1、第5章 建设项目监理,主 要 内 容,1. 建设项目监理的任务、范围2. 项目监理单位的选择方式及其运作程序3. 项目监理合同的主要内容4. 项目监理合同管理的主要内容,基 本 要 求,了解 建设项目监理的任务、范围 掌握 项目监理单位的选择方式及其运作程序 理解 项目监理合同的主要内容 掌握 项目监理合同管理的主要内容 通过对案例核心问题的讨论与点评，掌握项目监理单位的选择方式及其运作程序，以及项目监理合同管理的主要内容,5.1 建设项目监理概述5.2 建设项目监理单位的选择5.3 建设项目监理合同管理,第5章 建设项目监理,5.1 建设项目监理概述,5.1.1 建设项目监理及其中心任务5.
2、1.2 建设项目监理的范围和主要内容,建设项目监理的中心任务,5.1.1 建设项目监理及其中心任务,控制经过科学规划所确定的建设项目进度、投资和质量目标。,工程监理单位受工程项目建设单位的委托，承担其项目管理工作，并进行监督管理的专业化服务活动。,建设监理的范围,1. 国家重点建设工程,2. 大中型公用事业工程,3. 成片开发建设的住宅小区工程,4. 利用国外贷款、援助资金的工程,5. 国家规定必须实行监理的其它工程,5.1.2 建设项目监理的范围和主要内容,大中型公用事业工程,指项目总投资额在3000万元以上的工程： 供水、供电、供气、供热等市政工程项目 科技、教育、文化等项目 体育、旅游、
3、商业等项目 卫生、社会福利等项目 其他公用事业项目,成片开发建设的住宅小区工程,成片开发建设的住宅小区工程建筑面积在5万平方米以上的工程必须实行监理5万平方米以下的工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定,利用国外贷款、援助资金的工程, 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织 贷款资金的项目 使用国外政府及其机构贷款资金的项目 使用国际组织或者国外政府援助资金的项目,国家规定必须实行监理的其他工程,1. 项目总投资额在3000万元以上关系社 会公共利益、公众安全的基础设施项目2. 学校、影剧院、体育场馆项目,三大控制,建设项目监理的主要内容,进度,
4、投资,质量,进度控制,建设前期： 确定工期目标、并纳入承包合同建设实施期：审查施工组织设计和进度计划跟踪、协调与监督进度计划的实施保证建设项目总工期的实现,投资控制,建设前期：进行可行性研究、协助决策、控制投资总额 设计阶段：对设计方案、设计标准、总概算（修正总概算） 和概（预）算进行审查 建设准备：协助确定标底和合同造价 施工阶段：审核设计变更、核实已完工程量、签发工程进度 款凭证、控制索赔 竣工阶段：审核工程结算,质量控制,贯穿在项目可行性研究、设计、建设准备、施工、竣工动用及用后维修的全过程主要包括:组织设计方案竞赛，审核图纸， 控制设计变更 在施工前通过审查承包人资质，检查建筑物所用材
5、料、构配 件、设备质量和审查施工组织设计等实施质量预控 在施工过程中通过重要技术复核、工序操作检查、隐蔽工程验收和工序成果检查、认证，监督标准、规范的贯彻 通过阶段验收和竣工验收，把好质量关,5.2 建设项目监理单位的选择,5.2.1 选择项目监理单位的方式和程序,5.2.2 项目监理合同结构的选择,5.2.3 项目监理单位的资格审查,5.2.4 项目监理投标书的评审,5.2.5 项目监理合同谈判,5.2.1选择项目监理单位的方式和程序,确定委托工作范围,初选监理单位,参加初步会谈,确定邀请单位,编制监理方案（投标书）,接受标书,评审标书,应邀说明实施计划,参加合同谈判,选定中标单位,签订监理
6、合同,批准监理规划,报送监理规划,监理邀请招标程序,5.2.2项目监理合同结构的选择,一、建设项目监理合同结构二、项目监理合同结构的选择（依据）,总分包合同结构,平行委托合同结构,总包合同结构,工程规模,项目的专业特点,合同履行的难易程度,建设单位的管理能力,总分包合同结构,1.特点： 监理任务全部委托一家监理单位，该监理单位再分包给其它监理单位 2.优点： 有利于工程总体规划与协调控制大大减少了建设单位的协调工作量能使建设项目监理工作取得显著成效3.适应条件：需要总包监理单位具有较强的目标规划、合同管理及协调控制能力,工程项目,总包监理单位,平行委托合同结构,1.特点： 将整个项目分成子项目
7、，分别委托给不同的监理单位 2. 优点：有利于控制工程建设目标可以提高监理工作成效 3.不足点：不利于总体规划与协调控制，业主协调工作量较大,工程项目,总包合同结构,1.特点： 建设单位委托监理单位独立开展监理工作，而不再进行分包2.优点： 利于目标规划与协调控制，内部的协调工作也较方便 3.适应条件：项目较小,监理单位有能力担任全部任务监理企业有规划、管理及协调控制能力,工程项目,监理单位,5.2.3 监理单位的资格审查,审查的内容包括：,1.投标人资质,资质等级 营业执照、注册范围 单位的组成形式，以及单位总部和分支机构所在地 隶属关系 法人条件和公司章程,2.监理经验,已监理过工程项目一
8、览表已监理过类似的工程项目,5.2.3 监理单位的资格审查,3.可用资源,公司人员 开展正常监理工作可采用的检测方法或手段 计算机管理能力,4.社会信誉,监理单位在专业方面的名望、地位 在以往服务过的工程项目中的信誉 是否能全心全意地与业主和承建商合作,5.监理能力,正在实施监理的工程项目数量、规模 正在实施监理的各项目的开工和预计竣工时间 正在实施监理的工程地点,5.2.4 监理投标书的评审,1. 评标方法,2. 技术评审内容,3. 财务评审内容,4. 计分评标方法,1. 评标方法,1. 专家评审法2. 计分评审法,2. 技术评审内容,监理一般经验评审,特殊工程项目经验评审,1.监理经验评审
9、,2.实施方案计划评审,3.人员配备方案评审,实施方案计划评审, 监理工作的指导思想和工作目标 项目监理班子的组织结构 工作计划 工期、质量、投资控制及安全生产管理方法 计算机管理软件 提出的管理方案是否有创造性,人员配备方案评审, 总监理工程师人选 从事监理工作的其他人员 拟派驻监理人员的专业满足程度 人员数量的满足程度 专业人员不足时采取的措施计划 派驻现场人员计划表 监理工作参与人员的独立性,3. 财务评审内容,监理合同的计价方式：一、成本加酬金方式二、按所监理工程概（预）算的百分比计算总酬金 三、双方商定的其他方式,审核财务建议书时应重点评价：计算取费项目的合理性 审查每一类人员的人月
10、费率和应报销费用表 评价监理单位自有、并准备用于本项目监理工作的 计算机、仪器、设备的取费合理性 审查监理单位要求建筑单位提供的设施、设备及其他服务要求的合理性 当采用人员年报酬取费报价时，审核其取费的标准,3. 财务评审内容,5.2.5 项目监理合同谈判,谈判的内容是就建设工程监理合同（示范文本）中专用条件部分的条款具体协商议定,1. 监理服务内容的谈判,2. 监理合同的财务谈判,3. 谈判对象的优先次序,监理服务内容的谈判, 讨论投标书中的完成计划和建议，并形成监理任务大纲 着重讨论监理单位提出的人员配备计划 确定各专业监理人员派驻现场的时间计划，落实各专业监理 工程师派驻现场的时间 确定
11、建设单位应提供的办公、生活条件，以及必要的设施、 设备、物资等内容 讨论双方关心的其他问题,监理合同的财务谈判, 合同的计价方式和酬金的支付 附加监理工作的取费标准 监理单位提供设备、仪器的取费标准 应由监理单位交纳税费的种类 长期合同的价格调整方式 预付款的支付和扣还 建设单位逾期付款的利息 其他有关财务问题,谈判对象的优先次序,(1) 技术建议书与财务建议书同时评审的方式(2) 只报技术建议书的招标方式(3) 进行技术建议书评审后再附带考虑财 务建议书的方式,只对与技术建议书最高得分相差某一百分比范围内的标书考虑报价因素，并且考虑报价较低者。,规定技术建议书的评分达到某一最低分以上的标书，
12、才考虑财务建议书。,5.3 建设项目监理合同管理,5.3.1 建设工程监理合同示范文本1. 协议书 2. 通用条件 3. 专用条件 4. 附录,5.3.1 建设工程监理合同示范文本,为了规范建筑市场的管理，建设部和国家工商行政管理局联合颁布了建设工程监理合同（示范文本）。示范文本由 协议书通用条件专用条件附录,1、协议书,该文件中工程概况栏目下需填写的内容包括：工程名称、工程地点、工程规模、总投资、监理范围。该文件中明确规定，对双方有法律约束力的合同文件，除了该文件之外，还包括以下几部分： 监理中标通知书 监理投标书 监理合同标准条件 监理合同专用条件 附录,2、通用条件,通用条件共分为8小节
13、，41条。内容包括：词语定义与解释适用法律和法规监理人、委托人义务双方责任与保险 合同生效、变更与终止报酬及支付其他规定争议的解决等,3、专用条件,专用条件的条款一般基于以下几种情况： 通用条件中条款指明，该部分内容需在专用条件中予以具体明确规定的内容。 修正通用条件中条款的具体规定。 增加约定的补充条款,5.3.2建设项目监理合同的履行,2.工程实施阶段业主方对项目监理合同的管理,1.开工前业主义务,3.督促监理单位履行合同义务,1.开工前业主的义务,1. 负责外部协调，提供外部条件 2. 提供资料、设施和人员服务 3. 授权常驻代表负责现场工作 4. 审核并批准监理工程师名单 5. 审查并
14、批准监理规划 6. 明确监理的权力和责任，并书面通知监理单位,2.工程实施阶段对项目监理合同的管理,1.合同正常履行过程中的管理,1. 负责外部协调工作 2. 选择可靠的承包商 3. 积极与监理沟通交流 4. 及时回复监理的要求 5. 保证各项资金到位 6. 参加协调会议 7. 文档管理工作,2.对监理单位授权范围之外事件的决策,业主的决策权表现在以下几个方面：,1. 业主的认定权 2. 业主的审定权 3. 监理意见的采纳权 4. 业主的知情权 5. 停、开工令的发布权 6. 合同变更的批准权 7. 单方面中止合同,2.工程实施阶段对监理合同的管理,3.督促监理单位履行合同义务,对项目监理机构
15、的人员进行控制 通过项目监理机构提供的监理工作月报，监督工程的进展情况和检查项目监理机构的工作质量，并对其不满意之处及时提出处理意见 追加或减小对项目监理机构的授权范围。,小结,确定委托工作范围,确定监理合同结构,选择合格的监理单位,初选监理单位,资格审查,确定邀请单位,投标邀请函,提供有关资料,接受标书,评标审核,监理合同谈判,财务评审,技术评审,财务谈判,内容谈判,签订合同,确定中标单位,批准监理规划,实施项目管理,监 理 单 位 选 择 全 过 程,小 结,1. 建设监理的主要内容：三大控制 2. 监理单位的选择：多用邀请招标方式 3. 监理合同结构：总分包、平等委托、总包合同 4. 监
16、理单位的资质审查 5. 投标书的评审：技术评审、财务评审 6. 监理合同：建设工程委托监理合同示范文本 7. 合同的履行：双方的责任、义务；业主方对监理的 管理,案例5,案例5 三峡工程监理,1、监理工作概述,三峡工程监理工作及监理管理分两个阶段：第一阶段（1993-1997年）主要是酝酿筹备，初步建立监理组织体系，初步展开监理工作；监理单位主要有长江水利委员会、中南勘测设计研究院等10家。 第二阶段是1998年以后，主要是完善监理组织体系，全面开展监理工作，并且向规范化发展。主要监理单位有12家。其中三峡工程水轮发电机组的制造，业主聘请外国公司监造。,案例5 三峡工程监理,2、三峡工程监理管
17、理机制,8、在工程建设部下设了质量总监办公室、安全总监办公室，聘请国内外知名专家担任总监,案例5 三峡工程监理,3、监理机构设置,工程建设部,案例5 三峡工程监理,三峡工程质量总监办公室职责,为进一步完善三峡工程建设的质量保证体系，加强三峡工程建设的质量管理，确保三峡工程的一流质量，2000年8月，中国三峡总公司按专业设立了三峡工程质量总监，成立三峡工程质量总监办公室。,三峡工程质量总监办公室设在工程建设部，受三峡工程质量管理委员会和工程建设部的双重领导，负责组织和管理专业质量总监的工作，向总监提供必要的设计和其它技术文件。,案例5 三峡工程监理,质量总监办公室除行使专业质量总监的职责外，还承
18、担以下职责：参与各参建单位的质量保证体系和质量规程、要求进行检查和指导。 掌握三峡工程质量状况，对三峡工程的质量管理和质量状况进行阶段性分 析和总结。汇总和编写向上级有关部门的质量汇报材料和有关文件。 参与质量缺陷和事故进行调查和评定，审查处理方案。 协助和配合三峡枢纽工程质量检查专家组行使对三峡枢纽工程的质量检查和监督，负责与质量检查专家组及其工作组的日常联系。 监督工程建设部各项目部和监理单位对质量控制和质量管理的情况。,案例5 三峡工程监理,三峡工程安全总监办公室职责,参与选聘安全总监和负责管理安全总监的日常工作。 是安全总监的窗口，安全总监的意见、指令由办公室传达和贯彻 参与对各参建单
19、位的安全保证体系、安全规程的检查和指导工作 掌握三峡工程安全状况，对安全管理和状况进行阶段性分析和总结 参与对安全事故的调查和评定 监督项目部和监理单位的安全管理工作,案例5 三峡工程监理,三峡工程专业质量总监职责,按专业行使对三峡工程施工质量进行高层次、有权威性的监督 研究和发现施工中可能出现的质量问题，并及时提出警示和建议 对工程质量控制、施工技术与工艺提出意见和建议 对已经出现的工程质量缺陷和事故，提出纠正和处理措施 对施工中发现的质量隐患和违反质量技术要求的行为提出意见，行使质量一票否决权，并在授权范围内行使对质量监理的决策权 为保证工程最终质量，提出优化设计的建议 根据需要对总公司和监理单位的质量管理人员进行专业技术培训,案例5 三峡工程监理,三峡工程安全总监职责,对三峡工程施工安全进行有权威性的监督 研究和发现施工中可能出现的安全问题，及时提出警示和建议 对安全保证体系，安全规程、规范，安全生产措施提出意见和建议 对施工中发现的安全隐患和违反安全规程的作业提出意见，由现场监理工程师行使职权，监督整改 根据需要，对各参建单位的安全管理人员进行安全培训,案例5 三峡工程监理,
