1、09 年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析前提分析：房地产行业与照明、电工等几大产业拥有密切的相关性，随着房地产和建筑行业的趋势影响和波动，将对各相关产业的市场发展带来直接的影响，需要企业密切关注。一、国家相关政策环境分析房地产行业的市场发展走势对国家宏观政策调控环境具有高敏感度，即每一次政府的相关政策的变动，都会对房地产市场造成直接影响。近年来，国家的对房地产相关的宏观政策调控主要经历了：1、 紧缩期（2006 年2008 年上半年）随着全国房地产市场价格的飞速上涨，在带动经济快速发展的同时，也产生了越来越多的泡沫，国家从 2006 年开始，明显加大对房地产行业的政策调控力度。2006 年
2、 5 月国六条出台，针对房地产行业的政策调控开启。5 月，国务院出台限制套型 90/70 政策；国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场。7 月，建设部出台 “外资限炒令”；开始强制征收二手房转让个人所得税。8 月，土地新政出台，规范土地市场的出让；央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。政策调控延续到 2007 年，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，实施宏观调控。建立及完善住房保障体系成为 2007 年调控的中心。同时，07 年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台（共经历 6 次加息） ，并严格规
3、定第二套住房贷款首付不得低于 40%，从信贷环节严格紧缩房地产市场。10 月，国土资源部要求缩短土地开发周期，并打击捂盘惜售，刺激房地产市场的销量，并推动价格下调。进入 08 年，房地产市场在频繁的紧缩式宏观调整政策影响下逐渐冷却，政策内容在控制土地市场规范交易，保障经济性住房等方面进一步完善。同时，08 年上半年仍经历了 3次存款类金融机构人民币存款准备金率的上调，信贷政策环境依然严峻。对房地产市场的影响：在越来越紧的宏观政策环境下，国内的房地产行业快速进入了寒冬期，商品房成交量大幅萎缩，销售价格增长趋势受抑且部分地区跌幅较大。2、恢复期（2008 年下半年2009 年）2008 年，经过了
4、房地产的寒冬期，以及经济危机带来的巨大经济冲击，政府开始放宽对房地产行业的政策控制，稳定房地产市场发展的同时，刺激经济复苏。2008 年 9 月，央行推出 “两率”下调政策，开始放松对房地产交易市场的管制；10 月，降低住房交易税率；央行，商贷下调至 0.7 倍，首付款比例降至 20%。随后的国家刺激经济复苏的调控政策和逐步放宽的信贷政策，也在支持房地产市场回温。2009 年房地产调控政策则坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。其主要特点有：1）改善供给结构，完善住房保障政策。确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确
5、保“90/70”政策目标的实现。2）加大对自住性购房需求的支持力度。3）完善房地产信贷政策，防止金融风险，并鼓励自住性需求的实现。对房地产市场的影响：09 年初开始，部分楼市成交开始了小量恢复，并从 3 月起全国范围开始回暖。依据国家统计局最新发布的数据显示：1-8 月，全国商品房销售面积 49416万平方米，同比增长 42.9%。其中，商品住宅销售面积增长 44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长 29.4%。8 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.0%，环比上涨 0.9%。二、房地产行业发展趋势分析1、房地产市场发展趋势分析（数据来源：国家统计局
6、）2241219939 26808237023371829779 38232338205548649588 618575542377355701366208955886010000200003000040000500006000070000800002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008全 国 商 品 房 销 售 趋 势 （ 万 平 米 ）商 品 房 销 售 面 积 #住 宅年份 商品房销售年增率 住宅销售年增率2001 20.30% 20.30%2002 19.60% 18.90%2003 25.80% 25.60%2004 13.40% 13.60%
7、2005 45.10% 46.60%2006 11.50% 11.80%2007 25.10% 26.50%2008 -19.7% -20.3%2009 年 1-8 月 42.9% 44.5%房地产自 2001 年以来持续在波动中快速上升，除 08 年遭遇寒冬之后，09 年开始逐步回温。09 年 1-8 月以来，呈现了逐月快速提升的增长速率。2、房地产投资趋势分析（数据来源：新浪房产网）08 年-09 年上半年 房地产投资趋势分析受经济环境和政策调控环境影响，08 年房地产投资的整体增长呈现下滑趋势，特别是下半年开始，增长幅度逐月下滑。但进入 09 年，房地产投资又恢复平稳增长趋势，投资增幅逐
8、月增加，投资速度加快。2009 年上半年，房地产投资平稳增长，共计 14505 亿元，相比去年同期增长 9.9%，增速减少 24 个百分点；1 至 6 月，单月房地产投资增速不断递增。08 年至 09 年上半年，房屋竣工面积的增长率持续走低，但在 09 年开始基本稳定。09年新开工面积增幅同比 08 年大幅下降，但已在波动中逐步回升，开发商市场预期仍然看低。与此同时，房屋竣工面积的增幅在 09 年开始大幅提升，市场供应量会相应增加。 3、土地市场供应趋势近年来全国土地市场的发展趋势（数据来源：国家统计局）本年完成开发土地面积 增长率本年购置土地面积 增长率2001 15315.85 31.3%
9、 23408.99 38.5%2002 19416 26.8% 31356.8 34.0%2003 22166.26 14.2% 35696.48 13.8%2004 19740.2 -10.9% 39784.7 11.5%2005 22676.23 14.9% 38253.73 -3.8%2006 27128.44 19.6% 36573.57 -4.4%2007 27566.15 1.6% 40245.85 10.0%根据已公布的 2001 年至 2007 年的统计数据显示，全国土地市场的供应经历了快速增长以及大幅波动的阶段后，于近几年开始趋于稳定。原有的土地存量开始逐步被消化，市场开始恢
10、复良性增长的发展趋势。08 年-09 年上半年 土地市场趋势分析（数据来源：新浪房产网）当前，土地市场暂未全国范围内回暖，土地购置面积同比下降，但降幅收窄。08 年土地成交增速持续下跌，而 2009 年上半年降幅在逐步缩小，土地市场出现回暖信号。重点城市土地供应呈现差异化，土地市场局部复苏。土地市场局部过热，重点城市热点区域地王频出，再次推动价格上涨。大型开发商大举拿地，重点布局二线城市，将带动二线城市房地产市场。08 年大量城市未能完成土地供应计划，结合部分城市已经出台的 09 年土地供应计划来看，09 年住宅用地供应计划总量有所增加。由此预计，整个 2009 年土地实际供应总量有望整体放大
11、。4、当前房地产行业发展主要趋势2009 年国内房地产行业的发展主要呈现如下趋势： 1) 房价上半年总体下行，下半年市场回暖。2) 保障性住房建设力度增大，大量中低端购房群体和居住群体受益，而商品房市场存在不确定性3) 暖市成为调控政策的主基调。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济已有所回升，同时推动房地产回升。4) 地方政府加速推出优质地块，促进土地成交，一改土地市场颓势，土地市场局部过热，但市场尚未全面回暖。 三、房地产未来发展预测和结构分析当前，在刺激经济复苏，稳定国内房地产市场长期稳定发展的前提下，国家提出保障性住房的投资计划。建设部：9000 亿住房保障投资计划启动2
12、008 年 11 月，建设部表示，加大保障性住房建设力度，今后三年内要新增加 200 万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成 240 万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到 9000 亿元。2009 年到 2011 年，全国平均每年新增 130 万套经济适用住房。到 2011 年年底，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。按照上述计划，将使 1000-1300 万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的 5-7%左右。2009-2011 年将完
13、成 820 万套左右新建和改造住房。由于经济适用房建设标准限定在 60 平方米左右，廉租房建设标准限制在 50 平方米以下，因此，未来 60 平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15%-20%的比例。同时，未来 “70/90”政策的效应将充分显现出来，大部分城市的新增住宅供应都将以 90 平方米以下中小户型为主。对企业的启示：这三年期间，城镇居民的整体居住水平将有效提升，相对应于各产业的家装市场领域，整体市场走势的预期良好，其中，中端和中低端消费水平的市场需求比例将增长较快。企业需要重点关注符合该部分市场特征的分销渠道的开发管理。同时，企业对于产品的研发也应多关注该类经济性住房群体的居住特点和需求特征。
