1、评级：,Table_Title,行,业,深,度,研,究,证,券,研,究,报,告, 刚需回归无疑是,细分行业评级,相关报告Table_Report,股票研究,房地产,Table_MainInfo2012.10.17中国房地产中长期需求量化分析,Table_Invest,上次评级：,增持增持,房地产深度专题系列之五李品科（分析师） 孙建平（分析师） 林鸽（研究助理）010-59312815 021-38676316 010- 证书编号 S0880511010037 S0880511010044 S0880111090079本报告导读：本文通过将地产真实需求分拆为新增城市人口、拆迁需求和改善性需求
2、三部分，得出未来十年我国住宅年均真实需求为 11.8 亿平米，行业在中长期内仍将保持平稳增长。摘要：Table_Summary 12 年上半年地产销量复苏的关键因素。史上最为严厉的地产调控政策已延绵近 2 年时间，限购、各种差别化住房信贷政策在至少短期内不会退出，投资/投机性需求在中短期内几无抬头可能，刚需和合理的改善性需求将是左右未来销量走势的核心因素。而本文目的就在于回答两个问题：调控持续下刚需和合理改善性需求是否能够支撑销量温和上行？在经济增长减速背景下，真实需求构筑的销量底部在何处？未来十年我国住宅年均真实需求规模为 11.77 亿平米。我们将地产真实需求拆分为新增城镇人口需求、房屋更
3、新需求和改善性需求三部分，计算出未来十年我国住宅市场年均真实需求合计 11.77 亿平米，若其中 90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求 10.6 亿平米。新增城镇人口需求年均贡献 4.11 亿平方米住房需求，驱动因素为人口增长和城市化，将是未来真实需求最重要组成部分。但由于新增城镇人口需求最重要两大驱动因素人口增长率和城镇化率速度在未来都将放缓，整体上而言这部分需求未来将呈现减速释放。房屋更新年均贡献 2.12 亿平方米住房需求，将是真实需求最为稳定的来源。目前我国存量房屋结构中仍有相当部分源自房改前所建造，这部分房屋无论从居住环境还是集约用地角度而言在未来都有更新必要，我们判断这部分需
4、求在未来将呈现小幅加速释放。改善性需求年均贡献 5.55 亿平米住房需求，驱动因素为家庭小型化和居住条件改善，将取代城镇化因素成为真实需求主要来源。改善性需求的来源并非单纯的经济发展后对住房环境提升的需要，家庭结构和社会习俗的变化都会对其产生影响，判断随着家庭小型化的持续和整体居住环境提升，这部分需求在未来保持平稳释放。未来十年年均 11.27 亿平米的住宅真实需求完全足以支撑我国房地产市场在中长期内保持平稳发展。当然我们进行的中长期需求测算的仅仅是理论上的潜在需求，并不是在当年实际释放的需求，尤其是新增城镇人口需求中，相当比例的人并不会在当年买房，而是需求在一定年限后逐步释放，但从总量而言，
5、对于我们判断未来行业长期趋势是有重要参考意义，测算数据证明，行业目前的销量水平在未来仍有有一定向上空间，结合行业集中度不断提升的趋势，资金、管理方面都具备优势的一二线龙头公司如保利地产、招商地产、金地集团、万科、华侨城、中南建设、荣盛发展、首开股份等公司在未来较长时间内仍然具备相当的成长性。请务必阅读正文之后的免责条款部分,Table_IndustryTable_Industry以史为 鉴：韩国地产调控为什么失败？2012.09.108 月全国数据：亮丽，销售、开工等回升7 月全国房地产行业运行数据点评2012.09.092012 年房地产深圳专题会议综述专家、20 余家开发商高管交流2012
6、.09.03修复性行情明确，梅开二度深圳专题策略会 PPT2012.09.03风往哪吹-房地产政策专题督查结果整体满意，判断政策延续稳定2012.08.09二次督查来临,政策并无本质性变化国务院派出督察组进行地产调控专项调查点评2012.07.25从芜湖到南京，政策合理修正是必然7 月 23 日南京市出台房地产促进政策点评2012.07.25风往哪吹-房地产政策专题给予地王现象压力，政策不会实质加严2012.07.20行业逻辑再剖析：地产股目前的形势和任务2012.07.19风往哪吹-房地产政策专题7 月 6日降息:降息扭转观望、托升销量，维持超配2012.07.06风往哪吹-房地产政策专题公
7、积金政策：托起市场的力量之一2012.06.28库存和去化分析：房价难以明显普遍上涨2012.06.15央行首套房贷利率下限明确为 7 折特大利好2012.06.13降息重大利好地产股2012.06.08+50%房地产 2012 年中期投资策略2012.05.29推货上升+降准+地方政策放松，地产行情持续2012.05.14销量略回升，二三线城市首套利率即将下浮2012.04.24投资下滑、以价换量驱使政策面合理修正2012.04.16降价与信贷支持刚需释放2012.04.09首套房需求得到大力支持2012.03.19影响政策修正的因素仍存在，逢调整建议低配者加仓地产政策跟踪系列 102012
8、.03.15投资下滑趋势确定，政策松动路径不变1-2 月全国房地产行业运行数据点评2012.03.13政策趋松为必然：星星之火，逐将燎 原 地 产 政 策 跟 踪 系 列 9 2012.02.22市场来访量活跃，中西部发展战略长期受益2012.02.20再次降准 + 看房人气显著回升,1.,1585,行业深度研究目 录过去十年地产牛市驱动因素的经验分析 .41.1. 房改后中期内供给相对紧张的供需结构 .41.2. 小婴儿潮造就的适龄购房人口的快速增加 .41.3. 入世后经济发展所推动的高速城镇化 .51.4. 投资性需求的推波助澜 .52. 房地产真实需求结构分拆 .52.1. 新增城镇人
9、口的刚性需求年均贡献 4.1 亿平方米 .52.2. 房屋更新需求年均贡献 2.1 亿平方米 .52.3. 改善性需求年均贡献 5.5 亿平米 .53. 新增城镇人口需求 .63.1. 新增城镇需求动力 1：人口自然增长 .73.2. 新增城镇人口动力 2：城城镇化率提升 .74. 房屋更新需求测算 .94.1. 更新需求测算方法 1：根据 1980 年前旧房所占比例测算 .104.2. 更新需求测算方法 2：基于存量房屋总量和年龄结构测算 .105. 改善性需求测算 . 115.1. 改善性需求动力一：户均人数减少 .125.2. 改善性需求动力二：户均套数的增加 .135.3. 改善性需求
10、动力三：套均面积增加 .145.4. 人均面积提升指标合计 .156. 结论及投资建议 .15,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 20,1585,行业深度研究毫无疑问，刚性需求的回归是自 5 月以来地产销量复苏的最重要推动因素。史上最为严厉的地产调控政策已经延绵近 2 年时间，限购、各种差别化住房信贷政策在至少相当长的时间内不会退出，投资/投机性需求在中短期内几无抬头可能，刚需和合理的改善性需求将是左右未来销量走势的核心因素。市场现阶段最为关心的问题就是：1） 如果调控继续进行，投资性需求基本完全挤出，刚需和合理的改善性需求是否能够支撑行业销量的温和复苏？2）若只考虑刚需和合理改善性
11、需求（以下统称为真实需求），在未来经济增长速度将明显放缓的背景下，中国房地产市场的销量底部究竟在哪儿？本文写作的目的就是通过分拆我国地产的真实需求结构为新增城镇人口需求、房屋更新需求和改善性需求（人均面积提升）三部分，分别判断其驱动因素的变化趋势，从而对我国中长期房地产需求进行量化判断，希望为投资者解答我国未来真实需求底部究竟在何处。我们的结论是：1、未来十年我国住宅市场年均真实需求合计 11.77 亿平米，若其中90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求 10.6 亿平米。2、新增城镇人口年均贡献 4.11 亿平方米住房需求，仍是真实需求最重要组成部分。但由于新增城镇人口需求最重要两大驱动因
12、素人口增长率和城镇化率速度在未来都将放缓，整体上而言这部分需求未来将呈现减速释放。3、房屋更新年均贡献 2.12 亿平方米住房需求，将是真实需求最为稳定的来源。目前我国存量房屋结构中仍有相当部分源自房改前所建造，这部分房屋无论从居住环境还是集约用地角度而言在未来都有更新必要，我们判断这部分需求在未来将呈现小幅加速释放。4、改善性需求（人均面积提升）年均贡献 5.55 亿平米住房需求，将取代城镇化因素成为真实需求主要来源。改善性需求的来源并非单纯的经济发展后对住房环境提升的需要，家庭结构和社会习俗的变化都会对其产生影响，我们判断随着家庭小型化的持续和整体居住环境的提升，这部分需求将在未来保持平稳
13、释放。5、未来十年年均 11.27 亿平米的住宅真实需求完全足以支撑我国房地产市场在中长期内保持平稳发展。当然我们进行的中长期需求测算的仅仅是理论上的潜在需求，并不是在当年实际释放的需求，尤其是新增城镇人口需求中，相当比例的人并不会在当年买房，而是需求在一定年限后逐步释放，但从总量而言，对于我们判断未来行业长期趋势是有重要参考意义，测算数据证明了行业目前的销量水平在未来相当长一段时间内,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 20,1585,行业深度研究都可以维持，结合行业集中度不断提升的趋势，在资金、管理方面都具备优势的一二线龙头公司如保利、招地、金地、万科、华侨城、荣盛、首开和中南建设
14、等公司在未来较长时间内仍然具备相当的成长性。1. 过去十年地产牛市驱动因素的经验分析一般来说，一个中长期内的房地产牛市必定是中期内需求大于供给造成供给相对紧张、适龄购房人口的快速增加和持续的城镇化这些因素单独或者共同作用所造成。当然，来源于居民财富配臵的投资性需求会放大地产牛/熊市切换间的周期性波动，事实上过去十年这轮地产牛市就是以上因素结合后驱动的结果，而对这些变化因素的变化趋势做出分析即是对未来中国房地产市场走势判断的最重要依据。综合对比考虑未来以上因素的变化趋势，我们认为未来我国房地产市场将回归平稳发展态势 。1.1. 房改后中期内供给相对紧张的供需结构98 年房改所形成的制度红利造成的
15、中期内供给紧张的是过去十年地产牛市的启动因素。供需决定价格是最朴素的经济学原理，由于房地产兼具投资品和消费品的双重属性，因而房价上涨具备正反馈效应，在需求多为真实需求的情况下，房价上涨会刺激需求进一步上升从而加剧供求失衡局面，而这也是开启过去十年地产牛市的最重要原因之一。以 1998年国务院出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知为标志，中国进入了住房商品化时代，中央推出的一系列商品房制度建设和改革包括预售制度、土地招拍挂制度等，创造了一个市场化的房地产行业。被福利分房制度压制了数十年的我国居民的住房需求从此开始全面觉醒，意味着已经累计了相当长时间的居民财富在短期内会在房地产
16、市场上出现井喷式的释放，而地产供给在中短期内是缺乏弹性的，因而行业中期供给相对紧张局面开始形成，客观上这也是房价上涨初期最重要的推动力量之一。我们判断未来并不存在能够系统性改变供需结构的制度变革因素，此因素对行业的影响为中性。供需结构在中期内出现的重大变化通常是由重大的制度变革所引起，随着地产行业政策规范化和市场化，虽然会有房产税等重大制度陆续出台，但出台能够颠覆性的改变行业供求结构的政策可能性已经不大。1.2. 小婴儿潮造就的适龄购房人口的快速增加得益于小婴儿潮的适龄购房人口的快速增加是过去十年地产牛市的支撑性因素。适龄购房人口是地产需求的直接来源，而过去十年我国适龄购房人口是呈现快速增长态
17、势的，一个重要的指标就是在进入 2000 年后我国结婚人数的迅速增加，由于始于 1981 年的小婴儿潮在进入 21 世纪后开始进入适婚年龄，中国的结婚率（年结婚人数/总人口）从 2002年的 1.235%快速上升至 2010 年的 1.851%，在传统的买房结婚观念下，结婚率上升意味着的是庞大的房地产刚性需求的释放。我们判断未来适龄购房人口的增长速度将迅速放缓，但由于家庭小型化趋势仍将持续相当长时间，未来该因素给予中性评价。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 20,行业深度研究1.3. 入世后经济发展所推动的高速城镇化城镇化是普遍认同的中国房地产市场需求的最大推动力量。2001-20
18、11年间年均 1.4%的城镇化率增加旷古烁今，结合城镇人口的自然增长它意味着的是年均超过 600 万套的住房需求，这是中国房地产市场最大的需求推动力量。我们判断未来城市化率将呈现减速上升态势，给予中性偏多评价。15851.4. 投资性需求的推波助澜富裕阶层资产配臵向房地产的流动是 05 年后地产牛市的重要推动力量之一，也是 05 年后房价暴增的主因。在 01 年加入 WTO 后，我国富裕阶层开始逐渐壮大。在富裕阶层财富迅速增加的同时，面临国内投资渠道受限严重局面，资产配臵需求旺盛，使得房地产的金融属性变得越来越强。同时伴随着 07 年中期以后工业企业利润的拐点开始向下，结合08 年中央政府应对
19、金融危机进行的流动性释放，大量民营资本开始流入非实体经济，房地产需求和流动性的关系开始发生质变。我们在前文提到，地产价格和需求之前存在着强烈的正反馈效应，投资性需求的入场是 05 年后房价暴增的主要因素之一。虽然中短期内“两限”政策仍将持续并挤出大部分投资性需求，但长期来看房地产作为居民资产配臵最重要的组成部分之一，投资性需求仍是总需求的有效组成部分之一，给予中性偏空评价。2. 房地产真实需求结构分拆我们测算出未来十年我国每年住宅真实需求介于 10-11.8 亿平方米之间，若其中 90%由商品房解决，年均可贡献 9.4 亿平米商品房需求。真实需求来源主要可以分为三部分，新增城镇人口的刚性需求、
20、房屋自然损耗后的更新需求和人均面积提升的改善性需求，我们在下文将会分别对其进行详细分拆预测。2.1. 新增城镇人口的刚性需求年均贡献 4.1 亿平方米其中包括受益于人口结构因素的人口自然增加和受益于经济发展的城镇化率提升所带来的城镇人口总数增加，判断新增城镇人口需求未来将呈减速度释放，未来十年新增城镇人口年均贡献 41.亿平米的真实住房需求。2.2. 房屋更新需求年均贡献 2.1 亿平方米房屋具备的是有限的使用寿命，更新需求主要来自于拆迁和旧改造就的需要，存量房屋结构和建筑工艺的都对其有影响，判断房屋更新需求未来将呈加速度释放，未来十年房屋更新将年均贡献 2.1 亿平米的真实住房需求。2.3.
21、 改善性需求年均贡献 5.5 亿平米改善性需求的动力主要来源于人均居住面积的提升，人均面积提升是经济发展和居住条件提升后的必然结果，当然它也受家庭结构和人口密度,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5 of 20,行业深度研究的影响，判断改善性需求未来将呈现较为平稳的释放，未来十年人均面积提升的改善性需求年均贡献 5.5 亿平米的真实住房需求。,表 1：未来 10 年商住宅市场总需求测算,（单位：万平米）,年份2012,新增城镇人口需求55,442,旧房拆迁需求16,723,改善性需求55,341,需求加总127,506,70%商品房89,254,80%商品房102,005,90%商品房114,
22、756,1585,201320142015201620172018201920202021年平均,52,53249,51946,40243,17939,84936,40932,85929,19725,42141,081,17,72318,72319,72320,72321,72322,72323,72324,72325,72321,223,56,69557,61158,04557,96157,33156,13454,36052,01349,10755,460,126,950125,853124,170121,863118,903115,266110,943105,934100,251117,7
23、64,88,86588,09786,91985,30483,23280,68677,66074,15370,17682,435,101,560100,68299,33697,49195,12292,21388,75484,74780,20194,211,114,255113,267111,753109,677107,012103,74099,84995,34090,226105,987,数据来源:国泰君安证券研究估算3. 新增城镇人口需求新增城镇人口需求是过去十年中国地产牛市最大推动力量，其可分解为两个部分，人口的自然增加和城镇化率提升所带来的城镇常住人口增加，预测未来十年将年均贡献 4.1
24、亿平米真实需求。结合下文对未来人口增长和城镇化率的趋势的分析，我们假设总人口增长率为 0.45%、未来十年城镇化率平均增速为 0.9%，为了避免和后文的改善性需求重复计算，我们假定未来城镇人均居住面积维持 11 年 32.6平米/人（预测值，10 年为 31.6 平米/人）的水平，预测 2012-2021 年来源于新增城镇人口的住房需求为 2.5 亿平米-5.5 亿平米之间。我们的判断中理论上来源于未来新增城镇人口的住宅需求总体是呈现逐年下降趋势，原因有两点：其一，未来人口红利效应会逐渐退去，我国人口的自然增长率会下降到较低的水平（在本测算中我们判断的是0.45%）；其二，我国的城镇化率增速在
25、未来很难维持过去十年高达 1.4%的水平，无论是从国际经验比较判断还是从国内经济发展模式变化的展望来看，城镇化率速度在未来适度回调是必然的趋势。,表 2： 2012-2021 年全国新增城镇人口住宅需求的测算,(单位:万人,平米,万平米),年份201220132014,总人口134,735135,341135,950,城镇化率51.27%52.66%53.93%,城镇人口69,07971,26573,320,新增城镇人口2,1012,1862,055,人均面积32.6132.6132.61,调整系数0.7720.7780.784,刚需住宅面积52,86055,44252,532,城镇化率增速1
26、.32%1.39%1.28%,人口增长率0.45%0.45%0.45%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,6 of 20,1585,值,32.60,行业深度研究,2015201620172018201920202021,136,562137,177137,794138,414139,037139,663140,291,55.10%56.15%57.10%57.93%58.66%59.27%59.78%,75,24177,02878,67780,18781,55782,78383,865,1,9221,7861,6491,5101,3691,2271,082,32.6132.6132.6132.
27、6132.6132.6132.61,0.7900.7970.8030.8090.8150.8220.828,49,51946,40243,17939,84936,40932,85929,197,1.17%1.06%0.95%0.84%0.73%0.62%0.51%,0.45%0.45%0.45%0.45%0.45%0.45%0.45%,数据来源: 国家统计局、国泰君安证券研究估算表 3：上表假设参数一览,假设参数,假设依据,人口年增长率2012 年城镇化率增幅城镇化率年增速降幅2011 年调整系数调整系数未来每年增速2011 年人均面积（平米）,0.45%1.39%0.11%73.40%0.6
28、3%,见下文，综合判断过去五年平均值见下文，综合判断基于人均面积统计使用城镇户籍人口，城镇化率统计使用城镇常住人口口径不一而做出的调整，详细调整过程见下文增速来自 2002-2005 年该指标推算值的增长结果，增长理由为随着户籍制度完善，通过征地而被动“城镇化”的农民会逐渐成为城镇户籍人口2010 年统计数据为 31.6 平米/人，11 年该数值未公布，32.6 平米/人为我们的预测值,数据来源: 国泰君安证券研究估算3.1. 新增城镇需求动力 1：人口自然增长根据世界银行的数据，人口年均增长率的世界平均水平是 0.3%，欧洲国家趋近于 0%，发展中国家高达 1.4%；而中国过去十年人口增长率
29、平均水平为 0.54%，2011 年为 0.48%，考虑中国未来人口增长率进一步朝世界平均水平收敛，因而在上文的测算中，我们假设未来十年总人口的平均自然增长率为 0.45%。图 1：中国近 20 年人口增长率向世界平均水平收敛数据来源:国家统计局,wind, 国泰君安证券研究整理3.2. 新增城镇人口动力 2：城城镇化率提升虽然过去十年我国的城镇化率维持了年均 1.4%的高成长，但是我们认为未来的增长不会是过去历史的简单平均和回归，中国将维持较快城镇化率的进程，但其速度将逐渐放缓。我们的判断基于以下三个理由：,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7 of 20,1962,1966,1970,19
30、72,1974,1976,1980,1960,1964,1968,1978,1982,1585,行业深度研究其一，总体上来讲，借鉴他国经验，大国城镇化率超过 50%之后，仍会持续向上，但增速会放缓。综合比较美日法韩等国的可得数据，我们可以发现，当城镇化率超过 50%之后，大国城镇化率速度开始放缓（如美国），城镇化率速度的绝对值也较低（如美、日）；而小国的城镇化率速度得到保持（如韩国），甚至会持续到城镇化率超过 70%之后。由于中国是典型的大国经济，可以被城镇化的农村人口基数仍然史无前例地大（截至 11 年末高达 6.6 亿人），加上未来土地财政模式的改革，通过征用农民土地使其“被动城镇化”的情
31、形会逐渐减少，城镇化率的速度放缓是必然趋势。表 4：美国、日本、韩国从 50%（目前中国城镇化率）到 60%分别经历了 27 年、15 年、6 年的时间,城市化率美国日本法国韩国中国,30%1883 年1963 年1996 年,50%1918 年1967 年1976 年2010 年,60%1945 年1982 年1958 年1982 年？,70%1960 年1969 年1988 年？,30%-50%年均进程0.57%1.54%1.43%,50%-60%年均进程0.37%0.67%1.67%,60%-70%年均进程0.67%1.11%1.67%,30%-50%所用时间35 年13 年14 年,5
32、0%-60%所用时间27 年15 年6 年,60%-70%所用时间15 年9 年6 年,数据来源:：Bloomberg，国家统计局，国泰君安证券研究整理图 2：日本 1968 年城镇化率超过 50%后速度开始阶梯型下降,70.00%,日本城市化率日本城市化率年增速,1.4%,60.00%1.2%50.00%1.0%,40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%,0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%,数据来源: 日本统计局其二，从城镇化结构上来看，通过微观分析，我国二三线城市还有相当的城镇化率向上空间。综合考虑数据可得性和城市代表性等因素，我们选取了北京、上海和广州作为一线城市
33、的代表；南京、武汉、重庆、天津、西安和长春作为二线城市的代表；贵州、兰州、郑州、无锡和泉州作为三线城市的代表，对这些城市在 2007-2009 年的城镇化率情况进行了测算，结果显示，我国一线城市城镇化率水平在 2009 年就已经超过了 87.8%，未来上升空间已较小；而二线城市和三线城市在 2009 年末的城镇化率水平分别为 61.62%和 59.2%，对比一线城市 87.8%的水平，未来仍有相当的上升空间。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,8 of 20,2007,2009,2008,100,行业深度研究表 5：样本城市城镇化率平均水平一览（单位：%）,时间200720082009年增速,
34、一线城市平均87.6287.7787.820.10,二线城市平均59.4860.9661.621.07,三线城市平均57.8958.4959.180.64,数据来源：Wind，国泰君安证券研究整理1585图 3：样本城市城镇化率平均水平,一线城市平均,二线城市平均,三线城市平均,908070605040数据来源: Wind，国泰君安证券研究整理其三，由于统计上的原因，目前的城镇化率是有被低估倾向的，未来可实现的城镇化率空间统计上被放大了。由于统计局在统计城市人口统计的是城镇是常住人口，而城市人口中总会存在相当部分的人口长期流动不易统计，由于农村人口是处于净流出状态的，且往返流动性不大，所以我们
35、认为这部分流动人口是应该考虑进城镇人口中的。例有学者就认为城镇化率应该按照（总人口-农村常住人口）/总人口计算，则 09 年中国城镇化率水平应该为 50-55%。如果我们取用上述城镇化率判断区间的中值 52.5%，则 09 年官方的城镇化率数据 48.34%低估了 4.16 个百分点左右，那么 2011 年末我国真实的城镇化率水平应该是 55.5%左右，所以未来可实现的城镇化率空间在统计上被放大。综合上面分析，我们判断中国未来的城镇化（或城镇化）将继续进行，总体上持续时间将较长，但进入进入增速下降阶段，我们判断未来十年我国的年均城镇化率速度约为 0.9%。4. 房屋更新需求测算房屋更新需求主要
36、来自于拆迁和旧改造就的需求。由于旧房拆迁相关数据相对缺失，我们将通过两种方法对未来拆迁需求进行估算得出未来十年房屋拆迁的需要将年均贡献 2.12 亿平米的真实需求。表 6：拆迁性需求测算方法,请务必阅读正文之后的免责条款部分,9 of 20,1585,年份,行业深度研究,方法一,方法二,2012 年住房存量（亿平米）待拆迁比例待拆迁房屋（亿平米）预计平均寿命(年）剩余使用年限（年）预计 2012-2021 年拆迁比例2012-2021 年拆迁加总（亿平米）,173.7760%104.26402025%26.1,待拆迁房屋（万套）平均面积（平米）十年拆迁比例十年拆迁加总（亿平米）,2730807
37、5%16.4,十年拆迁面积加总（亿平米）,21.2,数据来源: 国泰君安证券研究估算综合结合以上两种方法预计未来十年拆迁带来新增需求合计 21.2 亿平米，2012-2021 每年贡献 1.67-2.57 亿平米的拆迁需求，且我们预计随着时间推移，这部分老化建筑拆迁的必要性将持续增大，而拆迁需求释放也将呈现加速度释放状态。表 7：2012-2021 年全国城镇住宅拆迁性需求测算,拆迁性需求（万平米）,年拆迁性需求增量（万平米）,2012201320142015201620172018201920202021合计,16723177231872319723207232172322723237232
38、472325723212231,1000100010001000100010001000100010001000,数据来源: 国泰君安证券研究估算4.1. 更新需求测算方法 1：根据 1980 年前旧房所占比例测算2005 年人口普查得出在全国城镇存量住房中 1980 年之前建成的住宅户数占比约 16.9%，总计约 2730 万套，假设此部分住宅的 75%在 2012 年-2021 年间拆除新建，按原户均面积 80 平米计算（为避免与改善需求重叠，不考虑拆迁后提高容积率增加的新房面积），此部分十年内共新增需求约 16.4 亿平米。4.2. 更新需求测算方法 2：基于存量房屋总量和年龄结构测算根
39、据 2011 年住建部副部长齐骥提供的信息，目前我国拥有住房的居民40%是通过市场化手段购买的商品住房，另外 60% 拥有的是房改房和祖上传下自有私房。我们估算出的 2011 年末全国城镇住宅存量面积约为174 亿平米，那么构成了主要拆迁来源的房改房和早期私有住房约为 104亿平米。虽然相关法律规定住房的最低使用年限是 50 年，而欧美国家的使用年,请务必阅读正文之后的免责条款部分,10 of 20,日本,2002,2003,2004,2006,2007,2008,2009,2005,2010,美国,1585,行业深度研究限大多也超过了 70 年，但是事实在我国却很少能够达到，按照住建部副部长
40、仇保兴的数据，我国的房屋使用寿命只有 25-30 年。其实由于经历着经济的高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移的现实，加之某些特有的居家臵业消费观念使然，东亚地区的住宅呈现生命周期为3040 年的短寿命现象是很普遍的，日本学者 1986 年推论出日本住宅的平均寿命是 38.2 年，而台湾学者推断 1981-2001 年间台湾房屋的平均寿命是 35-40 年。在这里预测需求时基于保守原则，且由于物权法完善和拆迁成本的逐渐上升，我们假设我国这部分 104 亿平米的房改房和早期私有住房的使用寿命有 40 年，目前平均存续期还剩 25 年，同样不考虑拆迁后提高容积率增加的新房面积，假定未来十年其中
41、 25%需要拆迁，那么此部分未来十年新增需求约合计 26 亿平米。附： 2010 年末全国城镇住宅总面积约为 174 亿平米的判断依据根据住建部 2005 年统计公报的数据显示，我国 2005 年末全国城镇住宅存量面积为 107.69 亿平米，城镇人均建筑面积为 26.1 平米。由于城镇人均居住面积的统计公式为城镇住宅存量面积 / 城镇户籍人口面积，而城镇户籍人口面积是小于我们通常计算城镇化率的城镇常住人口面积的，通过可得指标可以推算出按照城镇常住人口面积得出的 2005 年城镇常住人口的人居建筑面积为 19.16 平米，而我们就可以间接估算出 2005 年城镇户籍人口/ 城镇常住人口的比例约
42、为 73.4% 。通过分析 2002-2005 年的可得数据我们可以发现，推算出的城镇户籍人口 / 城镇常住人口比例是呈现上升趋势的，年平均增速约为 0.63% ，我们认为该指标呈现上升趋势的理由在于随着户籍制度完善，通过征地而被动“ 城镇化 ” 的农民会逐渐成为城镇户籍人口，所以该指标会在未来逐渐获得提升。由此我们可以根据该年统计局公布的全国城镇人均建筑面积、全国城镇人口的数据推算出 2011 年末的全国城镇住宅面积的存量约为 174 亿平米。5. 改善性需求测算改善性需求的动力源自人均面积提升。而人均面积提升的长期决定性因素是人口密度，综合比较人口密度和地理因素，中国未来合理的人均面积应该位于日本和美国之间。根据国泰君安宏观研究团队的数据，目前美国的人均面积大约为 70 平米，日本为 42 平米，而中国 2010 年的水平为 31.6 平米，对比美日仍然有很大的提升空间。,
