1、商业地产现状问题及策略研究 刘东波 沈阳建筑大学管理学院 摘 要： 在高速发展的经济时代, 国家商业经济的发展速度举世瞩目, 尤其是中国城镇化发展带动了中国商业地产的快速发展, 与此同时商业地产在快速发展的过程当中, 也逐渐突显出了诸多问题, 一定程度上严重地阻碍了商业地产的健康发展, 通过对商业地产现状问题进行研究来为解决相关问题提供新的突破点。关键词： 商业地产; 现状问题; 对策研究; 作者简介：刘东波 (1988-) , 男, 辽宁本溪人, 研究生, 建筑与土木工程专业, 研究方向为房地产经营管理。收稿日期：2017-8-18Received： 2017-8-181 引言随着我国 GD
2、P 的不断递增, 尤其是近几年来城镇化建设速度的不断加快, 投资者、开发商和消费者都看到了商业地产的巨大发展潜力。解决商业地产现状问题有利于促使商业地产成为社会经济发展的支柱产业、有利于为商业地产开发企业提供理论基础与参考。同时也为我国商业地产的健康发展奠定了基础, 以此加快实现商业地产整体价值最大化、共赢局面。2 我国商业地产的现状分析2.1 开发具有盲目性一部分商业地产项目在开发的过程中, 并没有对经营者的经营情况进行调研, 也没有对市场进行有效把握。每个商业项目之间大都存在同质化的现象, 缺乏一定的创新, 最终导致整个行业不景气, 公司的盈利受到影响。有的城市在开发大型商业项目的过程中,
3、 设计的主题形式与当地的消费理念之间存在一定的差异性。大部分商业地产公司在进行开发之前并没有对市场进行充分的调研, 以及对该地区的商业发展没有进行有效的把握, 从而出现商业网点过剩的情况, 有的地方商业网点也出现了严重不足的现象, 这样就导致了出现产业过剩的商业现象1。在商业中存在两句至理名言, 一句就是“隔街死”, 就是说在同一条马路上一条街生意非常好, 而对面的街门可罗雀。另外一句是“一步差三成”, 说就是指邻近的几个商店生意比较好, 而旁边的非常的冷清。由此看来商业定位的重要性。在我国有一部分商业房地产开发公司仅仅把工作的重点放在抢地上面, 而并没有不注重市场的定位。而在发达国家进行商业
4、地产的前期筹划往往要比建设重要, 可是在我国却截然相反。大量的商业房地产开发公司仅仅在较短的时间内完成筹划, 接着就把工作重点放在建设方面。2.2 营销具有困难性我国商业地产开发商 90%以上是由住宅地产开发商转化过来的, 往往都停留在住宅开发的状态中, 一般使用先开发而后进行营销的方式, 一般主要的运行模式是先建设, 而后在进行营销。由于住宅市场在我国属于供不应求的状态。因此, 只要开发商能够把房子建设完成, 就可以把房子卖出去。可是商业地产所应对的是不同的经销商, 一般对房屋的设计以及地理位置比较重视, 特别是指大的商户, 往往更注重各个方面的内在性能。假如没有进行前期的商谈, 那么在建成
5、之后就不能满足商户的要求。当然各个经销商也不会主动入住, 否则需要进行较大的整改, 从而就在变成了二次建设, 造成严重浪费。在进行选择商业地产的地址的过程中, 应该综合所以人员经验。在进行商业地产的选择以及相应的销售情况进行探究的过程中, 消费理念属于两者之间的桥梁, 这样可以方便消费者进行购物。其中选择一般需要以下 5 个方面的依据: (1) 确认便利; (2) 交通方便; (3) 趋近便利; (4) 进出便利; (5) 便于选购, 由此可以看出主要依据购物便利展开。2.3 商业设施低效性现在, 我国商业地产商在开发项目环节, 过分的体现短期效应。从营销的角度进行分析, 过分的注重物业的包装
6、, 往往不能结合物业的具体实际进行招商, 从而给投资者带来一定的误导。从营销的角度来看, 业主为了更好地进行开发, 并不注重经营档次, 因此各店主以及自身带来一定的风险。从设计的角度进行考虑, 开放商过分的注重利益, 在进行设计过程中往往注重营业面的最大化、低成本以及高租金等, 但是并不能凸显商业经营的规律, 不能让消费者进行很好的交流、观光等, 不能很好地体现服务功能, 从而给经营情况带来苦难2。2.4 融资渠道单一性现在房地产已经渗透到金融行业的方方面面, 例如股票、信托等等, 可是由于我国法律不完善, 因此大部分商业地产开发商还是主要借助银行的贷款运行。可是从商业地产市场资金链进行分析可
7、以看出, 在商业地产的方方面面都涉及银行, 从而给商业房地产的运营情况带来各种形式的信用风险以及市场风险。依据我国央行发布的数据可以看出, 我国商业地产在银行方面的信贷依赖程度一般可以达到 7080%之间, 然而大城市的依赖程度可以高达 90%。从风险的角度进行考虑, 商业银行对于提供资金的数量以及相应的使用期限都做了严格的限制, 另外还注重短期资金的贷款。由此可以看出开发商得到短期资金的能力不高, 从而给商业地产运行带来了一定的经营风险3。3 商业地产问题解析及策略我国的商业地产存在一定的缺陷, 不仅起步比较晚, 而且相应的管理机制不健全, 另外还表现在如下几个方面:(1) 从事商业地产的复
8、合型人才比较少。(2) 我国相关部门在宏观调控方面表现的不理想, 部分地方政府不能依据市场发展的规律, 从而使得大型商业物业数量以及相应的结构时期平衡性。(3) 使用出售产权的形式进行经营。这种运行模式可以使得较大的商业模式失去整体性, 不利于进行统一性的管理, 从而给运营带来较大的风险, 此外, 有些开发商在商业规律方面存在认识方面的不同, 从而使得对目标市场在定位方面出现一定的认识偏差。通过成功案例的分析可以看出商业地产开发应该从建设开始, 最终定位到管理, 这样在后期的管理过程中, 才能带来较大的利润空间。从长远的角度进行分析可以发现, 从收益的角度进行分析可以看出, 出租类型的地产要比
9、出售类型的高。在对我国商业地产进行大量的调研以及分析发现, 在商业地产问题方面存在一定的联系, 主要表现在如下几个方面:人才资源比较短缺、融资渠道比较窄、以及相应的开发模式运行不成熟等, 从而导致了在商业地产中普遍存在短线操作的形式, 这就导致在商业地产的运营过程中, 存在不合理定价的问题。从短线操作的方面对我国商业地产存在的问题进行探究, 为了能够更好地解决上述问题, 应该提出长线操作的模式, 其属于商业地产全寿命周期模式4。4 结语基于对商业地产问题的剖析, 研究了如何解决商业地产现存的问题, 提出了商业地产的问题成因以及相应的策略, 首先要加强商业地产员工的培训、要建立商业地产全寿命周期机制以及建立信息管理平台, 以此为今后解决商业地产问题提供了一个新的方向。参考文献1赵荣哲, 成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势J.中国房地产, 2014 (24) :2530. 2王秀玲, 李文兴.我国商业地产现状与发展趋势J.建筑经济, 2011 (12) :5456. 3刘斌.我国商业地产公司融资模式分析以万达商业地产为例J.现代商业, 2015 (17) :257258. 4李永强.我国商业地产存在的问题及发展对策J.北京建筑工程学院学报, 2011, 27 (03) :6670.
