1、 中关村区域写字楼市场二零一零年四月 中关村是中国的创新中心，区域内科研院所林立、电子商铺密集，因此中关村地区各写字楼的客户大部分是从事IT业及高科技的企 业以及为上述产业服务的相关行业企业。现今区域内有国有大型企业总部6家、知名高新技术企业7家、金融服 务机构20余家及合 资、民 办的电子产品销售企业5家，高新技 术 企业超过2万家。随着中关村商业模式的多元化 发展，海淀新商务格局将逐渐清晰。 中关村区域内以私企为主，约占写字楼内企 总数的60%，合 资企业、国有企 业及其他性 质的企业所占比例较小，另外，区域内也有相当数量的外企，这些外企主要是高科技企业的研发机构，受中关村科技园区良好的学
2、术环境以及政府的优惠政策吸引迁至中关村办公。下半年中关村写字楼市场出现复苏，市场需求呈现稳步回升的态势，各物业保持较 高的看房率，续租和新入驻租赁成交案例频繁。中关村写字楼逆势走高 私营企业扮演重要角色摘要：近日，专业房产服务机构都市广宇物业发布了关于中关村地区写字楼市场报告。报告内容指出：目前，中关村写字楼市场整体呈现复苏态势，市场需求稳步回升，各物业保持较高看房率，续租和新入驻租赁成交案例频繁，甲级写字楼租金达到 710元/天/平方米。一、2009 年北京写字楼市场简述 2009 年上半年受国际金融危机影响，写字楼租金整体下降 18%，截止 2009 年 12月，平均租金 131 元人民币
3、/平方米/月（建筑面积报价） ，与 2008 年相比下降12.1%；平均空置率 30.6%，与 2008 年相比上升 7.4%；2009 年北京写字楼市场供应量达 327.87 万平方米，而市场整体吸纳量为 132 万平方米，较 2008 年下降 12.6%。值得关注的是，在 09 年我们看到整个北京写字楼市场受到重创的时候，我们同时也看到了中关村区域的写字楼市场出现了逆市走高的现象，租金、空置率波动均不大，全年市场情况基本稳定。二、中关村写字楼市场分析中关村概况 2009 年 3 月 13 日，国务院批复同意建设中关村国家自主创新示范区，掀开了中关村发展新的篇章，中关村成为我国首个国家级自主
4、创新示范区。 批复指出，要加快改革与发展，努力培养和聚集优秀创新人才特别是产业领军人才，着力研发和转化国际领先的科技成果，做强做大一批具有全球影响力的创新型企业，培育一批国际知名品牌，全面提高中关村自主创新和辐射带动能力，推动中关村的科技发展和创新在本世纪前 20 年再上一个新台阶，使中关村成为具有全球影响力的科技创新中心。目前， 中关村国家自主创新示范区空间范围和布局规划已基本完成， “中关村”的概念以中关村集团的形式突破海淀区范围，打造一个北部以海淀、昌平为主，南部以大兴、亦庄为主的“ 大中关村 ”。中关村已经发展成为 “一区十园”跨行政区的高端产业功能区，覆盖了北京市科技、智力、人才和信
5、息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城、亦庄园、德胜园、石景山园、雍和园、通州园和大兴生物医药产业基地。2009 年 12 月，北京市市委十届七次全会确定，2010 年北京将着力统筹海淀和昌平两个区的资源，整合中关村核心区、未来科技城等区域资源，重点建设北部高新技术产业带。在 2010 年的政府工作报告中，也特别提到中关村国家自主创新示范区的建设，以海淀区、昌平南部地区构成的核心区为依托，整合软件园、生命科学园、环保园、永丰产业基地等空间资源，加快建设北部研发服务和高新技术产业聚集区。为了对中关村目前一区多园、资源分散、资金分散的现状进行有效整合，以此形成更大规模、更大体量的空
6、间载体，可以吸引到更多、更大、更好的项目和投资，一个新的市属国有大型企业即将横空出世，其名称为“中关村发展集团” ，由中关村管委会负责分管，承担筛选入园项目职能，搭建投资平台、发行债券支持科技企业发展职能，以及代表政府进行股权投资职能。行业结构作为国家自主创新示范区，中关村在自主创新、培育新兴产业方面走在了前列，成为战略性新兴产业的策源地之一。日前，海淀区信息服务业协会在京成立，信息服务业协会的成立，意味着中关村信息服务产业的发展，迈向了新台阶。2009 年，中关村新增高新技术企业近 1800 家，总收入超过亿元以上的企业达 1120 家。中关村是中国的创新中心，区域内科研院所林立、电子商铺密
7、集，因此中关村地区各写字楼的客户大部分是从事 IT 业及高科技的企业以及为上述产业服务的相关行业企业。都市广宇实地调研了解到，中关村区域内写字楼入驻群体以私营企业为主，约占总数的 60%，合资企业、国有企业及其他性质的企业所占比例较小。另外，区域内也有相当数量的外资企业，这些外企主要是高科技企业的研发机构，受中关村科技园区良好的学术环境以及政府的优惠政策吸引，迁至中关村办公。现今区域内有国有大型企业总部 6 家，知名高新技术企业 7 家，金融服务机构 20 余家及合资，民办的电子产品销售企业 5 家，高新技术企业超过 2 万家。图一：入驻企业性质分析客户需求特征中关村区域拥有特殊的商务环境，强
8、大的产业、科技和教育方面的优势，使这里已经成为最具科技创新能力的区域之一，吸引了全国大量的高新技术企业。经历金融危机后，国外的很多软件业都受到了冲击，原来提供这些软件的生产服务商撤出市场，转而把这些软件外包业务都转到了中关村，使中国的软件业、中国的高科技企业，经过这次金融危机的历练，得到了大幅度提升，从初步发展阶段，发展成一个中型规模公司, 办公场所迅速需要扩充。很多企业需要在这个区域里成长和发展，不会轻易离开这个区域，向中关村的辐射地带发展的企业比较多。中关村的主流客户群体不仅仅是世界 500 强这样的大型客户和外资客户，出于降低成本需要，中关村的客户群体和周边的高科技人才有密切联系，这是这
9、个区域的特点。较之传统的客户需求，很多客户对楼宇提出了更为细致和严格的需求，比如一些小企业倾向于有遗留装修的办公地点，即节省了装修时间又降低了开支；研发型企业习惯频繁加班，对写字楼的空调、电梯及车库的开放时间，员工餐厅是否提供晚餐等细节提出了新的要求；另外网络游戏行业这样的创意性企业，需要通过一些外在符号表现企业文化和创造力的行业特征，因此对有特色的写字楼特别青睐；对企业形象非常关注的还有国资委下属二、三级公司，在国有企业改革的进程中，不少公司从国资委下属集团公司剥离出来，业务转向具有很大发展空间的高科技，这类公司往往具备很强实力购买有大面积的写字楼，甚至拥有独立冠名权的企业总部楼。三、中关村
10、写字楼市场表现 中关村地区目前已基本形成了从商务公寓、乙级写字楼，到甲级写字楼甚至到量0%10%20%30%40%50%60%国有 其它 合资 外资 私营身定做满足不同企业以及企业不同发展阶段的一系列办公物业产品，各个项目在产品的个性化、差异化等方面也做了许多大胆的尝试。09 年在中关村核心区域的新增供给只有中关村 SOHO 和欧美汇大厦，建筑面积约 68000 平方米左右。在周边新开盘的大厦有北发大厦、唯实大厦、泰兴大厦、天作大厦等，虽然供应量加大，导致整体空置率上浮，但是由于中关村在教育资源、人才、技术、科技以及政府所给的一些优惠政策方面的优势，到 2009 年底，中关村写字楼的空置率仅为
11、 8.9%，远远低于北京写字楼的平均空置率 19.9%。据都市广宇数据统计显示，中关村区域上半年整体市场清淡，很多业主也采取了调低物业的租金价格来吸引新的租户，但是由于内资需求回暖较早和较低空置率的原因，租金跌幅相对较小，中钢大厦、理想大厦、融科资讯中心、欧美汇大厦等甲级写字楼，租金达到 710 元/天/平方米，其他写字楼的日租金均价在 4-5 元/平方米左右，泛中关村区域写字楼租金则低于中关村的平均水平。客户续约或扩租现象比较频繁，比如微捷码科技续租理想国际大厦 1300、德星电子续租理想国际大厦 1500、华夏基石续租（扩租）中国电子大厦 1500、东方道迩续租（扩租）中钢国际广场 220
12、0、爱国者续租理想国际大厦 6000。下半年中关村写字楼市场呈现稳步回升的态势，各物业保持较高的看房率，续租和新入驻租赁成交案例频繁。例如：NTT 承租欧美汇大厦 1000办公、Regus 承租欧美汇大厦 7 层整层 1500 、新东方教育承租欧美汇大厦 7000、中科院某公司承租维亚大厦 10 层 1700、优势科技承租维亚大厦 16 层 2600、用友软件承租理想国际大厦 1126、鹿鼎中原承租欧美汇大厦整层 1500（签约价 166+27，创造除中钢国际广场外的最高承租价格标准）等等。泛中关村区域也有良好的成交，如：北大千方及麒麟网分别租赁了北航唯实大厦 5300，高信达承租腾达大厦 1
13、500，易车网承租腾达大厦 3000等。另外，依托于附近高校的教育、培训、文化、传媒、出版行业的企业也扎根于中关村区域。如入驻理想国际大厦的企业有新浪、妙士乳业、南洋理工大学 EMB 培训中心、国民人寿保险、花旗银行北京分行、中国银行海淀支行总部等；入驻融科资讯中心的既有大恒、法国电信这类高科技企业，也有中智外企服务中心、北大纵横管理咨询公司等为其服务的咨询公司。重点项目表现表一：2009 年中关村写字楼大单成交精选项目名称 购买（租赁）方 建筑面积（平方米） 备注优盛大厦西海国际中心 B 座和 C 座国家知识产权局内资机构2,000015,000租赁租赁融科资讯中心 D 座 搜狐 41,00
14、0 购买（7.4494 亿元）华熙长安中心 中国铁路集团 38,000 购买（8.8 亿元）辉煌国际大厦 荣之联 4,000 购买天作大厦 中关村科技担保 4,000 租赁维亚大厦 安博教育 3,150 租赁中芯大厦 飞塔信息 2,600 租赁普天研究院 普天大厦 9,000 租赁东莞证券 首创拓展大厦 1,700 租赁表二：中关村区域写字楼详情大厦名称大厦图片09 年上半年租金现租金报价09 年上半年入住率目前入住率知名企业理想国际大厦7.0 元/平米/ 天 7.0 元/平米/天 95% 93%微捷码科技、德星电子、爱国者、华夏顺泽担保、新浪、用友软件中国电子大厦 B 座7.5 元/平米/
15、天 7.9 元/平米/天 90% 95%华夏基石、曦力网际软件信息技术公司、泡泡网欧美汇大厦7 元/平米 /天 7 元/平米/天 未开盘 75%啄木鸟出国留学、NTT 集团、Regus 公司、新东方教育、鹿鼎中原融科资讯中心A、C 座10 元/天/ 平米 10 元/天/平米 90% 90%英特尔(中国)研究中心、联想控股、电讯盈科、希捷硬盘、法国电信、日本瑞萨、中国航信新中关大厦4.5 元/天/ 平米 5.5 元/天/平米 90% 95%海湾威尔电子工程、光华鼎力教育集团、樱花国际日语、光大证券新中关营业部泰鹏大厦6.0 元/天/平米6.5 元/天/平米90% 90%厦门国际银行、中科金公司、
16、微捷码、首放证券、新浪首创拓展大厦4.5 元/天/平米5 元/天/平米 90% 95%宏源期货、仲达集团、清大世纪广告、微创、东莞证券、完美维亚大厦4.5-4.8 元/天/平米5.8 元/天/平米90% 满租优势科技、安博教育、南瓜网络科技、微软财智国际大厦3.5 元/天/平米3.5 元/天/平米90% 95%亚森通信集团、新天慧光科技、嘉码网络信息技术、 瑞士 WB试验机公司、中科泛华世纪科贸大厦3.5-4.0 元/天/平米4.0-4.5 元 /天/平米90% 95%东方证券投资、宽视软件技术、宽视神通广告、长城集团、CEC、中科三环四、政府给予中关村的优惠政策:从“高聚工程” 、 “千人计
17、划”的人才吸引政策，到“股权激励” 、 “股权投资”的金融体制建设，中关村在政府、协会、企业间搭起综合服务平台，极大地推动了电子信息、物联网、云计算、移动互联网、航空航天等战略性新兴产业的发展。中关村优惠政策的范围：东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。规划占地 95 公顷，公共建筑（写字楼）规模约 250 万平方米。入驻中关村园区的企业将享有以下优惠政策： 1. 中关村企业所得税若干优惠政策： 国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，减按 15的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年。2. 中关村企业所得税率的优惠政策： 符合条件的小型微利企业
18、，减按 20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15的税率征收企业所得税。 国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按 10%的税率征收企业所得税。3. 中关村科技园区技术标准资助资金，额度为 5-150 万元不等。4. 中关村高新技术企业优惠政策：凡列入高新技术企业 享受海关优惠名单的高新技术企业，享受优先通关、查验、放行的优惠待遇；从事加工贸易业务的，给予优先办理备案审批的优惠。对高新技术企业，优先发展 EDI 报关。 外国公司地区总部及其在本市投资企业所需的水、电、热、通信等公共设施，市有关部门积极支持，统筹安排，优先保证供应，其供应的价格
19、政策和收费政策享受国内企业的同等待遇。 对园区内接入中国公用计算机互联网的注册企业用户，利用拨号方式接入的，网络使用费按照国家规定资费标准给予 25%的优惠；利用专线方式接入的，网络使用按照国家规定资费标准给予 30%的优惠。对园区内企业用户使用 ISDN 业务，2B+D端口基本月租费按照现行普通电话基本月租费标准收取。 企业在审批、登记、银行贷款、海关手续、人员出境、设置海外企业、所需公用设施等方面享有优先权。有关部门在立项、规划、可行性研究、领照、登记、开工建设等环节的审批过程中，要急事急办，不得延误。 在中关村科技园区设立企业，办理工商登记时，除法律、法规规定限制经营的项目外，工商行政管
20、理机关对经营范围不作具体核定。5. 智力密集型服务业、技术密集型制造业重大产业项目： 对符合产业发展趋势、市场前景广阔、对提升行业技术水平产生重大影响的项目给予资金支持，最高支持金额 300 万元。 对企业获得的国家重大项目给予资金支持，最高支持额度 300 万元。 对企业运营所需流动资金贷款实际支付的利息按银行当期基准利率给予最高 50%的贴息补助，最高补助 500 万元。 对企业购买自用业务用房的给予购房补贴，支持金额不超过 1000 元/平方米，智力密集型服务业企业支持的面积不超过 2000 平方米，技术密集型制造业企业支持的面积不超过 4000 平方米。最高补贴金额 300 万元。 对
21、企业面向社会开展智力密集型服务业专业技术人才培训、岗前人才输出培训等给予资金支持，最高支持额度 100 万元。 对技术密集型制造业企业进行技术改造给予资金补贴，最高补贴 300 万元。 推荐企业符合重大产业支持发展目录的产品列入市、区政府采购目录。海淀区针对进驻该区的金融企业制定了一系列优惠政策，在海淀区北部地区设立了金融服务区，会吸引越来越多的金融机构运营中心、研发中心、数据中心等金融机构后台服务中心和创新型中小金融机构入驻中关村。在核心区更多的做核心支持、政务、商务、金融配套服务，所以只能把其他的研发、生产机构及服务型及其他的产业型的商务向外拓展。五、 中关村市场发展预测 09 年 7 月
22、 20 日，海淀区政府发布关于加快推进中关村西区业态调整的通告 ，将不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等传统商业业态在该区域的发展，而鼓励科技型和创意产业落户。根据新功能定位，中关村西区未来将划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创业产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区，目前中关村西区的业态比较混乱，多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技金融特色不突出，与中关村西区的发展定位还有较大的偏差。这一调整预计将为中关村西区的写字楼带来更多来自高科技和创意产业的需求。为此，海淀区将在政府主导下调整传统商贸业规模，把部分限
23、制和淘汰类业态“挤出” ，为高端产业发展腾出空间。目前北京市的文化创意产业已形成非常好的发展态势，由于海淀区是科研机构、高等院校、高端人才的聚集区，有丰富的文化资源，有良好的消费能力，有较高的消费需求，建设一个高起点、高水平的文化产业聚集区已具备天时地利人和的条件。都市广宇专业意见认为，这次西区的调整，产业结构和结构升级上可能会有一些调整，市场需求将进一步扩大，传统行业仍将是主流。从客户构成看，中关村地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，不会因为经济的波动而萎缩，现代创新型的中小企业将会成为中关村写字楼市场重要的补充，对写字楼的需求量还会猛增，由于中关村的土地资源极其有限，高档甲级写字楼稀缺，未来租金还会持续稳步上升，北京总体写字楼空置量对它不会产生较大的负面影响，在现有租金的水平基础上 2010 年仍会涨 5-10%。随着中关村商业模式的多元化发展，中关村的定位已经不单局限在发展 IT 业，而是建设以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。
