1、万科企业股份有限公司 SWOT 分析万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7 亿元，结算收入404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资拉动经济。政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业，在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。房地产业从 2005 年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在 2007 年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，最有效
2、的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。不幸的是，2008 年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。为了避免经济的快速下滑，国家出台了 4 万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。虽然当年 GDP“保 8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于是国家开始在 2010 年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。2.万科企业股份有限公司 SWOT 分析2.1 优势（S ）（1）品牌 中国品牌 500 强排行榜中排名第 19 位，品牌价值已达 635.65亿元。随着房地产品牌时代的来临，万科地产独特的品牌个性，能使房地产
3、开发产品在同类竞争对手中脱颖而出品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。在房地产深度调整的时候，品牌就是信心。不仅有利于吸引潜在消费者来购买，也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。（2）企业文化1，客户是我们永远的伙伴2，人才是万科的资本3， “阳光照亮的体制”4，持续的增长和领跑（3）创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。（4）研究开发能力万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的 4 个版本基本成型,已经有超过 1
4、2 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过 60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。（5）战略眼光A.战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召。B.战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型。C.所作的努力：在东莞建立万科建筑实验中心，在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机，也是培训中心。在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担 CSR(社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力
5、，讲环保，讲可持续发展，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。2.2 劣势（W）（1）重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。（2）各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。说明在某些城市万科的住房，服务等有待提高。（3）土地储备不足。劣势土地储备约 2200 万平方米，不能满足万科发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。2.3 机会（O）（1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。（2）中国房地产行业集中度
6、仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。（3） 、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。（4）由于一线城市房价上涨过快，国家出台了一系列针对一线城市的房地产的调控措施，这必然加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发房地产的公司之一，可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。（5）随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。2.4 威胁（T）（1）绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。（2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。（3）目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减弱，房地产的暴利时代将结束。（4）合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。（5）宏观上，08 的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击，许多竞争对手都以降价促销。
