1、中融资产 -厦门恒大帝景 优选 1 号 专项资产管理计划 背景材料 本次融资项目为厦门恒大帝景项目，项目位于福建省厦门市集美新城片区文教区内，博知路与文竹路交叉口，东至华侨农场安置房，西至博知路，南至文竹路，北至文菊路；距厦门市政府车距 18km，距集美新区政府车距 2.3km，距集美旧区政府车距 5km，距离主商业中心（万达广场） 4km。厦门恒大帝景项目目前已经取得厦门市集美区企业投资项目备案通知书（集发展备案【 2015】 27 号），建设用地规划许可证（地字第 350211201512067 号），厦门市国有建设用地使用权出让 合同（合同编号： 35021120150727CG019）
2、。厦门恒大帝景项目占地面积 105.93 亩，总建筑面积 26.85 万平方米，项目总投资预测为 46.75 亿元。 中融资产拟设立“中融资产 -厦门恒大帝景系列专项资产管理计划 ”对外向合格投资人募集资金 3 亿元，分期发行，每期 10000 万， 通过银行向厦门恒大发放贷款，资金主要用于厦门恒大帝景项目。本项目的担保措施包括：广州恒大和香港恒大为厦门恒大的还本付息义务提供担保，恒大地产集团有限公司将其持有的恒大福州公司的 6%股权质押给我司，资金提前归集。 客户年化收益： 100 万（含 ） -300 万 （不含 ） 7%/年 300 万 及 以上 7.3%/年 交易结构图： 一、 融资方
3、介绍 1、 基本情况 厦门恒大成立于 2015 年 6 月 4 日，注册资本 2000 万，股东为恒大地产集团福州有限公司，是恒大地产集团有限公司为了开发厦门恒大帝景项目而设立项目公司。 2、 财务情况 资 产 期末余额 负债和所有者权益（或股东权益） 期末余额 流动资产： 流动负债： 货币资金 623,192.28 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 预付款项 3,094,292,950.00 预收款项 应收利息 应付职工薪酬 应收股利 应交税费 254,806.44 其他应收款 -9,680.00 应付利息 存货 53,132,810.40 应
4、付股利 其中：开发产品 其他应付款 1,337,998,260.54 开发成本 53,132,810.40 一年内到期的非流动负债 库存商品及材料 其他流动负债 一年内到期的非流动资产 流动负债合计 1,338,253,066.98 其他流动资产 流动资产合计 3,148,039,272.68 非流动负债： 长期借款 1,790,200,000.00 应付债券 非流动资产： 长期应付款 可供出售金融资产 专项应付款 持有至到期投资 预计负债 长期应 收款 递延所得税负债 长期股权投资 其他非流动负债 投资性房地产 非流动负债合计 1,790,200,000.00 固定资产 399,022.05
5、 负债合计 3,128,453,066.98 在建工程 工程物资 所有者权益（或股东权益）： 固定资产清理 实收资本（或股本） 20,000,000.00 生产性生物资产 资本公积 油气资产 减：库存股 无形资产 盈余公积 开发支出 未分配利润 -14,772.25 商誉 外币报表折算差额 长期待摊费用 归属于母公司所有者权益合计 19,985,227.75 递延所得税资产 其他非流动资产 少数股东权益 非流动资产合计 399,022.05 所有者权益合计 19,985,227.75 资产总计 3,148,438,294.73 负债和所有者权益（或 3,148,438,294.73 股东权益）
6、总计 截至 2015 年 9 月，厦门恒大总资产为 31.48 亿元，总负债 31.28 亿，公司净资产 0.2亿。公司的资产负债率为 99.36%。负债率较高有两个原因：首先，由于厦门恒大成立仅满 4个月，作为房地产开发企业需要大量现金流作为支持，而且恒大集团坚持“现金为王”策略以提高现金总额；其次，公司主要负债为股东借款， 2015 年 7 月苏州信托提供 179020 万元作为股东借款提供给厦门恒大，用于厦门恒大支付相关的土地款项、项目建设或偿还股东借款。 3、 征信情况 根据人民 银行征信系统显示，截至 2015 年 10 月 30 日，厦门恒大对外担保总额 0 元；无不良信用记录。
7、二 、 项目公司控股股东 恒大福州 1.基本 情况 恒大福州成立于 2013 年 11 月 4 日，为恒大地产集团有限公司下设子公司。恒大福州由恒大地产集团有限公司 100%控股，注册资本 3000 万元人民币。 2.财务 情况 恒大福州 2013,2014 和最近一期的总资产分别为： 0.4 亿、 1.85 亿、 14.72 亿，公司资产规模呈现增长的良好态势。恒大福州 2013,2014 和最近一期的总负债分别为： 0.11 亿、 2亿、 15.78 亿，公司 负债以流动负债为主，主要为短期借款。公司资产负债率为 27.4%， 108.2%，107.2%， 这主要是由于福建地区 2015
8、年度新增项目较多，筹措借款的大幅增加，通过融资保持较高的现金流以应对房地产开发项目，也是公司所处行业特点。 三、担保方 广州恒大 1. 基本情况 广州恒大也成为恒大地产集团有限公司， 成立于 1996 年 6 月 24 日，住所为广州市天河区黄埔大道西 78 号 3801 号房，法定代表人赵长龙，注册资本 25 亿元人民币，属有限责任公司（法人独资），股东广州市凯隆置业有限公司。 截止 2014 年 12 月 31 日，广州恒 大下属 494 家子公司（含 1 家民办非企业单位），其中一级子公司 151 家，二级及以下子公司 343 家。恒大地产集团的主营业务除房地产开发外，还包括： 恒大淘宝
9、足球、恒大人寿、恒大健康、恒大矿泉水 等，逐渐发展成为多业务为一体的集团公司。 2. 财务情况 项目（万元） 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31 流动资产 36,818,083 25,593,070 17,864,894 总资产 44,162,181 30,314,729 20,917,208 流动负债 27,326,260 18,617,534 15,127,441 总负债 38,926,593 25,843,479 17,679,530 所有者权益 5,235,588 4,471,249 3,237,678 资产负债率 88.14% 85.25% 84.52%
10、 流动比率 135% 137% 118% 从长期偿债能力看，近三年公司资产负债率分别为 84.52%,85.25%， 88.14%，长期偿债压力较大，但一直处于稳定状态； 从短期偿债能力看，近三年公司流动比率分别为 1.18,1.37 和 1.35，短期偿债压力较小。 总体而言，公司长期负债压力较为稳定，短期变现能力较强。 3. 担保情况 根据人民银行征信系统显示，截至 2015 年 10 月 30 日，恒大地产集团对外担保情况如下：担保人对外担保共 357 笔，共计 9,536,512.90 万元。明细如下 ： 笔数 担保金额 所担保主业务余额 （万元） 正常类 关注类 不良类 保证汇总 3
11、40 13,198,896.68 9,536,512.90 0.00 0.00 9,536,512.90 抵押汇总 3 32,450.00 70,386.80 0.00 0.00 质押汇总 14 327,093.00 477,249.00 0.00 0.00 2015 年上半年，集团于境外成功发行 10 亿美元 2020 年到期的优先票据。 6 月底至 7月初，集团于 3 周内成功发行总额人民币 200 亿元的境内企业债，开创红筹公司国内发债先河 ； 而中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予集团 AAA的最高信用评级。 四、 担保方 恒大 集团香港上市公司 1.基本情
12、况 恒大开曼成立于 2006 年 6 月 26 日，注册资本 10 亿美元，并于 2009 年 11 月 5 日在香港联交所上市，股票代码为 3333.HK。 恒大开曼的经营范围为：在中国开发、投资、管理、建设房地产及其他与房地产开发相关服务等业务。恒大集团亦于中国从事其他新行业，包括 (i)矿泉水 (ii)粮油 (iii)乳制品及 (iv)健康产业。 2.财务情况 项目（万元） 2015.06.30 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31 流动资产 42,509,546 38,365,009 28,937,843 20,054,363 总资产 53,984,691
13、47,446,209 34,814,819 23,899,055 流动负债 32,114,063 26,823,686 18,819,750 15,037,780 总负债 41,900,188 36,208,409 26,880,556 19,729,923 所有者权益 12,084,503 11,237,800 7,934,263 4,169,133 资产负债率 77.61% 76.31% 77.21% 82.56% 流动比率 1.32 1.43 1.54 1.33 近三年一期总资产呈逐年上升趋势，其中流动资产占比比较大，三年平均占比为81.66%，流动资产中主要资产为存货，存货主要为发展中
14、物业。 近三年一期资产负债率分别为 77.61 %， 76.31%， 77.21 %， 82.56%，但资产负债率依然在房地产行业中保持在合理范围。 五、项目 市场情况 厦门市房地产情况 厦门市地处我国东南沿海，是最早实行对外开放政策的四个经济特区之一。 2014年 全市 GDP 总额 3237.54 亿，常住人口 425 万人。在房地产政策上，厦门市取消限购，公积金松绑等购房门槛不断降低。 2015 年厦门市商品住宅新增供应 343 万 m2，成交 353万 m2，成交量较 2014 年上涨 12%,供销比约为 1.0，整体供需较为平衡。全市住宅均价达 20523 元 /m2,首次突破 2
15、万元关口。一级市场“帝王效应”传导下及高地价项目入市带动，各区住宅价格全线上涨，全市均价环比上涨 3%。随着岛外开发程度的提高，加之便利的交通条件和优越的自然景观条件， 2015 年岛外住宅成交 284 万 m2，占全市成交量的 80%。 集美区房地产情况 集美区是厦门市 6 个行政区之一，是著名的侨乡和风景旅游区，同时也是厦门的文教区，拥有集美大学、华侨大学等知名学府。集美辖区总面积 276 平方公里，是进出厦门经济特区的重要门户，区位优势独特。由于岛内土地存量较低，供应有限，成交占比持续下降，位于岛外区域的集美区成为厦门楼市主战场。 2015 年集美区住宅供应 109万 m2，比 2014
16、 年下跌 21%，销售 123 万 m2，全年成交均价 17565 元 /m2，环比上涨 5%左右。供销比 0.9，表现为供不应求。 六 、 项目情况 厦门恒大 帝景 1、 项目概况 厦门恒大帝景 项目位于福建省厦门市集美新城片区文教区内，博知路与文竹路交叉口，东至华侨农场安置房，西至博知路，南至文竹路，北至文菊路；距厦门市政府车距 18km，距集美新区政府车距 2.3km，距集美旧区政府车距 5km，距离主商业中心（万达广场） 4km。 项目包括 11 栋住宅楼、 2 栋综合楼、 6 栋配套商业。项目占地面积 70,825.28 平方米，总建筑面积为 20.82 万 平方米，总投资 467,
17、506.99 万元。 交通情况：项目近集美大道、杏林湾路两条主干道，不到 1KM 处有城市快速公交 BRT快 1 线通达岛内，有 8 条公交路线经 过，且未来仍规划地铁 4 号线经过项目，路网发达，交通便利。 区位情况：项目位于集美区杏林湾，文教区内，为厦门城市发展主方向，属岛外核心居住区，周边学府众多，与岛内核心城区联系紧密，市场认可度较高，且临近集美新城，集美区新政府地址距离项目仅 1.5km，市场前景较为看好。 配套设施：交通便利，位于文教区内教育资源丰富，医院、商场、购物、娱乐都十分便捷。 地块占地面积： 7.0618 万，折合 105.93 亩（其中净用地面积： 7.0618 万）；
18、用地性质：商住用地，商住比例： 4： 96；容积率： 2.95；建筑 限高：航空限高；建筑面积： 278220；绿地率： 30%；建筑密度： 35 %。 该地块为政府招拍挂项目，地块现状为净地。土地总价起始价： 165655 万元，竞买保证金： 33131 万元（比例为 20%）。项目地块于 2015 年 5 月 27 日以 309400 万元竞得，单价2920.8 万元 /亩，楼面地价 14852.15 元 /。 该项目土地款已付清。 项目周边情况如下图所示： 2、 项目 进度 五证 情况 厦门恒大帝景分两期开发，五证取得时间如下： 国土证： 2015-11-11 日（首、二期）； 用地规划
19、许可证： 2015-7-30（首、二期）； 工程规划许可证： 2015-11-10（首期） 工程施工许可证 :2015-12-2（首期） 商品房预售许可证 : 2015-12-22（首期） 首期 销售情况 项目于 2015 年 12 月 27 日开盘，截止 2016 年 1 月 17 日已售面积 44670.82 ，销售率 16%。 3、资金 需求合理性分析 项目的资金来源包括 企业自筹 资金、银行贷款、销售回款三部分组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见下表。 序号 金额（万元） 占比 1 自筹资金 158,682.00 33.94% 2 金融机构融资 250,000.00 53.48%
20、 3 销售收入 58,824.99 12.58% 4 合计 467,506.99 100.00% 根据测算项目总投资为 467,506.99 万元（详细测算见上表总投资预测），其中自筹158,682 万元，占总投的 33.94%，融资投入 250,000 万元，有资金缺口不低于 7 亿元。 4、 销售回款分析 本项目根据市场对项目各业态进行定价，高层住宅（精装）销售价格为26,000 元 /平方米，商铺销售价格为 60,000 元 /平方米 ，车位销售价格为 350000元 /个 。考虑到周边楼盘开盘较早，且均不是大型房地产开发商，项目整体规划和装修装饰方面都不具有可比性。另外恒大地产的销售手
21、法较为成熟：开盘必特价，特价必超值，平价入市，通过项目品牌知名度，推高投资类产品及中高端产品，最终达到预期的销售收入。 未来预计合计住宅销售收入可达 52 亿元，商业销售收入可达 3.65 亿元，车库销售收入可达 5.95 亿元。 累计可实现项目销售回款 61.60 亿元，足以覆盖本项目 4 亿元融资本息。 项目未来 现金流预测见下表：单位 :【厦门恒大置业有限公司】项目资金来源与运用表 单位：万 元 年 份 已投情况 2015 年 12 2016 年 Q1 2016 年 Q2 2016 年 Q3 2016 年 Q4 2017 年 Q1-Q2 2017 年 Q3-Q4 2018 年 合 计 项
22、 目 现金流入 338,682.00 114,400.00 121,040.00 88,260.00 80,620.00 138,129.00 114,816.00 28,704.00 0.00 1,024,651.00 经营现金流入 44,400.00 121,040.00 88,260.00 80,620.00 138,129.00 114,816.00 28,704.00 0.00 615,969.00 1、销售回款 44,400.00 121,040.00 88,260.00 80,620.00 138,129.00 114,816.00 28,704.00 0.00 615,969.
23、00 筹资现金流入 338,682.00 70,000.00 408,682.00 1、股东投入 158,682.00 158,682.00 （ 1）注册资本 2,000.00 2,000.00 （ 2）股东借款 156,682.00 156,682.00 2、贷款转入 180,000.00 70,000.00 250,000.00 现金流出 330,501.82 112,008.33 97,721.39 48,521.76 18,088.57 61,349.33 30,044.90 25,162.35 251,404.06 974,802.52 经营现金流出 325,762.42 28,40
24、6.73 14,130.39 12,271.76 11,838.57 15,099.33 21,044.90 16,162.35 62,404.06 507,120.52 1.土地开发成本 322,582.00 322,582.00 （ 1）土地出让 309,400.00 309,400.00 金 （ 2）契税 9,282.00 9,282.00 （ 3） 滞纳金 3,900.00 3,900.00 2.建安成本 1,229.85 23,938.69 6,292.13 6,292.13 6,292.13 6,292.13 12,584.27 12,584.27 0.00 75,505.61 3
25、.管理费用 923.95 923.95 461.98 461.98 461.98 461.98 923.95 923.95 615.97 6,159.69 4.销售费用 1026.62 1026.62 513.31 513.31 513.31 513.31 1,026.62 1,026.62 0.00 6,159.69 5.营业税及附加 0.00 2,517.48 6,862.97 5,004.34 4,571.15 7,831.91 6,510.07 1,627.52 0.00 34,925.44 6.土地增值税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
26、 44,538.60 44,538.60 7.企业所得税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 17,249.49 17,249.49 筹资现金流出 4,739.40 83,601.60 83,591.00 36,250.00 6,250.00 46,250.00 9,000.00 9,000.00 189,000.00 467,682.00 1.支付融资成本 4,739.40 4,260.60 6,250.00 6,250.00 6,250.00 6,250.00 9,000.00 9,000.00 9,000.00 61,000.00 2.归还贷款
27、 30,000.00 40,000.00 180,000.00 250,000.00 3.归还股东借款 79,341.00 77,341.00 0.00 0.00 156,682.00 净现金流量 8,180.18 2,391.67 23,318.61 39,738.24 62,531.43 76,779.67 84,771.10 3,541.65 -251,404.06 49,848.48 累计净现金流量 8,180.18 10,571.85 33,890.46 73,628.70 136,160.13 212,939.80 297,710.89 301,252.54 49,848.48 4
28、9,848.48 风险 揭示 资产管理人在管理资产过程中，可能面临各种风险，包括市场风险、管理风险、不可抗力风险等；资产管理人对管理、运用和处分资产管理计划财产的盈亏不提供任何承诺；资产管理人根据本合同及相关说明书的规定，管理本合同项下的财产而产生的盈亏由资产管理计划财产承担。资产管理人违反本合同及资产管理计划的规定处理事务不当而造成资产管理计划财产遭受损失的，由资产管理人以固 有财产赔偿，不足赔偿时，由资产委托人自担。 本集合计划面临包括但不限于以下风险： （一）市场风险：市场价格因受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致资产管理计划财产收益水平变化，产生风险各种因素
29、的影响而引起的波动，将使计划资产面临潜在的风险。 1、政策风险 因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，导致市场价格波动而产生风险。 2、经济周期风险 随经济运行的周期性变化，投资项目的收益水平也呈周期性变化。本资产管理计划财产投资项目的收益水平 也会随之变化，从而产生风险。 本资管计划投向于房地产行业，房地产行业受宏观经济以及经济周期影响，或存在行业系统性风险，从而对投资人投资本金与收益造成不利影响。 3、利率风险 金融市场利率的波动会导致对外投资项目收益率的变动。利率直接影响着企业的融资成本和利润。资产管理计划财产投资于企业债权，其收益水平会受到利率变化的
30、影响。 4、再投资风险 投资项目获得的本息收入，可能由于市场利率下降面临资金再投资的收益率低于原来收益率，从而对资产管理计划产生再投资的风险。 5.购买力风险 资产管理计划财产的利润将主要通过现 金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购买力下降，从而使资产管理计划财产的实际收益下降。 （二）管理风险：在实际操作过程中，资产管理人可能限于知识、技术、经验等因素而影响其对相关信息、经济形势走势的判断，其挑选的投资项目的业绩表现不一定持续优于其他投资产品。 （三）流动性风险：在市场流动性不足的情况下，资产管理人可能无法迅速、低成本地调整投资计划，从而对计划收益造成不利影响。本资产管理计划在
31、存续期间不接受资产委托人的退出和违约退出，资产委托人存在流动性风险。 （四）信用风险：信用风险是交易对手、借 款人的违约风险，主要是指交易对手、借款人的违约风险，若交易对手、借款人经营不善，资不抵债，债权人可能会损失掉大部分的投资，可能使委托资产承受信用风险所带来的损失。在资产管理计划财产投资运作中，如果资产管理人的信用研究水平不足，对信用产品的判断不准确，或者交易对手、借款人发生违约情形，可能使资产管理计划财产承受信用风险所带来的损失。 本计划委托贷款受托人向借款人厦门恒大置业有限公司对外发放贷款，借款人将贷款资金主要用于厦门恒大帝景项目后续开发建设。若借款人出现相关违约行为，可能使本计划委
32、托资产承担损失。 （五） 担保权利实现风险： 1、当发生保证合同约定的应当由保证人承担担保责任的情形时，如保证人不履行其在保证合同项下的义务或委托贷款受托人怠于行使主债权人在担保合同项下对担保人的权利时，将会对资管计划带来不利影响。 2、本计划所涉委托贷款债权采用双重担保，即境内担保与跨境担保相结合的方式。当发生担保履约时，将由境内担保人与境外担保人连带承担担保责任。 因境外担保人 Evergrande Real Estate Group Limited 为香港上市公司，根据跨境担保外汇管理规定，其提供担保构成外保内贷。当发 生跨境担保履约时，根据跨境担保外汇管理规定等相关法律法规，目前外汇管
33、理部门暂不受理因委托贷款债权形成的外保内贷业务，因此可能存在无法将境外担保人偿还的外币结汇为人民币的风险，进而影响跨境担保权利的实现。 需提示，上述结汇风险不会影响境内担保人在其保证合同项下承担的担保义务及其担保履约能力。如出现上述风险，境内担保人将正常承担与委托贷款债权相对应的担保履约责任。 3、股权出质人风险 当发生股权质押合同约定的应当由股权出质人承担担保责任的情形时，如股权出质人不履行其在股权质押合同项下的义务或委托 贷款受托人怠于行使主债权人在担保合同项下对担保人的权利时时，将会对资管计划带来不利影响。 （六）委托贷款的本息收回风险 由于本计划对外投资系由本计划委托委托贷款受托人向借
34、款人对外发放贷款，委托贷款受托人作为主债权人，负责贷款的发放并协助贷款本息的催收。如委托贷款受托人未严格按照委托贷款借款合同等相关交易文本的约定条件发放贷款，或届时借款人未按时还款而委托贷款受托人不予配合管理人向借款人催收贷款本息时，将会对资管计划带来不利影响。 （七）监管政策变动的风险 由于商业银行办理委托贷款相关政策的变动，委托贷款 业务或遇到不利影响，该等业务存在被监管机关强制叫停的可能，该等变动将会导致本资管计划提前终止，从而对委托人的预期收益带来不利影响。 （八）房地产投资的风险 房地产行业带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素 ,加之国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境变化 ,
35、房地产投资存在一定的风险。且如果房地产融资项目的区位情况和市场状况发生不利变化，将给本计划带来不利影响。 （九）后期参与的投资人退出时点的风险 由于本计划进行不定期开放，每期资管计划份额的投资期限均为 12 个月，故首次开放期参与本计划的投资人获取投资本 金及到期收益的时点即退出时点将晚于初始募集参与的委托人，第二次开放期参与的投资人的退出时点将晚于首次开放期参与的投资人，依次类推，最后一期参与的投资人退出时点最晚，为本计划终止日。若前期投资人已退出本计划而后期投资人尚未退出本计划期间出现交易对手违约等风险，则该类投资人将面临一定退出风险。 （十）本计划提前终止风险 ：如发生本合同或交易文件规
36、定的本计划提前终止的情形，本资管计划份额的投资期限将可能少于本计划正常存续时间，本资管计划份额的投资收益将少于预期投资收益，这将对资管计划收益带来不利影响。 （ 十一）本计划延期的风险：如发生本合同或交易文件规定的本计划延期的情形，本资管计划的存续期限将可能多于 18 个月，本资管计划的委托人将无法按期退出本计划，这将对委托人带来不利影响。 （十二）操作或技术风险：相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误等风险。在计划的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致资产委托人的利益受到影响。这种技术风险可能来自注册登记机构 、销售机构等。 （十三）其他风险 战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响经济的运行，可能导致计划资产的损失。金融市场危机、行业竞争、代理机构违约等超出资产管理人自身直接控制能力之外的风险，可能导致资产委托人利益受损。 以上背景 资料仅供参考，不构成任何邀约和承诺，不具有法律约束力 。
