1、写字楼空中花园专题分享,纲要,产品角度平面布局的特点对单元划分的影响,客户角度 选房倾向,定价角度 价格制定指数,空中花园平面布局特点,十字：高低区十字交叉分布。 蛙跳：奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置， 分为单侧和双侧排布。 集中：设置某一层作为项目整体的空中花园。,空中花园对单元划分的影响,以十字形布局划分成四个大单元，如安联大厦。 以核心筒和双向空中花园作为中界线，形成完全 对称的单元分割，如万轩国际大厦。 以核心筒和单向空中花园为轴心的半围合布局， 如联泰大厦。,典型案例安联大厦：十字（高低区空中花园呈十字交叉分布）。,特点： 中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风； 不影
2、响高区南北双向空中花园的通风； 双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。,通风,采光,绿化,围绕空中花园的双向设计，顺利实现的三个要素：,空中花园与高中庭结合，实现立体多向送风和采光功能。,典型案例万轩国际大厦：双侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。 ）,典型案例联泰大厦：单侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。 ）,典型案例大中华国际交易广场：集中（设置某一层作为项目整体的空中花园。）,第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。,典型案例中央商务大厦,集中在四层半围合设
3、计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。,纲要,产品角度平面布局的特点对单元划分的影响,客户角度 选房倾向,定价角度 价格制定指数,选房与合并,已销售的前17套单位中，东区占14套，中区占3套； 其中6套（15-16号）可以看到空中花园； 其中一手4套选择15-16号（17F、21F）合并，一手3套选择14-16号（27F）合并。,大中华国际交易广场选房进度明细,纲要,产品角度平面布局的特点对单元划分的影响,客户角度 选房倾向,定价角度 价差制定指数,价差制定指数安联大厦价格体系层差,22F,23F,24F,32F,25F,26F,27F,28F,29F,30F,31F,139
4、95,14044,14580,15626,17333,17429,17633,18085,18200,18405,转换层,层差制定的差距很大，从46-1707元不等； 26F以下楼层差在50元左右； 1707元的层差出现在26-27层，即空中花园从东西向变成南北向； 27层以上层差保持在100-450元不等。,点评： 空中花园的朝向设置受外部景观影响大，中低楼层中心区景观，高层南北向视野开阔； 有花园的奇数层与无花园的偶数层比较，层差差别没有统一的标准，按照视野和景观评分差别高。,价差制定指数安联大厦价格体系平面差,28F,27F,平面差为400元；西南西北东南东北;平面差因设置空中花园，以及
5、采用大 单元设计，价差不大。,价差制定指数大中华国际交易广场价格体系层差,项目均好性强； 中轴绿化带的景观优势弱化了空中花 园的景观，即外部景观溢价抹杀了产 品自身景观的溢价空间； 南向空中花园景观又受到附楼遮挡的 负面影响。结论： 层差的制定在以上因素的综合影响下，空中花园已经失去了溢价的意义，因此层差统一按照200元制定。,价差制定指数大中华国际交易广场价格体系平面差,27F,中区：平面差1110-1940-3050；西区：平面差450-1040-2530；东区：平面差520-1190-2020-3020。结论： 三个区最大的平面差都出现在南北单位，朝南向的单位受制于其他朝向景观和视野的优势，比较中发现空中花园对价格的支撑力最弱，成为各单元中分值最低的。,总结,空中花园集中设置与分层设置相比，后者由于对各分割单元空间距离优势，并在各层具有采光、通风、绿化等优势，因此溢价的幅度和可能性大，而集中设置往往因为对各层的相同朝向单元具有一定的均衡性，溢价空间很小； 外部景观如果大于空中花园的景观，空中花园的朝向设置可根据外部景观的强弱选择不同的朝向； 空中花园立体排布，对客户感知和资源共享具有优势，同时也对单元的个别溢价产生不同的影响。,谢谢！,
