1、,学号：20138011,指导教师：侯超平,名字：白亦婷,专业：工程管理,四川江油圣明国际房地产项目开发 可行性研究报告,目录,1,选题背景,2,研究内容,3,研究方案,4,进度安排,1,选题背景,1.1立题依据,江油市，四川省下辖县级市，东临梓潼县、广元市剑阁县，南接绵阳市涪城区、游仙区，西连安州区、北川县，北抵平武县、广元市青川县。距绵阳35公里，成都160公里。是中国优秀旅游城市、全国卫生先进城市，四川省首批“工业强县”示范市、环境优美示范城市、法治市、文明城市。地处成渝经济区北端，是绵阳国家科技城重要辐射区，幅员面积2719平方公里，总人口88.87万。城市建成区面积35平方公里、人口
2、35万。,圣名国际广场以30万平米国际商业配套锁定江油未来核心，汇集14万方超级shoppingmall4.4万方主力百货、1.8万方大型超市、大型电器卖场、IMAX院线，40万方都会华宅，2.4万方五星级酒店，1.8万方甲级写字楼，4.5万方仿古风情街。一座集人文、旅游、商业、休闲娱乐、餐饮为一体的的城市综合体横空出世。,1.2 立题目的,可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在对一个拟建项目进行可行性研究后，可以对项目的投资可行性做出直观判断，对项目是否可行给出合理意见，对项目所涉及的问题给出建议及可能导致的风险
3、的合理规避方法,为项目的后期运营提供依据、为业主方在项目决策上提供参考、为投资方降低项目风险,a,b,c,1.3 立题意义,当一个房地产项目进行立项时，首先应该进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润，进而决定是否对项目进行投资。通过此次研究，能够探讨研究出未来房地产发展方向，扩展房地产行业的市场，一定程度上提高房地产行业的利润率。向其他的房地产企业提供案例参考。,毕业设计是为了将自己在校期间所学的专业基础知识和基本技能的复习、巩固和提高，又是将所学基础知识、专业知识和相关知识的综合应用。本次实习选择工程项目可行性研究作为设计课题，是为了培养自己从理论到实践的能力，以达到对所学知
4、识的真正理解、巩固。充分掌握可行性研究报告编制时要注意的问题，如，对资源与市场的可靠性、项目建设的必要性、建设规模的合理性、工艺技术方案及配套条件的可行性、投资及经济评价的合理性等。,2,研究内容,2.1工程概况,2.2设计内容 2.2.1项目建设的理由及必要性,本段任务主要是通过江油市整体的房地产行业的发展状况，圣明国际周围商业发展状况、交通状况、市区周围旅游资源、历史文化、项目发起人的实力以及政府的行政规划等角度来说明投资该项目的可行性和必要性。该段的讨论应当主要从企业效益及社会效益的双重效益上得出结论,2.2.2市场研究,1,2,3,4,对圣明国际周边环境的当前经济状况、整体社会发展和市
5、区的城市建设概况进行详细调查和描述,最后对所有调查的分析结果进行简单的总结。对圣名国际这个房地产项目给出合理的可行性建议,通过搜集资料，对比数据从而对江油房地产行业的现状及发展前景进行分析,讲述近两年国家对房地产市场的调控政策及这些政策对江油和圣明国际的房地产市场产生了哪些影响,2.2.3项目的选址与建设条件分析,1,2,项目具体位置的确定，即是整个项目在地理位置的选择，需要参考整体江油市的城市规划，建筑格局来进行选择，以保证符合城市发展趋势，吸引消费群体，促进后期销售工作进行，便利市民，发展社会效益,对项目所在地的最终选址确定地的工程地质、地震烈度、气候条件、水文条件等地理条件以及交通费运输
6、条件、供电供水条件、通讯条件、建筑材料等社会条件的获取方式和土地获取方式进行描述,2.2.4建设规模与内容,本段将通过对该项目最初的设计指标，数据，相关图例，分析圣名国际的整体建筑格局，建筑面积，以及相关绿化，内部交通，配套设施等方面对该项目的建设规模与建设内容进行描述,2.2.7投资估算与资金筹措,利用调查数据或类似建筑的数据指标对该项目进行投资估算，指出资金筹措的措施,2.2.5主要工程技术方案,1,2,3,对该小区的户型设计、建筑造型、结构与基础的构造方式予以描述,以江油总体规划为前提描述该项目的总平面布置,定出该小区的供配电、给排水的方案,2.2.6环境影响评价与劳动保护,本段主要利用
7、各种措施减少施工过程对项目所在地周围环境的影响；利用合理的施工方案节约施工场地的电、气、水等能源；对施工过程中容易导致工人受伤的危险因素进行控制；制定消防方案扼杀施工过程中的火灾隐患,2.2.8财务分析,对项目进行成本估算、销售收入估算、利润概算、投资利润率概算、盈亏平衡分析、敏感性并且对比相关的房地产案例的财务数据，作出合理的分析，得出财务预算结论来判断项目的可行性,2.2.9风险评价,运用一定的风险方法对该项目的市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、社会风险、经营风险、管理风险进行分析并分出等级。（如：高，中，低三级）。最后提出一些风险防范、风险规避对策,2.2.10社会效益评价,该项目
8、对江油当地的影响是否给当地带来了积极地社会效益 该项目是否符合国家的发展战略，与江油当地城市是否和谐搭配,2.2.11结论及建议,通过对上述的各个重点进行的研究分析，得出的相关方面的结论，进一步讨论出整个项目可行性结论。并根据本项目的详细分析，探讨出的存在风险和不合理或者不适用的地方提出合理的建议以促进项目实施,2.3 研究重难点分析,财务分析,运用合理的风险分析方法对项目的市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、社会风险、经营管理，管理风险风险进行分析并分出等级，适当给出规避风险的方法或者降低风险出现的概率,利用调查数据和建筑涉及的各项数据指标预算出项目的土地成本，建筑成本，营销成本，管理成
9、本等对该项目进行投资估算，并根据项目多需要的资金多少分析得出合理的资金筹措措施,2.3.3,2.3.1,通过科学的方法对项目进行成本估算、销售收入估算、利润概算、投资利润率概算、盈亏平衡分析、敏感性分析制作报表，进行合理分析整理调控并得出正确的结论，为项目的可行性提供数据依据,2.3 研究重难点分析,项目选址与建设条件分析,通过对江油市的房地产行业发展现状和发展前景分析，以及旅游资源、历史文化及圣明国际周围商业发展状况、政府的行政规划、交通状况、项目发起人的实力等角度来说明投资该项目的必要性,该项目的实施与江油整体的城市规划是否相符合；该项目的实施是否能够促进江油城市布局进一步合理，利于城市发
10、展；该项目是否能够带动城市新商圈的形成，能否通过该商圈便利更多的市民和带动城市GDP增长；该项目是否符合人民意愿，达到人民期望；总体来说，即是研究对江油当地的影响是否给当地带来了积极地社会效益,2.3.6,2.3.4,通过分析江油的城市布局，了解政府城市规划，确定出该项目的选址。并且对项目所在地及其工程地质、地震烈度、气候条件、水文条件、交通费运输条件、供电供水条件、通讯条件、建筑材料的获取方式和土地获取方式进行描述,项目建设的理由及必要性,2.4 预期目标,通过对江油圣明国际项目进行可行性研究分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要
11、性和可行性进行全面分析、多方案的比较和综合评价，由此确定该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设以及建设过程中的后续问题建议等结论性意见,三,研究方案,3.1编制依据,3,可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状,国家经济建设的方针、政策和长远规划,政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划,4,周围的社会环境、基础设施和施工条件等,3.1编制依据,6,有关市场需求调查、分析和预测资料等,有关的经济法规及工程技术方面法规房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么、标准和规范等,政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等,7,3.2研究方法,4,进度安排,时间轴（日程安排）,2016.4.12016.4.10 收集资料,2016.4.11 2016.4.30 完成初稿,2016.5.12016.5.10开题答辩,2016.5.11 2016.7.10 论文修改,2016.9.21 2016.10.20 准备答辩,2016.7.11 2016.9.20 完成终稿,2016.10.21 2016.12.10 毕业答辩,THANK YOU,
