1、大盘营销案例1远洋新干线,基本指标：地址：地铁3号线龙城广场站、南联站之 间（龙岗区龙岗大道与植物园路交汇处）占地：10.8万计容建面：44.6万,总建面55万容积率：4.13住宅面积：25.4万商业面积：7.13 万办公面积：9万公寓：2.27万物业类型：住宅、商业、公寓、写字楼等主力户型：79-141三房至五房，79- 88平米三房为主力。分期情况：三大期开发配套设施：3000九班幼儿园、8万平米的BOX商业,1期04地块户型配比，79-88平米三房为主力，占比80%。,04地块,深圳新中心双地铁口55万平旗舰综合体,CHAP.1 鲜明价值主张，内外有别,CHAP.2 刚需产品，豪宅品质，
2、高标展示,CHAP.3 精准渠道，高举高打，集中引爆,CHAP.5 关键节点，大事件营销，轰动全城,CHAP.4 天罗地网蚕食计划,营销关键举措,8月18日,时间,9月22日,11月3日,12月15日,节点,销售中心开放,样板房开放,认筹,开盘,销售中心开放阶段：城市菁英 品质大城，明确市场占位,样板房开放阶段： 深圳新中心双地铁口旗舰综合体，定位更清晰,开盘阶段：省时省钱中心生活，针对市区客户突出项目的核心优势,鲜明的价值主张，大字报式的表现，直接而富有张力；关内关外，价值有别。针对关内重点突出地铁价值、区域价值洼地、中心价值。,清晰明确的价值主张,NO.1深圳首创4G体验式销售中心，震撼全
3、城,Good space 奢阔空间Good Fashion 奢尚品位Good quality 精工品质GoodService 尊享服务,4000平米销售中心，装修注重品质，采用名贵高档材质，如普罗旺斯、银白龙、白玉兰等大理石，水晶灯、琉璃灯饰等。营造高端品质，直接区别竞争对手。,刚需产品，豪宅品质，高标展示,户外：水官高速、深惠路、机荷高速T牌、龙岗中心城公交站牌、深惠路道旗其他渠道：社区道闸，锁定龙岗中心城40个余个老小区。,龙岗区域,关内区域,地铁：老街、购物公园地铁站包站户外：红岭大厦LED、中电大厦LED、香蜜湖灯箱、罗湖福田公交站其他渠道： 梅林关普滨加油站包站,网络媒体,以房信网为
4、阵地，辅助搜房、乐居、大粤网、爱房网、微博等媒体,推广上主次分明，先深耕龙岗中心城，逐步渗透市区。样板房开放前推广阵地以龙岗中心城为主，开放后，将推广阵地转移至罗湖、福田中心区。推广渠道重点以网络、户外、地铁为主，封锁核心区域。,推广上主次分明，先深耕龙岗，逐步渗透市区，精准渠道，高举高打，引爆市场,推广分两个阶段进行，售楼处开放阶段，深耕龙岗区域市场 为期15天3个商超巡展点、7个加油站派纸巾盒、PT+销售30人派单团队，三级市场橱窗广告，短期内引爆龙岗市场，让龙岗沸腾起来。,样板房开放后，重点针对市区，开展天罗地网蚕食计划,关内商超写字楼地铁巡展+出租屋集中区域派单+夜间看楼模式,金光华广
5、场,深圳书城,喜荟城,怡景中心城,4个地铁巡展点、6个购物中心展点、12个写字楼展点，9个龙岗老社区展点，持续2月之久，将项目品牌影响力深入渗透到关内，覆盖整个龙岗。50人派单团持续20天，深耕关内各大区域，白领出租屋集中地，将项目的价值点一对一传播到目标客户手上。配合巡展，针对关内白领客户启动夜间看楼，持续拉动客户上门。,天罗地网蚕食计划派单、巡展、联动、团购、夜间看楼模式，组合出击，沸腾全城,6月20日，“远洋地产”杯龙舟赛，”远洋地产“品牌打入深圳，落户龙岗。,8月18日，销售中心开放，”创城日“同步首发，3小时3000人，创龙岗看房奇迹。,9月22日，首个色彩主题盛大开放，中国好声音学
6、员助力样板房开放，3000人到场。,12月15日，一期盛大开盘，珠江皇冠假日酒店引爆全深圳。,关键节点，大事件营销，轰动全城,大盘营销案例2星河时代,8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,大运新城与龙岗中心城交汇46.8万平都会综合体,地段价值：处于大运新城与龙岗中心城交汇处，未来集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区 。区域配套：享大运新城1800亿国际配套 。交通价值：深惠路沿线，3号线双地铁口物业。别墅价值：片区内唯一高端别墅项目，高端综合城市豪宅大盘。规划价值：高低配物业，8万商业MALL，3-12年学校教育体系。商业价值：复制深圳第二个
7、COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。星级物业：六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理 。,主打城市复合功能区 、别墅稀缺价值、打造首个墅级综合体高端生活全案,举办产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约,Cocopark分展场正式开放,携手李连杰壹基金，于在星河丽思卡尔顿酒店召开海洋天堂首映礼新闻发布会，,360度环幕营销中心开放,别墅样板房开放,第一批高层样板房开放,第二批高层开盘,业主晚宴别墅加推,第三批高层开盘,第一批别墅开盘,深圳实验学校签约,2010年10月1日第一批别墅产品推售2011年1月10日第二批高层开盘2011年3月26
8、日第三批高层开盘,打造8.2万平米商业MALL，复制COCOPARK商业模式，丰富自身配套资源,人工打造湖景资源，拔升别墅大盘形象；,高端、超前规划别墅独门独户，设置室内电梯.双层地下车库规划，别墅采用半地下室设计，地下层通风采光,社区地面完全“无车化”；宽阔楼间距，超高赠送率，多层双层地下室赠送；产品在片区的四大首创：首创泛太平洋生态休闲公园园林，一步一景，家即公园；首创近1000平方米无边界水景泳池；首创片区精装修豪华双层入户大堂；首创高层复式楼王一梯一户，尊享私家电梯厅,1,2,引进幼儿园及深圳实验学校，提升项目价值；,3,高端规划，建筑产品细节，彰显豪华、高端品质；,4,产品自身受90
9、/70限制，1.69容积率，50万大盘豪宅无景观资源优势，靠自身优势弥补不足。,积极参与慈善活动，嫁接影视，于旗下cocopark商业启势项目宣传,1,2,5,花重金以慈善事业为由，引进深圳实验学校,在旗下六星级丽偲卡尔顿酒店举办晚宴举办产品发布会，复制cocopark并与21家品牌签约，邀请明星主持及名人参与,4,利用自身资源，于cocopark商业设置分展场，提前蓄客,3,运用自身业主资源，在旗下六星级里斯卡尔顿酒店举办晚宴,发挥星河支持慈善事业作风，利用自身资源，打造系列大型高效高影响力的主题活动。,利用自身资源渠道，cocopark、山姆商场广告位、星河世纪LED屏、梧桐山道路旗等，长
10、期配合项目宣传。,开盘前4个月，线上集中报纸（特报、商报跨版）、户外T牌（深惠路及水官高速）、网络（横幅及新闻炒作、剑客）、电台等，配合各营销节点密集轰炸重金推广。,1,2,3,线下短信、条幅为主力渠道，每周40-100万短信，条幅依工程进度随时更换，围墙及周边路旗信息随项目各阶段营销主题随时更换。,重金疏通城管等政府关系，保证楼体条幅、户外T牌广告悬挂不受干扰。,4,重金集中媒体轰炸，自身资源配合宣传。,红飘带主题会所，360度环幕影视厅，现代时尚品质销售中心，跳出常规营销展示手法。,重金创营销展示亮点,社区外主入口广场,园林景观细节,别墅群人行路,别墅绿化,园林细节、看楼通道、现场包装到位
11、,88平二改三房样板房,130-160平双拼四房,130-160平双拼艺术样板房,别墅样板房,样板房特色展示。,大盘营销案例3公园大地,1、推广农村包围城市：本地全面进攻，关内重点覆盖。节点爆破式宣传。,立足龙岗，建立强势的价值高度；通过价值体验体系，建立毋庸置疑的品牌效益；通过本地全面进攻，关内重点覆盖的推广策略，广泛拓展客源；通过灵活多变的推售策略，为大盘长期销售奠定稳固的根基。,大推广，大宣传,2、完美形象展示，豪宅形象细节处处体现,看楼动线及现场展示，服务细节处处体现,大展示，高标准,3、大盘价值不断兑现,强势的价值体系，从客户圈层营销开始宣传口碑，以热销带动价值传递，置项目于不败之地
12、整体价值优先，带动所有产品畅销客户面持续拓展，客户认同度高；商业、项目配套等不断完善，大盘价值不断兑现聚焦宣传，活动作为平台，扩大项目口碑；,价值兑现，增强信心,4. 大事件活动起势，打造市场影响力，持续保持高关注度,上百场客户茶话会，强势引导客户：,主题活动，提升项目口碑，同时为销售提供了氛围的支持和口碑传播的平台,张梁签名赠书会,十景评暨摄影大赛,植树节,音乐嘉年华少儿音乐会,深圳记忆大地留影电视片首映式,，建国大业明星亲临现场,与巨星面对面李云迪音乐盛宴启动,大活动，造大势,大盘营销案例启示：,高形象,大盘需塑造高端形象，建立强势的价值高度，为大盘长期销售奠定稳固的根基。,全面推广,大活
13、动起势,价值兑现,灵活推售,本地全面进攻，关内重点覆盖。节点爆破式宣传，引起市场关注，以成功占位市场。,以大活动持续制造市场影响力，以热销带动价值传递，吸引关内客户，持续拉动大量客户上门；,大盘价值不断兑现，置项目于不败之地；,不同产品承担不同功能，走量产品与价值提升产品交替推出，避免内部竞争，制造市场焦点,2013年，如果按2012年的营销模式完成不了我们12个亿的目标2013年，我们需要营销重新发力,根据市场竞比项目，推导本项目75-80平产品价格比准：,价格分析：项目在龙岗中心，万科品牌与带装修销售能使项目增值！,本项目带装修价格目标预期：1.8-1.9万/平,价格目标的市场思考,根据市场竞比项目，推导本项目117-129平产品价格比准：,价格分析：这类型的产品在市场上比较稀缺，但竞争项目普遍房间数多，项目去化存在一定难度，万科品牌与带装修销售必定能使项目增值！,本项目价格目标预期：1.6-1.7万/平,价格目标的市场思考,根据市场竞比项目，推导本项目146-185平产品价格比准：,价格分析：在龙岗中心，万科已经在这类产品中处于绝对的领头羊的位置，这类客户群较窄，价格过高走速慢！,本项目带装修价格目标预期：1.6-1.7万/平,价格目标的市场思考,
