1、1,目录,第二部分 机场西区,第一部分 航空城,第三部分 启动区,2,航空城,著名航空城巡礼看临空经济开发,深圳航空城未来发展前景及方向,航空城与临空经济,3,航空城的发展演变,空港地区发展大致经历两个阶段： 第一个阶段：由航空运输区向临空产业区发展； 第二个阶段：由临空产业区向航空城发展；世界临空产业区诞生以香农国际航空港自由贸易区建立为标志，早在1959 年爱尔兰就成了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易。,都在近临地区发展了临空产业，并且都在使临空产业区向航空城发展。,4,临空产业的概念,临空产业也叫“临空经济”、“空港经济”等，是以机场运输业为核心的全部相关产业的集
2、合，或者说是建立在航空运输基础之上的 产业。这些产业大致包括航空运输业以及航空运输相关的物流业、加工业、高新技术产业、商业和其它服务业。临空产业是依托机杨，尤其是国际性、枢纽性机场的大人流、物流、信息流、资金流等优势而发展起来的具有区域经济体系的新型经济模式。,5,临空经济区的概念,是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区和空港交通走廊沿线地区出现生产、资本、贸易、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域。临空经济区大多集中在空港范围内，以空港为核心，大力发展临空产业，与空港产生相互关联和依存的互动关系。临空经济区包括区域概念、产业概念和经济概念三个内涵。 1. 区域，即地理位置。以机场为
3、依托，受机场规划发展、功能定位、资源 禀赋以及经济基础等因素的多重影响。 2 . 产业，即临空产业。以发展临空产业为核心，其产业结构包括与机场和 航空运输直接相关或间接关联的产业。 3 . 经济，即临空经济。是在中心机场的客流量和货流量达到一定程度，机 场周边的城市以及国家经济达到一定有发展高度之后，才能出现的一种 新的经济现象。,6,航空城的概念,“航空城”，是以临空经济为主导产业的城区。航空城是在临空经济区基础上发展起来的区域形态，除具有以航空为特征的经济功能，还具有以航空为特征的社会功能，主要表现是拥有相当一部分从事临空产业的常住与流动人口。核心内涵是“以机场为核心，以交流为主题”。要求
4、发展和完善人的交流功能、发展和完善财（金融）的交流功能、物的流通功能、信息的集散功能、产业的聚集功能及保护和建设环境功能等。,7,机场,空港区,紧邻空港区,空港交通直廊沿线地区,外围辐射区,机场周边的1KM至5KM范围内,空港商业的活动地区,主要为空港运营、航空公司职员和旅客提供相关的商业服务,机场周边的5KM至10KM范围内,附属产业:航空公司的总部所在地，所带动的住宅、大型超市、金融机构、教育机构等。吸引产业:高科技产业，会展中心，跨国公司的总部等等,机场周边的10KM至15KM范围内内,空港区域距离加大,其影响力逐渐收敛.空港规模大小,其范围稍有不同,超出空港影响力边界,便不属于临空经济
5、范畴.,2,3,4,依据国际上机场有空间结构模型，通常在机场周边分为四个区：空港区、紧临空港区、空港相邻地区和外围幅射区。,航空城的空间结构,机场周边1KM范围内,包括机场的基础设施机构和与空港运营相关的行业,1,8,著名航空城巡礼看临空经济开发,深圳航空城未来发展前景,临空经济与航空城,9,韩国仁川国际机场布局亚洲物流枢纽,一个面积为209平方公里的航空城，仁川国际机场拥有全面而完善的经济结构，里面有商务办公、商业服务、临时居住、文化娱乐、加工制造、物流、会展等7大产业功能。,10,泰国曼谷第二国际机场,规划用地：,包括了工、商业以及城市公园在内的绿色用地和多样的城市基础设施 。,11,01
6、 会议中心02 展览中心03 会议及展览中心04 出口展览中心05 办公用地06 酒店07 零售及娱乐08 健康中心09 高尔夫,用地规划划分：,泰国曼谷第二国际机场,10 购物中心11 批发中心12 办公仓库13 办公14 水景15 中心停车场16 警察局17 AOT 办公室18 公共设施,12,Aerotropolis启用“东方威尼斯”的构思， 区域内所有的河道将被恢复，新的码头和停泊单位也将被修建。近机场处的农业用地将被保留以维持此区域的自然风光，此区域内传统的泰式建筑也将被保留。,会议及展览中心,泰国曼谷第二国际机场,13,2006年，香港进一步提出建设机场城市，着手大约100万平方米
7、的“天空之城（SkyCity）”项目，计划成为中国的经济门户。天空之城包括物流园区、商务园区、娱乐和展览园区。,香港机场的非航空功能规划设施包括：3.8万平方米的商业零售餐饮和娱乐中心，拥有30多家世界知名品牌的服装设计店、建筑面积3万平方米的可租赁办公设施、投资23亿港币占地7万平方米的多功能会议展览馆。可容纳1.35万人的室内体育馆、总投资1亿港币的标准9洞高尔夫球场和傍海修建的五星级酒店,香港Skycity,14,阿姆斯特丹机场商务区经过十几年的发展，现已成为欧洲物流和商务活动中心，吸引了300多家国际公司入驻，如荷兰航空、优利系统、日本三菱、摩托罗拉软件等。许多欧洲公司，无论是本土企业
8、还是跨国企业，把他们的欧洲总部、营销部门、训练中心、零件中心(后备)、共享服务及研发中心等都设在这里。,阿姆斯特丹机场,15,伦敦希斯罗(London-Heathrow)国际机场,全球排名第4的伦敦希斯罗(London-Heathrow)零售业营业额占整个机场收入的57% ，它拥有长达4公里的购物街，如果将它与沃尔玛(Walt-Mart)、家乐福(Carrefour)等世界零售巨头相比，它也不会被排除在10名以外。,16,机场国际生活圈（水陆空交通完美结合提升法兰克福的国际地位）第一圈层：机场的基础设施和空港相关的办事机构.第二圈层：旅游渡假酒店、商务公寓第三圈层: 私人住宅小区及办公楼、会展
9、中心、文化娱乐设施,法兰克福国际机场,17,新白云机场,花都楼市全面启动第一圈层：机场1公里范围内, 机场的基础设施和空港相关的办事机构.第二圈层：机场3公里范围内，物流中心、商务住宅为主的物流商务圈.第三圈层: 机场6公里范围内，花园洋房、联排别墅、纯别墅项目为主的生态生活圈.,广州新白云机场,18,机场圈层产业与产业人数,航空城发展的模式较多，根据世界各大航空城的发展模式，将航空城化分为专业型和综合两种。,19,专业型,航空城的类型,综合型,航空城的主要类型,主业型航空城,物流型航空城,综合型,其运营模式是结合我国民航业的专业化分工和产业化布局，依托与航空运输直接关联的产业，做大、做强航空
10、运输领域中的某一主导产业，并以此为基础形成产业群。,航空物流业是推动航空城发展的主要动力，它与机场货运功能直接相关，借助于机场的口岸条件和运输条件，在“货运区物流区产业区”之间形成供应链。,具有良好区位和交通条件的机场可发展成为以客运为主的交通枢纽型航空城。,建设商务贸易型航空城为大型国际枢纽机场所推崇。该类航空城侧重于发展商务贸易设旋、 会议中心、办公设施、星级宾馆等，其功能定位类似于城郊型中央商务区。,规划可利用机场周边地区开发强度低、自然环境良好及交通区位条件优越的优势，一方面吸引机场就业人口安家落户，可开发中档居住区，另一方面吸引出行频繁的高收入阶层人士，开发低密度的别墅区。,居住型航
11、空城,商务贸易型航空城,交通枢纽型航空城,综合型航空城的特点是功能多元化、 产业集群化和空间城市化，其用地规模较大，机场就业人口也达到相当规模。综合型航空城发展模式适合大型枢纽机场所在地。,20,在上述诸多世界知名航空城开发过程中，鲜明的产业特征和民族特色成为航空城开发过程中最为重要的精神灵魂和文化标签。,航空城开发过程中主题特色的重要性,泰国曼谷第二国际机场、迪拜世界中心旅游休闲特色航空城法兰克福、香港国际机场会展特色的航空城阿姆斯特丹国际机场商务总部特色航空城伦敦希斯罗国际机场零售购物特色的航空城,21,航空城重要开发条件,枢纽机场作为支撑：阿姆斯特丹航空城年旅客吞吐量3953万人次，法兰
12、克福航空城2434万人次，奥兰多航空城1723万人次，戴高乐航空城2251万人次。便捷的连接周边城市带的骨干立体交通网络：轨道交通、高速路网、港口。区域产业关联性和成熟度：高薪技术产业、出口加工等向外型产业。综合地产运营模式：政府支持、广泛合作、分析开发、市场导向、稳健发展。,22,航空城开发导图 -具备鲜明产业特征的城市综合体,23,航空运输对区域经济发展的中观影响,24,航空城最优的开发定位方向,25,著名航空城巡礼看临空经济开发,十大优势看深圳航空城前景,临空经济与航空城,26,深圳航空城规划简介,深圳机场方面，早在2004年就已经提出了建设“航空城”的战略概念。2007年5月，深圳航空
13、城正式落户福永，整体规划将包括机场、基地航空公司、物流园区、工业园区、保税区、办公、生活及配套区、星级酒店等重要功能设施。最终形成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约型、高效益的新型都市化区域。目前，深圳机场已吸引了翡翠航空、东海航空等国内外货运航空公司竞相落户、南航货站开始运作、机场物流园区全面落成。,27,深圳是中国大际和香港的唯一陆运通道。深圳机场是中国大陆唯一实现海、陆、 空联运的现代化机场。位于珠三角地区（全球制造中心之一） 的中心。发达的陆运和水运交通网络：1-2小时 可由深圳到达珠三角其它所有城市。高新技术产业、现代物流业、金融服务 业及文化产业是深圳重点
14、发展的四大支 柱产业。拥有世界第四大集装箱港口、中国第四大航空港，是中国第四大旅游城市。,扼守珠三角黄金走道，富有战略优势的地理位置,28,空港、海港，“两港”资源联动立体物流网络,自1996年起，深圳机场已连续9 年名列全国第四大航空港；2006 年旅客吞吐量超过1600万人次， 货邮吞吐量超过50万吨，进入货 运量排名全球前30位行列。 此外，深圳航空港距离大铲湾港 口不到30公里，宝安西部海滨的 “两港”资源、以及临近香港的 优势，甚至超过上海浦东新区和 天津滨海新区。,29,中国第四大国际机场地位，成高速增长势头,30,第五新城规划：奠定航空城的发展前景及高度,深圳将重点打造五座新城
15、在西部滨海地区综合开发策略研究中，深圳政府继东部新城、大运新城、光明新城、龙华新城之后，将航空港新城规划为深圳第五新城。同时，第五座新城航空港新城的整体规划目前也已经启动。在西部滨海地区综合开发策略研究中，西部滨海地区的地位要高于前四大新城，作为珠三角的脊梁，该区域的规划对深圳未来的城市重心发展有着莫大意义。而西部滨海区域则会成为深圳的产业中心，尤其是未来的空港区域，更值得期待。,31,宝安拟打造四大商圈，做珠江东岸重要服务业基地 全区商业网点规划布局的总体框架是“一带一中心四商圈”格局。其中一带是指黄金岸线商贸带，即沿国道、宝安大道、沿江高速公路和地铁一号线所形成的各大零售商业区，以及沙井电
16、子市场商贸区、城郊购物中心、西乡五金建材夹板市场等商贸区和重大项目。一中心是指深圳西部滨海商业中心。四商圈分别是航空新城商圈、光明新城商圈、龙华新城商圈和沙井商圈。,四商圈规划，推动航空新城经济发展进程,32,打造六大旅游项目在规划布局要点方案中显示，“十一五”期间，宝安区将重点打造六大旅游项目，发展文化旅游设施，推进高星级酒店的建设。将重点建设玉律温泉生态旅游度假区、海上田园红树林湿地公园及四大森林公园，即是羊台山森林公园、凤凰山森林公园、铁岗森林公园和罗田森林公园。,打造六大旅游项目，良好生态环境，未来居住适宜,33,深圳机场航空物流园 深圳机场航空物流园是深圳市规划建设的七大物流园区之一
17、，园区位于深圳宝安国际机场内，规划占地总面积116万平方米，设有空运中心、国内货物分拨中心、保税物流中心、海运中心等四大功能区域。物流园区将很快动工建设国内货物分拨仓和保税仓等项目，近10万平方米的基础设施有望在明年第三季度投入使用。,深圳机场航空物流园，构筑珠三角航空货运集散地,34,深圳机场兴建第二条跑道和第3候机楼 2005年12月，经过大量前期工作， 总投资约110亿元深圳机场第二条跑道项目动工，计划2011年第二跑道及新候机楼投入使用。设计容量达到年旅客吞吐量为3000万人次，货物吞吐量150万吨，这将使深圳机场出现第二次飞跃，从而进一步巩固深圳宝安国际机场作为华南地区主要航空货运枢
18、纽港、中国内地四大航空客货运中心之一和区域性国际快件集散中心的战略地位。预计2015年旅客吞吐量将达3600万人次，货邮吞吐量将达180万吨，未来甚至还有可能兴建第三条跑道，并将进一步推动深港两地机场的无缝对接。,第二条跑道及第3候机楼，巩固华南货运门户地位,35,深圳宝安第二会展中心 目前深圳第二会展中心规划初拟定点于福永机场片区（机场核心区南或机场北），第二会展中心对完善机场空港区的配套意义重大，同时会展中心结合航空货运基地以及福永南综合交通枢纽等有利资源也可得到更好的发展。核心会展设施群规划占地4060万平方米（其规模将大于福田区的会展中心），加上其他酒店、办公等总占地规模将达80100
19、万平方米。政协深圳市四届三次会议1号议案将旅游业以及会展业作为深圳的第五大支柱产业进行培育。,深圳第二会展中心：优化产业结构、促进现代服务业发展、完善城市功能、提高区域综合竞争力,36,城市立体交通网络，构筑港深穗一小时都市圈,地铁1号线延长线：世界之窗-西乡，09年 底通车。西乡-宝安机场，2011年6月30日 建成试运。 地铁10号线：海上世界-松岗 ，预计2015 年建设。BRT5号线：蛇口-航空城片区,地铁、港口、机场构筑立体交通网络 宝安中心区斥7亿完善交通-新建14条路段项目，与地铁、港口、机场共构立体交通网络，建成后的新中心区路网将同地铁1号线、深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口
20、、深圳机场等共同构成海、陆、空、地铁多位一体的立体交通网络，使中心区成为未来“港深穗一小时都市圈”的全新亮点。,37,深圳航空城开发,38,深圳航空城主导产业发展方向,综合所有优势以及国外航空城经济的经验，深圳航空城的重点产业发展建议如下：,39,深圳航空城重点考虑核心架构,会展配套设施,航空城,会展功能的发挥要依赖相应的产业基础和政府大力扶持，对于消费、商务办公、酒店有着巨大拉动作用。,机场新城住区,特色购物中心,依托片区目前成熟的开发氛围，划出一部分地块，建设中高档住宅新城，获取启动资金，奠定整体开发基础。,依托前期住宅开发汇集的人口，发挥处于交通干线的优势，引进特色主力店，打造集体购物休
21、闲娱乐于一体的购物中心。,40,核心功能定位依据,41,STEP 3,STEP 2,STEP 1,借力会展中心项目全面升级,引进主力店打造购物休闲中心,机场住宅新城建设,聚集人口积累资金,吸引旅客奠定区域中心,深圳关外置业潮桃源居、富通城的热销,首期住宅入伙地铁开通,会展中心投入使用,整体运营步骤及关键节点,42,目录,第二部分 机场西区,第一部分 航空城,第三部分 启动区,43,机场西区,综合体案例借鉴,开发模式建议,区域价值分析,品牌价值分析,物业发展建议,44,一、区域价值分析,海陆空立体交通网络 深港经济一体化的重要枢纽未来深圳次中心,45,以地理占位+产业支撑驱动区域转变的航空城，规
22、划是核心因素及影响重大,片区价值体系分析,46,机场西区，规划用地面积约55万平方米，规划建筑面积约140万平方米。 土地性质为综合性质用地，包括住宅、办公、商贸、酒店、服务等。 形成一个集居住、商贸、服务产业与为一体的大型综合体。 机场西区将成为深圳规划的第五新城航空新城的第一个启动片区,对于机场西区 ， “地铁1号线”、“轨道10号线”、“BRT5号线”及主干 道107国道、宝安大道等悉数贯穿其域。 片区内有航城大道、那环路以及机场东路与主要干道无缝连接 目前福永码头有覆盖珠三角包括香港澳门中山等地的多条航线深圳机场为目前国内第四大机场，未来与香港机场的合作进一步升级后，深港一体化将更加明
23、显,机场集团作为重要资源控制者，能够了解临空经济的发展动向，并能够熟悉地调和和协调各项资源中信集团作为中国地标性建筑缔造者，拥有丰富的大型综合体项目运作经验，具有强大的品牌和政府关系资源,战略地位,交通优势,品牌优势,机场西区地块价值体系分析,47,机场西区,综合体案例借鉴,开发模式建议,区域价值分析,品牌价值分析,物业发展建议,48,深圳市机场股份公司,【连续9年名列全国第四大航空港】,二、品牌价值分析,49,深圳机场综合开发公司背景,深圳市机场（集团）有限公司是深圳市国资委直管企业，又是深圳市机场股份公司的控股公司。截止2006年底，集团资产总额73.5亿元，净资产48.7亿元，国有净资产
24、33.6亿元。2006年旅客吞吐量超过1600万人次，货邮吞吐量超过50万吨，进入货运量排名全球前30位行列。自1996年起，深圳机场已连续9年名列全国第四大航空港。,连续9年名列全国第四大航空港,50,深圳机场实现高速发展的优势,区域城市规划,奠定远大发展方向,位于经济发达区域,珠三角黄金走道,中国第四大国际机场,成熟运营模式,一流物务质量、值得信赖的安全管理,中国大陆第一个实现海陆空联运的现代空港,航空事业,城市发展趋势,政府大力支持,深圳机场实现高速发展的优势,51,机场集团在机场西区开发中的地位,客、货并举，全力打造南中国货运门户和区域客运枢纽机场，努力把深圳空港建设成为一座现代化的国
25、际航空城。,临空产业的资源调配者及协调者在丰富产业化建设方面提供重要支持,52,中信深圳集团区域性开发理念及优势,理 念,优 势,强大的品牌和政府关系资源成熟的资本运作体系和强大的市场信用丰富的地产开发、商业运营、基础设施建设、 休闲产业经验,53,2,品牌开发商具备丰富的项目管理能力，对于项目的使命及区域的规划有较高的认识，不仅可以大大减轻政府的负担，并且会对区域的发展起到增值作用。,品牌开发商在组织机构、制度监管方面专业、正规；在项目进程中的组织、协调能力强。,1,品牌开发商的价值,区域运营能力,品牌开发商具备丰富的规划、设计、施工及服务的经验和打造高品质产品的实力。,产品打造能力,抗风险
26、能力,品牌开发商资金实力雄厚，在市场进入、区域开发方面会进行深入的调研及战略部署，从而最大限度降低开发风险。,3,4,组织管理能力,中信深圳集团区域性开发优势,54,中国区域性地标缔造者品牌开发商,临空产业资源调配者和协调者自身众多产业链从业人员,强强联合，打造航空城宏伟蓝图,55,项目SWOT分析,位于规划中航空新城，发展前景良好总建面约140万，未来深圳最大规模项目拥有住宅、商贸、酒店等多位一体的综合体具有物流、服务等产业链支撑拥有地铁、BRT等完善交通网络，107、宝安大道贯穿拥有中信、机场集团等实力开发品牌,非热点开发区域，片区知名度较低周边环境差，治安差，人员混杂配套设施严重不足周边
27、已开发项目档次较低,片区产业在更新换代，从业人员素质有所提高随着轨道交通的完善，新商圈诞生、客户西移的趋势渐增第二会展中心将丰富项目的产业结构以及商务客流,09-10年宝安中心区商业配套成熟、西乡供应量巨大，都会分流本项目客户四大新城的开发不可避免客户分流航空新城为政府大规划，受08年金融海啸影响，全球经济衰退不可避免，整体规模及配套可能出现“缩水”现象,优势,劣势,机会点,威胁点,56,三、机场西区开发模式探讨,住宅,商贸,办公,酒店,服务,140万,综合性开发项目的开发模式？,57,机场西区,综合体案例借鉴,开发模式建议,区域价值分析,品牌价值分析,物业发展建议,58,综合体定义,综合体是
28、指集居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。,59,开发背景,案例借鉴万象城,地段优势,本项目位于深圳目前最高档次的商务圈层：蔡屋围金融中心区内，是深圳高档国际化商务中心，城市地位显赫，是市场的价值点所在。周边商业贸易金融证券商务办公宾馆酒店等商务资源十分丰富，商务气息浓郁。是目前深圳市高档商务集约中心。,旧城制约,本区域主要是自发形成的核心，城市业态缺乏规划布局，不尽合理，使得区域在城市
29、硬件上与其所在城市价值链上所扮演的角色存在较大的差距，导致城区的价值聚合度有限。硬件的制约，导致缺乏高档城市精华价值点。,发展使命,区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。,城市背景,2003年深圳经济持续快速增长；经济运行质量不断提高，经济发展的可持续性与协调性增强；城镇居民生活水平和质量进一步提高；移民文化与人口以及所携带的资金、技术、信息，为城市产生巨大的聚积效应；产业发展将实现三次产业协调发展和全面升级；以及顺应了深圳城市价值发展的需要。,60,基本概况,华润大厦写字楼,万象城购物中心,2期：幸福里住宅、君悦酒店、商业街,地王,地理位
30、置：深圳罗湖区宝安南路总投资：40亿港币总占地面积：约8万总建筑面积：约55万；其中一期25万，二期30万,商业面积：25.8万办公面积：4.2万住宅面积：11万酒店及共建面积：14万,一期开发时间：2002.10-2004.12二期开发时间：2006年-2009年设计车位2988个由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计,商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。,案例借鉴万象城,61,开发模式,首期已于 2004 年 12 月开业,二期2008年11月正在脱外墙,五星级商务大酒店“君悦酒店”酒店式公寓“幸
31、福里”二期的住宅部分，超高层大户型，定位为：“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”；由于1期商业办公先行，树金融核心区标杆， 带动后续开发之住宅“幸福里”再创价值制高点由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场,超大规模室内购物及娱乐中心 “ 万象城 ” 国际标准 5A 甲级写字楼 “ 华润大厦 ”,地理位置：金融商业核心区，人流、信息流、资金流中心；,交通枢纽：深南大道、滨河大道、地铁1号线（大剧院站）地下通道直通；,区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。,开发模式：商业驱动型,案例借鉴万象城,62,华润中心项目共分2期
32、开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。,开发顺序,案例借鉴万象城,63,一期规划布局,华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，
33、层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。,案例借鉴万象城,64,2期规划设计图,君悦酒店超五星级酒店计容建筑面积约76,000米2OUT DOOR室外商业街，高档的休闲娱乐 中心，“万象城”的延续和补充计容建筑面积约26,000米2幸福里深圳城市中心高尚住宅 计容建筑面积约110,000米2,案例借鉴万象城,65,开发背景,案例借鉴太平桥改造项目,太平桥改造
34、项目座落在上海市中心的卢湾区，繁华的淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路，北面是淮海路背后的兴安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托，邀请了国际著名的美国SOM公司对整个地区做了规划，规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方米，目标是将这一片破旧的老城区改造成一个标志性的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际大都市的需求。,66,基本概况,案例借鉴太平桥改造项目,67,开发定位及实施,项目定位：上海是一个国际化的大都市，拥有本地、国内和国际访客，因此新天地不是单纯的购物中心，而是时尚的中心。项目实施：三个阶段整体策划布局、推广和招商、经营和管理。整体
35、策划布局：层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路，但是衡山路是很多不同的个体组成，它没有一个整体的投资者和管理者。第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地，新天地变成你来上海非要看的地方不可。第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动，很多人会在这个地方聚会，二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。,案例借鉴太平桥改造项目,68,空间规划布局,A区：为一个人工湖绿地成为本区的中心，这条南北走向的步
36、行干道，将各种不同功能的区域连成整体B区：西面为已建成的上海新天地，东面改造成一个综合性的购物娱乐商业中心。大部分石库门建筑被改造为具历史、文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和旅游综合小区，以特色餐饮和零售业为主，C区：南面兴建配套完善的翠湖天地高级住宅小区D区：北面规划为企业天地甲级办公楼区区：瑞安集团总部大楼,案例借鉴太平桥改造项目,69,空间规划布局,案例借鉴太平桥改造项目,70,空间规划布局,南里建成了一座总建筑面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，以玻璃幕墙为主，进驻了各有特色的商户，包括世界各地的餐饮场所，时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为
37、本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，进驻多家高级消费场所及各国餐厅，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。,案例借鉴太平桥改造项目,71,空间规划布局,第一期发展(翠湖天地)包括:三幢低层住宅大厦,两幢高层住宅大厦及别墅,共提供283个单位,单位面积介乎105至500平方米,绿化面积达四成,康乐设施包括一个面积达八千平方米的住客会所及室内恒温泳池等。第二期发展(翠湖天地御园)包括:二期翠湖天地御园总楼
38、面面积约13.6万平方米,包括8幢低层住宅和高层住宅大楼,当中包括17座共645单位,单位面积从93到660多平方米,并设有近7,000平方米的豪华住客会所。,案例借鉴太平桥改造项目,72,空间规划布局,案例借鉴太平桥改造项目,73,空间规划布局,案例借鉴太平桥改造项目,74,与历史的融合保留了石库门建筑的原有特色，凸显了上海的历史风貌,并在建筑的内部注入了现代化、国际化元素 。形成建筑设计上的中西合璧，成一大特色卖点。,成功因素,开发策略以先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境；开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环
39、境，提升了 52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，经济效益、社会效益双赢。,案例借鉴太平桥改造项目,75,万象城深圳地标性综合体与区域功能CFD发展相结合，满足区域高档消费，商务，住宅需求 与地铁交通连接办公与商业区域 统一规划的办公，商业，酒店，住宅的各部分功能关联性强化上海太平桥改造项目上海城市名片开发策略以先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境；开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环境，提升了 52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，经济效益、社会效益双赢。,案例借鉴小结,76,机场西区,开发模式建议,区域价值
40、分析,品牌价值分析,定位及物业发展建议,综合体案例借鉴,77,项目开发的关键是：,定义区域价值，定义人们对区域的认知通过区域增值带动土地价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气创造市场，最大化挖掘潜在的商业价值,跳出原有区域范畴，走主动 “中心化”道路，成为城市新中心区域，形成城市生活新的一极,因此，开发城市综合体应具有区域性眼光。,罗湖万象城上海太平桥改造项目,深圳商业地标上海城市名片,78,住宅率先开发挑大梁 商业中期启动持续带来开发活力,第一阶段：住宅率先启动，带动区域商贸活动的起步。建立区域知名度整个机场西区主要体量为住宅，且作为新区，住宅的率先开发能够带来大量稳定的人流。以此在市场
41、上广泛简直区域知名度。第二阶段：综合开发，商贸行为活跃，区域认知度巩固从一个纯居项目过渡到综合开发项目，产业园、商贸活动频繁，拥有固定的客户群体以及企业追随者，在市场上知名度巩固。第三阶段：深挖精神层面，区域成为一个国际交流和沟通的地点。以第二会展中心的启用，作为国际交流和聚会的平台，并且结合商业的完善，延展到微观的个人精神层面。在这里可以有很多的活动，很多人会在这个地方聚会。,开发模式：,79,机场西区利用总量与性质,土地面积：55万规划建筑面积：140万住宅面积：100万商业面积：40万土地用途：综合性质用地，包括住宅，办公、商贸、酒店、服务等,80,主要可供选择的功能元素,81,主要功能
42、元素之间的联系,消费,购物,机场,人流,物流,居住,商务,办公,餐饮,休闲娱乐/旅游度假,酒店,住宅区,度假村,会展,批/零贸易,物流园,加工区,产业园区,贸易保税区,促进,促进,促进,促进,82,本案主要考虑的核心功能架构,会展配套设施,航空城,会展功能的发挥要依赖相应的产业基础和政府大力扶持，对于消费、商务办公、酒店有着巨大拉动作用。,机场新城住区,特色购物中心,依托片区目前成熟的开发氛围，划出一部分地块，建设中高档住宅新城，获取启动资金，奠定整体开发基础。,依托前期住宅开发汇集的人口，发挥处于交通干线的优势，引进特色主力店，打造集体购物休闲娱乐于一体的购物中心。,初步可行性 功能延展性经
43、济社会效益 资金计划开发周期,综合考虑到：,83,机场西区土地利用规划思考,住宅部分尽量靠近现有居住宅区，远离航空城物流园区，并尽可能利用公园山景水库的景观环境资源。住宅部分容积率尽可能提高，以给出商业、酒店、办公、停车场等功能预留充足的用地面积，同时利用好景观资源。商业一般设置于住宅区和地铁交通枢纽之间，以保证良好的人流支持和交通条件。商业主力店可能需要独立的物业，可考察与住宅区的社区商业分别考察。酒店、商务公寓设置尽可能临近规划中的机场会展中心。预留一部分用地留做片区成熟后的后续高端开发，如国际酒店公寓。在保障功能需求基础上尽可能少变更现有土地利用规划。,84,建筑高度控制,规划区内建筑高
44、度受机场净空影响，黄海高程控制为48.72100米。,85,土地利用规划概念图,商务人流,住户人流,旅客人流,酒店写字楼,景观轴线,购物中心、酒店式公寓,机场住宅新城(分多期开发),住区氛围,交通轴线,交通轴线,会展（规划中）,机场,86,机场西区土地利用总体框架建议,住宅规模较大，应相对独立且纯粹商业中心能够成为机场西区的核心，并具备外辐射的条件产业园及酒店应靠近地铁口，加强交通优势酒店与产业园、写字楼应设天桥将建筑物间连通,87,各类物业适宜规模及所需用地预计,物业类型,一般建筑面积（）,一般用地面积（）,购物中心（含lutlet主力店）：产业园（出租） ：写字楼（可租可售） ：商务酒店：
45、商端酒店：风情餐饮街：酒店式公寓：住宅新城：,8-10万4-6万4-6万2万6万2万6-8万容积率上限,4万4万2万2万2万3万覆盖率上限,88,整体运营步骤及关键节点,STEP 1,STEP 2,STEP 3,聚集人口积累资金,吸引旅客奠定区域中心,深圳关外置业潮桃源居、富通城的热销,首期住宅入伙地铁开通,会展中心投入使用,89,机场西区开发周期建议,开拓项目知名度住宅率先启动提供部分社区型商业配套自身教育资源部分投入使用推动政府各项配套落实,开发规模,开发进程,启动期,颇具市场知名度住宅进入中期开发商业、写字楼、产业园等启动并快速发展稳定的商业核心人流形成自身教育资源全部形成投入使用政府各
46、项配套逐步建成产业效应初步形成,发展期,项目口碑效应明显住宅开发进入后期商业氛围浓郁，并成为区域性商业核心周边市政配套完善第二会展效应初显，并具备相当辐射性,成熟期,90,机场西区各功能区开发时间规划,市政配套,住宅开发,产业园,酒 店,写字楼,商 业,市政配套,产业配套,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,配 套,发 展 时 间 轴,开发总量,20万(住宅开发),购物中心1期4万,风情商业街2万,购物中心二期4万,10万建面,106万建面,18万(含酒店式公寓3万),18万(含酒店式公寓3万),20万(住宅开发),30万(住宅开发),6万,2万经济型酒店,3万高端酒店,3万高端酒店,8万建面,4万写字楼,2万写字楼,6万建面,10万建面,启动期,发展期,成熟期,4万,140万建面,91,机场西区项目整体定位目标,是城市级的是具有核心特色的是具有品牌贡献力的是能快速回笼资金的是有城市规划意识的是具备城市综合体的,辐射宝安区、南山区、福田区是深圳的航空新城，具有产业优势具有能提升开发商品牌的物业类型紧凑型户型为主导，兼有市场补缺型产品从城市规划角度，与周边项目和谐发展自成特色，能够与其他区域有明显标识,
