1、商品房销售广告法律性质分析 谢成巍 吉林建筑大学经济与管理学院 摘 要： 因商品房销售广告而引起的商品房销售合同纠纷日益增多, 预防或处理此类纠纷最重要的是要明确销售广告的法律性质。如果该广告被认定为要约, 则广告内容自动进入商品房销售合同, 违约方违反广告内容要承担违约责任。关键词： 商品房销售广告; 法律性质; 作者简介：谢成巍 (1971-) , 女, 汉族, 吉林长春人, 吉林建筑大学经济与管理学院, 副教授, 研究方向:商法。目前我国商品房销售合同纠纷中有一部分是由于商品房销售广告引起的。开发商和消费者对广告的内容和性质的认定不同, 从而引起了对商品房销售合同的效力和法律责任的不同主
2、张, 双方由此产生纠纷。首先通过一案例引入要讨论的问题。张某参照开发商销售处放置的楼盘沙盘选中了一处住房, 并经销售人员口头确认该住房后院与沙盘中显示的一样, 是一大片草地, 50 米内无遮挡后, 与开发商签订了买卖合同。因该商品房是期房, 签合同时买方张某未见实际房屋。待买方收房时发现后院新建了一排二层别墅, 于是要求开发商要么退房要么承担违约责任。开发商以书面的房屋销售合同中并无相关约定内容为由, 拒不同意。双方引起纠纷并诉诸法律。解决该案例应首先明确销售沙盘的法律性质。房地产开发商销售处所设置的沙盘应该是商业广告的一种。商业广告是指商品的生产者和销售者为了推销商品, 获取商业利益, 通过
3、一定形式的媒体, 公开而广泛地向潜在消费者传递有关商品信息的一种宣传手段。按照我国合同法的有关规定, 寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但各国法律也同时规定, 不是所有的商业广告都是要约邀请, 符合要约要求的广告会被视为要约。因此商业广告的性质可以有两种可能, 要么是要约, 要么是要约邀请。按照合同法的相关规定, 要约与要约邀请的定义、法律特点、法律效力及引起的法律责任截然不同, 因此确定商业广告的法律性质对合同的效力和法律责任的确认至关重要。商业广告绝大多数是要约邀请, 但若符合要约条件, 则会被认定为要约, 从而引起要约的法律后果。我国合同法对要约的内容应
4、包含哪些未作具体说明。根据联合国国际货物销售合同公约的规定, 一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量和价格, 即为内容十分确定, 可视为要约。我国是该公约的成员国, 那么货物、数量、价格在建议中的确定应该是该建议会被确认为要约的最低要求了。在我国司法实践中一般要求该信息若具备当事人、标的、数量、价款和报酬、履行期限、地点和方式这些内容就会被认定为是要约。为解决因商品房销售广告而引起的纠纷, 我国最高人民法院在 2003 年出台了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。其中第三条专门对商品房销售广告性质做了详细说明。该司法解释规定, 商品房销售广告和宣传资料为要约
5、邀请, 但符合下列条件的广告属于要约。首先, 即出卖人是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这要求开发商销售广告中的说明和允诺必须是在其销售的商品房开发规划范围内的, 超出这个范围, 开发商没有权利决定相关事项, 也就不能向消费者承担义务。因此开发商在其开发项目规划范围外的承诺, 如距离该项目 500 米处将有一高尔夫球场、小区附近将有一大型超市落户等等, 是没有法律效力的。其次, 该项说明和承诺的内容是具体确定的, 即要有明确的衡量标准。如园内有上千株梧桐树, 有两个标准羽毛球场等等。而不能是小区拥有北欧风情、小区绿草如荫等等无法衡量的承诺。最后, 该具体确定的说明和允诺
6、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该条件要求广告中的说明和允诺是消费者购买该商品房的主要因素, 或者因此而使房屋价格高于相似区域的房价的。同时具备以上三个条件的商品房销售广告是要约。一旦被认定为要约, 即使该销售广告的内容并未体现在商品房销售书面合同中, 该广告内容自动进入合同内容, 产生法律效力。任何一方当事人违反该内容, 承担违约责任。结合文章前面的案例, 销售处的沙盘展示的是该小区及其周边环境, 买方所看到的绿地是位于小区开发区内的。沙盘所展示的内容也是确定的、直观的, 即房屋后院 50 米内是绿地, 无其他建筑物。最后, 买方确是看中了这一大片绿地而决定购买该房屋的。综上所述, 沙盘符合要约要求的条件, 属于要约。因此在该案例中, 沙盘和书面的商品房销售合同共同构成了合同内容。当然买方要能够举出充足的证据, 如录像或照片等来证明沙盘的存在及其真实的样貌。开发商交付的房屋与沙盘不符, 属于严重违约, 买方可以要求开发商退房或承担其他违约责任。在类似案例中, 确定商业广告的法律性质至关重要。参考文献1殷瑛.商品房预售广告的法律效力研究D.南京工业大学, 2015. 2王芳雅.商品房预售广告纳入合同之法律规制D.华东政法大学, 2015. 3王晨.商品房销售广告法律问题研究D.西南政法大学, 2012.
