1、摘要近年来，房地产业已经成为中国国民经济新的增长点，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国家经济发展中具有举足轻重的作用，是国家经济发展的晴雨表。房地产业的快速发展极大地促进了中国经济发展，同时也带动了耐用消费品、装演材料等的消费，从而拉动整个消费市场的活跃，乃至 GDP 的增长，随着房地产市场的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产业密切相关的房地产贷款也成为人们关注的焦点。2007 年爆发的美国“次级房贷”引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险”的新变化，也向我们敲响了关注金融风险的警钟;同时提醒我们，越是在市场繁荣时期，越应该加强风险控制和市场监管，要建立房地产价格监控制度
2、和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定市场，保持房地产市场有序健康发展。此时来研究房地产金融风险具有非同一般的意义:可以从一定程度上减少金融风险或者降低金融风险的危害; 同时，对房地产金融行业的研究又可以为政府的宏观管理提供依据。关键词:金融风险;次贷危机;房地产AbstraCtAiPreseni，realestatehasa 扮 eadybeeomeanewgrowthpeintofournationaleeonomy，herealestateindustry，asaPillarindustryofthenationaleconomy，Playsadeeisiveroleinionale
3、eono 而 edevefoPmeni， 15abarometeroftheeountry5eeono 而 edeveloPmeni.TheapiddeveloPmeniofrealestateindustryhasgreatlyPromotedeeono 而 edeveloPmeniofhlna，andleadseonsumPtinnofdurables、deeoratingmaterialsand500 几 therebystlmulateheactivityoftheentireconsumemarketandtheGDPgrowt 玩 alongwiththeeonstantevelo
4、PmeniofrealestatemarketaswellasthehousingPrieeskePtsoaring，therealestateoans 认七 leh15eloselyrelatedtotherealestateindustryhavealsobeeomethefoeusoflteniion.The“subordinateddebterisis， ，whiehbrokeoutinAmerieain2007haseausedonfusioninthegfobalfmaneialmarkets，hasunfolded气 hemodemfmancerisk， ，ineisivelye
5、wehange，ealledUStoPayeloseatteniiontothefinaneiakisk，andsimuitaneouslyemlndedUS:themoreinthemarketboom，themoreshouldstrengthenriskeonirolandarketsuPervision，wemustestablishamonitoringsystemofrealestatePrieesandtherealstatemarketbubbleearlywarningsystem.takevariousmeasurestostabilizethemarketandintai
6、nanorderlyandheaithyeveloPmentoftherealestaternarket.AithistimetostudythenaneialriskofrealestateingeneralhaseXtraordinarysignifieanee，weeanreducefinaneialiskandendangeringofthefinaneialriskfromaeertainexteni.Kcywords:Finaneialrisk，subPrimemortgageerisis ，realestate 目录摘要.IAbstract.11目录Hl1 导论11.1 选题的目
7、的和意义.11.2 国内外房地产金融风险研究的现状.21.3 论文的研究思路与方法.，.51.4 论文的创新与进一步研究的方向.62 房地产金融风险理论分析72.1 房地产金融风险的概念.72.2 房地产金融风险的分类和特征.72.3 房地产金融风险形成机制的理论解释，103 中国房地产金融发展与风险分析.163.1 中国房地产金融的重要性163.2 中国房地产金融的现状193.3 中国房地产金融面临的风险253.4 借鉴美国次贷危机分析中国房地产金融风险273.5 对目前中国房地产金融风险的判断354 防范中国房地产金融风险的对策建议.404.1 加快金融创新，促进房地产金融健康发展404.
8、2 健全住房抵押贷款管理制度，化解房地产金融风险444.3 建立房地产风险预警体系和对评估机构制约机制，强化房地产金融监管.50结语.52参考文献.53注释.551 导论1.1 选题的目的和意义起源于美国 2007 年的“次贷危机”表面上是美国房价走低、利率走高所致，其根本原因是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险监管，需求方过度借贷和反复抵押融资，它实际上是房地产金融市场风险爆发产生的危机。近年来，中国房地产投资持续保持较快的增长速度，房地产业在国民经济发展中处于先导地位，己经成为中国国民经济的支柱产业。房地产金融市场在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了高风险，而风险一旦爆发，将迅速波
9、及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。目前，中国房地产金融的发展主要呈现了以下特点:房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升;房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度;房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式;长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。房地产业的发展是离不开金融业的支持，也正足由于房地产与金融之间的密切关系，使得房地产风险和金融风险会相互强化，互为因果。房地产业又是一个高投入与高风险的行业，近几年来房地产迅猛发展，必然导致在发展中出现商品房贬值、空置房增多等问题，引发的房地产金融风险例如银行贷款变成负资产等一系列问题，金融
10、风险凸现，中国的房地产金融市场还不成熟。房地产业的快速发展，甚至在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之中国房地产金融体系的结构和功能不完善，即使在发达国家成熟的房地产金融市场上，仍然存在金融风险，在中国房地产金融风险则显得更加突出。种种迹象显示，中国的房地产金融市场己隐藏着重大的风险隐患，因而采取积极措施防范房地产融资风险已是刻不容缓。当前，房地产业已经成为中国一个社会关注度很高、情绪化影响很大、学术研究水平较低、调控效果不明显的产业。国内外学术界对房地产金融风险的研究范围尚不统一，对房地产金融风险的形成机理、表现形式、风险预警机制等方面都缺乏深入系统的研究。因此，在构建和谐社会的
11、现实背景下，系统研究当前中国房地产金融风险的表现形式和形成机制，揭示房地产金融风险对中国社会经济发展的巨大危害，寻求防范和化解房地产金融风险的对策措施，对于促进中国房地产市场的健康发展，满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全，不仅具有重要的理论意义，也具有特别重要的现实意义。.2 国内外房地产金融风险研究的现状.1 国内研究现状房地产业作为国民经济新的增长点，中国从 1997房地产业的相关政策，如全面推行住房公积金制度;年下半年即开始制定了一系列发展停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;加快住房建设，建立分层次的住房供应体系 ;发展和规范住房二级市场等。各商业银行抓住这一新的历史机
12、遇，大力发展房地产金融业务，将房地产金融业务作为银行的几大支柱业务之一，在传统的信贷种类基础上，开办了个人住房信贷、公积金贷款、组合贷款、二手房贷款等业务，为房地产金融业务的快速健康发展，推动国民经济增长发挥了积极作用。经历了二十多年的经济改革，中国的房地产市场趋于成熟，房地产市场的周期性也逐渐凸显。王克忠研究认为:1981 一 1989 年为第一个房地产经济周期;1989 一 1999 年为第二个房地产经济周期;1984 年、1992 年分别为房地产经济的高峰期。1992 年、1993年房地产市场对金融市场带来的冲击让大家印象深刻，由于房地产市场占用大量银行资金，再加上银行贷款违规、拆借过量
13、的资金涌到房地产市场上，造成全社会货币供应紧张和通货膨胀。徐滇庆(2003)认为目前中国银行业的呆坏账中来自 1992 年到 1994 年经济周期时狂刮的房地产开发风和重复建设风的占 1/3。而 1999 年开始进入第三个房地产经济周期，市场持续高涨，特别是 2003 年以来房地产市场发展更是迅速，在这个周期内房地产市场低谷何时出现目前还是一个未知数。在房地产金融风险的防范与控制方面，中国的研究尚处于起步阶段，也没有足够可靠的数据资料积累。目前，国内有关房地产金融风险的防范与控制的研究成果很少，总结如下:2000 年，赵新华从银行授信角度阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具，从财
14、务投资角度将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术分析，论述了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产生的必然性。董藩、王家庭等(2000)房地产住房金融介绍了中国的房地产金融业，并对房地产信托、房地产保险及房地产证券化等问题分别作了阐述、考察和探讨。郁文达(2001)住房金融 :国际比较与中国的选择比较了不同国家的住房金融制度，并提出如何选择中国有效率的住房金融制度。2001 年李青峰提出建立廉价房市场，化解抵押物处置难风险，规范和约束地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效，开办以工资收入权作抵押的个人住房贷款。2002 年赵克诚、刘萍提出防范贷款风险应建立个人信用制度，健全住宅市场体系，贷款制
15、度创新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政策法规体系，建立法律制度基础;2003 年，张帆提出建立网络化监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵押贷款的内部风险即因贷款人管理不善产生的风险进行防范和化解;2004 年，张云在详细介绍和评价了美国、香港的住房抵押贷款证券化后提出中国应实施住房抵押贷款证券化。王希迎、丁建臣等(2005)房地产企业融资新解研究了房地产企业的多种融资渠道。宋玉娟 (2005)对银行利率与房地产业关系的实证分析。王曦、刘光中(2005)对中国房地产经济周期进行了分析。李健飞(2006)经济转轨时期中国房地产融资风险防范一理论与实证 对房地产的融资风险做了较为透彻
16、的分析和论述，并同时研究分析了房地产融资风险对国民经济持续协调稳定发展的影响及相关治理措施，提出了一些新的政策建议。陈洪波等(2006)通过对房地产业中资金循环的三个环节以及影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素分析，研究了存在于中国房地产业中的宏观金融风险。综上可见，中国在该领域的相关研究工作还没有形成一个有机整体，处于零散状态。1.2.2 国外研究现状19 世纪 30 年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国 9000 多家银行倒闭，其中 1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产(汪丽娜，1999) 。在巴赛尔协议中将“完全以居住用途的房产作抵押的贷款”列入“高
17、风险资产” 。国外学者很早就有关于房地产抵押贷款业务面临的风险方面的研究。在这些研究文献中，国外学者对住房抵押贷款违约风险影响因素研究主要有以下几个方面:WilliamS 等人(1974) 利用储贷协会 1962 年到 1972 年的 1405 笔正常个人住房抵押贷款和 125 笔取消赎回权贷款分析了借款者发生违约的原因，对所选取的 18 个变量进行多元回归分析后，发现每月偿还额占家庭收入的比例超过 30%、借款人年龄超过 50 岁、在抵押贷款时借款人在其当时单位工作年限、失业率、FHA 担保和住房价格等因素对个人住房抵押贷款违约均存在显著性影响。Lawrenee 等人 (1995)利用国家财
18、务公司资料综合考虑了贷款发放当初及当前借款者的个人特性、最初贷款期限、当前贷款特性、经济因素与违约成本等众多因素，研究结论显示借款者过去的信用状况、借款者年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭收入的比例和房价均是影响违约风险的重要因素。DaygLiu 和 shinngLee(1997)在研究中国台湾个人住房抵押贷款违约风险时发现，3 影响投资型购房群体中贷款期限、借款人负债余额、贷款金额、月还款额对违约均有显著的影响。从房地产市场与金融市场关系的角度，研究的文献比较多，可以从实证与数理分析两个视角进行归纳:MarkCarye(1990)建立一个土地价格模型，来研究房地产的繁荣与金融的参与。在假定土
19、地供给固定时，通过分析土地投资者行为，揭示对土地价格的乐观人士将对供给固定的市场的价格产生重要影响，从而导致放款者以乐观人士所拥有的土地的市场价格来评估其抵押品价值，给出房地产周期一个直接明了的解释。Aleln 和Cortno(1993)构造了一个连续时间的有限期限界条件下的模型。接着 Aleln 等人(1998)建立了一个简单的模型，表明银行部门的中介作用导致的代理问题最终导致了资产泡沫。wong(1998)通过构建模型来解释泰国在 1997 年经济危机发生前房地产市场崩溃的原因，认为持续经济增长不仅创造高的房产需求，而且增加人们对未来市场前景的乐观，从而导致房产供给与泡沫形成。Herrni
20、g(1998)从国际视角研究房地产繁荣与银行危机关系，通过构造信贷市场模型，并结合 Carye 的模型，得出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机。由于西方发达国家房地产金融发展历史比较长。金融界和学术界对房地产金融风险的研究理论体系比较完善，对房地产金融风险的特征作了比较科学的归类。1975 年建立的巴塞尔银行监督委员会基于开放金融市场体系背景，从银行风险监管的角度对金融风险特征作了科学归纳。其中房地产金融风险类型有流动性风险、信用风险、利率风险、操作风险、法律风险、市场风险等。巴塞尔有效银行监管的核心原则同时对风险定义做了严格界定。在房地产金融风险防范手段上已经建立起相对完善的
21、法律体系和社会信用体系及融资渠道，例如房地产抵押贷款证券化、房地产信托等。随着金融市场剧烈动荡和金融环境的创新过程中，金融风险管理从 20 世纪 70 年代至今，已经发展成为一严肃的科学，乃至先进的工程化技术。例如己经广泛的应用到西方金融机构和工商企业中的 VaR 模型等。国外对房地产金融风险研究的重点集中在风险的度量模型开发和完善上。由此可见，在房地产金融风险的防范与管理理论上，国外早已形成一套较为完整和成熟的理论体系，同时也作了不少相关的实证研究。但这些研究成果要在中国应用还存在两方面的约束:一是国外研究依据的宏观经济背景较为稳定，而中国当前正处于经济转轨时期，不同的宏观经济背景下所得出的
22、结论可能存在差异;二是不同的地域文化造就了借款人不同的价值趋向和行为准则，结论的普适性差。4与西方国家相比，中国房地产金融风险研究有一定差距。这种差距主要体现在:一、房地产金融风险研究多是基于中国金融市场尚未开放并处于相对封闭的背景，随着中国全面履行世贸协议承诺，房地产金融市场也将是开放的，那么房地产金融还将面临更复杂的风险，二、在风险度量模型开发上仍处于起步阶段，尚无可实用的成果。1.3 论文的研究思路与方法1.3.1 本论文的研究思路文章吸收和借鉴西方房地产金融风险理论和房地产金融风险防范理论及政策措施的可取之处，分析次贷危机的发展和影响。在此基础上，立足中国房地产金融发展的实际，对中国房
23、地产金融业的发展现状及其在国民经济发展中的贡献作出合理的评价，对中国房地产金融风险作出科学判断，积极借鉴世界各国发展房地产金融、防范房地产金融风险、促进房地产经济发展的先进经验，提出现阶段中国房地产金融发展的目标模式和防范房地产金融风险的政策与建议，力求提高中国房地产金融业抵御金融风险或危机的能力，推动中国房地产经济持续健康发展。论文共分 5 部分来进行阐述，共 5 章，具体布局如下:第一章，导论。说明国内外对房地产金融风险的研究现状;论文的研究思路和结构; 第二章，房地产金融风险理论分析。通过对房地产金融及风险理论的进行概述，解读房地产金融及其风险理论，分析房地产金融发展的运行机理，研究国民
24、经济、房地产经济、房地产金融、房地产金融风险之间的相互关系，探究房地产金融风险形成发展的微观机制和宏观机制，为房地产金融发展现状、房地产金融风险防范体系的完善提供理论基础。第三章，中国房地产金融发展与金融风险分析。明析中国房地产金融业发展的现状和问题，结合中国房地产金融发展的现状，对当前中国房地产金融是否存在风险和危机的可能性作出科学判断，为中国房地产金融发展模式和风险防范体系的确立提供实践依据。第四章，次贷危机对中国房地产金融风险防范的启示。立足中国房地产金融发展的实际，在对中国房地产金融业的发展现状、存在问题、风险系数进行科学分析和鉴证的基础上，探讨确立中国房地产金融发展的目标模式和健全完
25、善中国房地产金融风险的防范机制，目的是推动中国房地产经济健康发展，进而拉动国民经济稳定快速发展。.3.2 研究方法综合运用经济学、金融学的相关理论知识，采用逐级推进的手法，将宏观分析和微观分析相结合、系统分析和比较分析相结合的研究方法，对积累的各类素材进行分析归纳，并积极借鉴发达国家的经验方法和中国理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，对防范中国房地产金融风险这一课题进行了深入研究。(1)本文运用逐级推进分析的方法，通过简要介绍美国次级房贷危机的背景，然后详细阐述美国次级房贷危机发生和演进的过程、产生的影响以及对中国的影响，最后提出中国应该防范房地产金融危机。(2)运用对比分析法，通过比较
26、中国与其他国家的房地产金融现状，理性分析中国房地产金融风险的现状，合理提出防范中国房地产金融风险的建议。.4 论文的创新与进一步研究的方向1.4.1 论文的创新点主要表现在以下两个方面:(l)论文试图对中国房地产金融风险现状做出全面概括。论文运用西方房地产金融及风险决定理论，分析了中国房地产金融的发展和现状，在肯定房地产金融对中国房地产经济乃至国民经济发展作出重大贡献的基础上，指出了中国房地产金融发展中的主要问题及其形成的原因，从而对中国房地产金融风险现状作了全面概括。(2)论文试图对中国当前房地产金融风险作出科学判断。论文指出，中国房地产金融具有明显的脆弱性，历史上的金融风险对房地产经济的危
27、害重大;现实的房地产金融泡沫成分巨大，存在明显的风险隐患，任由其累积，必然爆发严重危机。上述判断，对于认清中国房地产金融发展的现实具有一定的指导性意义，进而为房地产金融风险防范体系的架构提供理论依据。1.4.2 进一步研究的方向本文主要提出了通过健全房地产信贷管理体系、继续积极推行房地产抵押贷款证券化(MBS)和稳定中国金融市场体系等建议和设想，但是没有对具体的房地产投资信托、住房抵押贷款证券化和金融市场体系新的建设建议提出具体的运作方案，在分析中国房地产金融市场时，没有对发达国家的房地产金融市场进行对比研究，同时缺少相应的风险量化模型。在这些方面还有大量的工作要做，需要做进一步的深入研究。2
28、 房地产金融风险理论分析2.1 房地产金融风险的概念房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融业务的内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。中国房地产金融经过几十年的发展，己逐渐形成一套房地产金融体系。以商业银行贷款为主，房
29、地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。由于中国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖，因此，中国房地产金融风险集中表现在银行贷款风险。需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益，也包括可能承受的未知损失。在房地产经济高涨时期，贷款银行是房地产经济的受益者;在房地产经济衰退时期，贷款银行则不可避免地要承担一定损失。本文研究目的是为了规避房地产金融风险带来的损失，所以文中房地产金融风险指未知损失。2.2 房地产金融风险的分类和特征2.2.1 房地产金融风险的分类(l)市场风险。它是由于房地产市场的不确定性给房地产开发商、房地产购买者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损
30、失的可能性。房地产由于资产性质的特殊性，具有非常强烈的投机性质，整个市场很容易出现泡沫，一旦某种原因导致房价大跌，巨额的本金和利息损失使房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，继而导致银行大量坏账产生。(2)信用风险。它是由于借款人( 房地产开发企业或住宅消费者)履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回而使银行遭受损失的可能性。它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的。房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、严重亏损甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意
31、外支出增加、死亡等原因导致无力还款造成的。(3)流动性风险。指商业银行无力为负债的减少或资产的增加进行有效的资产负债结构安排，即当银行流动性不足时，它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金，从而影响了其盈利水平。流动性风险的危险性较大，严重时会造成银行的清偿能力急剧下降，甚至置商业银行于死地。房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的房地产中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足;另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险，房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵
32、押房地产从中求偿，如果无法及时卖掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。(4)利率风险。指银行的财务状况在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产、负债和表外金融工具的经济价值，更会影响其获利水平。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能导致银行经营效益的下降。房地产贷款尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化幅度更大、变化次数更加频繁，因而银行所面临的利率风险也就更大。(5)通货膨胀风险。由于实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。在名义利率不变时，通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临
33、风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期性使其通货膨胀风险也较大。(6)操作风险。是指在日常经营中因银行业务流程不健全，各种人为的失误、同业竞争、欺诈及自然灾害、意外事故引起的导致金融机构蒙受损失或获取额外收益的机会和可能性。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作中失误(计算错误、书写或打印错误、票据单证审核错误、泄露机密等) 、抵押物管理不当带来的风险、房地产资金转账结算中的风险等。.2 房地产金融风险的特征房地产金融风险作为金融风险的一般特殊形式，既有金
34、融风险的一般特征，又具有8 不同于其他金融风险的特殊特征，具体来说，房地产金融风险具有以下几个特征:(1)隐蔽性。房地产金融机构与融资者间存在着极大程度的信息不对称，房地产金融机构无法了解融资者及贷款投放项目的一切信息，因此无法完全约束融资者在贷款使用过程中的全部行为或因监管成本太高而不得不放弃对贷款者的监控，当融资者经营或投资失败，融资者早己无力偿还贷款，银行不得不承担所有的风险。由此可见，房地产金融机构无法将所有风险进行监控导致房地产金融风险具有很大的隐蔽性，且由于信息不完全无法及时消除而在不断在金融机构中沉淀下来，一旦累积的风险超过临界值，将会大规模的爆发，给金融机构带来严重的损失。(2
35、)扩张性。金融业在当代经济社会中发挥着越来越重要的作用，各种金融资产、各类金融机构联系日益密切，相互交织成一个复杂的体系。一般而言，社会上债权债务关系的发展和扩大都是通过金融机构来推动和运作，在这个过程中，必然会产生风险，从而形成金融风险扩张性机制。就房地产金融而言，不但房地产金融机构与融资者之间存在大量的债权债务关系，而且各家房地产金融机构之间也有大量的业务往来。因此，一家房地产金融机构发生问题，在这种金融风险扩张性机制作用下，往往会使整个金融体系运转不畅甚至诱发金融危机。(3)周期性。任何房地产金融机构都是在既定的货币政策环境中运营的，货币政策作为政府调控经济的手段之一，在经济周期规律的作
36、用下，有宽松期与紧缩期之分。一般来说，在货币政策宽松期，放款、投资及结算等环节的矛盾相对缓和，金融体系流动性相对充足，影响金融机构安全性的因素将逐渐减弱，金融风险就小;反之，在紧缩期，金融同业间以及金融、经济体系之间的矛盾加剧，金融体系流动性紧张，影响金融机构安全性的因素将逐渐增多，金融风险就大。因此，房地产金融风险随着经济周期的波动具有周期性波动的性质。(4)可控性。任何经济活动都存在风险，只要有房地产金融业务活动发生，就一定会有房地产金融风险存在。尽管房地产金融风险的存在是不以人的意志为转移的，但它是可控的。房地产金融机构可以通过风险识别、衡量来明确当前面临的风险在质上归属于何种具体形态、
37、在量上可能达到何种程度，然后通过适当避险机制和金融工具将风险控制在可以接受的范围和区间之内，避免风险的爆发。此外，银行监管当局的有效监管也是防范和控制房地产金融风险的重要保证。2.2.3 衡量房地产金融风险的指标国际上近年来己经开发复杂的风险计量模型如 VAR、风险矩阵模型等来衡量房地产金9融风险，但指标法在衡量风险方面具有简捷方便等优势也被广泛的运用，一般说来，衡量房地产金融风险的主要指标包括以下几个:(1)房地产不良贷款率: 指房地产不良贷款额与对房地产的总贷款总额之比，该比率越大，房地产金融风险越大，反之则越小。(2)房地产贷款集中度: 指对房地产贷款余额占银行发放总贷款余额之比，该比率
38、越大，房地产金融风险越大，反之则越小。(3)房地产贷款发放收回率: 指对房地产累计发放贷款额与累计收回贷款额之比。该比率越大，房地产金融风险越大，反之则越小。(4)房地产投资投机需求率，即房地产投资需求与房地产投机需求之比。该比例越小，房地产金融风险越大，反之则越小。但由于投资需求和投机需求往往不易轻易分离开来，因此实际该指标的实际操作性不强。2.3 房地产金融风险形成机制的理论解释对于金融风险的产生，各大学派都有自己的解释，其中主要有:金融风险的“周期性”解释派的代表人物海曼明斯基依据资本主义繁荣与萧条的长波理论提出了“金融不稳定假说”;以弗里得曼为代表的货币主义认为金融动荡的基础在于货币政
39、策，正是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，即“货币主义解释”;由于金融资产价格和房地产资产价格的剧烈波动是金融风险较大的显著标志，所以不少的经济学家认为，资产价格的内在波动是造成金融风险、引发金融危机的重要原因，即“资产价格波动论”;信息经济学认为，不对称信息是金融风险产生的主要原因，即信息经济学的微观解释。金融脆弱性理论认为金融体系本身是不稳定的，具有内在脆弱性，因此金融风险是普遍存在的，金融危机是不可避免的。2.3.1 货币主义解释与房地产金融风险以弗里得曼为代表的货币主义理论认为如果没有货币过度供给的参与，金融体系的动荡不太可能发生或至少不会太严重。金融动荡的基础在于货币政策，正
40、是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，结果使得小小的金融困难演变为剧烈的体系灾难 2。货币主义从自身的理论角度认识到金融风险要受货币政策的影响而变化，这无疑是正确的。一般而言，在货币政策宽松期，存款、放款、投资、还款、结算等环节运行相对顺畅，社会资金流动量大，货币供需矛盾缓和，影响金融机构安全的因素减弱，金融风险相对较小。反之，在货币政策紧缩期，企业与企业之间、企业与金融机构之间、金融同业之间、金融运行与经济运行之间、金融运行各环节之间的矛盾加剧，货币供需出现较大缺口，影响金融机构安全性的因素逐渐增强，社会经济运行的链条常常发生断裂，金融风险增加 3。货币主义理论对房地产金融风险也作出了
41、一定程度的解释，房地产业是资金密集型产业，货币供应量与资金成本直接关系着房地产业的发展与繁荣。如果金融业减少对房地产业的资金供给或者提高融资成本，房地产业则可能出现资金链中断，进而引发金融风险。2.3.2 资产价格波动理论与房地产金融风险许多金融风险都与资产价格的过度波动有关，房地产资产价格和金融资产价格的过度波动是金融风险产生的一个重要来源，房地产资产价格和金融资产价格的急剧下跌是金融危机的一个重要标志。资产价格波动是虚拟经济和实体经济运动的一种基本表现形态。一方面，虚拟经济运动表现出与实体经济的互动过程，即其以信用化的形态进入生产或服务系统的循环，引导商品市场及其相应的要素资源进行生产配置
42、;另一方面，虚拟经济运动表现出与实体经济的独立性属性，从而两者的运动形成一种既相互联系又相对独立的二元格局。如果两者的运动呈现相互收敛和协同波动，则资产价格波动综合反映了生产要素和资产供求结构和配置状态，即在经济运行中体现了“看不见的手”的功能。然而，现实的经济世界却更多的表现出资产价格波动的相对独立性的一面，这直接表现为虚拟经济运动与实体经济运动呈现发散状态。信用经济越发达，经济虚拟化的程度越高，两者运动的发散程度就可能越高，这显然内生了经济体系的不确定性和风险。金融市场上与实体经济没有直接联系的各种交易和投机活动相应产生。可见，虚拟经济的发展为金融市场的投机创造客观条件，催生了金融市场的不
43、稳定性。尤其是金融市场上出现某种“催化剂”的情况下，货币资本就会不断作为流通手段投入到有价证券交易，通过证券交易而获取投机收益，不断地用货币价值表现虚拟价值的累计增加，从而将虚拟资本表现为大肆扩张的金融泡沫，加速了金融市场上资产价格泡沫的膨胀和积累，加速了金融市场的波动性。由于金融衍生工具发展，许多虚拟资本的交易不必支付全部金额而只需交纳保证金，投资者便可以利用较少的资金进行高额的虚拟资本交易，即利用金融杠杆进行交易，金融市场波动性放大。房地产市场固有的波动性特征，也加剧了经济体系的不稳定性。当房地产价格运动脱离了经济发展水平，并且越来越不受生产过剩的制约，它可以不断地自我衍生和发展。一段时间
44、内资产价格可以通过自我维持而出现螺旋式上升，并且吸引大规模国际游资的Il加入，从而出现过度膨胀的倾向。随着房地产价格的不断上升，造成人们虚拟财富的增加，人们将相应增加消费支出和投资支出，从而带动产值的增加，呈现一派表面上的繁荣景象。但是，房地产资产价格还是要受经济发展水平的制约，不可能无节制地持续膨胀，一旦房地产价格泡沫破灭，人们将不得不调整预期，房地产资产的价格就会急剧收缩。随着财富的大幅度减少，人们将不得不相应减少消费支出和投资支出，导致经济衰退，进而使经济的不稳定性加剧。具体来说，房地产金融市场及房地产资产价格具有内在波动性的原因主要有以下三个:(1)过度投机。过度投机是明斯基和金德尔伯
45、格对资产价格波动性的解释，它强调市场集体行为的非理性导致的过度投机对资产价格的影响。房地产市场存在“花车效应” ，即当经济的繁荣推动房地产资产价格上升时，幼稚的投资人开始涌向价格的“花车” ，使得市场价格上升更快，直至资产价格上升到完全无法用基础经济因素来解释的水平，最终市场预期发生逆转，而房地产资产价格崩溃。(2)宏观经济的不稳定。虽然宏观经济的波动通常并不频繁也不剧烈，但房地产资产价格的波动在很大程度确实来自于宏观经济的波动。作为国民经济的支柱产业和先导产业，房地产业可以说是经济的晴雨表，对宏观经济的变化会即刻显示出来。因为房地产资产价格代表的是对未来收益的贴现值，所以任何可以影响到收益预
46、期或市场贴现率的事件都会导致房地产资产尤其是房地产资产价格的波动。(3)心理预期不稳定。房地产尤其是土地资产的有限性使得房地产金融市场具有较高的投机性，而市场投资者个体的非理性行为足以导致整个市场的周期性大幅波动。如果投资者对房地产未来收益预期是乐观的，则房地产资产价格会持续上升直至非常不合理而价格崩溃;反之，如果投资者的预期是悲观的，则恐慌将使现有的投资者抛售房地产而其他投资者都不敢进入。趋利的心理使人们宁可盲目乐观，而避害的心理又使人们异常保守，心理预期的波动也是导致房地产资产及房地产资产价格波动的重要原因。因此，资产价格波动是房地产金融风险产生的一个非常重要的原因。2.3.3 信息不对称
47、理论与房地产金融风险1961 年，施蒂格勒发表了信息经济学一文，打破了一直统治着经济学理论界的基础假设一完全信息假设，强调信息的不完全性，并首次将信息问题引入经济学领域。信息经济学中最核心的问题是信息不对称，以及信息不对称对个人选择和制度安排的影响。信息经济学认为，现实世界中信息是不完全的，或者是不对称的，即当事人一方比另一方掌握的信息多。当参与人之间存在信息不对称时，任何一种有效的制度安排都必须满足“激励相容”(Niecniivee 。mpatible) 或“自我选择 ”(Self 一 Seeetive)条件 5。信l2 息的不完全使得市场、价格机制不再是使市场均衡的最有效的制度安排。信息经
48、济学建立了委托人一代理人模型来分析当事人行为，进而对经济现象作出解释。该模型认为，契约达成后，当事人双方掌握的信息是不对称的，掌握信息多的一方为代理人，另一方为委托人。委托人欲使代理人按自己的利益行动，但委托人无法直接观测到代理人的行为选择，只能观测到一些变量，因而得到代理人行为的不完全信息。信息不对称造成代理人的机会主义行为。机会主义行为包括事前行为和事后行为，事前机会主义行为称为“逆向选择”(AdvereSSeleeotin)，即在达成协议前，代理人利用信息优势使委托人签订不利的契约。事后的机会主义称为“道德风险”(Mora1Hazard)，即在达成契约之后，代理人利用信息优势不履约或“偷
49、懒” 。机会主义行为提高了交易活动中的信息成本，委托人于是有必要采取一定措施寻找最优契约安排，减少信息成本。Burckner 在将非对称信息模型应用于对住房抵押贷款市场均衡分析方面做出了先驱性的贡献。Burckner(1994)证明在提前偿付风险是私人信息的条件下，罚点与利率的组合可以作为银行甄别借款人风险的有效工具，改善市场效率。Burckne(2000)还探讨了在借款人的违约风险不为银行知道的情况下，LTV(贷款房价比) 在甄别借款人风险、提高市场效率方面的作用。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更深刻地认识房地产金融风险。信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因之一。我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估等，实质上都是基于信息经济学对房地产金融风险的解释。正是因为信息的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以消除和减少可能的房地产金融风险。逆向选择与房地产金融风险。在间接融资的资本市场上，银行贷款的收益取决于利率和企业还款的可能性，而企业还款的可能性在很大程度上与企业经营活动有关。在借贷市场上有众多风险程度不同的企业，当
