1、,LOADING,L,O,A,D,I,N,G,D,G,I,L,远程房产,A.D2012,原创中国风骨典范,九阳地产,远程房产,九阳企业机构,在房地产领域,携手九阳，事业辉煌！,迷易温泉城,迷易温泉城全程营销策划方案,MI YI HOTSPRING CITY The 1st program The detail of marketing execution,项目营销目标、任务及问题初判,销售绝对成功，以较合理的销售速度实现利润最大化。,完成推售货量的85%以上。,为远程房产积累经验，巩固品牌，探索新开发模式。,为后续项目做好准备，积累品牌影响力与口碑。,1、项目体量大，市场容量有限，项目位置不是
2、较好，如何规避这些弱势，应提前做好准备。,2、在保证项目销售成功的同时，如何取得利润最大化是营销策划需要提前策划布局的关键。,3、如何作好产品规划，提高其价值，保持后续服务也是营销策划需要提前布局的问题。,迷易温泉城,产品力：市场分析及产品定位,营销力：项目营销策略及执行,营销推广策略,企划执行策略,销售执行策略,保障力：项目运营团队及资源,本次汇报思考路径,+,产品力：市场分析及产品定位,区域属性,区位、交通,项目属性,配套,地理位置：地块位于米易县城城北区域，毗邻柳溪河、西攀高速路口和214省道。交通情况：南距攀枝花市78公里，北距西昌157公里，东接会理西连盐源；县城至攀枝花机场和西昌机
3、场均在1小时车程以内，是攀西地区的重要交通枢纽。成攀高速预计4月通车，开通后成都至米易仅需6小时；昆攀高速、丽攀高速，将把米易至昆明和丽江的时间缩短为2.5小时；成昆铁路新复线预计2014年建成，建成后成都到米易仅需3小时。,区域属性,区位、交通,项目属性,配套,配套设施：由于区域整体定位和地形有关有关，东面和北面尚无配套设施，目前周边配套主要在西边，以文体和行政配套为主，体育馆、图书馆、米易中学、县政府、安宁明珠酒店都该区域。商业配套上，激情广场和天天超市距项目不远。,太湖天成规划商业配套,水星游艇俱乐部,穹窿山景区,太湖高尔夫球场,激情广场,皮划艇基地,安宁明珠酒店,县图书馆,米易中学,政
4、务大楼,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,地块目前现状二,项目西侧铁路桥,项目南侧现状,项目北侧道路,项目东侧现状,项目位于S214省道米易县攀莲镇青皮村段东侧现拆迁的石材厂片区、柳溪河道南侧。项目西侧为铁路桥，东侧为灵官山脚下。,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,1、山水资料，柳溪河和灵官山；2、温泉资源得天独厚；3、40万方大盘，规模效应笑傲米易；4、整体地势平整，西南局部有高差，利于对温泉城景观资源的利用。,优势Strength,劣势Weak,1、地块周边环境差、景观差；2、地块周边有铁轨、省道、高压线、等不利因素；3、地段一般，且不在城市核心发展区。,1、市场容量有限，市场
5、竞争激烈；2、米易对其他城市辐射力有限；3、房地产政策不确定因素。,1、市场放量不大，需求较为旺盛；2、区域内高品质项目几乎没得；3、随着攀西高速的通车，对外拉动力提升；4、旅游、休闲、度假市场活跃。,机会Opportunity,威胁Threaten,SO战略,WO战略,充分挖掘项目地段优势，吸引商务客户；抓住市场机会与空白点，与项目其他地块形成多类型产品物业组合，全面阻截市场；通过产品创新，全面升级产品，提升附加值，打造项目核心竞争力。,着力打造小区高品质，升级小区环境，弱化项目周边环境形象弱势；,合理的多物业产品类型组合，规避市场风险,待周边环境得到改善后，再行开发。,WT战略,ST战略,
6、基于SWOT分析的策略选择,全面挖掘项目投资潜力，多产品组合全面阻截市场，产品创新，打造项目核心竞争力。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2012年房产政策解读, 市场形势：多数城市价格下跌 成交低迷CREIS中指数据监测显示：一月楼市惨淡开局；逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%。1月主要城市库存量有所回落。北京商品住宅可售量下降38.68万平方米，本月40个监测城市成交价格稳中有降，9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。 主要城市“两会”：坚持调控 推进保障房建设主要城市保障房建设规模明显减小。“刚性”
7、需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。2012年房地产开发信贷将继续受限2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2012年房产政策预判,保障房建设资金支持力度进一步加大保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会议上均提到了要优化
8、信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。总结：2012楼市调控政策主体基本确定：“促进房价合理回归”为2012楼市调控政策目标，“巩固房地产市场调控成果”为2012楼市调控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施” 和“做好保障房建设和管理工作”为2012楼市调控政策重点。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2010年，全年实现县域生产总值595872万元，比上年增长18.7%。其中，第一产业增加值81973万元，增长3.5%；第二产业增加值357809万元，增长28.6%；第三产业增加值156090
9、。增长10.4%。,十一五期间米易GDP走势,数据来源：米易政府各年份统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费,2010年，米易县三产结构中，第一产业比重稳步减小，第二产业迅速崛起，第三产业保持平稳。其中三次产业年均分别增长5.2%、19.4%和13.9%。2010年，三次产业结构为13.8:60.0:26.2。,十一五期间三产比重变化,数据来源：米易政府各年份统计公报,房产市场,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,十一五期间人均收入增长情况,2010年，全年城镇居民人均可支配收入1
10、5216元，同比增长15.8%，其中，工薪收入增长19.1%；经营性收入增长21.1%。,数据来源：米易政府各年份统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费,十一五期间人均消费结构增长情况,2010年，人均消费性支出13313元，同比增长32.9%其中，用于医疗保健增长最多，增长77.0%；其次为交通和通讯为48.4%；食品支出增长30.3%；衣着支出增长28.6%；教育文化娱乐服务支出增长25.4%；居住支出增长13.6%。城镇居民恩格尔系数为39.2%。,房产市场,数据来源：米易政府各年份统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研
11、究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费, 居住条件抽样调查表明，2010年末，米易城镇居民人均现住房建筑面积30.65平方米， 农村居民人均住房面积35.04平方米。 根据米易政府2010年统计公报数据，2010年，米易房屋竣工面积69473 ，其中住宅竣工 面积65122 。 截止2011年11月底，米易县商品房住宅销售面积累计130124，施工面积348776， 竣工面积120600，其中住宅83600,房产市场,开 发 商：米易嘉园房地产开发有限公司物业类别：住宅 办公建筑类别：高层 26F占地面积：7676平米住宅建筑面积：18181平米，共150套车位配比：105个车位
12、交房日期：2013年3月,项目配套：项目毗邻市政公园和米易中学，周边有幼儿园、图书馆、体育馆等公共配套资源。项目户型：住宅主力户型为118-135的三房。没有二房。产品特点：1梯4户，弧形阳台。销售分析：2011年12月开盘，目前已售80余套。价格4100-4790元/平米，楼层越高， 价格越 高。得 房率在83-85%之间。物业费0.8元/ .,幸福里小区,开 发 商：四川睿龙投资管理有限公司物业类别：产权式酒店建筑类别：高层总户数：120套,项目特色：40年产权酒店，购房后可与开发商签订15年租期，15年投资回报率平均值在6.3%。户型面积：项目户型面积30-70平米之间；销售分析：目前已
13、售60余套，销售均价在清水房3900-4000元/平米左右，精装房4900元/平米左右。购买 客群中成都的老年客户占一定比例。,阳光米驿酒店,保障性住房C-08地块建筑形态：多层 小高层建筑结构：框架砖混建筑体量：共20栋，93778,900套左右；施工进度：目前1-16号楼已竣工；,保障性住房C-09地块建筑形态：多层建筑结构：框架砖混建筑体量：14465 ，约120套；施工进度：主体已经竣工；,攀钢新白马限价商品房建筑形态：小高层 商业建筑结构：框架砖混建筑体量：8栋小高层+1栋商业，约640套；施工进度：目前主体已竣工；,项目区域保障性住房,延续项目整体“在城市中心再造一个中心，创造另一
14、种可能”的“主动中心化”思路,走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险；,地块整体策略选择,通过产品创新、多业态互动实现区域突破，形成项目核心竞争力。,定位思考,增强抗风险能力,打造核心竞争力,产品功能定位,集高尚居住、服务公寓 、餐饮娱乐、5A级温泉酒店为一体的城市生活文化样板城,高尚住宅服务公寓餐饮娱乐,物业档次定位,高档次，中高价位,形象定位,原创中国风骨典范地秘天珍，山水和居,客户定位市场方向界定目标范围根据项目所在区域辐射力界定三大主要市场方向,方向A：米易县城及所属乡镇注：对区域内挖掘，周边潜在购房需求者方向B：攀西地区、注：对整个区域的挖掘，主要是依托于温泉
15、吸引购房客户方向C：成都及西南地区注：跟项目同气质的新兴购房群体,客户定位客群锁定消费受众以区域内客户为主，极力拓展区域外客户。,核心客群：首改、首置型,客群属性：需要居住；工作方便；出击方向：区域内企事业单位、公务员、教师、个体工商户、私人业主,次要客群：进城型,客群属性：进城享受好的配套出击方向：乡镇政府及事业单位、个体户,客群属性：投资客；休闲养生出击方向：西南地区,辅助客群：投资、休闲度假、养老养生型,中坚力量,25-45岁,知富阶层,他们大多在25-65岁之间，他们是社会的中坚力量，他们对事业及未来有相当大的把握，并且不希望落后于人。他们不是盲无目标的选择，他们是重视自己生活的空间和
16、休闲平台，有目标的选择。所以，定义我们的目标客群为：,投资客、退休人士,私营业主,公务员及事业单位人员,个体工商户,目标客群灵魂属性：追求事业 中坚力量 阶层意识 占有欲,定位定位客群锁定客群定位客群抽象描摹,社会中坚力量,市场比较法,比较指标区域地段 周边环境周边配套 产品物业服务 自身资源品牌形象 项目规模景观价值 交通价值,市场比较法是以客户购房时着重考虑因素出发，将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，比较指标的选取中遵循以上原则，然后根据可比典型项目情况，对预测销售价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。,选取原则：A、与本项目相近的地理位置，或相似的地理环境B、与本项目档
17、次相近，形象定位类似C、建筑形态、硬件设施与本项目未来的规划相似D、目标客户相似,项目价格定位定位方法通过市场比较法确定本案合理的销售价格,价格定位定位方法通过市场比较法确定本案合理的销售价格,在九阳建议项目产品定位新中式及户型幻变的前提下，在实现产品品质提升的基础上，九阳有信心销售价格再提升200-300元/平米。真正实现二线地段，一线价格。,回迁区,高档住宅区,酒店区,服务式公寓区,地块分区建议,商业规划位置及业态建议,2F街区，区域购物,1F底商，社区配套商业,2.5F独立商业街，城市娱乐、餐饮配套商业,1F底商，商旅及温泉用品购物街,物业比例建议,建筑风格建议,40,40,新中式建筑风
18、格形成的意义,中国有着历史悠久的住宅文化，但随着经济的高速发展，以及文化的渗透，我国城市住宅已经发生了根本性的变化，曾经的中式风格建筑以鲜为人见。所以有必要将中国古典建筑风格提取出来，融合现代元素并运用到房屋的设计中，并在城市规划时大力推广，使城市形成统一的现代中式建筑风格，提升城市韵味及魅力，让中国古典风格再现往日光辉。,45,45,现代中式高层建筑社区,案例借鉴格调竹境,项目位置：天津市河东区中山门四号路与虎丘路交口占地面积：55000平方米 建筑面积： 150000平方米 绿 化 率： 45% 容 积 率： 2.6入住时间： 2011年6月份周边配套：河东公园，第二工人文化宫；45中、友
19、爱道小学；中山门医院、第三中心医院；人人乐，华润万家，家乐福，国美电器，苏宁电器，金海马家具城，老百姓大药房，万客隆超市等，银行主要有工行、中行、农行、建行。产品：中式风格高层 ，18层，25层，30层；97-143平方米为主力户型,项目基础资料,46,项目中式风格表现,格调竹境的建筑完全取用传统中式的意境与文化符号，用现代的材料与技术去建造中国居住的人文意境。,立面颜色的选用,中式风格建筑小品,庭院水系,案例借鉴格调竹境,47,47,案例借鉴中景江山赋,整体呈现的是简约现代的新中式建筑风格,项目位置：北京市顺义区温榆河畔、罗马湖边占地面积：203亩建筑面积： 185000平方米 绿 化 率：
20、 30% 容 积 率： 1.5入住时间： 2011年5月份周边配套：幼稚园:顺义区后沙峪中心幼儿园 未来之星幼儿园 小博士双语幼儿园 育才双语幼儿园中小学:第二实验小学顺义分校 ；美语第二实验学校 顺义区第十中学 海嘉双语国际学校大学:中央美术学院 北京人文大学综合商场:华润万家 日祥广场银行:中国银行、中国工商银行、农村商业银行医院：顺义国医院 顺义区空港医院产品：中式风格板式小高层 ， 4、5、6、8号楼为6-10层板楼,1梯2户,户型97-210平米；17号楼为7层板楼，一梯两户，户型面积为157、210平方米四居；18、19号楼为9层板楼，一梯两户，户型面积为97、107平方米两居。,
21、项目基础资料,48,48,项目中式风格表现,案例借鉴中景江山赋,在整体设计上，充分体现了“儒家的宅，道家的园”的中国建筑文化色彩，其建筑充分汲取了南国徽派建筑工艺特征和造型风格，以“粉墙黛瓦、封火山墙”等为基本设计元素，同时，引入了“围合式院落”庭院元素、坡屋顶、石雕、砖雕、镂空花窗、飞檐等北国传统建筑特色，南北合一，整体呈现的是简约现代的新中式建筑风格。,徽派山墙的选用,极其醒目的灰瓦屋顶,门庭的中式格调,49,49,巨成龙湾,49,案例借鉴巨成龙湾,打造重庆首个新中式景观社区,项目位置：重庆市南岸区经开区青龙路占地面积：53333.6平方米建筑面积： 276660平方米 绿 化 率： 30
22、% 容 积 率： 4.99入住时间： 2009年12月份周边配套：大学：重庆工商大学、重庆教育学院；中小学：珊瑚小学、南湖小学、南坪中学、重庆交通学院、工商大学、教育学院；幼儿园：双语幼儿园；商场：重庆百货、新世纪；邮局；银行：工商银行、兴业银行、交通银行；医院：重庆市第六人民医院、南岸区人民医院产品：11栋中式风格板式高层,项目基础资料,50,50,50,项目中式风格表现,案例借鉴巨成龙湾,在整体设计上，整栋楼的色彩和园林显得不是那么和谐，只是应用了很多中式元素。不过作为重庆的第一栋中式风格高层来说，该楼盘已经很有影响力。,中式元素的选用,色彩表现,中式风格门庭,51,51,51,巨成龙湾,
23、51,案例借鉴伴云居,徽派风格元素的高层建筑,项目位置：南宁市首席中央居住区凤翔路16号占地面积：40666平方米建筑面积： 186145平方米 绿 化 率： 35% 容 积 率：3.5入住时间： 2010年12月29日周边配套：航洋国际商圈及五象广场CBD中心商圈近在咫尺。沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、国美电器（航洋国际），梦之岛百货、广州友谊商店五象店以及近60万平米华润万象城（建设中），优越商业配套方便满足生活所需。产品：18+1、23+1层住宅，其中三期B6-9四栋为27+1层高层，精装修住宅,项目基础资料,52,52,52,52,项目中式风格表现,案例借鉴伴云居,鲜明的徽派风格,园林
24、亭榭,中式风格门庭,园林的小径，竹子，石板标石,传统的木质阶梯扶手,伴云居的建筑完全取用传统中式的意境与文化符号，很好的表现了中国建筑的特色，此案也是相当成功案例。,53,立面设计与细节,传统与时尚,54,立面设计与细节,一般立面颜色的使用,方式一：传统中式建筑的灰瓦白墙设计，局部可以通过外檐挖槽达到“四明空间”的设计、增加阳台宽度至1.8米等创新措施增加居住的舒适程度；方式二：采用中式传统的红褐色与白色搭配设计，着重突出立面的大气沉稳，这与中华民族的精神相吻合；,55,立面设计与细节,山墙：特色墙体+标志性符号,粉墙,青砖黛瓦,回纹格的方窗,以青砖、黛瓦、粉墙为代表的素雅的墙面上，开设有冰裂
25、纹、回纹格的方窗、圆窗，作为符号化的装饰，充分体现中式建筑的意象；,56,立面设计与细节,立面与景观环境相互融合,外立面与景观环境的融合是居住区环境的直接外在表现；,新中式高层建筑特色体现在取用传统文化符号，有机地应用中国传统建筑元素，依托原生地形地貌布局围合，通过庭、院、街、巷等建筑手法打造空间平衡，以小桥流水，亭台阁榭，竹林小径等传统造园手法修饰景观，营造出户户通透明亮，户户有景，古韵悠长，步移景随的现代生活空间。,57,立面设计与细节,传统的中式园林符号,景观与建筑是相辅相成，互补的关系。建筑本身的传统符号已经较多的前提下，景观设计应该简洁干净；反之，如建筑是很现代的风格，则景观应该加强
26、风格方面的提炼。,58,立面设计与细节,硬质景观,硬质景观通常指硬质铺装和构筑物，它有着很强的参与性，首先是它的使用功能，其次在观赏性上它首先需要处理好同建筑立面的关系，景观作为建筑的视觉基础，硬质景观在材质上需要与建筑外墙材质进行延伸和呼应，同时又需要产生颜色和材质上的对比。,中式铺地,中式构筑物,中式小水景,中式铺地,59,体现重点,利用建筑高度与视线的矛盾呈现,60,单元门厅,体现重点,中国人居非常讲究门庭和入户方式的设计，强化入口空间层次，体现中式住宅的归属感。,中式窗花变形的门厅 中式窗格及门组合的门厅,月亮门、双重檐、中式窗格加强入口的中式氛围,冰裂纹窗花造型的现代门厅,中式窗花符
27、号的幕墙处理加木质坡顶构架雨棚形成建筑基座及门厅入口,61,体现重点,屋顶,中式建筑文化中，比较注重线条，无论单个屋顶或是屋顶群，都能充分展示中国艺术之线构图的成就，同时极具特色的屋顶，可以起到美化城市天际线的作用。,利用钢筋混凝土做成的中式坡形屋顶构架,62,体现重点,山墙部位,以往的高层住宅重点刻画部位是正立面和背立面沿墙，建筑的长细比例，朝向，体量，及顶部的投影。山墙除功能性开窗外，很少特意雕琢，中国传统民居沿墙向内相对封闭，山墙对外展示形象，建筑的沿街面几乎大部分是山墙，所以山墙是展现项目中式本色的主要位置。,双屋脊坡屋顶山墙,不勾缝的古老灰砖的质感，配黑色的窗格，红色的琉璃，出挑的混
28、凝土玻璃盒子，既现代又古朴,山墙表现了浓厚的中式风格,顶部正面墙面上的大块回格窗,63,体现重点,a、楼电梯间,中国结符号表达力体面风格,竹百叶的楼梯间,64,体现重点,b、窗型,用现代材料金属窗花的窗型产生的中式之美,65,体现重点,c、阳台及栏杆,钢构栏杆加木扶手扁钢竖杆加木线板,66,体现重点,d、空调百叶,天然竹竿也可以作为空调百叶用材 百叶上传统符号,67,体现重点,e、公共部位,中式风格架空层,冰裂纹的窗格以及踏步上斑驳的投影,竹筒拼成的楼梯间墙面装饰,68,体现重点,建筑色彩,传统中式建筑以青（灰）瓦粉（白）墙为主，现代中式建筑沿袭此色调。主要的暖色调只在局部起点晴作用（如入户门
29、），虽然简洁干净，总体给人阴冷之感较重。如早期的“成都清华坊”及现在的“万科第五园”。而现在的项目都比较注意冷暖色调的应用，如栏杆用木及竹筒的暖色，局部窗用木纹铝合金，山墙为抽象的木穿斗结构等等，来调和大面的冷色,达到了较好的效果。高层的色彩处理相对多层而言要难一些，高层建筑群墙体仍然应以冷色为主，尤其是越高越挺拔的体量更是如此，而在细部搭配暖色起平衡的作用。,69,体现重点,建筑色彩,在住宅的色彩把握上，细部线角、窗框、玻璃、空调机位板、底层基座、檐口、坡屋顶、山墙块面等外立面上的构图构件与体块都应做为色彩元素进行搭配，成功的作品都是反复推敲设计出来的。除了造型、色彩，对外观材质控制也非常重
30、要，相同色彩而材质不同，给予人的感受有很大的不同。建筑应是有内涵的，有品味的，应能经得起时间考验。如果把每一个细部的建筑色彩都协调好，组合成的这个城市才是和谐的。,门厅等部位上多用暖色调来调和,户型建议,户型销售面积为88平米，实际可使用面积为115.6平米，户型赠送25.6平米。,户型销售面积为118平米，实际可使用面积为152.1平米，户型赠送34.1平米,户型销售面积为135平米，实际可使用面积为167.6平米，户型赠送32.6平米。,通过错层挑空赠送面积，增加产品附加值,特色户型设计建议空中和院,特色户型设计建议母子亲情房,景观建议东方神韵园林,温泉入户,高档文化会馆,5A级温泉酒店建
31、议借鉴融汇国际温泉城总平,5A级温泉酒店建议借鉴融汇国际温泉城大堂,5A级温泉酒店建议借鉴融汇国际温泉城餐厅酒吧,5A级温泉酒店建议借鉴融汇国际温泉城会议空间,5A级温泉酒店建议意境体验,5A级温泉酒店建议意境体验,5A级温泉酒店建议意境体验,5A级温泉酒店建议意境体验,5A级温泉酒店建议借鉴柏联SPA软性服务茶道,5A级温泉酒店建议借鉴柏联SPA软性服务茶道,5A级温泉酒店建议借鉴柏联SPA软性服务太极瑜伽,5A级温泉酒店建议借鉴柏联SPA软性服务养生美食,物业管理建议,物业在提供一些标准的服务项目之外，同时提供一些特别服务，家居服务、全托管服务、个人尊享服务。家居服务：提供家庭日常卫生保洁
32、工作；商旅服务：需要出游时，只要将大致要求告诉管家，出游的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定、甚至行程都能安排的妥当；清洁服务：无论是衣物还是皮革护理，也或为家里的高档石材翻新，选择自己需要的清洁频次、服务项目量身定位，主动上门预约；生活物资配送服务：针对周边配套的不齐全，通过电话预约，随时都可以享受到快速便捷的配送服务；特约商家VIP享受：可根据自己的需求，可为你争取到最珍贵的折扣，如机票、酒店；,产品力：项目产品分析及定位,营销力：项目营销策略及执行,营销推广策略,企划执行策略,销售执行策略,保障力：项目运营团队及资源,本次汇报思考路径,+,终端现场体验,媒介深度传播产品,权威话语体系
33、,软性引导生活方式,系统化的传播平台,项目现场样板房和销售中心重点渲染修养的生活方式，营造生命之美的体验氛围。同时通过销售中心、外展场等平台内部对项目的稀缺价值和养生资源进行展示。,借助权威话语的掌握者树立在市场中独占性唯一性的地位，对项目的稀缺价值和养生资源进行权威论证，获得公信。,在消费者直接接触的媒体渠道上，重点强调产品自身核心的稀缺价值和养生资源，针对消费者的真实需求进行诉求。,通过代言人、专栏等形式深入解读修养生命之美的内涵与途径。同时举办小众的圈层性的推介活动，延伸修养的生活方式。,终端现场体验,外展场,在攀枝花、成都、西昌等地的重点城市设置外展场，展示项目所在的城市环境、配套环境
34、、项目信息，从各个方面全面吸引受众。同时，与政府部门并列展示，具有极高的公信度。,销售中心体验系统,没有什么比直观的体验更能触动购买，如果从客户刚进来，我们就能让他们体验到居于此的美妙意境，对促进销售大有帮助。销售中心总体分为体验区和展示区两个部分。体验区可设计成一个竹屋的形式。从内至外通透清爽。四面温泉氤氲，可观室外远山。,终端现场体验,客户进入销售体验区，则可脱鞋或更换上统一的浴衣，进入一种完全放松的环境中。内有温泉，外有美景。先以现场体验打动人，再以销售手段说服人。,销售展示区，以多媒体沙盘等高科技的展示手段，起到强烈的视听感官环境。一方面是自然纯朴的意境，一方面是现代科技的体验，形成冲
35、突共融的震撼效果。,终端现场体验,样板房主题,样板房的装修方案中，可以人物生活为蓝本，设计其内部装修风格、陈设和软装道具。营造不同身份的人在其中生活的痕迹，让客户更直观的感受未来生活在其中的生活形态。,比如，可以将某样板房设置为一个退休老干部的住所，爱好书法。中式的装修和家具，墙上有字画，书桌上有宣纸砚台毛笔和未完成的书法作品。如同亲临一个老干部生活的环境中。,还可将某样板房的主人设置成一个政府高官。现代简约的装修和家具，舒适且富有质感的软装陈设，书架上摆放着文学书籍、管理类书籍、经济报纸。或有一两本书随意搁在茶几上。如同亲临一个公务员的生活环境中。,国家权威机构考察论证报告,权威话语体系,国
36、家地质局对米易的温泉的种类及其矿物质含量进行考证，发表其作为米易温泉介绍的权威报告。国家卫生部发表研究成果，对硒、温泉的抗癌保健功能发表权威报告。国家环境部对米易的空气质量、水源质量、生态植被环境进行考察，对其优异的自然生态环境发表权威报告。,米易温泉报告温泉人体保健研究米易环境质量白皮书,权威话语体系,世界风水大师考察报告,邀请香港麦玲玲、宋韶光、苏民慧等全球著名风水大师探寻项目风水水核心，出版项目风水堪舆报告。,权威话语体系,产品发布会,权威话语体系,建筑、温泉成果结集成书,召开建筑、温泉讨论会，对养生物业、新中式建筑风格进行专题探讨。利用会议成果，集结专家意见，印刷出书，成为销售道具使用
37、。,权威话语体系,联合国授奖,联合国卫生组织授予中国养生温泉住区联合国环境组织授予全球人居环境奖,软性引导生活方式,请于丹作为代言人,以舆论领袖的影响力及说服力，引导大众的生活方向和消费趋势，以代言人的精神内涵体验产品的形象。,媒介深度传播产品,全国性航空杂志软文传播,与米易的旅游形象软文相互配合。一页在是讲米易的旅游资源、风景区介绍，一页是项目软性报道，重点强调产品自身核心的建筑价值和温泉资源。,媒介深度传播产品,高速路出口赠送地图式宣传道具,在高速路的出口收费站，赠送特制的旅游地图：正面是米易的地图及旅游攻略、景点介绍，背面为酒店和项目的介绍。,媒介深度传播产品,景点套票广告、车内广告位及
38、杂志媒体,媒介深度传播产品,旅行社、酒店、高档会所等摆放物料,将项目的宣传物料摆放在目标客户群接触的环境中。,事件营销活动执行1、营销中心开放,活动目的：项目入市亮相。活动时间：2012年4月活动地点:接待展示中心,事件营销活动执行2、产品发布会暨VIP卡全城认购,活动目的：产品发布会召开,项目正式VIP认购,配合详细产品说明,让市民深刻认识项目活动时间：2012年5月活动地点:附近酒店活动内容:1、公司及合作单位各领导详细推荐产品。2、营销人员说明VIP优惠措施。3、现场发布项目VIP卡，正式内部认购；4、可单独划定一小型区域,进行业内人士专场产品推荐。5、邀请主流媒体参加，会后进行免费的产
39、品炒作。,活动主题：一批次盛大开盘活动目的：盛大开盘,聚集人气,塑造项目旺销局面。活动时间：2012年6月活动地点:项目现场活动内容:1、举行隆重的首期开盘典礼，精彩的节目表演；2、邀请现场成交客户和非成交客户观赏；3、邀请各主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。5 、让参与等待选房的客户不觉得时间的等待是多么可惜.,事件营销活动执行3、开盘现场活动,活动目的：开放示范区，刺激客户实地考察，形成体验营销。对客户进行筛选、价格试水。活动时间：2012年9月活动地点:项目现场活动内容:1、举行盛大的节目表演；2、邀请前期VIP会员及登记客户前来参观、体验；3、对VI
40、P客户进行升级，筛选诚意客户；4、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；5、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。6、可单独划定一小型区域,接待业内人士参观。,事件营销活动执行4、示范体系盛情开放暨VIP升级,活动主题：业内人士 品鉴茶话会活动目的：接受业内人士挑刺,与业内人士共话迷易温泉,树立项目品质形象。活动时间：2012年10月活动地点:项目现场活动形式:1、项目各类活动，邀请地产界专业人士参加，并指派专人接待和解答。2、销售中心单独安排置业顾问进行地产人士接待和解答。3、在项目现场，举行地产人论坛，引发对区域发展的讨论，事后媒体宣传报道。,事件营销活动执行5、业内人士,共赏迷易温泉城,活动主
41、题：客户嘉年华暨激情狂欢会活动目的：客户联欢,发布新的促销政策。活动时间：51劳动节、国庆节、春节等活动地点:项目现场活动内容:1、邀请成交客户和非成交客户观赏；2、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；3、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。4、发布新的促销政策.,事件营销活动执行6、激情狂欢,活动主题：新春业主答谢会活动目的：客户联欢,维护品牌关系活动时间：每批次开盘后及春节等活动对象：成交、诚意业主活动地点:附近某酒店或营销中心活动内容:1、邀请成交、诚意业主参加；2、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；3、举行盛大的文艺表演，并抽奖、互动，回馈业主。,事件营销活动执行7、业主答谢会,营销推
42、广之现场包装案场包装设计原则,空间分割,布局组合,装饰装修,原则,功能齐备,布局合理,奢华,体现高品质体验环境,外部空间,内部空间,休闲区、停车场,接待大厅、洽谈区、产品展示区多功能体验区、休闲区、签约区,洽谈区与体验区的分离及相互间的有效结合,室外广场灯光、地面铺装、艺术雕塑、停车场景观、休闲功能设置、接待大厅的入口地面、内部空间的装修风格、内部交通流线装修及导示、绿植及景观设置,案场,整个售楼部的装修包装风格以建筑美学为设计原则，将现代和中式的元素融合，表现出现代中式的建筑风格。整个售楼部的包装风格与项目的建筑风格一致，使客户从售楼部中可完全感受到项目的现代中式建筑风格。项目定位为高端高品
43、质生活社区，售房部内外整体的氛围既要高雅大气又要具有浓郁的生活氛围。,售楼部大堂成现代中式风格空间宽敞，明亮。,售楼部内采用中式家居作为接待客户所用，与项目和装修风格一致，营造一种中式园林意境。,销控台背景配合灯光的效果，展现现代中式风格,售楼部大厅引入植物、辅以水景,建议加入中式吧台可为客人提供饮品服务也是体现出风格主要布置点,售楼部的入户门建议以玻璃为主，通透明亮、大气加以圆门造型突出中式元素,售楼部内吊顶建议主要以中式元素予以装饰,墙上可做信息宣传栏，加以射灯点缀,洗手间是容易被忽视的地方，但洗手间是真正体现品质和品位的场所。售房部洗手间的的装修应与整体的风格一致，充分考相关配置，尽量做
44、到不忽略每一个细节。,营销推广之现场包装销售接待现场的立体展示,销售中心,主题文化墙展示,停车,情趣小品,园林景观展示,主题样板展示,销售中心-接待客户，沟通交流，完善手续等主题文化墙-企业品牌，经营理念，业绩荣誉等情趣小品、园林景观、主题样板-对未来生活场景的模拟，提前营造一种生活方式,营销推广之现场包装样板示范区建议,内部装饰及引导说明系统,样板示范区,样板示范区布局划分,风格,原则,情景营销,体验营销,相结合,充分体现项目的舒适性和空间感,样板间,灯光系统,与售楼处的交通通道,外部导示系统,营销推广之现场包装样板房现场的立体展示, 主题设计理念展示 客厅、主卧格调展示 厨房、景观卫生间档
45、次展示 入户大堂、电梯厅档次展示 材料与品牌展示,根据不同景观和户型组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎让房子发生故事打破传统样板功能（格调展示）,营销推广之现场包装样板房现场的立体展示,通过合理的样板间设计，规避户型缺陷，给客户展现未来便利温馨的生活场景,营销推广之现场包装样板房现场的立体展示,样板间内部通过细节体现增值，使购房者感受到尊贵生活品质,营销推广之现场包装看房通道的流程,看房通道设置看楼体验中的煽情点,样板间,生活街,园林,售楼处,贴心的物业服务展示使准业主们不仅是参观样板间，也是生活方式的体验,在参观样板间的过程中，将会有专业的售楼人员给客户讲解关于住房的专业知识，使客户感受
46、到专业的服务。安全的物业管理增加项目的价值，使业主感受到尊贵的服务感。干净舒适的环境来自于物业服务人员的辛勤劳作，将物业服务人员的工作场景不经意间展现出来，更增添一份信任感。,营销推广之现场包装看房通道的细节处理,产品力：项目产品分析及定位,营销力：项目营销策略及执行,营销推广策略,企划执行策略,销售执行策略,保障力：项目运营团队及资源,本次汇报思考路径,+,天然温泉，水雾氤氲。,水墨神韵，妙笔蕴灵。,水雾迷离，宛若梦境。,原创中国风情画卷,形象定位,地秘天珍 山水和居,精神主张,修养生命之美TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT S
47、PRINGS COMMUNITY,精神主张：修养生命之美传播定位：地秘天珍 山水和居原创中国风骨典范,传播体系所对应的消费者心理层级,总案名：迷易温泉城 MI YI HOTSPRING CITY,各物业案例建议,主要卖点罗列及表现,视觉平面表现,产品力：项目产品分析及定位,营销力：项目营销策略及执行,整体营销策略,推广执行策略,销售执行策略,保障力：项目运营团队及资源,本次汇报思考路径,+,分期策略,根据本项目的整体开工情况及各类产品的施工进度，建议在2012年年中开始产品导入市场，采用“由西向东，由北向外南的顺序进行销售。,我们的销售去化目标为至开盘后5年半内基本销售完毕,分期策略,一期销售2012年6月-2013年5月（600套住宅）,二期销售2013年6月-2014年5月（600住宅+商业）,三期销售2014年6月-2015年5月（600住宅+商业）,四期销售2015年6月-2016年5月（600住宅+商业）,五期销售2016年6月-2017年12（600住宅+服务式公寓）,营销排期节点控制 项目开盘前营销节点控制图（预计上半年启动）,项目品牌树立期,项目客户储备蓄客期,
