1、2016年营改增征收管理办法,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,何谓房地产开发,房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。,何谓房地产开发企业,1、仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。 2、应当具备下列条件： (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的经营场所。 (3)有符合国务院规定的注册资本。 (4)有足够的专业技术人员。 (5)法律、行政法规规定的其他条件。,何谓自行开发,以接盘等形式购
2、入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。,以自己的名义立项销售,出租行为,房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）,1、一般纳税人销售房地产项目计算方法,1）销售额 A、适用一般计税方法：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。,应需注意以下几点！ 1、土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 2、应建立台账登记土地价款的
3、扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 3、价外费用不包括以下项目： 1.）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。 2.）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（如：专项维修资金）,4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 5、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。,B、选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除房地产老项目对应的土地价款。,一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税计税。,2）、预
4、缴税款,1）一般计税方法计税：按照11%的适用税率； 2）简易计税方法计税：按照5%的征收率,取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 预收款的判定：需事后开票的。 应填报增值税预缴税款表 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证,3）、进项税额,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。,4）、纳税申报,1）适用一般计税方法计税：以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 2）适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。,提醒 ：未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减,3、发票开具,自行开具增值税发票。 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。,一般纳税人向其他个人销售房地产项目不得开具增值税专业发票。小规模纳税人向其他个人销售房地产项目不得申请开具增值税专业发。,谢 谢！,漳州市国家税务局 货物和劳务税科,
