1、工程部各系统设备维修保养工作流程 單位 物業中心總監 工程主管 工程部工程師 維修工 節點 A B C D 1 2 工程部根據設備標準制定設備維護保養計劃；設備維修保養計劃應該需有物業總監審核 3 保養計劃經過總監審核后，工程部組織實施設備進行設備的巡查工作 4 在巡查時應該做好設備的巡查記錄，填寫巡查記錄表，如果發現異常的應該及時分析原因 5 6 如果確定損壞的，維修館應當及時匯報實施設備維護，制定維修方案 7 認真檢查，行為規範 8 編寫維修請款報告，工作過程、結果經工程主管驗收，物業總監審核 9 填寫工作報告，做好記錄 10 分析原因 組織實施設備維修工 協助制定維修、保養計劃 異常 審
2、核 巡查設備情況 審核 分析原因 損壞 設備維修 編寫維修情況報告 審核 开始 制定維修修方案 安排維修 審核、驗收 制定設備維護維修计划 存檔 結束 1 空调设备维修及保养规范 A 空调机、风机盘管设备维修保养规范 1）目的： 及时清洁定期保养空调机、风机盘管设备，保持其良好的功能特性。 2）适用范围： 饭店各种空调机组、风机盘管设备的维护保养。 3）职责： （3.1） 空调维修员按照年度保养计划表负责对设备进行维护保养。 （3.2） 空调主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。 4）空调机组、风机盘管的维护保养的工作程序： （4.1） 按照年度保养计划表要求定期清洁空调机组、风机盘
3、管的过滤网、机房卫生和冷凝水排水管的疏通工作。 （4.2） 记录维修保养、零部件更换及大修情况，零部件更换及大修情况同时记录于空调设备台帐。 （4.3） 空调主管每年12月制定下年度的设备检修计划，编制空调设备检修计划并按运行情况制定中修、大修计划。 （4.4） 设备保养工作一般在夜间进行，暂时不运行的设备可在白天进行，维修保养工作遵守工程值班室的时间安排。 （4.5） 空调机故障维修一般不超过8小时，若在此时间内无法解决的部件故障应将故障原因、解决方案书面上报工程部限期解决。 5）空调机和风机盘管检修按检修列项进行 对空调机组和风机盘管设备突发故障的检修，依据巡查故障记录报告及时修理，修复事
4、将维修情况记录在交接班记录本内。 B 新风机组周期保养 1） 每周保养 （1.1） 检查风机进出风温度表，供回水压力表是否精确。 （1.2） 检查电动阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常。 （1.3） 加湿系统是否正常。 （1.4） 检查调整风机皮带张力、松紧度。 （1.5） 清洗初中效过滤网。 2） 换季期保养 （半年） （2.1） 检查风机轴承，加注润滑油。 （2.2） 检查风机皮带磨损状况，并予更换。 （2.3） 清洗表冷器翅片。 （2.4） 检查电机轴承加注润滑油。 （2.5） 检查压力表、温度表，并予更换。 （2.6） 清洗水过滤器。 （2.7） 检修清洗冷热水盘管。 C 空调水泵周
5、期保养 1）每月保养 （1.1） 对运行的水泵每15天倒泵一次，保证设备完好率。 （1.2） 检查水泵进出水压力值，在正常范围内。 （1.3） 检查电机运转电流是否正常。 （1.4） 检查保养水泵清洁卫生。 2）换季期保养 （2.1）检修水泵轴承，加注润滑油。 （2.2）检查水泵轴封是否漏水，并予更换。 （2.3）电机轴承加注润滑油。 （2.4）检修电机接线端子是否松动，并紧固。 （2.5）清洗水系统过滤器。 （2.6）检查更换压力表、温度表。 （2.7）检查阀门严密度。 （2.8）紧固螺丝，调整同心度。 D 冷却塔周期保养程序 1）每月保养 （1.1） 清理保持冷却塔周围清洁。 （1.2）
6、检查调整补水阀。 （1.3） 检查风机皮带张力并做调整。 （1.4） 清理冷却塔水盘。 2）换季期保养 （2.1）每周检查电子除污器是否正常。 （2.2）清洗冷却水过滤器。 （2.3）检查冷却塔 料，损坏情况，并更换。 （2.4）检修阀门及电动阀是否正常使用。 （2.5）风扇轴承加注润滑油。 （2.6）检查电机绝缘，轴承加注润滑油。 （2.7）冲洗冷却塔及管路。 E 冷水机组周期保养程序 1）每月保养 （1.1）检查蒸发压力及冷凝压力在设定范围内。 （1.2）保持机组清洁卫生，每月清洗一次。 （1.3）检查进出水压力表、温度表精确度。 （1.4）检查油压，油温状况。 （1.5）每台主机运行15
7、天倒换使用。 2）换季期保养（半年） （2.1）停机期间检查油温是否在设定值内。 （2.2）根据每台使用周期，清洗冷凝器，更换冷冻油及过滤器。 （2.3）检测主机各项参数值。 （2.4）检查压力表、温度表，并予更换。 （2.5）检查接线端子是否松动，并紧固。 （2.6）检查主机排气状况。 （2.7）检查倒叶连杆，加注润滑油。 （2.8）检测冷冻油是否变质亏油。 2 给排水设备维修保养规范 1）目的 及时处理给排水设备、设施故障，确保设备性能处于良好状态。 2）适用范围 适用于给排水设备，设施的维护保养。 3）职责 （3.1）维修员负责给排水设备、设施的检修、维护保养。 （3.2）给排水主管负责
8、维修保养工作的指导，检查监督和计划的落实。 4）给排水设备维修保养工作程序 （4.1） 维修员按计划日期进行设备、设施的维护保养，并将维修保养及更换零件部件结果做好记录。 （4.2） 一次检修时间不应超过8小时，重要部位8小时解决不了的故障应将故障原因、解决方案，增加时间以书面上报工程部经理。应在规定时间内完成。 （4.3） 检修前要做充足的材料、工具、照明、备件等方面的准备，尽可能安排在不影响营业的时间段施工。需停水进行保养时，遵照“停水管理工作程序”执行。 （4.4） 水泵检修应根据交接班记录本中故障记录与设备使用说明标准及仪器检查，测试结果树照，对故障点进行针对性的修理保养。 （4.5）
9、 给水设备检修按水泵设备检修表逐项进行。 （4.6） 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班员应立即关闭总控阀门，维修人员应立即进行抢修执行“停水管理工作程序”中有关规定。 3 强电设备维修保养规范 1）目的 及时处理电气设备设施故障，检查设备隐患，确保设备良好性能。 2）适用范围 已接管区域电气设备、设施的维护保养。 3）职责 （3.1）强电专业维修员负责电气设备、设施的保养、维护，执行电气设备检修计划表中所列检修项目。 （3.2）强电维修主管负责维护保养计划的组织实施及维护保养工作的检查指导、监督实施进度及设备维护保养的质量。 （3.3）工程部强电主任负责上述工作的检查。 4）变、
10、配电设备的检修工作程序 （4.1）检修时间安排每年在正常情况下检修一次，安排在4月份。 （4.2）检修方案的制定 （4.2.1） 强电运行主管每次检修应事先根据日常运行记录和问题（故障）汇总列出重点检修部位和正常检修部位，进行列项。 （4.2.2） 根据列项内容，做好检修前的准备工作，包括备用电器、配件、辅助材料（镙丝、垫片、熔丝、熔断器、测量工具、用具、防护用品），灭火器材、医药箱等，应齐全到位。 （4.3）发出检修通知 （4.4）检修工作程序 （4.4.1）检修工作依照电气安全工作规程中“保证安全的技术措施”，严格按照操作票的列项顺序操作，每操作完毕一项，填写一项记录，监护人应进行核对操作
11、是否正确，并将每个拉闸开关上挂好标示牌。 （4.4.2） 依照电气安全工作规程中“保证安全的组织措施”做好检修的准备工作。 （4.4.3）检修 检查电缆、桥架穿墙洞封堵严密，桥架无锈蚀，环境清洁、干燥，标记清晰、油漆色标无脱落，无变色、老化情况，相位标记清楚。 手动检查复位机构动作是否灵活准确，不能断开检修的开关部份可做吹尘处理。 计量器件、控制及报警器件进行外观检查，导线联接点螺丝试紧一次，绝缘是否老化，有无过流迹象，封接点无开焊，显示仪表指示正常，指示灯无损坏，外壳无变形，熔断器座的连接、熔丝等逐一测量检查，保证绝对可靠。 配套设备如：散热风扇、温控报警装置、显示仪器等，应采取除尘、加油及
12、测试检查，保证功能完好、准确。 对配电柜机械部件、开关支架、滑轨、各种扳动旋钮、门锁进行检查，使之处于完好状态，损坏件及时更新。 必要时对电气各项指标参数依据设备说明和行业规定进行仪器检测，接地电阻值、温升、噪声变化、电流、电压指示不准、电容器能力下降等老化和将要失效的元器件及时更换。 配电柜开关标识与配电区域应一致，检查改变、增减负载情况，对有改变的配电开关及时进行调整、确认和重新编制。做好检修记录，将更换、调整的电气无件名称、数量记录在电器设备台账中，并保存更换产品的有关资料备查。 5） 按操作票操作送电。 （5.1）恢复供电后及时通知工程值班台 （5.2）将有关记录交工程经理，由经理审核
13、后存入设备档案中。 6）动力柜、配电箱检修工作程序 （6.1）按电气设备检修计划表周期安排维护保养。 （6.2）检修提示 （6.2.1） 在检修配电柜（盘）中注意所有开关、继电器、控制线路、保护电器的下各接点、接口联接镙丝是否坚固，应试紧一次，不能有松动，滑扣镙丝必须更换。 （6.2.2） 测量带负载的三相线路电流是否正常。断电配电总电源后，如果可能应检查开关触头有无电弧损伤，金属变色现象，失压保护、过载保护功能灵敏、可靠，开关、接触器、继电器、保险器等有无过热、变形、变色、噪声变化等现象，有其中一项问题应更换该器件。 （6.2.3） 清除积尘、杂线要理顺扎牢，对支架松动、壳体锈蚀部位进行处理
14、，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等。 （6.2.4） 对开关标识、编号进行核对，缺损要补上。指示灯、开关钮、报警装置、保险等检查损坏情况，并补装整齐。 （6.2.5）维修后要对漏电保护开关、继电器进行功能检验是否完好有效。 （6.2.6） 柜门、门锁要齐全，以动力柜、配电箱设施周围环境发现有不良现象应进行清理或提出意见。 （6.2.7） 检修完毕，将结果做详细记录，并填写记录卡。 （6.2.8） 配合其他专业的电气设备检修。 （6.2.9） 按照其他专业检修进度，适时进行泵类维护保养工作。 （6.2.10）维护保养标准依据电器设备铭牌和设备性能参数，逐项进行检查及仪器测量，有问题立即维修或
15、提出报告。 （6.2.11）检测完毕后，将结果记录存档。 7）用电设施的检修 （7.1）按照变配电设备计划检修表安排对用电设施进行巡检。 （7.2）巡检时带好验电工具、手用工具、材料和联络通讯工具。 （7.3）检查提示 （7.3.1）注意照明灯具，变压器的颜色、噪声变化、异常气味，特别注意走廊、楼梯、各会议室等容易产生事故而人员流动少的区域用电设施。 （7.3.2）立面照明、6层平台灯、北广场灯及其它夜景照明灯、航标灯等设备、设施要给予特别关注。出现变压器噪声、温升、联接导线老（风）化、开胶、水浸、绝缘损伤等现象出现，敷设管线是否被其他施工损坏等现象，避雷装置连接是否完好，导线截面有无变窄、锈
16、蚀或断裂，因定架有否松动等现象，发现上述问题及时采取补救措施。 （7.3.3）发现异常而又不能确定原因的问题，及时报告或汇同有关专业人员进行检查、测量、处理，保证设施的完好。 （7.3.4）检修完毕后，将结果、更换电器件名称、数量记录在供、配电设备台帐上。 4 配电室检修工作程序 1） 由强电主管提前30天确定配电室检修时间、任务（包括工作重点）、参加人、影响范围，制订出具体方案并书面通知物业部。 2） 提前15天对主要互投电源配电柜做互投试验，发电机做全面检查并试车（加油、加水、检查机油、电池等），以保证检修时备用电源能可靠投入。 3） 提前7天对参加人员做工做交底，由当班人员填写工作票、操作票并审定无误。 4） 提前2天准备好检修使用的工具、材料。 5） 按预定检修方案执行。 6） 检修完毕将工作票、操作票存档。 7） 出具检修报告。
