1、滨河嘉华大厦项目策划书项目名称：滨河嘉华大厦建设地址：本项目的建设地点选定在位于沈河区东滨河路双路社区南地块，总规划占地面积 4500 平方米。投资规模：本项目总投资约为 3.7 亿元人民币。建设期限：拟定为 2 年合作方式：合资合作建设内容：初步规划本项目总建筑面积为 46268 平方米，地上设计层高 20 层，高度 72.9 米。规划总地上建筑面积 34560，其中办公面积 27648、商业面积 6912，地上 1-4 层为商业，每层 1728，1-4 层为商业网点（适合酒吧、咖啡厅、餐馆、银行等） 。520 层为为高档写字间，每层约 1728，3.6 米的挑高，采用大户型，精装修。地下停
2、车位：地下 1-3层为立体停车场，面积 11708 平方米。建筑外立面全部采用电子显示幕墙。 （夜晚每层有不同颜色的灯光照明，呈现出五彩斑斓的景色）建设目标：建设成为沈阳最奢华的滨水企业会所。优势分析1、功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是滨河嘉华大厦功能设计的理念。四通八达的道路，形成滨河嘉华大厦临路的独立商务综合楼，以规模化的经营形式创造良好的商业氛围。高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最理想的办公场所。2、地
3、理位置：滨河嘉华大厦位于东滨河路，处于五爱商圈与南塔商圈之间，毗 邻 南 运 河 ， 给 本 项 目 创 造 了 生 态 景观 与 办 公 商 务 近 距 离 有 机 衔 接 、 整 合 的 可 能 。 西面是沈阳南运河，北临五爱市场，其日客流规模 30 万人以上，日均南部是沈阳南塔鞋城，其交易规模每年在 150 亿元人民币以上，日均客流量达 20 余万人次。绝佳的地理位置是其他项目无法比拟的。3、交通：本项目位置交通便利，四周与小南街、东滨河路相临，附近有文艺路、文化路等主要交通干线。在公交方面，本项目有公交站点，245、224、135等公交车途经本项目站点。南塔长途客运站与本项目相隔1公里
4、。所以，本项目交通位置特别优越。4、绿化和环境：毗邻南运河使项目环境无比优越，与楼前宽阔的广场与雕塑形成优美景观，其他商务写字楼无法相比。5、配套：地下三层11708平方米大型立方体式停车场，水电设施完善，4部写字楼专用电梯，解除业主后顾之忧。6、物业：完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用中油统一 VI 形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗） ；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务
5、；工程有偿维修服务（适用于租房客户） ；代缴话费服务；日常应急药品提供服务；接飞机、火（汽）车服务。7、各种线路配套：免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视接口预留，免除业主入住后自行装备的烦恼。8、装修：写字楼充分考虑业主需求，按照五星级酒店标准，全部精装修，高档外墙涂料、优质防盗门、大理石走廊地面、全装修办公环境、精装卫生间（可选） ，使业主可以直接入住，方便办公。9、升值空间：地处沈阳市一环以内，毗邻五爱、南塔商圈，升值空间巨大。项目功能定位及可行性分析一 、 项 目 定 位（ 一 ） 依 据1、 沈 阳 市 内 宏 微 观 经 济 指 标 、 参 数2、 沈 阳 市 写 字 楼
6、 物 业 市 场 供 求 状 况3、 沈 阳 市 写 字 楼 客 户 市 场 需 求 类 型 状 况 及 预 期4、 本 案 所 处 特 定 区 域 的 经 济 发 展 情 形 及 关 联 政 策 影响5、 本 案 所 处 特 定 地 理 位 置 的 优 劣 性6、 开 发 商 实 际 可 为 本 案 支 付 的 成 本 代 价（ 二 ） 沈 阳 市 内 写 字 楼 客 户 市 场 类 型 需 求 界 定客 户 类 型 主 体 行 业 写 字 楼 的 要 求 与 标 准第 一 种 类 型 ： 各 种 较 大规 模 和 实 力 的 经 营 型 公司投 资 管 理 公 司 、 大 型 基础 设 施
7、 经 营 管 理 公 司 、内 外 贸 公 司 ， 还 包 括 一部 分 企 业 总 部 和 外 企 派出 机 构 等对 物 业 的 档 次 要 求 较 高 ，价 格 承 受 较 强 ， 往 往 需要 较 好 地 段 和 较 高 品 质的 写 字 楼 以 体 现 公 司 的实 力 、 形 象第 二 种 类 型 ： 生 产 性 服务 业金 融 业 、 保 险 业 、 法 律会 计 审 计 事 务 所 、 咨 询信 息 业 、 广 告 营 销 业 、设 计 业 、 文 化 传 播 产 业 、教 育 培 训 业 、 旅 游 服 务业 、 房 地 产 业 等 一 系 列对 写 字 楼 价 格 比 较
8、敏 感 ，因 为 在 发 展 初 期 ， 物 业成 本 过 高 ， 对 企 业 发 展不 利 ， 而 且 此 类 公 司 更注 重 内 在 的 服 务 能 力 ，因 此 对 物 业 的 硬 性 要 求为 生 产 和 生 活 服 务 的 行业并 非 太 高第 三 种 类 型 ： 科 技 型 企业科 研 机 构 、 IT 及 其 他技 术 创 新 产 业物 业 的 要 求 较 低 ， 对 价格 最 敏 感 ， 要 求 环 境 较宁 静 、 高 效 ， 配 套 服 务相 对 较 好 ， 地 段 相 对 集中 在 文 教 区综 合 一 、 二 项 分 析 ， 结 合 本 案 实 际 ， 得 出 本 案
9、 项目 整 体 定 位 ： 优 雅 型 甲 级 智 能 化 商 务 写 字 楼客 户 群 市 场 定 位 ： 以 生 产 性 服 务 业 行 业 （ 尤 其 针 对中 小 型 规 模 企 业 ） 为 主 导 （ 第 二 种 客 户 类 型 ） ， 较 大 规模 和 实 力 的 经 营 型 公 司 （ 第 二 种 客 户 类 型 ） 为 辅 ， 并 以 吸纳 我 们 自 身 关 联 企 业 进 驻 为 市 场 目 标 ， 再 配 以 科 技 型 中 小企 业 （ 第 三 种 客 户 类 型 ） 。 他 们 对 本 案 写 字 楼 部 分 的 空间 面 积 分 配 比 例 大 致 为 7： 2：
10、1。产 品 功 能 设 计 定 位 ： 项 目 品 质 档 次 定 位 为 甲 级 写 字楼 ， 智 能 化 设 施 配 套 （ 包 括 通 讯 网 络 、 楼 宇 自 控 系 统 、 保安 系 统 、 消 防 系 统 、 中 央 空 调 、 通 信 系 统 、 电 视 系 统 全 面自 动 化 配 置 ） ， 大 面 积 、 高 档 次 休 闲 、 餐 饮 设 施 配 套 （ 约6912 平 米 ） ， 标 准 层 预 留 整 体 空 间 间 隔 并 配 合 青 年 公 园大 面 积 绿 化 景 观 的 甲 级 板 式 写 字 楼 。文 化 定 位 ： CBD 内 的 优 雅 、 写 意 的
11、 办 公 空 间 ， 清 晰览 望 青 年 公 园 的 办 公 空 间 ， 突 出 生 态 景 观 和 城 市 景 观 的 相宜 结 合 ， 突 出 楼 宇 现 代 、 简 约 、 内 敛 和 兼 容 的 文 化 特 质 。空 间 面 积 定 位 ： 底 商 共 设 4 层 ， 每 层 面 积 约 1728平 米 ， 其 中 首 层 以 吸 纳 商 业 银 行 网 点 ， 地 产 中 介 、 精 品 百货 店 （ 如 屈 臣 氏 ） 、 票 务 中 心 、 品 牌 快 速 餐 饮 连 锁 店 、 品牌 家 政 服 务 机 构 为 主 ； 二 层 引 入 高 档 生 活 超 市 ， 同 时 在
12、首 、二 层 预 留 与 该 超 市 同 栖 生 的 其 他 店 铺 （ 如 药 店 、 眼 镜 店 等 ）； 三 层 、 四 层 为 休 闲 广 场 。 地 下 车 库 共 三 层 ， 写 字 楼 用户 与 地 下 车 位 配 比 约 为 1： 1。价 格 定 位 ： 写 字 楼 部 分 租 售 比 例 约 为 7： 3， 售 价（ 开 售 预 期 ） 均 价 在 15000 20000 元 平 方 米 ;租 赁均 价 在 100 120 元 /平 方 米 /月 （ 包 含 管 理 费 ） ， 首 三年 不 计 递 增 值 ， 三 年 后 按 每 年 6 10 递 增 租 金 ;首 层商 铺
13、 出 售 均 价 约 2 2.5 万 元 平 方 米 ;二 、 三 层 只 租 不售 ， 租 赁 均 价 在 160 180 元 /平 方 米 /月 ， 不 计 递 增 ;第 四 层 转 换 层 休 闲 空 间 租 赁 价 100 元 /平 方 米 /月 ;地 下车 位 租 赁 价 为 600 800 元 /平 方 米 /月 。物 业 管 理 定 位 ： 委 托 口 碑 良 好 的 写 字 楼 物 业 专 管 机构 ， 强 调 物 业 管 理 的 人 性 化 服 务 功 能 ， 管 理 好 、 使 用 好 物业 ， 实 现 写 字 楼 物 业 的 可 持 续 发 展 ， 形 成 项 目 品 牌
14、 ， 聚 集人 气 ， 同 时 使 项 目 产 生 升 值 潜 力 。二 、 技 术 分 析（ 一 ） 、 地 质 及 水 文 条 件1、 土 层 划 分 ： 项 目 原 地 貌 为 江 河 冲 积 平 原 ， 根 据周 边 项 目 钻 孔 揭 露 ， 场 地 内 岩 土 层 自 上 而 下 大 致 划 分 为 人工 填 土 、 第 四 系 冲 积 土 层 、 风 化 残 积 层 、 白 垩 系 基 岩 等 四大 类 ,持 力 层 深 度 约 23 米 左 右 。2、 地 下 水 概 况 ： 项 目 地 下 孔 隙 含 水 砂 层 较 发 育 ，地 下 水 丰 富 。 地 下 水 主 要 受
15、大 气 降 水 补 给 ， 水 位 随 季 节 性变 化 而 变 化 ， 雨 季 水 位 升 高 ， 旱 季 水 位 下 降 ， 场 地 砂 土 层属 强 透 水 层 。 项 目 临 近 青 年 湖 ， 枯 水 丰 水 期 对 地 下 水 也 有间 接 的 作 用 。 场 地 环 境 为 类 ， 地 下 水 对 混 凝 土 结 构 无腐 蚀 性 。 地 下 水 丰 富 且 标 高 较 高 对 基 坑 的 开 挖 有 很 大 的影 响 ， 在 地 下 室 的 设 计 中 可 能 要 考 虑 结 构 抗 浮 。（ 二 ） 市 政 配 套项 目 地 处 沈 阳 市 一 环 ， 水 、 电 、 气 、
16、 宽 带 、 通 讯 、有 线 电 视 、 交 通 等 基 础 设 施 完 全 可 满 足 项 目 的 需 求 。（ 三 ） 环 保 评 价项 目 周 边 基 本 上 都 是 住 宅 区 ， 空 气 质 量 指 数 在 沈 阳市 来 说 是 比 较 好 的 ， 区 域 内 规 划 绿 化 率 较 高 ， 周 围 无 噪 声 、废 气 污 染 源 。 而 本 项 目 定 位 高 档 写 字 楼 物 业 ， 主 要 设 备 置于 地 下 室 ， 生 活 污 水 经 处 理 达 标 排 放 ， 裙 楼 部 分 商 业 饮 食项 目 所 产 生 的 油 烟 经 油 烟 净 化 设 备 处 理 达 标
17、后 排 放 。 项 目建 成 后 体 量 较 大 且 有 玻 璃 幕 墙 的 设 计 ， 对 周 围 有 一 定 视 觉影 响 ， 但 项 目 将 采 用 新 一 代 环 保 节 能 LOW-E 玻 璃 ， 使得 这 一 问 题 得 到 基 本 解 决 。 从 以 上 噪 声 、 卫 生 等 方 面 的 环保 措 施 来 看 ， 该 项 目 将 为 用 户 提 供 一 个 安 静 、 整 洁 、 健 康的 环 境 。三 、 项 目 财 务 分 析（ 一 ） 项 目 预 计 成 本序 号 单 位 数 量 单 价 （ 元 ） 金 额 (元 )1 地 下 部 分 （ 3层 ） m2 11708 68
18、00 796144002 地 上 部 分 （ 18层 ） m2 34560 1780 6151680001 整 体 外 立 面 装 修 m2 27262.5 1000 272625002 地 下 室 装 修 m2 11708 280 32782403 公 共 部 装 修 （ 位 按 占 总 面 积 35%计 算 ） m2 13141.5 1640 2155206001 给 排 水 m2 6606 146 9644762 电 气 安 装 m2 6606 480 31708803 消 防 报 警 系 统 工 程 m2 6606 172 11362324 消 防 水 工 程 m2 6606 147
19、9710825 高 压 设 备 KVA 1908 2100 40068006 通 风 空 调 工 程 m2 6606 650 42939007 保 安 监 控 系 统 m2 6606 52 3435128 有 线 电 视 系 统 m2 6606 5 330309 停 车 管 理 系 统 m2 6606 12 7927210 智 能 楼 宇 控 制 系 统 m2 6606 36 23781611 电 梯 安 装 工 程 台 4 560000 224000012 室 外 管 线 安 装 项 1 500000 50000013 道 路 、 园 林 绿 化 项 1 1500000 1500000141
20、 前 期 勘 察 、 设 计 、 监 理 、 放 线 、 检 验 试 验 费 m2 6606 92 6077522 工 程 建 设 市 政 设 施 配 套 费 m2 23965 225 53921253 质 监 、 验 收 、 报 建 报 批 及 其 他 手 续 费 项 6606 11.2 73987.24 工 程 建 设 管 理 费 （ 建 设 期 为 1年 ） 项 2 1152000 23040005 项 目 其 他 行 政 性 费 用 项 1 1000000 1000000六 2 2 2 0 7 8 8 6 4 . 2七 项 1 3% 6 3 8 1 0 3 0八 2 2 8 4 5 9
21、 8 9 4 . 2其 他 费 用 9377864.2工 程 直 接 费 小 计项 目 名 称土 建 部 分 212701000装 饰 部 分不 可 预 计 部 分 (直 接 工 程 费 的 3%)工 程 总 造 价 （ 成 本 ）二三四五安 装 部 分（二）收入预算：该项目各类物业定价及销售收入预算如下( 各类物业价格均以建筑面积计算)：模 式 商 铺 商 场（ 折 现 ） 写 字 楼 车 位 合 计预 计 均 价 2.2 1.6 1.2 0.245供 应 量 3456 3456 27648 11708销 售 收 入(万 元 ) 7,603.20 5,529.60 33,177.60 2,8
22、68.46 49,178.86 四 、 经 济 效 益 评 价1、现金流量假设折现率为 5.31%，商铺、商场及车库租金及销售按揭当年到帐，无延迟付款，该项目折现后现金净流量49178.86 万元。2、投资回收期投资回收期（静态）=2.6 年3、内部收益率内部收益率(IRR)=128.13%4、投资收益率投资收益率：132.92利 润 ： 12175.16 万 元 （ 正 常 纯 收 益 ）总 投 资 ： 37000 万 元 (不 包 括 税 费 )上 述 指 标 表 明 ， 该 项 目 现 金 净 流 量 充 裕 ， 投 资 回 报 较高 。五 、 盈 亏 平 衡 分 析如 果 保 持 管
23、理 费 用 、 营 业 费 用 与 营 业 收 入 的 合 理 比例 ， 利 率 水 平 保 持 不 变 ， 工 程 投 资 保 持 不 变 ， 经 测 算 ， 盈亏 平 衡 点 收 入 为 37000 万 元 ， 各 类 物 业 盈 亏 平 衡 点 价 格为 :商 铺 16000 元 /M2， 写 字 楼 为 8000 元 / M2， 车 位8.566 万 元 /个 (42.83 平 米 2000 元 /平 米 )， 商 场12000 元 /M2。六 、 经 济 评 价 及 结 论该 项 目 现 金 流 量 较 佳 ， 投 资 回 报 较 高 ， 且 项 目 周 期较 短 ， 对 比 项 目
24、 估 周 边 楼 盘 优 势 明 显 ， 如 能 有 效 整 合 资 源 ，积 聚 周 边 高 端 客 户 ， 项 目 非 常 具 投 资 价 值 。 七 、 要 素 风 险 规 避 控 制 策 略1、 债 权 债 务 及 项 目 管 理 严 格 执 行 合 作 协 议 相 应 条 款 ， 足 额 提 留 债 务 准 备金 ； 阶 段 性 配 置 专 职 人 员 ， 全 面 、 动 态 监 控 项 目 公 司实 施 、 管 理 、 进 度 情 况 ； 严 把 工 程 造 价 、 费 用 及 财 务 有 关 审 核 关 ； 全 面 掌 控 影 响 或 有 负 债 的 要 素 、 条 件 变 化 情 况 ，力 争 消 除 或 有 负 债 。2、 品 牌 及 形 象强 调 牌 及 项 目 名 称 及 整 体 形 象 的 整 合 。八 、 结 论综 合 上 述 分 析 ， 项 目 在 市 场 开 拓 定 位 、 技 术 操 控 以及 财 务 运 作 等 诸 方 面 具 备 优 势 ， 项 目 可 行 。沈 河 区 城 市 建 设 局2014 年 5 月 14 日
