1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法解读第 一 部 分 背 景 和 目 的经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部纳入营改增试点行业范围。房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指
2、建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除
3、原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的
4、，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有将具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有将房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。我国房地产法律法规
5、对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能从事房地产开发经营。与其他商品的开发相比，房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高收益、高风险的特点，这也使得房地产开发活动在人们的生活中占据越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。在我国，房地产市场比较敏感，社会各界对房价的关注
6、度很高，对其实施营改增，需要区分不同情况，研究出台有针对性的过渡政策措施。 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税201636号,以下简称“36 号文件” ）文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目” ，增值税政策的要点是：（一）房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。（二）房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为 5%；销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为 11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地
7、价款。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目） ，都按照 5%的征收率计算应纳税额。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。在 36 号文件中关于这部分内容，表述是比较简单的。但在税收征管实践中，可能出现的情况就比较复杂了，税企双方在面对某种情形时，如何把握政策尺度，较好体现政策设计的初衷，很有必要出台配套管理办法，对政策条款进一步细化。因此，总局在 36 号文件基础上，又发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行
8、办法 （国家税务总局公告 2016 年第 18 号，以下简称“办法 ”） ，进一步明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税政策的适用范围、计税方法的运用、扣除土地价款的时机、预缴税款的计算，以及纳税申报、发票开具等方面的问题。第 二 部 分 办 法 内 容 的 逐 条 解 读第一章适用范围第 一 条 根 据 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 全 面 推 开 营 业 税 改 征 增 值 税 试点 的 通 知 （ 财 税 2016 36 号 ） 及 现 行 增 值 税 有 关 规 定 ， 制 定 本 办 法 。【政策解读】本条是关于制定办法的法律依据的规定。本办法作为 36 号文件
9、的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件的可操作性。第 二 条 房 地 产 开 发 企 业 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 适 用 本 办 法 。自 行 开 发 ， 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土 地 上 进 行 基 础 设 施 和 房 屋 建设 。【政策解读】本条要注意三个关键词：一是“房地产开发企业” ，也就是说这个办法不是对所有的纳税人都适
10、用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位” 。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的经营场所。(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障
11、交易安全。(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。(5)法律、行政法规规定的其他条件。二是“自行开发” ，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房” ；三是“房地产项目” 。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。第 三 条 房 地 产 开 发 企
12、 业 以 接 盘 等 形 式 购 入 未 完 工 的 房 地 产 项 目 继 续 开发 后 ， 以 自 己 的 名 义 立 项 销 售 的 ， 属 于 本 办 法 规 定 的 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产项 目 。【政策解读】本条的关键词是“以自己的名义立项销售” 。在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼” ， “烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。 办法规定，这种情况也可视为“自行开发” ，同样适用本办法 。第二章 一般纳税人征收管理第一节 销售额第 四 条 房 地 产 开
13、发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 （ 以 下 简 称 一 般 纳 税 人 ） 销 售自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 ， 按 照 取 得 的 全 部 价 款 和 价外 费 用 ， 扣 除 当 期 销 售 房 地 产 项 目 对 应 的 土 地 价 款 后 的 余 额 计 算 销 售 额 。 销售 额 的 计 算 公 式 如 下 ：销 售 额 =（ 全 部 价 款 和 价 外 费 用 -当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 ） （ 1+11%）【政策解读】本条要注意的关键词是“对应” ，隐含了两层意思：1土地价款并非一次性从销售额中全
14、扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金” 。2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其 5 月 1 日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。第 五 条 当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 按 照 以 下 公 式 计 算 ：当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 =（ 当 期 销 售 房 地 产 项 目 建 筑 面 积 房 地 产 项 目可 供 销 售 建 筑 面 积 ） 支 付 的 土 地 价 款当 期
15、销 售 房 地 产 项 目 建 筑 面 积 ， 是 指 当 期 进 行 纳 税 申 报 的 增 值 税 销 售 额对 应 的 建 筑 面 积 。房 地 产 项 目 可 供 销 售 建 筑 面 积 ， 是 指 房 地 产 项 目 可 以 出 售 的 总 建 筑 面 积 ，不 包 括 销 售 房 地 产 项 目 时 未 单 独 作 价 结 算 的 配 套 公 共 设 施 的 建 筑 面 积 。支 付 的 土 地 价 款 ， 是 指 向 政 府 、 土 地 管 理 部 门 或 受 政 府 委 托 收 取 土 地 价款 的 单 位 直 接 支 付 的 土 地 价 款 。【政策解读】本条想要解决的问题是
16、，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。第 六 条 在 计 算 销 售 额 时 从 全 部 价 款 和 价 外 费 用 中 扣 除 土 地 价 款 ， 应 当取 得 省 级 以 上 （ 含 省 级 ） 财 政 部 门 监
17、 （ 印 ） 制 的 财 政 票 据 。【政策解读】财政票据是指由财政部门统一印制和发放，由国家机关、事业单位、或经法律法规授权的具有管理公共事务职能的机构、代行政府职能的社会团体以及其他组织(以下简称执收单位)，依据有关法律、法规和政府部门的有关规定，征收或者收取政府非税收入，政府举办的非营利性医疗机构从事医疗服务取得的收入，社会团体收取会费，以及上述单位进行财务往来结算活动时，应当使用财政票据。财政票据是单位财务收支的法定凭证和会计核算的原始凭证，也是银行代理政府非税收入业务的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。一、按票面资金性质，财政票据可分为行政事业性收费票据、政
18、府性基金票据、罚没票据、政府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：1.行政事业性收费票据。适用于经国务院省级人民政府及其财政、价格主管部门批准的，由国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织，向特定服务对象收取行政事业性收费时开具的收款凭证。2.政府性基金票据。适用于国务院或按财政部批准的政府性基金管理规定，向公民、法人和其他组织无偿征收相关政府性基金时开具的收款凭证。3.罚没票据。适用于执法机关，或者执法机关依法委托的代收机构向公民、法人或者其他组织收取罚没财物时开具的凭证。4.政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单位，以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政权力，政
19、府信誉、国家资源、国有资产或者提供特定公共服务，准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。土地出让金票据属于政府非税收入票据。二、按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据前者是指能够满足一般政府非税收入征收管理需要，具有通用性质的票据。后者是指通用票据不能满足政府非税收入征收和管理需要，根据非税收入特点而设计的，具有特定式样的专用性票据。土地出让金票据即属于专用票据。三、按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据前者是指票面设置有固定数额、金额、使用时不需填写的财政票据。后者是指没有固定数额、金额、使用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。四、按财政票据的填开方式分类可
20、以分为手写票据和机打票据两类。前者是指使用时由用票人根据有关规定用手工填写的财政票据。后者是指使用时由用票人根据有关规定按事先在计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的财政票据。五、其他财政票据其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费收据、医疗票据、捐赠收据等财政票据。1.往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、政府举办的非营利性医疗机构在发生暂收暂付、代收代付及单位内部往来结算业务时开具的凭证。往来结算票据不得作为报销凭证。2.社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人和单位会员收取会费时开具的收款凭证。3.医疗票据。适用于政府举办的非营利性医疗机构从事医疗服务取得收入时开
21、具的收款凭证。捐赠收据，是指依据中华人民共和国公益事业捐赠法规定，由各级国家机关、事业单位、社会团体及其他团体接受捐赠时开具的凭证。其中，以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入，纳入政府非税收入票据管理范畴。第 七 条 一 般 纳 税 人 应 建 立 台 账 登 记 土 地 价 款 的 扣 除 情 况 ， 扣 除 的 土 地价 款 不 得 超 过 纳 税 人 实 际 支 付 的 土 地 价 款 。【政策解读】本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。台账原本是指摆放在台上供人翻阅的账簿，故名台账，后来，经过不断地演化，现代企业管理中又把一些资料也称之为台账，如固定资产管理台账、
22、企业安全生产台账、人事管理台账、商品购销台账等，这些台账不单是一些统计数字，而包括一些文件、工作计划、工作汇报、工作总结以及有关资料，分门别类，整理成册成本，便于平时日常查阅及上级检查。对企业来说，比较重要的台账有：财务管理台账、客户管理台账、生产管理台账、人事管理台账、行政管理台账等。台账在企业管理过程中可发挥重要作用：第一，台账是企业规范管理的重要工具；第二，台账是企业管理的得力助手；第三，台账是企业创新的有效依据；第四，台账是提高企业工作执行力的实用工具；第五，台账是制度的积累，是规范的源头。一套台账管理系统，可以帮助企业及员工提高工作效率、理清事务头绪、及时查出问题、掌握工作大局，可以
23、说，台账是一套全员增效的系统工具。办法中规定，房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台账对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。第 八 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目 ， 可 以 选 择 适 用 简 易计 税 方 法 按 照 5%的 征 收 率 计 税 。 一 经 选 择 简 易 计 税 方 法 计 税 的 ， 36 个 月 内 不得 变 更 为 一 般 计 税 方 法 计
24、 税 。房 地 产 老 项 目 ， 是 指 ：（ 一 ） 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 注 明 的 合 同 开 工 日 期 在 2016 年 4 月 30 日前 的 房 地 产 项 目 ；（ 二 ） 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 未 注 明 合 同 开 工 日 期 或 者 未 取 得 建 筑 工程 施 工 许 可 证 但 建 筑 工 程 承 包 合 同 注 明 的 开 工 日 期 在 2016 年 4 月 30 日 前的 建 筑 工 程 项 目 。【政策解读】为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法 ，在中华人民共和国境内从事
25、各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300 平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第 九 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目 适 用 简 易 计 税 方 法
26、 计税 的 ， 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 为 销 售 额 ， 不 得 扣 除 对 应 的 土 地 价 款 。【政策解读】本条的意思是，如果房地产开发企业中的一般纳税人销售老项目选择了简易计税方法，就不能扣除对应的土地价款了。而且一旦选了简易计税方法，36个月内不能变为一般计税方法。这里所说的“房地产老项目” ，依然是指：（一） 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；（二） 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。第
27、二节 预缴税款第 十 条 一 般 纳 税 人 采 取 预 收 款 方 式 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 应 在收 到 预 收 款 时 按 照 3%的 预 征 率 预 缴 增 值 税 。【政策解读】预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款） ；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款） 。第 十 一 条 应 预 缴 税 款 按 照 以 下 公 式 计 算 ：应 预 缴 税 款 =预 收 款 （ 1+适 用 税 率 或 征 收 率 ） 3%适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 的 ， 按 照
28、 11%的 适 用 税 率 计 算 ；适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 的 ， 按 照 5%的 征 收 率 计 算 。【政策解读】房地产开发企业收到这类预售款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。第 十 二 条 一 般 纳 税 人 应 在 取 得 预 收 款 的 次 月 纳 税 申 报 期 向 主 管 国 税 机关 预 缴 税 款 。第三节进项税额第 十 三 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 兼 有 一 般 计 税 方 法计 税 、 简 易 计 税 方 法 计 税 、 免 征 增 值 税 的 房
29、 地 产 项 目 而 无 法 划 分 不 得 抵 扣 的进 项 税 额 的 ， 应 以 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 注 明 的 “建 设 规 模 ”为 依 据 进 行划 分 。不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 =当 期 无 法 划 分 的 全 部 进 项 税 额 （ 简 易 计 税 、 免 税房 地 产 项 目 建 设 规 模 房 地 产 项 目 总 建 设 规 模 ）【政策解读】本条的主要意图是，明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不
30、能以套、层、单元、栋等作为计算依据。第四节 纳税申报第 十 四 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 适 用 一 般 计 税 方 法 计税 的 ， 应 按 照 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 实 施 办 法 （ 财 税 2016 36 号 文 件印 发 ， 以 下 简 称 试 点 实 施 办 法 ） 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间 ， 以当 期 销 售 额 和 11%的 适 用 税 率 计 算 当 期 应 纳 税 额 ， 抵 减 已 预 缴 税 款 后 ， 向 主管 国 税 机 关 申 报 纳 税 。 未 抵 减 完 的
31、 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减 。第 十 五 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 适 用 简 易 计 税 方 法 计税 的 ， 应 按 照 试 点 实 施 办 法 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间 ， 以 当期 销 售 额 和 5%的 征 收 率 计 算 当 期 应 纳 税 额 ， 抵 减 已 预 缴 税 款 后 ， 向 主 管 国 税机 关 申 报 纳 税 。 未 抵 减 完 的 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减 。【政策解读】根据试点实施办法第四十五条相关规定，增值税纳税义务、
32、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不
33、动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第五节 发票开具第 十 六 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 自 行 开 具 增 值 税 发票 。第 十 七 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 其 2016 年 4 月 30日 前 收 取 并 已 向 主 管 地 税 机 关 申 报 缴 纳 营 业 税 的 预 收 款 ， 未 开 具 营 业 税 发 票的 ， 可 以 开 具 增 值 税 普 通 发 票 ， 不 得 开 具 增 值 税 专 用 发 票 。【政策解读】为了解决税制转换
34、后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票的问题。虽然对 4 月 30 日前的预收款，缴纳的是营业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。第 十 八 条 一 般 纳 税 人 向 其 他 个 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 不 得 开具 增 值 税 专 用 发 票 。【政策解读】根据试点实施办法第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服
35、务、无形资产或者不动产。（二）使用免税增值税规定的应税行为。因此本条规定，一般纳税人向其他个人（即消费者个人）销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。【案例一】A 房地产企业（一般纳税人）自行开发了 B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是 2015 年 3 月 15 日，2016 年 1 月 15 日开始预售房地产，至 2016 年 4 月 30 日共取得预收款 5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年 5 月又收到预收款 5250 万元。2016 年 6 月共开具了增值税普通发票10500 万元（含
36、 2016 年 4 月 30 日前取得的未开票预收款 5250 万元，和 2016年 5 月收到的 5250 万元） ，同时办理房产产权转移手续。问：纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款？（一）由于 A 房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照办法第八条规定，可选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。（二）纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元，其中包括 5250 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。（三）纳税人按照办法第十一条、十二条规定，应在 6 月申报期就取得的预收款 5250 万元预缴税款 150 万元。应预缴税款=5250（1+5%
37、）3%=150 万元（四）纳税人应按照办法第十五条规定，在 7 月申报期应申报的增值税税款为5250（1+5%）5%-150=250-150=100 万元【案例二】A 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。2016 年 6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计 1110 万元（其中：注明的增值税税额为 110 万元） ，纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。问：纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款？（一）纳税人按照办法第十一条、第十二条规定，应在 6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。应预缴税款=5250（1+11%）3%=141.9 万元（二）
38、纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元，其中包括 5250 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。（三）纳税人应在 7 月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额销项税额=5250（1+11%）11%=520.3 万元进项税额=110 万元应纳税额=520.3-110-141.9=268.4 万元。纳税人应在 7 月申报期申报增值税 268.4 万元。第三章 小规模纳税人征收管理第一节 预缴税款第 十 九 条 房 地 产 开 发 企 业 中 的 小 规 模 纳 税 人 （ 以 下 简 称 小 规 模 纳 税 人 ）采 取 预 收 款 方 式 销 售 自 行 开 发
39、的 房 地 产 项 目 ， 应 在 收 到 预 收 款 时 按 照 3%的 预征 率 预 缴 增 值 税 。第 二 十 条 应 预 缴 税 款 按 照 以 下 公 式 计 算 ：应 预 缴 税 款 =预 收 款 （ 1+5%） 3%【政策解读】和一般纳税人一样，预征率都是 3%，但需换算为不含税销售额。第 二 十 一 条 小 规 模 纳 税 人 应 在 取 得 预 收 款 的 次 月 纳 税 申 报 期 或 主 管 国税 机 关 核 定 的 纳 税 期 限 向 主 管 国 税 机 关 预 缴 税 款 。【政策解读】试点实施办法第四十七条规定：增值税的纳税期限分别为 1 日、3 日、5 日、10
40、 日、15 日、1 个月或者 1 个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以 1 个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以 1 个月或者 1 个季度为 1 个纳税期的，自期满之日起 15 日内申报纳税；以 1 日、3 日、5 日、10 日或者 15 日为 1 个纳税期的，自期满之日起 5日内预缴税款，于次月 1 日起 15 日内申报纳税并结清上月应纳税款。与一般纳税人的类似条款相比，本条增加了“主管国税机关核定的纳税期限” ，也就
41、是说，对实行按季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。第二节 纳税申报第 二 十 二 条 小 规 模 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 应 按 照 试 点实 施 办 法 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间 ， 以 当 期 销 售 额 和 5%的 征 收率 计 算 当 期 应 纳 税 额 ， 抵 减 已 预 缴 税 款 后 ， 向 主 管 国 税 机 关 申 报 纳 税 。 未 抵减 完 的 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减 。【政策解读】房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，而只是预缴税款；真正的纳
42、税义务发生时间，应根据试点实施办法第四十五条的相关规定确定。根据试点实施办法第四十五条相关规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所
43、有权转移的当天。（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第三节 发票开具第 二 十 三 条 小 规 模 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 自 行 开 具 增 值税 普 通 发 票 。 购 买 方 需 要 增 值 税 专 用 发 票 的 ， 小 规 模 纳 税 人 向 主 管 国 税 机 关申 请 代 开 。【政策解读】增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用，小规模纳税人需要使用的，只能在缴纳税款后向当地主管税务机关申请
44、代开。增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。第 二 十 四 条 小 规 模 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 其 2016 年 4月 30 日 前 收 取 并 已 向 主 管 地 税 机 关 申 报 缴 纳 营 业 税 的 预 收 款 ， 未 开 具 营 业 税发 票 的 ， 可 以 开 具 增 值 税 普 通 发 票 ， 不 得 申 请 代 开 增 值 税 专 用 发 票 。【政策解读】为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税
45、发票的问题。虽然对 4 月 30 日前的预收款，缴纳的是营业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。第 二 十 五 条 小 规 模 纳 税 人 向 其 他 个 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 不得 申 请 代 开 增 值 税 专 用 发 票 。【政策解读】代开增值税专用发票，是指主管税务机关为所辖范围内的纳税人代开增值税专用发票。上述纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者） ，以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。代开专用发票统一使用增值税防伪税控代开票系统开具。纳税人申请代开专用发票时，应填写代开增值
46、税专用发票缴纳税款申报单 ，连同税务登记证副本，到主管税务机关税款征收岗位按专用发票上注明的税额全额申报缴纳税款，然后凭申报单和税收完税凭证及税务登记证副本，申请代开专用发票。【案例三】C 房地产企业（小规模纳税人）自行开发了 D 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是 2015 年 3 月 15 日，2016 年 1 月 15 日开始预售房地产，至 2016 年 4 月 30 日共取得预收款 200 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。C 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年 5 月又收到预收款 200 万元。2016 年 6 月共开具了增值税普通发票 40
47、0万元（含 2016 年 4 月 30 日取得的未开票预收款 200 万元，和 2016 年 5 月收到的预收款 200 万元） 。问：纳税人在 7 月征期申报时，如何纳税？（一）纳税人 6 月开具增值税普通发票 400 万元，其中包括 200 万元属于办法第二十四条规定的可以开具增值税普通发票的情形。（二）纳税人按照办法第十九条、第二十条规定，应于 6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。应预缴税款=200（1+5%）3%=5.7 万元（三）C 房地产企业应按照办法第二十二条规定，以当期销售额和 5%的征收率计税在 7 月申报期向主管税务机关申报税款 3.8 万元。200（1+5%）5%-
48、5.7=9.5-5.7=3.8 万元第四章 其他事项第 二 十 六 条 房 地 产 开 发 企 业 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 按 照 本 办 法规 定 预 缴 税 款 时 ， 应 填 报 增 值 税 预 缴 税 款 表 。第 二 十 七 条 房 地 产 开 发 企 业 以 预 缴 税 款 抵 减 应 纳 税 额 ， 应 以 完 税 凭 证作 为 合 法 有 效 凭 证 。【政策解读】完税凭证是税务机关征收税款时依照税法规定给纳税人开具的专用凭证。完税凭证是全面反映税收征纳情况的书面文件，既是纳税单位和个人履行纳税义务的合法凭证，又是税务机关进行税收会计和统计核算、监督
49、的原始凭证，同时也是国库收纳国家预算收入的凭证。税务机关在征收税款的过程中向纳税人依法开具完税凭证，对于正确贯彻执行国家的税收政策，保证国家财政收入及时足额入库，维护纳税人的合法权益，都有重要意义。在税收征收管理法中，对于完税凭证的开具、保存等有着明确的规定：第 24 条 从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人必须按照国务院财政、税务主管部门规定的保管期限保管账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料。账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。第 34 条 税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。扣缴义务人代扣、代收税款时，纳税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。第 二 十 八 条 房 地 产 开 发 企 业 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 未 按 本 办 法规 定 预 缴 或 缴 纳 税 款 的 ， 由 主 管 国 税 机 关 按 照 中 华 人 民 共
