1、上河湾精装建议报告,2013年6月,目录,中环精装公寓表现分户精装案例借鉴本案精装产品策略本案精装品牌建议本案精装成本测算,中环精装公寓表现,1,价格表现,基于项目区域属性和中高端的产品价值属性，选取中环中高端代表个案进行参考与分析,中海紫御豪庭41600元/精装3500元/,雅戈尔长风8号44300元/精装3500元/,大宁瑞仕花园37600元/精装3500元/,慧芝湖花园37200元/精装3000元/,新城碧翠33700元/精装4000元/,仁恒森兰雅苑41000元/精装3500元/,长风项目:长风生态商务区规划,配套成熟,大宁项目:依托大宁配套成熟,森兰项目:生态 “国际社区”规划远期将
2、兑现，目前配套缺失，居住和便利度低,选取中环线3-4万元/单价代表性高端品质个案，研究市场中环线主流高端产品精装修表现,精装表现,代表个案观察，3000-4000元/的装修成本已达成普遍的市场共识，同时具备较高的产品认知度,Smeg橱柜、西门子厨电，科勒洁具、汉斯格雅五金等是主力配置,精装用材,厨卫空间是产品重要突破点，厨房以德系知名中端为主，卫浴均采用世界一线品牌。整体搭配相对合理平均，注重实用和功能性，仅局部出现高端品牌实现重点部位强化,精装用材,主流品牌中央空调、新风及地暖设备已成常规标准,品牌中央空调，地暖新风和供水系统已成为常规性配置。作为中高端项目，本案在成本可控前提下更应达到市场
3、平均标准,实木复合地板、高档涂料墙面，普遍配备断桥隔热和双层中空LOW-E玻璃,精装用材,公共部位标准不存在较大差异，同时断桥隔热门窗和中空LOW-E玻璃运用普遍,小结观点,中环沿线中高端项目均达到较高的产品平台标准，3000-4000元/是目前市场主流装修表现对于品牌运用而言，市场尚未选用真正高端奢侈的品牌。在控制成本的前提下，更多的突出“品质高端”和“多品牌搭配，全产品线品牌和增加品牌覆盖面”的策略，同时通过局部高端品牌运用拉高整体产品形象从产品功能性分析，厨卫保证卖点，从增加功能性、实用性和局部提升的角度强化品质感。同时，设备系统和科技门窗系统的运用仍是核心发力点,分户精装案例借鉴,2,
4、案例借鉴中海紫御豪庭,个案分析,采取严格的差异化装修，在客户敏感点以及日常常接触点选用较为知名的国际化品牌，不敏感处即用常规品牌,厨卫等核心重点区域重点打造，运用中高品牌、相同的产品线塑造项目的高端品质和统一的产品形象，次要部位适当降低成本,个案分析,330平米户型较250、290平米户型整体建材配置相当，仅在地面、墙面以及若干装饰性元素增加若干品质性建材，单位成本无大幅度提升,不同户型的建材配置基本趋同，大户型适度在地面墙面和装饰性元素增加与补强，保证整体品质同时，单位成本得到很好控制,个案分析,橱柜：整体厨房橱柜部分均已实木柜门，250、290平米户型以白色烤漆饰面，330平米大户型已实木
5、贴皮饰面。台面：所有台面均用人造石英石打造配置：厨房所有配置均沿用德国博世品牌，属于同品牌中的中端水平。包括对开门冰箱、嵌入式烤箱、嵌入式微波炉、消毒碗柜、油烟机、燃气灶及垃圾处理器,厨房整体配置水准平均，台面主用人造石，配套品牌以博世为主，整体装饰效果较高。亮点在于橱柜木饰面的装饰及对开门冰箱等大电器,个案分析,五金：选用高仪（GROHE）龙头：选用高仪（GROHE）洁具：科勒配件厕纸架、毛巾环、浴巾架：科勒浴室柜：成品大理石台面+浴室镜淋浴屏：成品淋浴屏，无品牌,卫生间重点位置选用高仪品牌五金、龙头、花洒等，其余洁具、小配件均选用科勒过渡，高低搭配同时保证品质感,245平米,290平米,2
6、45平米,290平米,个案分析,卫生间墙面：330平米所有卫生间墙面均使用西班牙大理石、局部水刀切割石材花线以及高级壁纸，250、290平米户型主卫与330平米投入成本相当，客卫及公卫部分墙面采用仿石材瓷砖厨房墙面：全部采用西班牙大理石以及局部水刀切割石材花线其余空间墙面：250、290平米以高级壁纸辅以少量木饰面造型墙板；330平米以石材、高级壁纸、皮革、木饰面造型墙板公共空间地面：天然进口大理石卧室空间地面：实木复合地板天挑花吊顶：石膏造型吊顶，其中卫生间处增加防水石膏板吊顶,公共空间和墙面等部位，不同户型进行不同层级的装修，很好的控制单位装修成本，保证产品统一性和品质感塑造,精装小结,装
7、修策略 投入不高，选用常规，以中高端国际品牌为主大量装饰元素运用，整体装修表现高。同时采取严格差异化装修，在客户敏感点及重点部位选用中高端品牌打造，次要部位一线品牌过渡330较250、290户型建材配置相当，差异性在于地面、墙面以及装饰性元素增加，单位成本控制得当,关键字：主品牌一致、高低全线搭配、局部重点提升打造、实现单位成本严控,案例借鉴雅戈尔长风8号,个案分析,品牌以德系中高端为主。根据不同户型采取严格的差异化装修，230以上成本最高，130以内成本下幅度下降 130以内平米户型较190、240户型除了在厨房、卫生间选用的品牌或产品有明显差异外，在地面地板用材上差异明显,不同户型采用不同
8、装修成本，差异化明显。重点体现在不同户型厨电品牌档次、卫浴同品牌不同产品系列运用，以及地面用材等差异性,个案分析,厨房：小户型厨电采用博世，大户型厨电升级至斯迈格 。差异化标准使整体成本得到有效控制，同时对大户型高端产品提升明显,230平米4房主卫配备双台盆、浴缸、智能马桶,180平米3房主卫配备浴缸、智能马桶,130及90平米2房主卫仅配备智能马桶，无浴缸及双台盆,三种面积段产品在卫生间内选择的品牌均为同一产品，汉斯格雅的花洒龙头、凯乐玛的马桶系统、松下的浴霸等；差异性区别在于，不同户型选用不同系列产品，如不同面积采用不同型号大小的花洒以及4房主卫配置双台盆、浴缸、智能马桶；3房主卫采用浴缸
9、、智能马桶；而2房户型这些均没有配置；,个案分析,卫浴：品牌运用基本一致，普遍以知名中高端为主。因户型而异，功能性差别较大,个案分析,同时，公共空间的地板等材质，因户型面积的降低，实际采用标准下降明显，差异性的打造实现整体成本控制,个案分析,所有户型（包括公共区域）大理石花纹近乎相同，节省采购成本与废料成本，综合成本降低,装修策略 用材与品牌档次选择有的放矢，注重精装修的实用性，不过度浪费成本浮于表面大中小户型采用明显的差异化分层装修策略，厨房电器品牌和卫浴功能性因户型差别较大从成本角度考虑，不同户型的公共空间和同品牌不同产品系列运用亦存在差异,精装小结,关键字：严苛的分级装修策略、厨卫差异明
10、显、兼具实用性和品质感、成本控制有效,本案借鉴点,大中小三种户型应采用明显的产品分级装修策略，保证产品成本控制的基础上适度提升小宅突出实用性和品质感，中宅厨卫空间重点打造品牌档次适度提升，大宅在中宅的基础上运用高档品牌和高品质材质以中高端配置为主，兼备实用性和功能性，同时保证项目的品牌高度,本案精装产品策略,3,基础配置不低于市场平均产品平台，实现差异化的产品竞争力提升与巩固中高端为主，适当控制与突出品牌高度，高低搭配，合理控制成本大中小户型差异化分级装修，发力在厨卫，实现重点部位价值与品质提升运用少量奢侈品牌，局部提升整体品质。保证卖点、品牌高度和差异化竞争力,本案产品策略,基于中环线个案平
11、均产品精装表现、竞品个案分户型产品策略及做法和本案中高端产品价值定位与差异化的竞争力,分户型装修策略,大宅,中宅,小宅,产品面积段：183-185装修标准：3800元/,产品面积段：214-270装修标准：4000元/,产品面积段：132-148装修标准：3200元/,市场号召力的中高端品牌中高产品系列为主，全品牌线覆盖多产品混搭，厨卫等局部以高端打造，提升品质感,以全德系品牌为主，运用高端品牌的中端产品系，实现与小宅明显的差异化，厨卫重点部位强化巩固，运用高档建材，实现品质突破,在全德系品牌基础上，全面提升厨电及卫浴产品层级，采用高端品牌的中高端产品系，达到市场一线高端标准,本案精装品牌建议
12、,4,小宅132-148装修建议中高端品牌高端系列,精装建议,厨房配置：博洛尼中端、斯迈格高端、弗兰卡中高端适用于132-148户型,Boloni （整体定制）,Smeg挂壁式KSE系列,Smeg 灶具SRV572X-5,Smeg烤箱“Linear”系列,Smeg冰箱嵌入式CR330AP,Smeg洗碗机全嵌入式STC75,Franke（中端系列）,精装建议,TOTO PPYK1710H,TOTO CW3108,TOTO 晶雅系列,hansgrohe 宝梦迪系列,hansgrohe 飞雨E240系列,松下 FV-40BE1C,卫浴配置：TOTO中高端、汉斯格雅高端适用于132-148户型,中宅1
13、83-185装修建议高端品牌中端系列,精装建议,厨房配置：博洛尼中端、嘉格纳中端、弗兰卡中高端适用于183-185户型,Boloni（整体定制）,GAGGENAU壁挂式AW 400,GAGGENAU Vario 400-VG 411,GAGGENAU 200系列BO 270,GAGGENAU Vario 400-DF 460,GAGGENAUVario Cooling 400-RC472,Franke（中端系列）,精装建议,Villeroy&Boch 弥蔓托系列,hansgrohe 宝梦迪系列,hansgrohe 飞雨E240系列,松下 FV-40BE1C,卫浴配置：唯宝中端、汉斯格雅高端适用
14、于183-185户型,Villeroy&Boch 帕拉娜系列,Villeroy&Boch 弥蔓托系列,大宅214-270装修建议高端品牌中高端系列,精装建议,厨房配置：西曼蒂克中高端、嘉格纳中高端、BLANCO中高端适用于214-270大户型,SieMatic （整体定制）,GAGGENAU壁挂式AW 402,GAGGENAU Vario 200-KG291,GAGGENAU 200系列BO 270,GAGGENAU Vario 400-DI 460,GAGGENAU Vario Cooling 400-RB491,BLANCO（BLANCOCLASSIC）,hansgrohe 宝梦迪系列,h
15、ansgrohe 飞雨E240系列,松下 FV-40BE1C,Villeroy&Boch 弥蔓托系列,Villeroy&Boch 帕拉娜系列,Villeroy&Boch 弥蔓托系列,精装建议,卫浴配置：唯宝中高端、汉斯格雅高端适用于214-270中户型,精装建议,DAIKIN PMX系列,VaillantturboTEC plus VUW,设备配置：大金高端、威能高端、霍尼韦尔高端适用于所有户型,HoneywellEV中央自平衡系列,本案精装成本测算,5,148主力小宅户型装修成本测算,成本测算,148为主力小户型，装修沿袭混搭原则，具备几大强势号召品牌，遵循整体成本控制的原则，实现装修溢价,
16、总计装修成本43.79万，以148平米装修面积计算，合计成本2960元/平米（工程价格8折以下，不包括人工及辅料费用）,成本测算,185主力中宅户型装修成本测算,185主力中户型，精装迎合客户的敏感关注点，对于厨卫区域进行全面升级，全德系品牌运用彰显项目高端品质,成本测算,总计装修成本53.86万，以185平米装修面积计算，合计成本3650元/平米（工程价格8折以下，不包括人工及辅料费用）,成本测算,270主力大宅户型装修建议及成本测算,270主力大户型，全线升级顶配，在成本可控前提下，采用高端品牌中高端产品系，达到市场一线高端产品标准,成本测算,总计装修成本99.06万，以270平米装修面积计算，合计成本3670元/平米（工程价格8折以下，不包括人工及辅料费用）,成本测算,本案精装修小结：上海中高端精装修个案，厨房与卫生间为室内重点区域，本案整体装修策略以厨房品牌构建为核心亮点，各类户型均配置城市一线品牌，形成本案装修核心亮点卫生间主题品牌贴合市场主流品牌，整体产品力达到市场客户要求大小户型之间形成品牌与型号差异，在保证整体营销效果的大前提下，合理控制成本通过各类品牌的合理搭配，营造良好展示效果，从而真正实现装修溢价,THANKS,Thank You Very Much,
