1、近期中国房地产企业发展环境比较分析,丁祖昱 先生 克而瑞（中国）信息技术有限公司 总裁 上海易居房地产研究院 副院长,谨呈：鲁能地产,内容 页码,引子 3A. 外部环境篇 7B. 企业动态篇 13C. 应对建议篇 41,引子,1、土地 2、住宅,土地,部分城市土地需求量锐减,土地流标情况明显,全国市场9、10月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右,注：带*数据为当月预估值,住宅,大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上,住宅,A. 外部环境篇,1、国际经济环境 2、国内经济环境 3、行业发展环境 4、客户需求环境,全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年
2、,国际经济环境,一些国家面临破产危机,道琼斯指数,恒生指数,日经指数,主要股市剧烈动荡，今年前个月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。,GDP增长率连续5个季度下跌,股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）,近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万,中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升,12.2%,9.9%,能源需求一路走低,国内经济环境,行业发展环境,“忧患意识”缺位,B. 企业动态篇,1、上市企业基本面分析 2、典型企业动态跟踪 3、标杆样本深度分析,基本面分析,基本面数据恶化,房地产企业经营压力大,A股74家企业货币资金量变化,A股74家企业费用变化,
3、增持现金:过冬意识明显,销售压力:销售费用显著上升 成本控制:管理费用下降 财务紧张:财务费用上升,经营压力大,拿地速度放缓（1）,拿地数量骤减，大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块，甚至没有拿地,30典型企业2008年1-10月拿地清单,说明：万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程；华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关；中海外10块土地中有4块为合作拿地；绿城6块地中有3块为合作拿地；上海复地4块地中有2块为合作拿地；世茂3块地中有2块地为合作拿地。,动态跟踪,30典型企业2008年5-10月拿地情况,减少拿地成为企业的一致选择，大多企业近期已经停止拿地，有抄底意图的企业也
4、停止增持土地。,动态跟踪,拿地速度放缓（2）,缩减开工规模,缩减开工规模，尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向,万科详情见下页,动态跟踪,支持,G类项目停工较多，华东和华南调整较明显,缩减开工规模,囤货较多的企业逆势推盘，实属市场重压之下的无奈选择！在6月后开始大量出货，一保资金安全，二筹资金抄底,加快推盘节奏，加速资金回流,30典型企业近期推盘套数列表,单位：套,如果一个项目在这个城市里熬1年能够出头，那就熬；如果要熬3年才能出头，那不如现在就抛掉。万科集团高管,分水岭,动态跟踪,2008年1-10月万科新增土地,总量调整：土地储备增速放缓，但相对保持规模,结构调整：调整土
5、地储备增量结构，提高相对低风险区域的土地增量,空间调整：由东往西、由南往北转移，调整土地增量结构,万科应对调整的手段土地储备“三调整”,万科深度分析,标杆企业深度分析,万科的应对调整手段降开工量，降资金的流出量,华东万科先后实施产品调整，视情停工，其他区域城市武汉等调整开始得更早 上海：8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘，进行产品调整、销售计划调整的决定。相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。 南京：项目能不开工的，就不开工，尽量全部停工。而在建项目还没有足够投入达到上市水平的，则暂停开发推迟上市。对于能出售的楼盘尽量快速出售。 杭州：考虑到相对目前去化速度，存量充足
6、，对于在建项目还没有足够投入达到上市水平的，尽量暂停开发推迟上市，对于能出售的楼盘尽量快速出售。,万科果断进行战略调整,万科深度分析,标杆企业深度分析,万科08年底现金余额197.9亿,万科融资时机恰到好处,万科的应对调整手段积极的融资,万科深度分析,标杆企业深度分析,跟随大势，全力增持，力求规模有所突破,11月珠三角降价，但中海并不能确认全国市场整体下行态势。 在此基础上，2007年11月到08年2月，中海连续购入大连、长春、苏州、佛山、上海等地共12块土地,在2007年，中海认为房地产市场将延续上涨趋势，因此在土地储备上做了大幅度的增加。07年度新增1030万平方土地储备，远远超过06及0
7、5年土地储备增加量。,3月后，中海开始意识到市场整体问题，增持土地采取了谨慎态度，08年3月至6月没有土地进账，6-10月增加10块土地储备。 具有针对性降价也在六月份以后开始出现。,侥幸心理 试图抄底,回归理性，谨慎应市,虽然中海在调整前期的操作略有失误，但中海迅速改变了原有应对策略，为过冬作出部署。,中海深度分析,标杆企业深度分析,通过加强销售，中海的销售回款能够满足其资金需求,2008年迄今中海销售情况,中海支出情况预测,中海深度分析,标杆企业深度分析,中海拥有很强的施工管理能力，中海国际社区项目从开工至开盘时间均较短，最短仅为23个月。快速周转对规避市场风险很有意义。,特别提示：据调研
8、所知，中海外有很强的政府公关能力，特别体现在：推迟支付土地款；提前取得预售证,中海深度分析,标杆企业深度分析,地价控制也是中海的拿手好戏，本年度所获土地位置均较好，未来项目溢价空间较高。,中海2008年新增土地列表,中海深度分析,标杆企业深度分析,土地储备增持节奏与市场节奏脱节，金地在节奏上一步踩错，步步错。,2006年和2007年是房地产市场的上行通道。在土地储备上，金地并没有做好准备,2007年金地以为能够赶上房地产市场的盛宴，没想到却只是剩宴。,2004年准备好充足的土地，却没想到遭遇2005年房地产市场的短期调整。,为什么受伤的总是金地？,金地深度分析,标杆企业深度分析,金地将为07年
9、高价取得的6个项目付出15-25亿左右的减值损失。,注：公司强调番禺项目由于政府推迟交地，公司有退地或修改规划条款的可能性。,金地深度分析,标杆企业深度分析,每年至少要为非流动性负债支付5.5亿元的利息支出，是挥之不去的枷锁。 在市场上行期间，存货是未来增长的动力；在市场下行期间，存货则是损失的源泉。而金地现有约265.9亿元的存货，销售额仅为120亿左右。,短期资金链问题不大，但从长期来看资金链存在一定压力。如果市场调整周期延长至2010年底，金地资金链不排除有断裂的可能。,金地、万科、中海与招商的净负债率比较,金地08年底现金余额67.45亿,09年三季度后到期的非流动性负债合计为94亿元
10、，长期偿债存在问题 。,金地深度分析,标杆企业深度分析,金地销售情况略好于市场平均水平，销售回款足以应付企业基本运营。,逆势下，能取得如此成绩已经实属不易。,金地深度分析,标杆企业深度分析,C. 应对建议篇,1、市场趋势判断 2、企业策略建议,本次房地产市场调整具有鲜明的传导效应,各层面的传导效果,传导效应,市场趋势研判,种种迹象表明，中国房地产市场已进入重度调整阶段。我们认为可以用“三九”的眼光来解读市场,“一九”：2007年9月，“927”政策的出台成为市场发展的转折点； “二九”：2008年9月，期盼中的“金九”没有出现，市场进入中度调整阶段的趋势已经很清晰； “三九”：2009年9月，期待市场探底，出现拐点,调整周期判断,市场趋势研判,各典型城市后市风险度评价,典型城市风险,市场趋势研判,09年住宅消化周期= (08年末市场存量+09年预计供应量)/近期平均成交量,典型城市风险,市场趋势研判,The End !,
