1、,山 东 科 技 大 学 经 管 学 院,INTANGIBLE ASSETS,Chapter 7,第七章 无形资产及 其他长期资产,7 无形资产及其他长期资产,通过本章的学习，了解无形资产的性质、类别，掌 握无形资产取得的核算方法，掌握无形资产摊销的核算 方法、无形资产出租的核算方法，了解无形资产减值的 会计处理，掌握无形资产处置的核算方法；掌握投资性 房地产出租收入的核算、投资性房地产后续计量的核算、 投资性房地产转换的核算；了解投资性房地产的性质。 理解长期待摊费用的核算方法。,学习目的与要求,7 无形资产及其他长期资产,重点无形资产的入账价值的确认（尤其是自创无形资产 入账价值的确认）。
2、 难点无形资产减值的计算与确定、投资性房地产的计量 与转换。,教学重点与难点,7.1 无形资产,定义 :是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性，可辨认的非货币性资产。 性质：无实体性、长期性、不确定性、可辨认性 应注意的是，商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。,一、无形资产的性质及分类,可辨认性标准,能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、 资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从 企业或其他权利和义务中转移或者分离。,无形资产,专 利 权,
3、非 专 利 技 术,商 标 权,著 作 权,土 地 使 用 权,特 许 权,以下哪些属于无形资产？,软件公司为客户开发的软件 企业销售商品应收的款项 企业在生产中发明的专利技术 企业为扩大销售渠道购买的知名品牌半年的使用权 企业为扩大销售渠道购买的知名品牌五年的使用权,无形资产的分类,按经济内容：专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权按来源途径：外来和自创无形资产 按经济寿命期限：期限确定的和期限不确定的无形资产,二、无形资产的确认和计量,1、无形资产的确认,符合无形资产的定义,产生的经济利益很可能流入企业,成本能够可靠地计量,2、无形资产的计量,无形资产应当按照成本进行初始计
4、量。,无形资产,增加的无形资产价值,结转出售无形资产的成本,实有无形资产的价值,价、税、费等,购买价款的现值,购买价款,两者的差额,（一）购入的无形资产,外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出（如律师费、咨询费、注册登记费等）。,例：东方公司2006年1月8日从北海公司购入一项商标权，由于东方公司资金周转紧张，协议采用分期付款方式，该商标权总计3 000 000元，每年末付款1 500 000元，两年付清。假定银行同期贷款利率为6，2年期年金现值系数为1.8334。 无形资产现值1 500 0001.8334=2 750 100 未确认融
5、资费用 3 000 000 2 750 100249 900 第一年应确认的融资费用 2 750 100 6165 006 第二年应确认的融资费用 249 900 165 006 84 894,确认无形资产借：无形资产商标权 2 750 100未确认融资费用 249 900贷：长期应付款 3 000 000 第一年底付款 借：长期应付款 1 500 000贷：银行存款 1 500 000借：财务费用 165 006贷：未确认融资费用 165 006 第二年底付款 借：长期应付款 1 500 000贷：银行存款 1 500 000借：财务费用 84 894贷：未确认融资费用 84 894,（二）
6、接受投资的无形资产借：无形资产 （协商价）贷：实收资本（资本公积）（三）接受捐赠的无形资产借：无形资产 （不同情况分别确定）贷：营业外收入,企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。,（四）自行研发的无形资产,自行开发的无形资产，可以有条件的资本化为资产。,区分研究阶段支出与开发阶段支出,研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化,1、完成该无形资产
7、以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； 2、具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 3、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性； 4、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； 5、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。,无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时全部计入当期管理费用。,资本化的条件,企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：,账务处理,例：某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研发
8、过程中发生材料费用40 000 000、人工工资10 000 000元，以及其他费用30 000 000元，总计80 000 000元，其中，符合资本化条件的支出为50 000 000元，期末，该专利技术已经达到预定用途。 借：研发支出资本化支出 50 000 000费用化支出 30 000 000 贷：原材料 40 000 000 银行存款 30 000 000应付职工薪酬 10 000 000 借：无形资产 50 000 000管理费用 30 000 000贷：研发支出资本化支出 50 000 000费用化支出 30 000 000,三、无形资产的摊销,1、无形资产应摊销金额,无形资产应摊
9、销金额为其成本扣除预计残值后的金额。 已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。应注意无形资产下列情况下有残值： （1）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产； （2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。,2、无形资产摊销的起止日期及期限,（1）企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时。当月增加无形资产当月开始摊销，与固定资产不同。（2）摊销期限：P163合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以
10、法定有效年限为上限；合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。,3、无形资产摊销方法,应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。 无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。 应注意：摊销方法除平均年限法外，还可以有工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等，改变了过去只有平均年限法的做法。,4、无形资产摊销的会计处理,一般自用的无形资产摊销计入管理费用； 出租无形资产的摊销计入其他业务成本； 产品专用的无形资产计入制造费用。 在账务处理时专门设“累计摊销”科目，不冲减无形资产账面余额，与固定资产核算相类似。 按照收益原则确定摊销的列支
11、去向，改变了过去摊销主要计入管理费用的做法。,借：管理费用其他业务成本 制造费用贷：累计摊销,5、无形资产的使用寿命及摊销方法的复核,企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按无形资产准则规定处理。,例：2006年1月1日，A公司从外单位购入一项非专利技术，支付价款5 000万元，估计使用寿命10年，用于产品生产。同时购入商标权，支付价款3 000万
12、元，使用寿命15年。款项已付。假定两项无形资产净残值均为0，按直线法摊销。2007年12月31日，判断该非专利技术在4年后将被淘汰，决定4年后不再使用。 （1）取得借：无形资产非专利技术 50 000 000商标权 30 000 000贷：银行存款 80 000 000 （2）摊销借：制造费用非专利技术 5 000 000管理费用商标权 2 000 000贷：累计摊销 7 000 000 （3）2008年调整借：制造费用非专利技术 10 000 000贷：累计摊销 10 000 000,四、无形资产出租,一般情况下，企业让渡无形资产使用权形成的租金和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他
13、业务成本。但土地使用权除外，因为出租的土地使用权转为投资性房地产了。 借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：银行存款等,借：营业税金及附加贷：应交税费等,出租无形资产的价值摊销,全部计入其他业务成本：出租后自己不再用 一部分计入其他业务成本，一部分计入管理费用：同时使用 全部计入管理费用：出租收入比例小,例：某企业将一项专利权的使用权转让给甲公司，合同规定每年使用费3 000元，本年的使用费甲公司已用支票付讫。转让业务咨询费500元，已用转账支票付讫。 借：银行存款 3000贷：其他业务收入 3000 借：其他业务成本 500贷：银行存款 500,在对土地使用权确认时应注意：,（1
14、）企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，单独核算。比如，取得一块土地使用权后用于建造办公楼，该土地使用权不转入建筑物成本，而是单独摊销。这样处理，一是简单，二可以节省房产税。 （2）下列情况土地使用权应包含在建筑物成本中： 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。因为应完整确定房屋的造价，计算损益。 企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，单独核算固定资产和无形资产；难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。 （3）企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其
15、账面价值转为投资性房地产。,例：2007年1月1日，A股份公司购入一块土地的使用权，以银行存款转账8 000万元支付，并在该土地上自行建造厂房等工程，发生工程材料支出12 000万元，工资费用8 000万元，其他相关费用10 000万元。该工程已经完工并达到预定可使用状态。假设土地使用权50年，厂房使用年限25年，两者都没有净残值，均采用直线法。不考虑其他相关税费。 （1）支付价款 借：无形资产土地使用权 80 000 000贷：银行存款 80 000 000 （2）建造厂房 借：在建工程 300 000 000贷：工程物资 120 000 000应付职工薪酬 80 000 000银行存款 1
16、00 000 000 （3）完工 借：固定资产 300 000 000贷：在建工程 300 000 000 （4）折旧 借：制造费用 13 600 000贷：累计摊销 1 600 000累计折旧 12 000 000,1、无形资产的出售,借：银行存款无形资产减值准备累计摊销营业外支出处置非流动资产损失贷：无形资产应交税费银行存款营业外收入处置非流动资产利得,实际收到的金额,已计提的减值准备,已计提的累计摊销,应交纳的相关税费（如营业税）,借贷方差额,借贷方差额,五、无形资产的处置,例：某企业购买一项专利，支付300 000元，按规定摊销期限为15年，企业购买2年后将其所有权转让，取得转让收入2
17、90 000元。适用营业税率为5。 （1）购买借：无形资产专利权 300 000贷：银行存款 300 000 （2）摊销借：管理费用 20 000贷：累计摊销 20 000 （3）转让借：银行存款 290 000累计摊销 40 000贷：无形资产专利权 300 000应交税费应交营业税 14 500营业外收入 15 500,2、无形资产的报废,无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，计入营业外支出。借：营业外支出累计摊销无形资产减值准备 贷：无形资产,六、无形资产的期末计价及报表列示,例：（1）某项无形资产取得成本30万元，预计使用5年，第2年末，该无形资产的
18、可收回金额为15万元。（已摊销2年，当年账面价值18万，计提减值准备3万元）,借：资产减值损失 3万贷：无形资产减值准备 3万（2）第3年末，该无形资产的可收回金额为8万元。（账面价值10万，上年可收回金额15万元减去本年摊销5万，计提的减值准备调整以后期间的折旧或摊销）借：资产减值损失 2万贷：无形资产减值准备 2万（3）第4年末，该无形资产的可收回金额为6万元。（本年摊销4万元，账面价值剩4万元，可收回金额大于账面价值，不恢复，不进行账务处理）,38,报表列示,（1）“无形资产”项目。在资产负债表中，“无形资产”项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减
19、值准备后的净额列示。（2）“研发支出”项目。在资产负债表中，“研发支出”项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照“研发支出”科目的余额直接列示。,（1）2007年12月1日，以银行存款300万元购入一项无形资产（不考虑相关税费）该无形资产的预计使用年限为10年。（2）2011年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为 142万元，该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。 （3）2012年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为 129.8万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不 变。 （4）2013年4月1日，将该无形资产对外出售，取得价款 130万元并收
20、存银行（不考虑相关税费）。要求：编制无形资产业务的相关会计分录。,无形资产核算举例：,甲股份有限公司2007年至2013年无形资产业务有关的资料如下：,2007年12月31日无形资产摊销,借：无形资产 3 000 000贷：银行存款 3 000 000,借：管理费用 25 000贷：累计摊销 25 000,（1）2007年12月1日购入无形资产,（2）2008年2011年，每年摊销无形资产的价值,借：管理费用 300 000贷：累计摊销 300 000,（3）2011年12月31日，判断无形资产是否发生了减值,2011年12月31日该无形资产的账面价值, 300300/101/12300/10
21、4177.5万,无形资产可收回金额为1 420 000元,无形资产减值1 775 0001 420 000355 000,借：资产减值损失 355 000贷：无形资产减值准备 355 000,（4）2012年12月31日,2012年无形资产的摊销额,142 /（12511）1224万,借：管理费用 240 000贷：累计摊销 240 000,2012年12月31日该无形资产的账面价值14224118万,2012年12月31日，无形资产的可收回金额为1 298 000元,无形资产损失一经确认，在以后会计期间不得转回。,（5）2013年3月31日，摊销无形资产,2013年1月至3月，该无形资产的摊
22、销额, 118/（12411）36万,借：管理费用 60 000贷：累计摊销 60 000,2013年3月31日该无形资产的账面价值,1186112万,（6）2013年4月1日，出售无形资产,借：银行存款 1 300 000累计摊销 1 525 000无形资产减值准备 355 000贷：无形资产 3 000 000营业外收入处置非流动资产利得 180 000,1.投资性房地产的概念与特征 2.投资性房地产的范围 3.投资性房地产的确认和初始计量 4.投资性房地产的后续计量 5.投资性房地产的转换 6.投资性房地产的处置,7.2 投资性房地产,一、投资性房地产的概念与特征,房地产的含义 土地和房
23、屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产的含义 指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,一、投资性房地产的概念与特征,投资性房地产的特征: 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够单独计量和出售,二、投资性房地产的范围,投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供
24、劳务或者经营管理而持有的房地产 作为存货的房地产,1、投资性房地产确认的条件和原则,基本条件（同时满足）： 符合投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠计量。 确认时点： 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,三、投资性房地产的确认和初始计量,2、投资性房地产初始计量的基本原则,应按照取得时的成本进行初始计量。,3、外购
25、投资性房地产的确认和初始计量,原则 只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认； 其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 账务处理:,例1：,2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素，A公司采用成本模式对投资性房地产进行计量。,A公司应于6月1日编制如下会计分录：借：投资性房地产 5000000贷：银行存款 5000000 问题 如果A公司与B公司约定自2
26、008年1月1日起将写字楼租赁给B公司使用，那么A公司在购入该房地产时该如何处理？,4、自行建造投资性房地产的确认和初始计量,确认条件： 企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。 成本构成： 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,例2：,X公司2006年2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月，X公司预计写字楼即
27、将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。,X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为：借：投资性房地产写字楼 6000000固定资产 8000000贷:在建工程 14000000借：投资性房地产土地使用权 2000000贷：无形资产土地使用权 2000000,5、非投资性房地产转换为投资性房地产 的确认和初
28、始计量,确认时点 自用房地产或作为存货的房地产转为出租的，为租赁开始日。 自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权的，为该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点。 初始计量 采用成本模式计量的，为转换日资产的账面价值； 采用公允价值模式计量的，为转换当日的公允价值。,公允价值与账面价值之间的差额如何处理？,6、与投资性房地产有关的后续支出,处理原则： 满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化的后续支出，计入投资性房地产成本。 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时，借：在建工程贷：投资性房地产 （账面价值） 发生
29、后续支出时借：在建工程贷：银行存款等 工程完工时，继续用于投资性房地产的借：投资性房地产贷：在建工程费用化后续支出的会计处理 企业应在支出发生时，根据支出的数额，编制如下会计分录：借：管理费用等贷：银行存款等,资本化后续支出的会计处理,企业投资性房地产后续计量,成本模式计量,公允价值模式 （满足一定条件）,企业既可采用成本模式也可采用公允价值模式,四、投资性房地产的后续计量,1、成本模式计量,（1）按期（月）计提折旧或摊销。借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销） （2）按租赁协议或合同约定收取租金借：银行存款贷：其他业务收入等 （3）资产负债表日进行减值测试，计提资产减值准备借
30、：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,例3：,甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。,（1）2007年年初收取租金借：银行存款 300 000贷：其他业务收入
31、300 000 （2）2007年每月计提折旧和摊销月折旧额=（5 000 000200 000）5012=8 000（元）月摊销额=2 400 0004012=5 000（元）借：其他业务成本 13 000贷：投资性房地产累计折旧 8 000投资性房地产累计摊销 5 000 （3）2007年12月31日确认资产减值损失计提减值准备前办公楼的账面价值=5 000 0008 00012=4 904 000（元）应计提的资产减值准备=4 904 0004 800 000=104 000（元）借：资产减值损失 104 000贷：投资性房地产减值准备 104 000,2、公允价值模式计量,应用条件 企业
32、有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时。 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。 （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。,2、公允价值模式计量,核算要点 资产负债表日，企业应以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值； 同时将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（“公允价值变动损益”科目）； 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。,例4：,例3：甲公司的一栋新办公楼的初始成本为500万元，该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万
33、元。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。 续例3，假设甲公司对办公楼和土地使用权采用公允价值模式进行后续计量，2007年12月31日办公楼的公允价值为540万元，土地使用权的公允价值为300万元。,（1）2007年年初收取租金借：银行存款 300 000贷：其他业务收入 300 000 （2）2007年12月31日，确认公允价值的变动借：投资性房地产公允价值变动（办公楼） 400 000公允价值变动（土地使用权）600 000贷：公允价值变动损益 1 000 000,3、后续计量模式的变更,会计处理原则 投资性房地产的计量模式一经确定，一般不得随意变更。 存在确凿证据表明投资性
34、房地产的公允价值能够持续可靠取得且能够满足采用公允价值模式的情况下，可以从成本模式转为公允价值模式。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，进行追溯调整。注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,计量模式变更的账务处理,例5：,例3：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金3
35、0万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。 续例3，假定2008年1月1日，甲公司持有的投资性房地产符合采用公允价值模式的条件，决定采用公允价值模式对办公楼和土地使用权进行后续计量。2008年1月1日，办公楼的公允价值为480万元，土地使用权的公允价值为300万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。,将以前年度的折旧和摊销冲销：借： 投资性房地产累计折旧 96 000投资性房地产累计摊销 60 000投资性房地产减值准备 104 000贷：利润分配未分配利润 234 000盈余公积 26 000 将初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整：借：
36、投资性房地产土地使用权（公允价值变动） 600 000贷：投资性房地产办公楼（公允价值变动） 200 000利润分配未分配利润 360 000盈余公积 40 000 将年初的公允价值调整为变更日的公允价值,五、投资性房地产的转换,1、其他资产转换为投资性房地产,（1）采用成本模式 处理原则 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 账务处理借：投资性房地产 （存货的账面价值、固定或无形资产的原值）存货跌价准备 （原已计提跌价准备的累计金额）累计折旧或累计摊销 （已计提的折旧或摊销）固定资产减值准备或无形资产减值准备（已计提减值准备的金额）贷：开发产品或库存商品 （转换存货的账面余额）固
37、定资产或无形资产 （转换建筑物或土地使用权在转换日的原价） 投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备 （已计提减值准备的金额）,例6：,某企业拥有两栋办公楼，用于企业总部办公。因企业业务缩减，企业将一栋办公楼腾出对外出租。2007年6月15日，该企业与Z公司签订了房屋租赁协议，租赁开始日为2007年7月1日，为期3年。2007年7月1日，出租办公楼的账面余额为400万元，累计已提折旧100万元。假设该企业按成本模式对投资性房地产进行后续计量。 该企业的账务处理为：借：投资性房地产 4 000 000累计折旧 1 000 000贷：固定资产 4 000
38、 000投资性房地产累计折旧 1 000 000,（2）采用公允价值模式 处理原则 按照转换日的公允价值计价，公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。,（2）采用公允价值模式 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产 （该存货在转换日的公允价值）存货跌价准备 （已计提跌价准备的金额）公允价值变动损益 （账面价值-转换日公允价值）贷：开发产品或库存商品 （账面余额）（或）资本公积其他资本公积 （转换日公允价值-账面价值） 将自用土地使用权或建筑物转换为以公允价值模式计量的投资性房地产：借：投资性房地产 （该房
39、地产在转换日的公允价值）累计折旧或累计摊销 （已计提的累计折旧或摊销）固定资产减值准备或无形资产减值准备（已计提减值准备的金额）公允价值变动损益 （账面价值-转换日公允价值）贷： 固定资产或无形资产 （账面余额）（或）资本公积其他资本公积 （转换日公允价值-账面价值）,例7：,续例6，假定该企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。转换日该办公楼的公允价值为360万元。 该企业的账务处理为：借：投资性房地产成本 3600000累计折旧 1000000贷：固定资产 4000000资本公积其他资本公积 600000问题：如上例中办公楼的公允价值为280万元，那么该如何进行账务处理？,2、投资
40、性房地产转换为其他资产,（1）采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 企业应当以转换日投资性房地产的账面价值作为自用房地产的入账价值。借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）,例8,例3：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年。双
41、方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。 续例3，假定2008年1月1日，甲公司与乙公司协商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用。,甲公司的账务处理为：借：固定资产 5000000无形资产 2400000投资性房地产累计折旧 96000投资性房地产累计摊销 60000投资性房地产减值准备 104000贷：投资性房地产办公楼 5000000土地使用权 2400000累计折旧 96000累计摊销 60000固定资产减值准备 104000,（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 企业应当以
42、投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。借：固定资产（或无形资产）贷：投资性房地产成本贷或借：投资性房地产公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益,例9,2007年8月10日，某企业将出租期满的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。8月10日，出租办公楼的公允价值为300万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行后续计量，转换前的账面价值为280万元，其中成本为250万元，公允价值变动为增值30万元。该企业的账务处理如下：借：固定资产 3000000贷：投资性房地产成本 2500000公允价值变动 300000公允价值变动损益 200000
43、,六、投资性房地产的处置,含义 指房地产的出售、转让、报废或者毁损等。会计处理原则 投资性房地产处置时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,采用成本模式计量的投资性房地产处置时,借：银行存款等（实际收到的价款）贷：其他业务收入 借：营业税金及附加（应交的税金）贷：应交税费 借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提折旧或摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时,借：银行存款等（实际收到的价款）贷：其他业务收入 借：营业税金及附加（应交的税金）贷：
44、应交税费 借：其他业务成本（投资性房地产的账面余额）借或贷：投资性房地产公允价值变动（累计公允价值变动）贷：投资性房地产成本（投资性房地产的成本） 借或贷：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷或借：其他业务成本 借：资本公积其他资本公积（原转换日计入资本公积的金额）贷：其他业务成本,例10,A公司为一家房地产开发企业，2005年2月20日，A公司与B公司签订了一项租赁协议，将A公司开发的一栋写字楼于同日出租给B公司使用，租赁期为2年。A公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。租赁开始日出租写字楼的公允价值为300万元，其账面成本为270万元。2005年12月31日，出租写字楼的公允价
45、值为320万元，2006年12月31日，其公允价值为360万元。租赁期满，A公司将出租的写字楼出售给了B公司，双方协议作价360万元，款项已收存银行。,（1）2005年2月20日，存货转为投资性房地产借：投资性房地产成本 3000000贷：开发产品 2700000资本公积其他资本公积 300000 （2）2005年12月31日，确认公允价值的变动借：投资性房地产公允价值变动 200000贷：公允价值变动损益 200000 （3）2006年12月31日，确认公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动 400000贷：公允价值变动损益 400000,（4）2007年2月20日，出售投资性房地产借：银行存款 3600000贷：其他业务收入 3600000借：其他业务成本 3600000贷：投资性房地产成本 3000000公允价值变动 600000借：公允价值变动损益 600000贷：其他业务成本 600000借：资本公积其他资本公积 300000贷：其他业务成本 300000,88,投资性房地产的报表列示,在资产负债表中，“投资性房地产”项目反映全部投资性房地产的账面价值。 以成本模式计量的投资性房地产，该项目以原始价值扣除累计折旧（或摊销）和投资性房地产减值准备后的净额列示。 以公允价值模式计量的投资性房地产，该项目可以根据“投资性房地产”科目的余额直接列示。,
