1、1,财信玉麟 铁山坪项目 整合营销 纲要审批打印版本201012,2,目录,第一部分 市场分析 略一、重庆宏观政策分析二、重庆发展概况 三、重庆两江新区概况四、重庆房地产市场概述五、房地产区域市场简述第二部分 产品定位 略一、产品建议 二、产品研发 三、销售中心方案 四、交房标准建议,第三部分 营销策略一、卖什么二、卖给谁三、怎么卖 第四部分 运营相关板块构想 一、物业服务定制化二、高尔夫学院运营简案三、小型酒店定位报告,3,第一部分 市场分析 小结,政策控制力度逐步加强，影响力逐渐显现。重庆成为政策试点可能性大，高端物业受影响程度大。信贷控制造成一定障碍。城市发展速度快，凝聚力，汇聚力，吸引
2、力增长迅速，城市地位进一步提升，城市定位逐步走向区域龙头。未来增长潜力强劲。两江新区后劲蓬勃，再造一个重庆将成事实。庞大企业群带来优质消费群，关注三个重点区域：空港，江北嘴，金开金渝。总体房地产市场呈稳健增长态势，开发重心将以旧城改造，城乡结合部拓展，新区大型开发为主，量价齐增态势将继续保持。就别墅产品而言，物业市场竞争日趋激烈，但布局范围及产品供给呈四个特点：1、中端产品竞争激烈。2、产品形态受限。3、市场供给失衡，需求大于供应。4、低密度纯独栋后续无货。,广阔天地 大有作为,4,第二部分 产品定位 一、产品定位 二、目标市场定位三、产品研发 四、销售中心方案 五、交房标准,5,一.产品定位
3、,重庆11-15年市场高端物业稀缺。11-13年重庆几乎再无同类型高端物业供应。与中冶等竞品形成产品差异化竞争。结合区域及项目用地条件。产品定位：更高品质 更具市场区隔力度 更具唯一性的顶级别墅,表现在以下四个方面：规划设计第一建筑精美、舒适度第一酒店服务配套第一内、外环境第一,第二部分 产品定位,6,关于目标市场定位的理解： 从整体市场领域而言，顶级产品市场永远存在，但是否可进入，是否可占据，需要产品同市场及操作模式的高度融合，产品品质是基础，市场占位是关键，对于客群需求的迎合同引领是进入市场的致胜前提； 市场永远存在，适合顶尖市场的产品屈指可数，只有创作符合并适度超越市场需求的巅峰产品，才
4、能够获得自身及市场的最高回报。而不至于陷入产品主义的泥沼。,未来67年间国内排名居前的高端别墅社区锦绣山庄香樟林蓝湖郡之后的重庆第四届别墅冠军跻身国内优秀别墅地产项目前列。冲击2012年中国十大别墅豪宅排行榜更大市场范围理解：延伸阅读 “中国顶级别墅发展分析”,二.目标市场定位,第二部分 产品定位,7,2.景观研发景观定位分析,三.产品研发 2.景观研发,第二部分 产品定位,8,第二部分 产品定位 小结,更高品质，更具市场区隔力度，更具唯一性的顶级别墅。重庆第四届别墅冠军，跻身国内优秀别墅项目前列。冲击2012年中国十大别墅豪宅排行榜。产品品质是基础，市场占位是关键，对于客群需求的迎合同引领是
5、进入市场的致胜前提。高尔夫球场应成为项目运作的一个核心纽带，营销期的客群平台，项目气质提升的筹码，区域价值提升的秀场。观景台区域的建设同酒店物业的结合部，需营造项目标志性符号。红线外环境营造需同项目总体高端定位匹配。,求实创新 勇攀高峰,9,卖什么项目价值体系解读卖给谁消费者简述怎么卖四个计划表,第三部分 营销策略,10,卖什么,铁山坪项目是财信有史以来第一个别墅项目铁山坪项目是财信在房地产最顶级产品线的第一次尝试是重庆最后一个顶级别墅物业项目【后无来者】战略目标： 奠定财信品牌在重庆的龙头地位及影响力 实现企业品牌及行业专业高度的口碑提升 完成别墅物业产品探索，并形成自有标准,11,品牌价值
6、：重庆企业增长率第一 开发企业20强；【以项目带企业】区域价值：中国内陆唯一国家级开放开发新区两江新区；【打地段牌】产品价值：环球同纬度定制工匠大墅、全球顶级小酒店、9洞高尔夫学院，赠送空间丰富；【产品差异性】景观价值：1.8万亩原生森林，50华里铜锣峰脉，10公里无限远江峡胜景， 山，寺，谷，林，风，云，石万象无间；【讲资源】,“项目价值体系推演”,卖什么,12,地段价值+自然资源+差异化的高端物业,卖什么,合适的市场时机+足以匹配的产品条件+符合身份的市场姿态,不是顶级的。是高端的。并非“超越市场 超越大众”的。是一个非常好的别墅。,项目卖点,卖点导入,高端别墅,不成为政府的麻烦。不成为媒
7、体的焦点。不成为百姓的敌人。,不做楼王,13,从价格角度，构成一个城市的价值屋脊。,从客户角度，必然是社会财富金字塔的顶层。,从产品角度，必然具有相当的不可复制性。,高端别墅判断标准：,高端别墅市场表现特征：,供应量最稀缺。销售速度缓慢，成交周期长。不受市场行情变化的影响。,符合身份的市场姿态对于“高端别墅”的解读,14,“物以稀为贵”，高端别墅的核心价值就在于其稀缺性，无论是资源或者产品，总之，你总得有别人难以超越或根本就没有的东西。,高端别墅的价值,高端别墅的核心价值稀缺性,15,先来看看综合分析附件4 本地典型别墅物业客群调研 2010川渝富豪财富报告关于千万级置业客户的一些分析资料北京
8、星河湾业主分析 单价3.5-5万 总价1500-3500万,卖给谁,16,由北京豪宅样板客户分析来看待重庆区域客群的取向目前尚无法做到对于目标客群更深度理解。计划将于在2011年中开展一次客户深度调研活动。目标：渝商代表性人物。样板数量200个+重庆奔驰车主群4000个。合作单位：胡润百富，重庆晨报渝商周刊。,本土客户样板：圈层同行业,本土阶层寻求发展方向的社会对应,本土文化特性造成消费模式,“香樟林何永智 棕榈泉罗中立”,“龙湖的情景样板区”,“交际场 名利场 风月场”,教育及生活需求的配套满足,与客群对应的传播手法,本土客群对于价格的接受度,17,本土客户初步认知,卖给谁,18,他们来自,
9、他们的年龄及受教育程度,他们的职业,本土顶尖成功人士； 本土大型，垄断型企业；新区企业主群体，隐形收入群体，公众人物；,大别墅：企业家、企业高管、少量外籍人士及医生律师中小别墅：中小型企业主、建筑设计师、公务员,客户年龄主要集中在：35-50岁客户接受的教育程度：大学及以上,他们的心理和购买特征：受教育程度较高，需要有文化内涵和品质的居住产品；非常看重小区环境的舒适度；需要差异化的高品质产品，满足其精神追求；表现身份的尊贵，占有最好的资源；生活讲究，追求品味、格调；节奏快，压力大，经常出差；注重健康，喜欢高雅运动；追求成功、财富的脚步永不停止。,卖给谁,19,对于本土潜在消费客群的综诉客户数量
10、持续并保持稳定的增长态势。加速产生新的别墅需求。客户财富数量，可支付能力及财务自由度在不断提升。客户来源广度不断扩大，城市经济发展增速将加快原有别墅业主的升级换代。1千万级物业需求逐渐常态化，1000-2500万内产品区间价格及面积敏感度降低，需求，去化逐渐回归正常。3000万产品市场供需稀缺，属于楼王概念，潜在需求不清晰，需深入了解。企业会所需求需深入了解。目前市场无同类型成功案例可参考。本土富豪消费习惯向一线城市看齐，营销动作展开将参照先进城市模式。,卖给谁,20,怎么卖,坚持一个方向做好四个计划明确六个策略用好一个道具 聚焦一个核心,21,坚持一个方向 “实现项目最优经济价值”1.高周转
11、，低溢价。 上市企业模式万科保利。2.低周转，高溢价。 豪宅物业。3.高周转，高溢价。 明星项目。公寓写字楼。SOHO系列。我项目属于典型“低周转高溢价”物业。公司方向，团队方向，目标方向。,怎么卖,22,怎么卖,做好四个计划,项目总体开发计划总体营销计划表11-15年度 营销费用计划表11-12年度营销费用计划表11-12年度营销工作计划表,23,怎么卖,明确六个策略分期销售销售组织销售控制价格策略销售动作市场推广,24,1、分期销售 【现拟定开发次序】,第二期酒店&企业会所,第1期别墅&企业会所,第三期别墅,销售中心高尔夫,怎么卖 六个策略.1分期销售,25,1、分期销售 样板区设置,方案
12、A: 长动线 大区域 充分展示 慢慢走 欣赏吧B1地块整体做实景样板区，一次性呈现，避免因施工造成环境差异，给客户不良感受；无施工干扰。展示区域完整，可形成优质整体展示空间，可很好展示项目建筑细节同品质感。外围植株茂盛，景观造景便宜。客户由高尔夫会所销售中心乘坐电瓶车通过现有道路抵达地块北段，进入样板区。动线较适宜，300-400米，2-3分钟车程，可较好感受项目外自然环境。沿途设置高品质导视装置提升价值感。客户从地块高点进入项目，视线通透自然，可俯瞰地块内溪谷湿地通廊。客户留驻时间长。样板间需一会所，一别墅，可灵活设置。缺点：部分单位无远视线；,怎么卖 六个策略.1分期销售,26,怎么卖 六
13、个策略.1分期销售,27,推售原则小步快跑 定向去化。 有针对性开售不同区域，别墅同会所搭配。选客户原则，有目的性成交。注重样板效益。先期客户积累，收取定金，之后销售。全产品线蓄客，不放弃任何一个客户。项目足以支持。时间线参考总体营销计划表。,1、分期销售,怎么卖 六个策略.1分期销售,28,销售模式分析及建议自主销售 【节约成本 保持利润 有效调控】独家代理 联合销售【同时委托两家以上代理商】协同销售【开发商和代理商合作销售】目前市场的主流销售模式是前两种模式。联合销售和协同销售模式由于存在管理复杂、操作流程中容易产生合同隐患和法律问题，造成企业损失，不是管理水平较强的公司一般不宜采用。,2
14、、销售组织及管理,怎么卖 六个策略.2销售组织,29,我项目产品价值体系鲜明，物业类型竞争性明确，市场前景优越，目前尚处于销售准备期，因此对于销售模式，建议采取现重庆别墅市场较成功的运作方式：自销+渠道营销；对于销售动作的彻底把控，同时对于市场及客户资源的不拒绝和主动获取。以获取最大化效益。,怎么卖 六个策略.2销售组织,30,自建营销团队 组织架构,怎么卖 六个策略.2销售组织,31,我项目销售期12年4月中展开，从市场增长期及入市时间考虑，现预估价保守以当期市场均价测算。价格定位策略居中起步，稳定上扬，保持节奏，引领市场。项目利润目标,怎么卖 六个策略.3价格策略,32,4、销售控制 “签
15、批制度 审核流程 模块化”1.基本原则 销售系统无价格折让权利。2.监督机制 形成销售周报月报签批制度，由公司主管领导定期审核批复。 价格监督以报表批复为依据。3.审核策略 销售计划经由公司主管领导审核签批方可执行。4.销控策略 阶段推出单位提前1个月提出计划，经公司批复方可执行。 进程中由部门提出完整执行计划，同公司商讨通过执行。5.执行模块 11年内定制岗位说明，作业指导书，以标准化模式开展销售 工作， 后期监控及调整、细分到各阶段工作分项报告,怎么卖 六个策略.4销售控制,33,5、销售动作 1.渠道销售策略【数据库及客户关系营销】2.圈层营销计划,怎么卖 六个策略.5销售动作,34,1
16、.渠道销售策略【数据库及客户关系营销】 “当前市场态势下对于精准营销的理解同实际操作的运用”,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,潘石屹同煤老板的故事,2004年 建外SOHO 开始定向跟踪西北客群。2005-2008年 鄂尔多斯 大同 太原等典型城市定向推广：主题活动， 年度答谢，商务晚宴，城市互动，政府公关。2008年 三里屯SOHO 超过50%销售额 40亿。由煤炭产业链利益群体特定客群消化。2010年，银河SOHO持续60亿签约，50%以上是前述客群的再购买。通过客户数据库管理，深入客户富集区，持续深耕数年，定向推广，影响力营造，收获丰厚。,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销
17、售,北京麦卡伦地别墅是北美别墅风格的代表。开发企业希望在目标有效用户聚集的平台上进行项目的宣传推广，从而保证项目品牌与形象的一统性。 “别墅受众基本上是小众群体，投放单个媒体效果都不是最好的。我们选择了搜索，搜索的目标性非常明确，我们整合了百度、Google、新浪、腾讯QQ等强势媒体作为搜索通路北京一百多个别墅详情页上都有麦卡伦地别墅的广告。”看到麦卡伦地别墅广告的用户基本上都是别墅的置业者，同时每个项目都会做自身的宣传进而又推动更多目标用户看到麦卡伦地别墅的广告。,麦卡伦地别墅网络精准营销案例,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,目标精准营销的
18、六大含义,1、用户目标有效性最好通过搜索进来100%的是住宅购买者与关注者，所以每天看到你广告的几千人都是潜在客户与业内关联者。2、媒体覆盖面广覆盖了大部分搜索平台和门户网络，百度、Google、Sina、QQ等搜索平台，涵括了90%目标上网者的最大搜索行为和资讯范围。3、借用其他住宅的广告效果其它每个项目花费几百上千万广告费带来用户，用户在上网搜索时却看到你的广告。换个角度可以认为他们广告费用为你所用，所有在售住宅项目的广告一起为你做通路！,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,4、性价比好100%为纯目标关注者，节约无效广告费，广告费更为合理和有效。5、广告投放时间长性价比越好，即使3
19、65天24小时不间断投放，长期投放费用相对还是很有优势，可做为常年推广通路和固定的推广策略。6、目标用户增长更新快与传统门户网广告不同，传统门户网的网民数量比较固定，新增的目标用户也是非常缓慢，而目标精准网络推广新增的目标用户无论是速度和质量远胜于门户网。,目标精准营销的六大含义,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,我要找到全重庆买别墅的人让全重庆买别墅的人找到我,同样的精准营销指引下不同的方式,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,2011年-2014年 精准营销策略的路线,第一阶段 “务实推广 气质感召 ”第二阶段 “实效传播 内涵沟通”第三阶段 “活动沟通 产品亮相”销售持续期
20、 “现场体验 精准营销”,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,第一阶段 “务实推广 气质感召”务实推广区域聚焦 有效放大以两江新区为核心实行区域聚焦集中投放以观音桥、CBD为重点有效放大气质感召 “云顶读墅” 产品创作手册 &气质读物【山的理想】,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,第二阶段 “实效传播 内涵沟通”实效传播“让重庆想买别墅的人找到我”以前期渠道动作为基础筛选有效动作持续放大对积累客户点对点持续有效沟通放大内涵沟通 全球同纬度原创工匠大宅,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,第三阶段 “活动沟通 产品亮相”活动沟通“让重庆想买别墅的人感受到我”站在既有客户群基础
21、之上展开客户沟通活动，通过活动令市场感受并了解项目气质。产品亮相情景示范区 全景亮相“园林有生命，比建筑更易打动人，景观绝非是附加的营销点，而是主题的核心价值，让建筑成为园区中的点缀。更体现出一种真实的价值追求。”,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,销售持续期 “现场体验 精准营销”由建筑、园林、物业服务、智能化硬件配置、社区外环境造成的感受累加将共同构成我们体验式营销的全部。同时，以上部分也构成了项目与之俱来的共同的价值感。也将是综合考验我们能力的最大难题。,怎么卖 六个策略.5销售动作.1渠道销售,46,2.圈层营销计划,中国社会各阶层分析 高端别墅定位于顶尖人群，传统大众化营销方
22、式效果有限，逼迫开发企业必须寻求新的客户分析方法、客户接触、媒体发布渠道。因此，圈层营销成为高端房地产营销的重要应用手段之一。在阶层分化社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会群体的概括。一个具有相同社会属性的阶层，一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销,47,营销性的圈层运用广泛应用于奢侈品行业。LV、GUCCI.这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。在地产营销中，圈层营销也更多的与奢华、时尚的项目价值要素挂钩。通过价值感综合营造营造手段的运用提升楼盘的可感知品质。,年度最大时尚事件“维
23、多利亚的秘密”发布会,营销目的一品牌信息的有效传递和客户面的扩展；二借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；三作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销,48,1、身份化消费倾向明显住房除了解决基本的居住功能之外，所承载的价值符号的意义越发明显，特别是高端物业尤甚。由于不同的职业、年龄、收入构成的不同群体有着不同的消费需求，住房已成为社会分层的一个重要指标。高端圈层对楼盘的区位稀缺性、产品品质化、品牌高端化及其看重，希望通过居住楼盘的选择，体现自我提升和社会地位身份，通过居住分化的理解强化身份符号区别所带来的社会层级提升。2、休闲商务一体化作为高端消费客户，
24、在休闲方式选择上，一方面受西方贵族式消费倾向影响和引导；另一方面休闲与商务的结合现象非常明显，在休闲的同时，利用共同的爱好与人群交往，拓展人脉关系，促成生意发展，这也是高端人群圈层化明显的主要原因。为此，高尔夫、游艇、红酒、雪茄等休闲方式成为其主流选择。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销,圈层行为方式分析,49,3、追求私密安全性中国社会经济发展不平衡以及收入差距扩大化，出于对人身、财富和名誉安全的考虑，导致高端人群一方面强调消费的安全性，另一方面更注重消费的私密性，所谓“低调的张扬”。4、精神及文化品位的引领在住宅消费上，高端人群讲求至高无上的领地感、不受外界侵扰的私密性、奢侈高尚的
25、生活品质享受、备受尊宠的优越心态、无微不至的个性化定制服务。希望在产品综合品质和产品创新之外，更关注他们的精神和文化品位的追求。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销,圈层行为方式分析,50,圈层营销模式,1、概念营造圈层化高端人群专属的语汇范畴。针对高端圈层的营销，首先在营销概念上必须圈层化，以激发高端人群的价值想象空间，形成产品综合素质与客户需求间的无缝对接。2、媒介选择小众化“最大限度地缩短产品与受众之间的距离”，媒介选择准则。3、渠道跨界一体化房子与汽车、红酒、高尔夫、奢侈品、派对、沙龙、论坛的结合构成一种专享生活方式的组成部分。4、客户感知立体化高端客户在住宅消费上，追求综合性可
26、感知价值，往往对单纯的价格并不敏感，因此，在客户圈层上需要从公司品牌、产品品质、情感联络三方面综合用力，方能形成稳定的忠诚客户群体。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销,圈层营销需要高度关注，提纯高端客户的共性。从概念塑造、媒介选择、渠道构建和客户感知等四个角度整合，形成完整的运作体系，形成圈层的自我扩容、逐步升级和再复制能力，从而为未来积累更多的忠诚客户。,我们的圈层“高尔夫圈层”“企业圈层”“奢侈品圈层” “酒店圈层”,51,高尔夫圈层营销计划基本思路依托高尔夫学院，展开项目全营销期，客户圈层营销动作。依托高尔夫俱乐部营运，以高球会员拓展，进行复合式开拓。以高尔夫学院为理由，拓展全区
27、域高球球场，俱乐部，高端会所，形成独有客群网络。运营时间,1102 4 6 8 10 12 1202 4 6 8 10,运作模式,团队组建,销售协同,常态运作,正式开放,项目开盘,客户拓展,持续开拓,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销.高尔夫,52,运作模式,行业链,培训学院,散客,会所群,我们,企业群,标准球场,功能填空 消费填空,产品特点属性构成高球运动的环节连接，通过市场网络运作，联系全行业链条，汇聚过程中客户群的沉淀。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销.高尔夫,53,企业圈层营销 “建立关系营销”展开企业营销，整合财信企业圈层全关联企业资源。实现企业关系营销网络的建立。筛
28、选符合产品特性目标，精耕集团高端企业客户群。由企业到人，深度拓展，建立线下网络，同期资源可全面分配至公司以后所有项目。由营销团队渠道人员执行，寻求公司各部门配合。利用企业高层团队外延社会资源平台，通过合理方式，将渠道关系营销触角延伸到位。“如：每人推荐10个有购买能力的客户数据”,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销.企业圈层,54,奢侈品圈层 “建立网际协作模式”品牌联动，建立平台并拓展奢侈品互动网络。适时展开联动模式，将品牌协作及推广进行交互，换取资源。遴选最优协作模式，将企业，项目进行置换。结合项目场地，将互动行销展开。由营销团队渠道人员，高尔夫团队协作执行，寻求公司各部门配合。,怎
29、么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销.奢侈品,55,酒店,会务及温泉客群营销该项计划依托项目酒店实施。基本操作模式为渠道营销的外拓方式之一，将项目信息及媒体延伸至酒店作为终点，对于信息表达方式同最终载体，将根据酒店的具体特性再行确定。主要基于我公司酒店。其次外向拓展至其他可合作高等级酒店群体。,怎么卖 六个策略.5销售动作.2圈层营销.酒店,56,6、市场推广 总体计划需广告公司介入协作完成品牌策略依据市场语言及产品语言，推演营销语言，推演产品DNA形成品牌策略。品牌推广纲要提出品牌战略纲要，推演项目推广原则，主要策略，话语体系。由品推广策略加项目推广策略两条线索单独构成。+强调项目同集团品
30、牌战略的协作意义。推广渠道及费用预算明确媒体渠道，资源平台及费用预算。传播通路需结合项目广度深度。视觉语言项目平面表现方向及类似案例。VI及延展。,怎么卖 六个策略.6市场推广,57,行业链,培训学院,散客,会所群,我们,企业群,标准球场,关于高尔夫圈层营销的最大化释放。保利江上明珠一期销售去化70%以上来自保利高尔夫圈层客群。从战略角度考虑高尔夫学院运营措施，为项目取得成功奠定基础。,怎么卖 一个道具.高尔夫学院,58,聚焦一个核心预算控制总额庞大，可用额度小。营销面广，深度精度要求高。道具品质要求高。表现力及质感要达到项目要求。品牌推广强度大，需要足以匹配阶段性推广需求。算大帐同做老板的心
31、态。责任人制度。,怎么卖 一个核心.预算控制,59,第三部分 营销策略 小结,明确项目总体营运目标。 配合开发进度，做好总体营销工作计划。明确费用线索，做好总体营销费用控制及预算工作。明确营销工作指导思想，建立标准，作业指导书，建立责任制度。明确方法，固化经验，达到团体提升，效率提升同共同成长。深入学习产品，成长为专业的房地产人士。,坚韧踏实 志存高远,60,第四部分 运营相关板块构想 一、物业服务定制化二、小型酒店定位报告三、高尔夫学院运营简述,61,一、物业服务定制化,公司是否需要对于高端物业建立自己的服务体系同物业管理机构？或引入最优合作企业实现品牌合作，委托管理。或引入物业顾问，嫁接品
32、牌，锻炼队伍，实现自身成长。建议采取后者方式。引入国内知名物业管理机构协作，顾问合作。匹配重庆“最好别墅物业”服务的实现。关于“项目定制化 生活服务体系”的设想。,第四部分 运营相关 一、物业服务,62,二、小型酒店定位报告略。,63,中国高尔夫球场概况。重庆高尔夫球场概况。,三、高尔夫学院运营简述,球场运营节点,1102 4 6 8 10 12 1202 4 6 8 10,方案确定,施工准备,完工交付,工程,试运行,正式开放,项目开盘,管理方案,人员招聘,筹备营运,营运,试运行,正式开放,经营常态,团队搭建,64,运营办法经营主体：财信玉麟暂行代管，销售期间由营销副总主管，销售期之后转移至集团资产部门。运营方式：由财信玉麟管理，具体管理运作可分包或自建管理团队展开运作。分包：委托专业运作团队，以委托经营或承包方式进行托管，在保证满足项目营销需求前提下，最大化实现球场收益，回收投资。销售期结束后，可根据市场状况，自营或整体出让球场经营权。,65,因项目营销期自2012年中展开，因此营销全案以纲要为主，阐述总体营销思路，具体执行计划，将在11年8月前出具。本打印纲要为公司审批件。,谢谢！,
