密度 19.94 8 绿地率 25.01 5、工程建设 方案5.1 总 平面布置建筑在地块上的布局，旨在提供居民舒适方便的生活环境。本项目利用比周边较高地势，五栋住宅楼从东北至西南排开。所有住宅楼都以错开的方式排列，藉此提高每户的视野范围。5.2 单体设计方案5 幢高层住宅皆以新古典主 义建筑， 经典的 ART DECO（装饰艺术派）建筑风格为基本概念，再配以现代
9、的简洁处理手法，使建筑立面成稳贵气与自然于一身，不会因为承袭欧式风格而过奢华。设计通过5创意考究的建筑肌理，向上挺拔的建筑线条等，打造周边区域的建筑地标，为区内未来的住宅发展起一个指导作用。住宅 1#楼：34F，占地面积 819.4 平方米，层高 2.9 米， 总高 99.3米，总建筑面 积 27461.885 平方米，一层为住宅 门厅，二层及其以上为普通住宅。全楼设 3 部电梯，每层共 10 户 ，其中两户式 164 户，一户式 66 户， 单配式 98 户，全楼共计 328 户。住宅 2#楼：34F，占地面积 593.4 平方米，层高 2.9 米， 总高 99.3米，总建筑面 积 1999
10、9.395 平方米，一层为住宅 门厅，二层及其以上为普通住宅。全楼设 2 部电梯，每层共 6 户 ，全部为两户式，全楼共计 197 户。住宅 3#楼：34F，占地面积 641.72 平方米，层高 2.9 米，总高 99.3米，总建筑面 积 21620.495 平方米，一层为住宅 门厅，二层及其以上为普通住宅。全楼设 2 部电梯，每层共 6 户 ，其中三户式 33 户，两 户式 164 户，全楼共计 197 户。住宅 4#楼：34F，占地面积 665.41 平方米，层高 2.9 米，总高 99.3米，总建筑面 积 22389.74 平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。全楼设 2 部
11、电梯，每层共 6 户，其中两户式 164 户，一户式 33 户，全楼共 计 197 户。住宅 5#楼：34F，占地面积 635.41 平方米，层高 2.9 米，总高 99.3米，总建筑面 积 22397.04 平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。全楼设 2 部 电梯，每层共 6 户，其中三户式 65 户，两 户式132 户 ，全楼共计 197 户。6五栋建筑物均为钢筋混凝土框剪结构。5.3 交通系统5.3.1 车行系 统本项目西面为快速干道，东面为规划中道路。主要车入口靠在西面主马路旁的两个出入口，同时设有车行和人形入口，另外次入口汽车可以从南北两面进入小区车库，无须经过整个地块而
12、减少地块旁的车流量，同 时也为进出车库的车辆起了分流作用。5.3.2 行人系 统在西北面的人行入口，设置一个大型入口台阶，楼梯两旁则为特色水景，居民可从大路直接到达景观平台。主入口前面的广场，正是1#跟 2# 楼的大厦入口广场。另外一个人行入口位于南面，由于路面与项目地块存在高差的问题，本项目 设置两部电梯在此入口，为居民提供一个快捷舒适进入小区的途径。在小区里，连接着这主入口的正是 3#、4#和 5# 楼的入口广场。小区的主入口靠近大厦的入口广场，使区内居民进出变得方便，居民无须横过整个小区才能到达主入口。5.4 环 境景观景观图案线条，东直西曲，东收西放， 刚柔并进，图案方圆结合。相间交错
13、的建筑布局，围合相间错落的环境空间，1#楼和 2#楼之间建一个中心广场，位于小区主入口前面，以集散分流为主要功能；2#、3#、4#楼之 间，以服务配套设施为主，布置游泳、健身、游玩等活7动场；3#、4#、 5#楼之间建休闲广场，以集散分流、运动休闲为主。5.5 公共配套设施本项目周边市政道路均已排设各种市政管网（北侧松牌路边布置有 900 的市政上水管网、 500 的市政排水管网、 400 的市政污水管网和 89 的天然气管网），按重庆市市政工程和配套管理局要求，本项目各配套设施将于永源路排管（除供电外），且初步分析认为永源路给排水、雨 污水等均有接入口且可满足项目需要。供电方面具体供电方案由
14、重庆市电力公司确定（聘请电力公司协助）。天然气需要与重庆市煤气公司申请办理。给排水、供电、供气、通讯、宽带、有 线电视等均可在项目实施中按程序申请办理。6、项目 进度 计划根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期限拟定为 2 年。项目进度计划安排如下：前期准备阶段：2008 年 7 月9 月；地勘工作阶段：2008 年 9 月11 月；土石方平场工程阶段：2008 年 9 月12 月；建安工程阶段：2008 年 12 月2010 年 3 月；市政景观工程阶段：2010 年 2 月5 月；综合验收阶段：2010 年 5 月7 月。7、项目招投标（1）发包形式根据中华人民共和国招投标法以及重庆市
15、有关工程招标文件8的规定，结合本项目投资额较大、质量要求较高的具体情况，为了更好的实现项目的质量、工期、费用目标， 拟采用公开招标形式确定勘察、设计单位、施工 单位、 监理单位以及重要设备、材料的供货单位。由业主自行办理或委托有资质的招标代理机构办理有关招标事宜。（2）资质要求勘察、设计单位资质：甲级施工单位资质：一级监理单位资质：甲级重要设备、材料的供货应选择能圆满履行合同，信誉好，具备技术、 资金、专业、经验的有 实力的单位。（3）招标信息发布招标公告及其他需要公告的信息，按照规定在政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介上公开发布。（4）招标工作组织由业主自行招标或委托招标中介机构组织实施本
16、项目的招标工作。招标时须 按公平、公开、公正的原 则组织 完成编标、资审、评标等工作。8、投 资规 模及 资金筹措方案项目总投资为 42959 万元，其中：（1）企业自筹 25775 万元，占 60；（2）申请银行贷款 17184 万元，占 40。项目总投资详见下表：9项目投资估算表 单位：万元序号 工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用 合计比例(%)估算说明1 工程费用 24924 2484 27408 63.8 1.1 小区住宅楼工程 14066 14066 32.7 1.2 小区配套设施工程 10075 10075 23.5 1.3 小区会所工程 150 150 0.3
17、1.4 幼儿园工程 265 265 0.6 1.5 前期场区工程 367 367 0.9 1.6 配套公用设备购置及安装2484 2484 5.8 2 工程建设其他费用 14181 14181 33.0 2.1 建设用地费用 8879 8879 20.7 2.2 技术咨询费用 2139 2139 5.0 2.2.1 项目论证费 73 73 0.2 2.2.2 勘察设计费 1285 1285 3.0 2.2.3 施工图审查费 22 22 0.1 2.2.4 环境影响评价费 6 6 0.0 2.2.5 招标代理费 46 46 0.12.2.6 工程监理费 708 708 1.62.3 工程相关费用
18、 2338 2338 5.42.3.1 城市建设配套费 2014 2014 4.72.3.2 防雷工程设计审核 3 3 0.010费2.3.3 人防易地建设费 321 321 0.72.4 工程建设管理费 589 589 1.42.4.1 建设单位管理费 353 353 0.82.4.2 工程规划综合费 21 21 0.02.4.3 工程质量监督费 112 112 0.32.4.4 建设工程综合服务费103 103 0.22.5 施工准备及其他费 236 236 0.53 预备费 1370 1370 3.23.1 基本预备费 1370 1370 3.23.2 价差预备费 0 0.04 建设投资
19、合计 24924 2484 15552 42959 100.0比例(%) 58.0 5.8 36.2 100 11第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析第一节 发展规划分析1、项目符合国家总体发展规划目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。同时对国民居住条件改善的呼声越来越高，为此党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知 中明确指出：稳 步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。而本项目正是以改
20、善人民居住条件，促进地区经济发展的房地产开发项目，因此该项目是符合国家总体发展规划的。2、项目符合地方发展规划在重庆市政府制定的重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中把优先发展房地产业作为单独的一节提出，并强调要以节约资源、 绿色环保为导向，体现巴渝文化和山水特色，适应房地产消费结构升级的要求，促进各类房地产及其相关行业协调、持续发展。继续深化土地使用制度改革，完善国有土地收购储备供应制度，合理确定房地产开发用地供应总量。加强对房地产发展的调控力度，确保房地产投资规模适度，结构优化合理，市场秩序规范，价格与全市经12济发展水平和居民收入水平基本协调。以节能、节材、节水、节地、改善质量和
21、性能为主要内容，大力推广绿色住宅示范小区建设，推进可再生能源在建筑中的规模化应用。制定并完善装饰装修、物业管理、房地产中介等相关行业的行业标准和管理规范，促进房地产业健康发展。深化住房制度改革，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，依法整顿房地产市场秩序。规范基础土地出让金测算评价办法，加强土地出让税费管理，促进房地产市场健康稳定发展。所以该项目是顺应重庆市总体发展方针的，对重庆市的长远规划具有一定的推动作用。3、项目符合区域发展规划重庆作为中国最年轻的直辖市，其经济发展速度举世瞩目，而作为重庆重点发展的地区，渝北区的发展更是日新月异。随着该地区的经济发展，人民迫切的需要对当地的居住条件进
22、行改善，为此渝北区政府在渝北区经济和社会发展十一五规划中提出了优先提升房地产业，其具体内容是：按照建设重庆现代都市风貌展示区的战略定位和建设重庆北部新城的要求，以节地、节能、生态、环保、绿色为导向，以龙溪地区、北部新区和两路地区三大板块为重点，大力发展房地产业，使房地 产业和建筑业继续成为全区主要的经济增长点。加快两路城区“ 北上西进”步伐，启动悦来、多宝湖高档居住小区建设，构筑重庆乃至西部最具美誉度的生态宜居区。适度发展非住宅商品房，保持持续平稳放量。培育和引进一批实力强的房地产开发企业，突出品牌效应，提高房地产的开发质量和水平，提升全区房地产知名度。培育13健康的房地产市场，规范房地产二级
23、市场。坚持建设与管理并重，进一步规范城区物业管理，加快推进水、电、气“一户一表”改造和老住宅小区的归并整合，逐步实现住宅小区由传统的住宅管理向现代物业管理转变。 “十一五”末，房地产业投资额、施工面积、竣工面积、销售面积年均增长率保持 20%以上，房地产空置率增量控制在 10%以内，城区物业管理覆盖率达到 95%，继续保持渝北房地产业在全市的领先地位。而该项目作为外商独资的房地产开发项目，其具备先进的开发思路和完善的管理理念，同时该项目还具有较为独特建筑外形，将会成为该地区的特色建筑，从而提升该地区的房地产业水平和城市形象。再次，该项 目所在地正处于龙溪地区，属于渝北区大力发展房地产业的地区。
24、所以综上所述该项目是完全符合渝北区的总体发展规划的。4、项目 专项规 划分析4.1 项 目符合重庆市城镇发展专项规划该项目符合重庆市政府提出的重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划城镇体系建设重点专项规划，该规划提出：完善各级城镇城市总体规划编制工作组织方式和编制内容，突出规划的控制性和指导性。扩 大区县控制性详细规划覆盖面，加强城镇规划对土地使用的引导和调控。有序推进重点地区城市设计，提升城市建设质量和品位。完成一般建制镇规划，推进城乡一体化协调发展。建立规划实施协调机制。 实行规划督察员制度和城市规划报告制度。提高监测技术水平，加强规 划实施动态监测与分析，适时调控规划实施。14而该项目
25、对提高渝北区当地建筑质量和品位具有一定的推动作用，所以该项 目符合该专项规划。4.2 项 目符合重庆市对外开放重点专项规划在重庆市制定的重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划对外开放及开放型经济重点专项规划提到要在重庆第十一个五年规划中有序地扩大服务进口，在相关章节中提到：抓住“入世”后过渡期的有利时机， 积极引进外资参与我市商贸流通、物流服务、软件开发、跨境外包、职业教育、房地产开发、物 业管理、 经贸会展、设计咨询等行业的投资；吸引更多的国际金融机构、保险机构、投资公司来渝设立分支机构或办事处。由此可见，该项目是符合重庆市对外开放的长远规划的。4.3 项 目符合渝北区房地产业发展专项规划
26、渝北区制定的 2008 年至 2020 年房地产业发展规划中提出的总体发展目标为：继续保持房地产业发展势头，土地供应面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积、 销售面积等重要指标稳定增长，商品房空置率保持在较低水平，物业管理覆盖率达到 95%以上，房地产业在全市继续居于领先地位，建成西部一流的宜居名区。到 2011 年，实现城市规模超过 100 平方公里，居住城市人口突破 100 万人的“双百”目标。到 2020 年，城区面 积突破 300 平方公里，居住城市人口突破 300万人。而该项目的设计理念正是要将其建设成为龙溪地区的一个品质小区，带动 周边相关产业，因此该项目将会推动渝北区的房地产业发
27、15展，是符合该区的产业发展规划的。第二节 产业政策分析对该项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：1、2002 年 5 月， 11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部发布，从 2002 年 7 月 1 日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。2、2003 年 8 月 12 日， 关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院发布( 国发2003 18 号)，提出要控制高档商品房建设。3、2005 年 3 月 26 日， 关于切实稳定住房价格的通知由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行
28、政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，重在威慑，即“老国八条”。4、2005 年 4 月 28 日， 加强房地产市场引导和调控的八条措施国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。5、2005 年 5 月 11 日， 关于做好稳定住房价格工作的意见。6、2005 年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”7、2006 年国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，即“国六条”。该项目用地系通过土地竟标的方式获取，手续齐全。在项目的设16计、施工、销售过程中也将严守国家、重 庆市的各项政策规定，服从国家和地方对商
29、业房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。因此该项目的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。第三节 行业准入分析重庆晓威房地产开发有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。根据外商投资产业指导目录 2007 年修订版中，该项目属于允许项目，同时该项目还符合六部委共同颁布的建住房2006171 号文关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的相关规定，所以 该项目是符合行业准入的条件。17第三章 资源开发及综合利用分析本项目为房地产开发项目，非资源开发型项目，故本章仅对项目土地资源、水 资源的消耗指标进行分析，并提出相应措施。第一节 土地资源利用分析土地资源为人类提供了一切社会经济
30、活动的物质基础，在现实生活中，人们 可以对自然进行改造并为之使用，但必须以建立新的良性循环的生态平衡为前提，确保生态系统的持续性和稳定性。房地产开发就是通过对土地进行投资建设等一系列经济活动，使那些尚未被开发利用或未被充分利用的土地资源得以最佳利用，从而获取最好的经济效益。并通过改变对原有的土地利用方式，对土地资源这一自然生态基础提供的自然资源和环境进行合理的调整和优化配置。本项目场地现状为重庆绸厂，现工厂已经停产，土地利用率极低。重庆晓威房地产有限公司对该地的开发建设，提高了土地利用率，有效地改善了土地使用状况。本项目总用地面积 21586.95 m2，在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下
31、，项目优选布局方案，开拓建筑空间，适当控制强度，地面总建筑面积为 107935 m2，本着 节约和集 约利用土地的原则，实现经济效益与环境效益良性互动的模式。项目建筑密度 19.94、建筑容积率 5、绿 地率 25.01均在规划设计的控制指标范围内，符合集约18和有效使用土地的要求。本项目充分挖掘了土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济共给和可持续利用。本项目使渝北区区域城市设施得到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来了一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、是有利于优化配置土地资源的。第二节 水资源利用分析1、水 资 源消耗指 标分析项目建成投
32、入使用后的水资源消耗指标可由项目建设的规模指标估算得出：该小区建有 5 栋住宅楼，总户数 1122 户，居住人口约 3590 人。物业及门卫等工作人员 20 人。生活用水量统计（根据方案内容修改）用水单位用水定额(L/Pd)(L/m2d)使用人数(p)使用面积(m2)使用时数（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)备注住宅 200 3590 24 2.5 74.79 718物业及门卫 50 20 12 1.3 0.11 1绿化用水 2.5 5399 13.50道路、广 场用水 2.5 11884 29.71不可预见水量 76.22 按 最 高 日 用水 量 10%19
33、合计 74.9 838.43用水量估算结果为：最高日用水量为 838.43m3，最大时用水量74.9m3。2、节水措施我国是一个水资源短缺的国家，人均占有水资源量仅为世界平均水平的 30%，且时空分布不均，南方水多，北方水少。随着人口增加、工业化和城镇化进程加快，将使水资源需求量大幅度上升，经济社会可持续发展面临的水资源和水环境压力将进一步加大。国家发展改革委、水利部、建设部发 布于 2007 年发布了 节水型社会建设“十一五”规划，其目 标就是“到 2010 年，我国 单位 GDP 用水量比 2005 年降低 20%以上。 ”。水资源的节约意义重大。本项目的节水措施主要从减少用水量、提高水的
34、有效适用效率、防止泄漏三方面入手：（1）控制给水系统中配水点的出水 压力。 给水管道的设计，未减少水头损失， 对管道走向、路径进行方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，以减少水头损失；严格控制各用水点水压，减少管道漏水率，避免管网跑、滴、楼等水资源浪费。（2）供水采用管网叠压 供水系统，降低能耗（3）在建筑中（尤其在水压超标的配水点）安装使用节水型器具，减少水量的浪费。（4）按照分户设表，增加小区给水系统水表的设置。20（5）所有止回阀进口侧设 有旁路小支管 DN15 试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求。（6）使用合格给水管件及配件、推
35、广新型节水设备。（7）绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。21第四章 节能方案分析第一节 节能设计标准1、公共建筑节能设计标准DBJ50-052-20062、居住建筑节能 65%设计标准DBJ50-071-20073、公用建筑节能设计标准GB50189-20054、采暖通 风 与空气调节设计规范GB5001920035、外墙 外保温工程技术规程JGJ14420046、建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB/T7107-2002第二节 能耗状况与能耗指标分析1、项目所在地能源供应状况本项目位于目位于重庆市渝北区观音桥组团 C 分区
36、 C8-1/02、C8 6/02 地块。该区域已具备一定市政设施的接口，市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设和接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（水、电力及天然气市政配套）初步具备。供水：给水系统从市政自来水干管上接入进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。该地区供水服务压力在 0.18Mpa 以上，水量水压安全可靠。电力：供电方面具体供电方案由重庆市电力公司确定（聘请电力22公司协助）。天然气：与天然气公司协调，从干管上接入天然气管，并在建筑周围敷设成环状布置。该地区供气服务压力，供气量安全可靠。2、能源消耗种类及数量2.1 项 目用电量本项目认真贯彻国家
37、节能、节材、节水的有关规定，严格按照节能设计标准和节能设计要求进行设计。对于公共建筑部分的维护结构热工设计，暖通部分的节能设计均以重庆市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006 作为依据。对于居住建筑部分的设计施工则以重庆市居住建筑节能 65%设计标准DBJ50-071-2007 作为依据，使建筑物的节能综合指标达到相关要求。民用建筑物节能设计指标采暖期 空调降温期年耗电量指标 项目年耗电量 年耗电量指标 项目年耗电量12kWh/m2 1196028kWh 20.9kWh/m2 2083082kWh公共建筑物能耗设计指标采暖期室内环境温度 空调降温期室内环境温度18 26本项目年需电能
38、 327.9 万千瓦时/年，民用建筑单位建筑面积采暖期年耗电量 12kWh/m2，空调降温期年耗 电量 20.9kWh/m2，满足建23筑节能的相关标准。2.2 项 目用水量本项目市政给水压力按照 0.18Mpa 考虑；给水系统从市政自来水干管上接入。（1）地上住宅的自来水年耗量：235863m 3（2）地上公建的自来水年耗量：1387m 3（3）漏损未预见自来水年耗量： 为以上两项总耗量的 10，（4）自来水年耗量：260975m 3。屋顶水箱间内设有 12m3 消防水箱及消防稳压设备，可满足本工程的室内消防用水水量及水压要求。消防水池有效容积 250m3。2.3 地上住宅的生活用气量 本项
39、目的生活用气年用气量15.4 万立方米第三节 节能措施1、建筑物总 体布局有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风。建筑物尽量减少外维护结构面积，以降低热量损失。本项目大部分为高层建筑，建筑物体形系数控制在 0.3。2、居住部分节能设计遵循居住建筑节能 65%设计标准DBJ50-071-2007，商 业部分节 能设计遵循公共建筑 节能设计标准DBJ50-052-2006。建筑物外墙 采用 40mm 厚聚苯板保温层，屋面采用 100 厚保温苯板。楼梯间墙外墙传热系数小于 0.75W/（m2.K），屋面传热系数24小于 0.75W/（m2.K）。3、门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，本项目在进行初步设
40、计时，在保证 日照、采光、通 风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。建筑物控制窗墙面积南向小于 0.3，东西向小于 0.25，北向小于 0.2。提高 门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗外窗及阳台门的气密性不低于建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB/T7107-2002 规定的 4 级标 准。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。4、热力管道采用绝热效果和防水性能较好的高密度聚乙烯材料的直埋保温管，可以达到热力管道的保温节能效果。换热器采用传热系数与阻力损失综合性良好
41、的产品。5、选用 节能空 调机产品，热泵型单元式中央空机机其额定制冷工况下的性能系数(COP)不低于 2.6W/W。户式家用空调选用不低于二级能耗的产品。6、电气 节能 设计（1）合理布局配电点，使其尽量靠近负荷中心。优化线路敷设，缩短电缆路径，降低线路损耗，合理调配变压器的负荷率，使其长期经济运行。无功补偿采用中、低压相结合的方式。优先选用 S11、S10 型变压器，其他 变配电设备、开关均采用新型低耗产品。（2）采用发光效率高的 节能照明光源， 优先选取发光效率比传统灯具高 30的产品。25（3）荧光灯等气体放电 灯采用功率因素达到 0.99 以上的电子镇流器。（4）楼梯间普通照明灯具均采
42、用声光延 时节能开关控制。（5）灯具采取分路控制，降低不必要的区域照明密度。（6）尽可能利用智能化管理对供电设备、公共照明、电梯、供水、通风空调等主要设备监控管理，以达到节能目的。26第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置第一节 项目选址及用地方案1、项目 选址该项目位于重庆市渝北区松树桥立交桥北侧，规划分区为 C8 分区（原重庆丝绸厂），在松牌路、松桥路、金 绸 路之间区域，该地块位于重庆市渝北区中心区域，毗邻松树桥立交，南侧是贯通重庆东西方向的主干道红石路。项目位置如图：272、项目用地方案项目所在地由 C8-1/02 和 C8-6/02 两个地块组成。规划用地总面积 23786 平方米，其
43、中 C8-6/02 用地面积 2199 平方米规划为幼儿园用地。该地块位于松牌路东侧的一个斜坡高地上，北侧松牌路的路面标高在 265280 米之间，场地标高在 273.7289 米之间，路面与场地的高差约 920 米，目 测为强风化 中等风化岩石区域。地块西北方向的松牌路北侧是松岩水库，成为该地块的天然水景。项目用地性质为居住用地。土地使用年限为：住宅 50 年。第二节 土地利用合理性分析1、本 项 目的建 设符合重庆 土地利用规划， 项目的建设内容和土地利用规划规定的用地性质相符。2、城市规划 对项目用地的容积率控制指标为 5，项目的设计容积率为 5，在规 划的控制指 标范围内有效地利用了土
44、地资源。3、项目在 总 平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统，同时在底层设置一定的商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。基于以上三点，项目地块的土地利用较为合理。28第三节 征地拆迁和移民安置项目土地系通过招拍挂的方式获取，由土地出让方承诺解决地块内拆迁、移民安置问题，故本报告中不提及。第六章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状本项目场址位于重庆市渝北区观音桥组团 C 分区 C8-1/02、C8 6/02 地块，毗邻松树桥立交，南侧是贯通重庆东西方向的主干道红石路，地理位置优越，具有较好的基础设施条件。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于城市区域环境噪声标准GB3096-93 中相应的标准限值，说明本区域声 环境质量现状良好，达到环境功能要求。地块西北方向的松牌路北侧是松岩水库，成为该地块的天然水景。第二节 生态环境影响分析1、粉 尘 和废 气污染建筑施工是劳动力密集型行业，一个工地往往几十人、甚至成百上千人作业，建筑材料如水泥、白灰、粉煤灰、砂子、黄土、玻璃纤维、
